ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI MINH THANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG PHỤC VỤ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
NÔNG THÔN MỚI TẠI HUYỆN HẢI HÀ,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2011-2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI MINH THANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG PHỤC VỤ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
NÔNG THÔN MỚI TẠI HUYỆN HẢI HÀ,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2011-2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng


tình giúp đỡ chỉ bảo tôi trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo huyện, lãnh đạo các
xã thuộc huyện Hải Hà, cán bộ công chức, viên chức phòng TNMT, phòng
NN&PTNN, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Hội Nông dân huyện Hải Hà đã hỗ
trợ và cung cấp cho tôi số liệu chính xác, phục vụ trong nghiên cứu, tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, những người luôn động
viên tinh thần cũng như tạo động lực cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu.
Tác giả luận văn

Bùi Minh Thanh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC ....................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ...........................................................................viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................... 4
1.1. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB)............ 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB ....................................................... 4
1.1.2. Bản chất của bồi thường, Giải phóng mặt bằng ................................. 5
1.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB........................................ 6
1.1.4. Ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ...................... 7
1.1.5. Những yếu tố tác động đến công tác GPMB...................................... 8

dựng nông thôn mới và đề xuất giải pháp thực hiện. ................................. 43
2.4. Phương pháp nghiên cứu. ...................................................................... 43
2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát........................................................ 43
2.4.2. Phương pháp điều tra thực tế........................................................... 44
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu điều tra. ................................................. 44
2.4.4. Phương pháp chuyên gia. ................................................................ 44
2.4.5. Phương pháp tham khảo. ................................................................. 44
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 46
3.1. Điều kiện Tự nhiên - Kinh tế - Xã hội của huyện Hải Hà (Nguồn UBND
huyện Hải Hà năm 2013).............................................................................. 46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. .......................................................................... 47
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Hải Hà năm 2013. ................. 50
3.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ............... 53


v

3.1.4. Nhận xét chung ............................................................................... 55
3.2. Kết quả công tác giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng cơ sở Hạ tầng
nông thôn mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà................................................ 56
3.2.1. Tình hình Nông nghiệp nông dân nông thôn huyện Hải Hà đến năm
2010 (trước khi triển khai chương trình xây dựng nông thôn mới). ........... 56
3.2.2. Công tác GPMB huyện Hải Hà nói chung, công tác GPMB phục vụ
xây dựng hạ tầng nông thôn mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà nói riêng. 63
3.3. Đánh giá công tác GPMB đến đời sống của người dân khu vực bị ảnh hưởng ... 76
3.3.1. Công tác Giải phóng mặt bằng nói chung:....................................... 76
3.3.2. Công tác Giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng hạ tầng nông thôn mới. ....77
3.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng phục vụ
xây dựng cơ sở hạ tầng Nông thôn mới, Giải pháp. ...................................... 77
3.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác GPMB phục vụ


: Nghị định

MTTQ

: Mặt trận Tổ quốc

NTM

: Nông thôn mới

NĐ - CP

: Nghị định Chính phủ

QĐ

: Quyết định

TTg

: Thủ tướng Chính phủ

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HT - TCĐ

: Hỗ trợ và Tái định cư

Bảng 3.2: Dân số và lao động của huyện Hải Hà năm 2013 ......................... 51
Bảng 3.3. Kết quả điều tra về tình hình dân trí năm 2013 ............................ 52
Bảng 3.4. Kết quả điều tra về mức thu nhập của các hộ gia đình của huyện
Hải Hà năm 2013.......................................................................... 52
Bảng 3.5. Thực trạng nông thôn huyện Hải Hà theo tiêu chí nông thôn mới
(năm 2010, trước khi triển khai xây dựng nông thôn mới) ............ 61
Bảng 3.6. Hiện trạng các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2013 ............. 64
Bảng 3.7. Đánh giá công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Hải Hà
(năm 2011 – 2013)........................................................................ 67
Bảng 3.8. Chi tiết GPMB xây dựng hạ tầng nông thôn mới năm 2011 ......... 68
Bảng 3.9. Chi tiết GPMB xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mới năm 2012.... 68
Bảng 3.10. Chi tiết GPMB xây dựng hạ tầng nông thôn mới năm 2013 ....... 69
Bảng 3.11. Chi tiết GPMB phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mới
huyện Hải Hà 3 năm (2011 - 2013) .............................................. 70
Bảng 3.12. Kết quả bồi thường đất ở và đất nông nghiệp phục vụ xây dựng hạ
tầng nông thôn mới huyện Hải Hà giai đoạn 2011-2013 ............... 70
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả qua phiếu điều tra hộ gia đình ........................ 71
Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả các hộ dân hiến đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ
tầng nông thôn mới từ năm 2011 đến 2013................................... 72


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ huyện Hải Hà - tỉnh Quảng Ninh ........................................ 46


1



“Đánh giá công tác Giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng cơ sở Hạ
tầng nông thôn mới tại huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2011-2013”
Nhằm điều tra, tìm hiểu tình hình thực tế trong công tác GPMB, đề xuất
một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng nông thôn mới tại huyện
Hải Hà nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung.
2. Mục tiêu
- Mục tiêu tổng quát.
Đánh giá kết quả công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hải
Hà và công tác giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng nông thôn mới của
huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh nhằm góp phần thực hiện hoàn thành xây
dựng nông thôn mới tại các xã thuộc huyện Hải Hà theo lộ trình đề ra.
- Mục tiêu cụ thể.
+ Đánh giá được kết quả công tác GPMB phục vụ xây dựng cơ sở hạ
tầng nông thôn mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà.
+ Xác định được mức độ ảnh hưởng của công tác GPMB đến kết quả
xây dựng nông thôn mới và đời sống nhân dân tại các xã nghiên cứu
+ Xác định được những thuận lợi và khó khăn trong công tác GPMB xây
dựng nông thôn mới và đề xuất giải pháp thực hiện.
3. Ý nghĩa
- Ý nghĩa Khoa học
+ Hệ thống hoá cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về vấn đề thực hiện
chính sách bồi thường GPMB.
+ Tìm hiểu và nghiên cứu các chính sách, bồi thường, giải phóng mặt bằng
cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng.
- Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua nghiên cứu công tác GPMB phục vụ xây dựng hạ tầng nông
thôn mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh để đánh giá thực
trạng việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất


khỏi khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng, an ninh,
lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi
đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một
trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.


5

* Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được Hiến
pháp năm 1992 Quy định, đồng thời tại Luật Đất đai 2003 và văn bản hướng
dẫn như: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 ; Nghị
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 của Chính phủ.
1.1.2. Bản chất của bồi thường, Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là một bộ phận không thể thiếu của dự án. GPMB
bắt đầu bằng quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng đất và
giao dịch cho các chủ dự án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất ổn định lâu dài và cho thuê đất. Nhà nước là chủ sở hữu pháp lý
duy nhất với đầy đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt với toàn bộ
quỹ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt Nam một cách toàn vẹn không bị giới
hạn. Các đối tượng sử dụng đất chỉ có hai quyền chiếm hữu và sử dụng một
cách hạn chế về không gian, thời gian và nội dung pháp lý. GPMB thực chất
là nhà nước thu hồi hai quyền trên của các đối tượng và trao cho đối tượng sử
dụng khác. GPMB không chỉ là thay đổi chủ sử dụng đất mà còn bao hàm cả

các vùng đất khác nhau với những điều kiện tư nhiên kinh tế, xã hội khác
nhau. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và cần
phải có những giải pháp riêng phù hợp những đặc điểm riêng của từng khu
vực, từng dự án.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn
dân cư sống chủ yếu nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn thu được lợi nhuận cao hơn là
sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó, dẫn đến công tác
tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn. Việc hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết đảm bảo đời sống dân cư sau này.


7

Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đất đó cũng rất đa dạng không tập
chung một loại cây trồng, vật nuôi nhất định nên gây khó khăn cho công tác
định giá bồi thường. Nhìn chung GPMB có những ảnh hưởng, tác động lớn
đến đời sống, kinh tế, xã hội của người dân có đất thu hồi.
1.1.4. Ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Để cho các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nói chung, xây dựng hạ
tầng theo chương trình nông thôn mới nói riêng, được thực hiện đúng tiến độ,
thì công tác bồi thường, GPMB đóng một vai trò hết sức quan trọng. Bồi
thường, GPMB ảnh hưởng tới lợi ích của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia
đình và ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội chung. Có thể nói
GPMB là một lĩnh vực rất nhạy cảm và gặp nhiều khó khăn trong quá trình
thực hiện. Để có mặt bằng thực hiện các dự án bắt buộc phải thu hồi và
chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ triển khai thực hiện, việc làm này

tiến hành GPMB, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời cũng
quy định cụ thể về mức bồi thường TĐC. Do vậy, chính sách có ảnh hưởng
xuyên suốt đến quá trình tiến hành GPMB. Chính sách cặn kẽ, tỉ mỉ toàn diện,
có tính pháp lý và khả năng áp dụng thực tiễn cao sẽ tạo điều kiện cho GPMB
nhanh chóng. Ngược lại, nếu các chính sách mà không phù hợp, mâu thuẫn
với điều kiện thực tế thì nó lại trở thành một trở lực đối với GPMB.
- Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế - xã hội của địa bàn.
Địa điểm, quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết
định khối lượng GPMB, tính chất đặc điểm của các đối tượng, độ phức tạp
của GPMB.Các dự án có quy mô lớn sẽ có khối lượng GPMB lớn hơn, thời
gian kiểm kê, kê khai tài sản sẽ dài hơn, lượng vốn cho giải phóng mặt bằng
cũng lớn hơn dự án có quy mô nhỏ [9].
- Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCN QSDĐ), thống kê, kiểm kê đất đai, nhà ở.
Khi tiến hành bồi thường thiệt hại thì việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất
đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ không chỉ
dựa vào đo vẽ thực tế mà còn dựa vào hồ sơ lưu như GCN QSDĐ, nhà ở, giấy


9

chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà, thừa kế, giấy phép xây dựng, biên
bản thống kê, kiểm kê đất đai thường xuyên, định kỳ....các loại giấy tờ đầy đủ
thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản, nhanh gọn tránh được tranh chấp giữa các
bên. Do vậy công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận, thống kê
kiểm kê của Nhà nước có ảnh hưởng tới công tác GPMB [9].
- Thị trường bất động sản (BĐS).
BĐS là tài sản rất lớn, giá cả biến động từng ngày từng giờ trên thị
trường. Giá cả trên thị trường BĐS thực tế rất cao, chênh lệch nhiều so với
mức giá đền bù. Mức giá đền bù thấp hơn giá thị trường sẽ khiến cho các đối

thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử
dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước
giao đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong
các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá
đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
điểm xác định [12].
- Định giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường. Định giá là hoạt
động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang
tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Hiện
nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã trở thành đối tượng,
công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của Nhà nước trong việc vận hành
nền kinh tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của
Nhà nước.


11

Ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nhưng chưa thực sự
phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt động định giá chủ yếu
là thụ động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế
thị trường thì hoạt động định giá được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò
và chức năng của nó.
- Định giá đất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá

chúng hoàn toàn độc lập với nhau vì bất động sản là một đơn vị thống nhất cả
về quyền sở hữu và mục đích sử dụng.
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong đó có giá đất, giá bất động sản để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự
nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu
kiện trong công tác bồi thường GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá
đền bù phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tái tạo, ổn định cuộc sống.
- Tổ chức thực hiện.
Đây là yếu tố quyết định đối với việc thực hiện GPMB. Trên cơ sở chính
sách của Nhà nước, điều kiện thực tế của địa bàn và dự án, việc tổ chức thực
hiện, trình tự công việc, cơ cấu nhân sự, phương pháp làm việc....một cách
hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả tốt như đúng khối lượng, tiến độ trình
tự, thủ tục, giảm được cưỡng chế, đảm bảo lợi ích các bên.
Ngoài các yếu tố trên còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp cũng
như gián tiếp tới công tác GPMB như:
(1) Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai.
(2) Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
(3) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất.
(4) Nhiệm vụ ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về
quản lý, sử dụng đất tác động đến công tác bồi thường, GPMB.
(5) Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai.


13
1.1.6. Tổng quan về thu hồi đất, chính sách bồi thường ở một số nước trên
thế giới
* Tại Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật
đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật

+ Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của
công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công
đất” đã được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích
thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên
toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào
năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt
hại cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện
luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công
đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp đi
lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo
dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại của
Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng
đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình
công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có
thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này
được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt


15

của con người, cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện
công trình công cộng cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi