ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

Nguyễn Thị Hương

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
(ĐẤT ĐAI) TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2006 - 2009
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16
Người hướng dẫn khoa học:
1. CVCC.TS. Nguyễn Đình Bồng
2. TS. Hoàng Hải

Thái Nguyên - năm 2010

1


LỜI CAM ĐOAN
Luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa
bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009” chuyên ngành
Quản lý đất đai, mã số: 60 62 16 là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi.
Luận văn được sử dụng thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các thông tin
trích dẫn trong luận văn đã được xác định rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương



1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................11
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................13
3. Ý nghĩa........................................................................................................13
4. Yêu cầu.......................................................................................................13
PHẦN II: Tổng quan vấn đề nghiên cứu..................................................15
2.1. Cơ sở khoa học, pháp lý về hoạt động Môi giới Bất động sản............... 15
2.1.1. Cơ sở khoa học.....................................................................................15
2.1.2. Cơ sở pháp lý về hoạt động Môi giới Bất động sản.............................27
2.1.2. Cơ sở thực tiễn về hoạt động Môi giới Bất động
sản..............................30
2.2.1. Môi giới Bất động sản một số nước trên thế giới................................30
2.2.2. Môi giới Bất động sản ở Việt Nam.......................................................31
PHẦN III: Nội dung và phương pháp nghiên cứu.....................................33
3.1 Đối tượng nghiên cứu................................................................................33
3.2 Phạm vi nghiên cứu...................................................................................33
3.3 Nội dung nghiên cứu.................................................................................33
3.4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................33

4


PHẦN IV: Kết quả nghiên cứu....................................................................37
4.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Đống Đa, Hà Nội.......................37
4.2. Tình hình quản lý đất đai của quận Đống Đa, Hà Nội.............................39
4.3. Tình hình hoạt động Môi giới BĐS trên địa bàn quận Đống Đa.............42
4.3.1. Loại hình công ty môi giới BĐS...........................................................47
4.3.2. Loại hình văn phòng môi giới BĐS......................................................65
4.3.3. Loại hình cá nhân hành nghề môi giới BĐS.........................................72
4.3.4. Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động Môi giới Bất động sản trên địa

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

6


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

01

Hiện trạng sử dụng đất của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

39



54

07

Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của công ty

68

08

Phí môi giới mua, bán bất động sản của các văn phòng

69

09

Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các văn phòng

69

10

Phí môi giới mua, bán bất động sản của cá nhân

74

11

Phí môi giới mua, bán bất động sản của cá nhân


01

Sơ đồ tổ chức của trung tâm môi giới theo mô hình công ty

49

02

Sơ đồ tổ chức của công ty

56

03

Sơ đồ tổ chức của công ty

58

04

Sơ đồ tổ chức của công ty

61

05

Sơ đồ tổ chức của công ty

66


Tên hình ảnh

Trang

01

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Đống Đa, Hà Nội

38

02

Sàn giao dịch bất động sản của Tập đoàn Đất Việt

59

03

Một số chuyên gia quản lý nhà nước về đất đai dự hội

59

nghị với Tập đoàn Đất Việt
04

Sàn giao dịch bất động sản IMG

61


10

Sàn giao dịch BĐS Pretrolimex

64

11

Trung tâm giao dịch BĐS số 32 Hoàng Ngọc Phách

71

12

Văn phòng nhà đất Hà Anh

71

13

Giới thiệu BĐS cho khách hàng

76

14

Biển quảng cáo dịch vụ nhà đất của loại hình môi giới
BĐS cá nhân
Biển quảng cáo về dịch vụ BĐS của anh Tuấn (đường
La Thành, Đống Đa, Hà Nội)

cao (khoảng trên 70%); giá bất động sản biến động mạnh …[1] 1
1.2. Nghị quyết đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra: “Phát triển thị
trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở và
Luật về kinh doanh bất động sản... hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và
1

Đảng Cộng sản Việt Nam , Nghị

quyết số 26-NQ-TW (Khóa IX) ngày 12/3/2003).
11


cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng
hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển.
Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan
hệ cung cầu về đất đai. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị
trường. Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các biện pháp vĩ mô; tăng
cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của
pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các
dịch vụ thị trường bất động sản” [2] 2.
1.3. Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đã được Quốc Hội ban hành, có
hiệu lực từ 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt
động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch
vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”
(khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006).
1.4. Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của cả
nước; thành phố Hà Nội cũng là một trong những thị trường bất động sản sôi động
nhất của nước ta hiện nay; những thành tựu và cả những tồn tại của thị trường bất
động sản nước ta hiện nay được phản ánh đầy đủ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc
phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu.
4. Yêu cầu
- Nắm vững cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch
bất động sản; tổng quan tình hình hoạt động môi giới trong giao dịch bất động sản
trên thế giới và ở Việt Nam qua các thời kỳ;
- Điều tra, thu thập, phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu liên quan đến tình
hình hoạt động của các trung tâm môi giới và giao dịch bất động sản trên địa bàn
quận Đống Đa thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009. Kết quả điều tra đảm bảo
khách quan, tin cậy;

13


- Đánh giá vai trò các trung tâm môi giới giao dịch bất động sản đối với thị
trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu; đề xuất giải pháp tăng cường quản lý
hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản
của địa bàn nghiên cứu đảm bao tuân thủ pháp luật lành mạnh, thông thoáng; đảm
bảo đánh giá là khách quan, kiến nghị là khả thi.

14


PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học, pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động
sản
2.1.1. Cơ sở khoa học
2.1.1.1 Thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp chỉ các giao dịch về bất động sản

- Môi giới: Môi giới chỉ một cá nhân, một chủ thể có thể làm trung gian cho
hai hay nhiều chủ thể khác nhau.
- Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông
cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những công việc liên quan đến BĐS mà các
bên quan tâm. Nhà môi giới BĐS có vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan.
Trong lĩnh vực BĐS, giao dịch bất động sản không chỉ là bản thân các bất động sản
mà quan trọng hơn là các quyền liên quan đến bất động sản đó, vì vậy môi giới bất
động sản chỉ hoàn thành khi các quyền liên quan đến bất động sản được chuyển từ
chủ thể này sang chủ thể khác.
2.1.1.4 Nghề môi giới bất động sản;
Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS
và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động

16


sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng
cáo bất động sản, quản lý bất động sản. [3] 3
- Môi giới bất động sản là một nghề trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất
động sản được pháp luật quy định và bảo hộ. Tổ chức, các nhân môi giới BĐS
được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào
kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng
và bên thứ ba [4]4.
- Thù lao môi giới bất động sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới được
nhận từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới không phụ thuộc vào
giá bán bất động sản.

(mua-bán, thuê-cho thuê ) bất động sản gặp gỡ, trao đổi, thương thuyết và hỗ trợ
về thủ tục để thực hiện các thương vụ bất động sản thành công. Vai trò của dịch
vụ này thể hiện qua các mặt sau:
- Cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản cho các bên giao dịch hàng
hóa BĐS;
- Tư vấn cho khách hàng về các vấn đề: tài chính (các loại thuế, phí, vốn
vay), giá cả (giá bán, cho thuê hợp lý);
- Hỗ trợ khách hàng về các thủ tục để hoàn thành giao dịch trong thời gian
hợp lý.
Đảm bảo an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được
những đối tác tốt, đáng tin cậy…
2.1.1.8 Nguyên tắc hoặt động môi giới bất động sản
Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
công ty hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh dịch vụ bất
động sản theo quy định của pháp luật.
Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người
có chứng chỉ môi giới bất động sản.

18


Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật.
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi
giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động
sản.
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới

cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS; việc xem xét BĐS
sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thế bị động ngay cả khi không nhớ được tất cả
các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo niềm tin cho khách
hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới.
- Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến các yếu tố liên quan đến bất
động sản như sau:
+ Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi
trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối
quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS, tuy nhiên vị trí
không phải là yếu tố khách quan. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp
những đối với người khác thì lại là xấu. Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà
môi giới không nên đánh giá. Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho
người mua hay người thuê đánh giá. Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại
những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng nhà, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà,
20


khoảng cách đến các phương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố,
bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể
bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ. Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên
bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS.
+ Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu
tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung...Khách hàng thường quan tâm
đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật.
Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn
hộ chung cư (cả cũ lẫn mới). Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách
nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong. Đó là những lỗi mà bằng mắt
thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu. Sau khi
thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về
những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên

- Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính
Đối với người mua (thuê) thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính.
Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong thực tế cần
trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả năng và khả năng thực tế của họ đến
đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến
đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp. Ngoài
góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?"
có thể có trong tay. Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các
bước thanh toán.
Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng thông qua yêu cầu của người bán
(người cho thuê). Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểm tra năng lực tài
chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khả năng hay không.
Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả
22


năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn. Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và
bao giờ. Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan
đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi
người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này. Trong một số
trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định được khách
hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào.
Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê)
còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ. Nếu người đó chưa đủ tuổi (16
tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng. Không phải
lúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có
thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều). Nhà môi
giới trong trường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên
quan đến tòa án, hay các cơ quan chính quyền. Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp
các tình huống kịch bản có thể xảy ra để hành động.

+ Địa chỉ liên lạc
+ Số điện thoại bàn và di động
- Thông tin liên quan đên bất động sản bên tham gia thương vụ
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)
+ Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
+ Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
- Các thông tin liên quan khác

24


Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy
tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế
của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…
Thứ năm : Thỏa thuận hợp đồng mua- bán (thuê-cho thuê)
- Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi
khi diễn ra trong thời gian dài. Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của
hợp đồng, người môi giới phải giúp các bên liên quan lập biên bản thỏa thuận. Khi
lập biên bản thỏa thuận cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau
này như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng
- Xác định các bên liên quan
- Xác định địa điểm viết biên bản
- Giá cả BĐS
- Số tiền đặt cọc
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
- Thời hạn kí hợp đồng Công chứng
- Thời hạn giao BĐS
- Hình thức và thời hạn giao tiền
- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)