BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG



LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý của tập thể
và cá nhân các Thầy, cô giáo tại Học viện nông nghiệp Việt Nam.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Học viện nông
nghiệp Việt Nam, Khoa Quản lý đất đai đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn
này. Đặc biệt là tôi đã nhận được sự hướng dẫn trực tiếp, tận tình của PGS.
TS. Nguyễn Thanh Trà trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận
văn. Kính chúc các thầy, cô sức khỏe, hành phúc và thành đạt.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND Quận Hoàng Mai, phòng Tài nguyên
và Môi trường, Chi cục Thuế quận, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng
quận, Trung tâm Phát triển quỹ đất, duy tu và hạ tầng đô thị quận, UBND các
phường và cán bộ Địa chính, các đơn vi, cơ quan, tổ chức thuộc địa bàn
nghiên cứu đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


Page iii


1.4. Thực trạng quản lý đất đai ở Việt Nam và tại Thành phố Hà Nội .......... 27
1.4.1. Thực trạng quản lý sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 27
1.4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ........................ 36
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 39
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 39
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 39
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn quận Hoàng Mai........ 39
2.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất quận Hoàng Mai. ............................... 39
2.2.3. Tình hình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, hiện trạng
quản lý sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai. .............. 39
2.2.4. Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường, hoàn thiện công tác giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, trong thời gian tới trên địa bàn quận Hoàng Mai. ........... 39
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ................................................ 39
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, thống kê phân tích số liệu ............................. 40
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................... 41
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai. ....... 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 43
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hoàng Mai. ... 49
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của quận Hoàng Mai. ............................. 50
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai. ................................................................... 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................ 54
3.2.3. Tình hình biến động các loại đất ........................................................ 56



DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng diện tích đất đai cả nước năm 2013 .............................. 28
Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân trên cả
nước năm 2013 ................................................................................................ 28
Bảng 1.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất của các tổ chức trên cả nước ...... 30
Bảng 1.4. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của Thành phố Hà Nội 36
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm quận Hoàng Mai...... 43
Bảng 3.2: Cơ cấu kinh tế qua các năm quận Hoàng Mai ................................ 44
Bảng 3.3: Tình hình phát triển dân số quận Hoàng Mai ................................. 46
Bảng 3.4. Các khoản thu từ đất ....................................................................... 53
Bảng 3.5 Hiện trạng SDĐ quận Hoàng Mai – TP Hà Nội năm 2013 ............. 55
Bảng 3.6. Hiện trạng diện tích tự nhiên theo các đơn vị hành chính trong
quận Hoàng Mai .............................................................................................. 56
Bảng 3.7. Biến động đất đai quận Hoàng Mai năm 2013 ............................... 57
Bảng 3.8: Bảng hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
theo mục đích sử dụng đất .............................................................................. 61
Bảng 3.9: Bảng hiện trạng sử dụng đất của các loại hình sử dụng ................. 64
Bảng 3.10: Tình hình giao đất của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân. ............ 66
Bảng 3.11. Tình hình thuê đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. ........... 67
Bảng 3.12. Kết quả cấp GCNQSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. . 68
Bảng 3.13 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
nhà nước giao đất cho thuê đất........................................................................ 71
Bảng 3.14. Tình hình sử dụng đất vào các mục đích khác của các tổ chức ... 73
Bảng 3.15. Diện tích đất đã giao, cho thuê nhưng chưa thực hiện ................ 74
Bảng 3.16. Các dự án đã được giao cho tổ chức sử dụng nhưng chậm triển khai
đề nghị thành phố thu hồi giao cho UBND quận làm chủ đầu tư ...................... 78
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi

dự án trên địa bàn quận. .................................................................................. 92

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1.

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

2.

CN

Công nghiệp

3.

CNH-HĐH


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

9.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

10.

HĐND

Hội đồng nhân dân

11.

KH

Kế hoạch

12.

NQ

Nghị quyết

13.

NN


Tổ chức kinh tế

19.

TM

Thương mại

20.

TT

Thông tư

21.

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã

vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất
đai nói chung và diện tích đất đã giao, cho thuê cho các cá nhân, tổ chức quản
lý sử dụng nói riêng (Phạm Phương Nam, Phạm Văn Quân, 2013).
Nhưng làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, giao đất,
thu hồi đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của
Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được
quan tâm trong cả nước nói chung và quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội
nói riêng. Đánh giá công tác này là rất cần thiết để nắm bắt được tình hình
giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa
ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất.
Nhìn chung, việc giao đất, cho thuê đất , thu hồi đất, đã giải quyết được
nhu cầu về đất cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trong sản xuất kinh
doanh. Song, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại không ít những thách thức và khó
khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, mà trong thời gian tới
cần khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng
đất, tránh lãng phí đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên được sự phân công của khoa quản lý đất đai,
tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho
thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục đích nghiên cứu.
- Đánh giá việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất,
tại quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội, từ đó rút ra được những ưu điểm,
nhược điểm trong quá trình thực hiện.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại và nâng

bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc
phòng. Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí
cố định trong không gian
Về mặt địa lý, đất đai là một cùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái
đất có những đặc tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán trong khu vực sinh khí
quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Không khí, đất
và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những
hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


trong tương lai (Trần Quang Huy và NNK, 2013).
1.1.1.2. Sử dụng đất đai.
Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được
sử dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: những hoạt động của
con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có
tác động lên chúng.
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi
phối bởi điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các
điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy, có thể khái
quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất như sau:
(Trần Quang Huy và NNK, 2013).
Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai,ngoài bề mặt không gian như
diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng...., cần chú ý đến việc thích ứng với
điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố
bao quanh mặt đất như: Yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng.
Điều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân
số, lao động, thông tin, các chính sách quản lý về môi trường, chính sách đất

hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007).
Quản lý nhà nước về đất đai đó là nhiệm vụ xác định, thu nhận và phổ
biến về chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng (gắn với quyền và nghĩa vụ) của đất đai,
giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất, việc sử dụng đất đai trong quá
trình thực hiện các chính sách. Do vậy, quản lý nhà nước về đất đai là quá
trình công nhận tính pháp lý của đất đai và chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất,
công nhận giá trị kinh tế của đất đai và tài sản gắn liền với đất, công nhận
mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước. Nội dung
như vậy là quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng kinh tế, bằng quy
hoạch (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


* Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai:
- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi toàn quốc.
- Các cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền
hạn của mình có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai.
- UBND các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thẩm quyền quy định.
- Công chức địa chính ở cơ sở có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong
việc quản lý đất đai tại địa phương.
* Nội dung quản lý nhà nước về đất đai:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;

quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất.
* Căn cứ giao đất: Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của
Luật Đất đai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.
* Đối tượng giao đất: Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới
hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử
dụng đất, một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã,
cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ
chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ
chức ngoại giao.
Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm
bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,... Nhằm bảo đảm cho hoạt
động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích
chung, lợi ích công cộng,... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực
nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các
dự án đầu tư.
* Thời hạn giao đất:
Theo Điều 66 Luật Đất đai năm 2003, người được sử dụng đất ổn định
lâu dài trong các trường hợp sau đây:
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
+ Đất ở;
+ Đất làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
+ Đất có công trình là đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
……..
Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất
có thời hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là 20 năm; Thời hạn giao đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm;
+ Thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức
do Nhà nước giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 đối với đất nông nghiệp,
đất làm muối là 10 năm, đối với đất trồng cây lâu năm là 25 năm;
+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông

1.1.2.2. Cho thuê đất
* Khái niệm: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
* Căn cứ cho thuê đất: Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều
31 của Luật Đất đai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng đất thực hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.
* Đối tượng cho thuê đất : Cơ quan nhà nước, UBND cấp xax các tổ
chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp, tổ chức sự nghiệp xã hội và các tổ chức khác.
* Thời hạn cho thuê đất: Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003
quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:
- Thời gian cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm, thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm;
- Thời gian cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất được giao trước ngày 15 tháng
10 năm 1990 thì hạn cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;
tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


tổ chức cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam được xem
xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin cho thuê đất nhưng

* Các trường hợp thu hồi đất. Theo Điều 38 Luật đất đai 2003 thì:
- Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
- Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả.
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
- Đất bị lấn, chiếm.
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ với nhà nước.
- Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn mà không được
gia hạn khi hết thời hạn.
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai
(12) tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn
mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai
mươi bốn tháng liền.
- Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất
chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi
nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
* Thẩm quyền thu hồi đất. Theo Điều 44 Luật đất đai 2003 quy định:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14