HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NGỌC ANH

ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THỊ XÃ SẦM SƠN,
TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NGỌC ANH

ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THỊ XÃ SẦM SƠN,
TỈNH THANH HÓA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ THỊ GIANG

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các số liệu và

Nguyễn Thị Ngọc Anh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC

Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

Danh mục chữ viết tăt


1.1.2 Cơ sở khoa học về giá đất

4

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

8

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị xã Sầm Sơn

8

1.2 Định giá đất và phương pháp định giá đất

14

1.2.1 Khái niệm định giá đất

14

1.2.2 Phương pháp định giá đất

15

1.3 Cơ sở lý luận xây dựng cơ sở dữ liệu

24

1.3.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu


29

1.4.1 Khái niệm về hệ thống thống tin địa lý (GIS)

29

1.4.2 Các thành phần chính của hệ thống thông tin địa lý

29

1.4.3 Giới thiệu về phần mềm hệ thống thông tin địa lý ArcGIS

31

1.5 Giới thiệu về Webgis

32

1.5.1 Khái niệm về WebGIS

32

1.5.2 Ứng dụng của WebGIS

32

1.5.3 Phân loại WebGIS

32


38

2.3.2 Tình hình sử dụng đất

38

2.3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất trên địa bàn
thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa

38

2.3.4 Sử dụng Webgis để cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công
tác định giá đất
2.4 Phương pháp nghiên cứu

39
39

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

39

2.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu trong GIS

40

2.4.3 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu

40

3.1.3 Kinh tế - xã hội

45

3.2 Tình hình quản lý sử dụng đât đai của thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa 52
3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất

53

3.3.1 Căn cứ và phương pháp xác định giá đất tại thị xã Sầm Sơn

53

3.3.2 Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất55
3.3.3 Xây dựng bản đồ đơn giá đất của địa bàn nghiên cứu

64

3.3.4 Các chức năng khác của hệ thống cơ sở dữ liệu

67

3.3.5 Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu

69

3.4 Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác định
giá đất
70
3.4.1 Xây dựng WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online cung cấp thông


Page vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Dân số và Lao động của thị xã Sầm Sơn giai đoạn 2005-2014

46

3.2

Lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế

47

3.3

Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Sầm Sơn năm 2014

53

3.4

3.2

Dữ liệu không gian dưới dạng .dgn chạy trên nền Microstation

56

3.3

Các thửa đất sau khi đã được tạo vùng

57

3.4

Cơ sở dữ liệu không gian phường Bắc Sơn

58

3.5

Cơ sở dữ liệu không gian phường Trường Sơn

58

3.6

Dữ liệu không gian và thuộc tính của lớp thửa đất

60



3.12

Sơ đồ đơn giá phường Trường Sơn

66

3.13

Thông tin của thửa đất trước biến động gộp thửa

67

3.14

Thông tin của thửa đất sau biến động gộp thửa

68

3.15

Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa

68

3.16

Thông tin thửa đất sau biến động tách thửa

69


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TĂT
Chữ viết tắt

Chữ đầy đủ

CAMA

Computer - assisted mass appraisal (Đánh giá hàng loạt dựa trên
kỹ thuật máy tính)

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GIS

Geographic Information System

UBND

Uỷ ban nhân dân

BĐS



GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KH

Kế hoạch

CK

Cùng kỳ

CN-XD

Công nghiệp – xây dựng

NLN và TS

Nông lâm nghiệp và thủy sản

CGDĐ

Chỉ giới đường đỏ

PCLB

Phòng chống lụt bão

HĐND

sự kết hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy
tính và các công nghệ hiện đại. Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những
điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và
các yếu tố tác động vào giá đất. Như vậy việc định giá đất các thửa đất là một nhu
cầu tất yếu.
Công nghệ thông tin ngày nay phát triển đã trợ giúp cho con người trong
nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai. Đặc biệt phải kể đến hệ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thống thông tin địa lý (Geographic Information System - GIS). Với những thế
mạnh về quản lý và phân tích dữ liệu không gian GIS đã sâm nhập và hỗ trợ đắc
lực cho công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai ở nước ta cũng như trên
thế giới. Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽ có tính
trực quan cao, giúp người xem dễ dàng nắm bắt thông tin về quy định trong định
giá đất, tra cứu bất động sản của các thửa đất theo thông tin giới hạn cho trước.
Thị xã Sầm Sơn có diện tích 1711,24 km2 là một trung tâm du lịch biển
lớn của tỉnh Thanh Hóa cũng như của vùng Bắc Trung Bộ và cả nước, có vai trò
quan trọng đối với sự phát triển của tỉnh. Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất
động sản ở trong trạng thái chưa ổn định, giá đất đóng băng, cung vượt quá nhiều
so với cầu của thị trường. Các hoạt động mua bán bất động sản diễn ra với tần
suất không cao, tuy nhiên theo dự báo vào cuối năm 2014 này thị trường bất
động sản sẽ hoạt động mạnh mẽ trở lại. Vậy một câu hỏi đặt ra: làm thế nào để
khi thị trường bất động sản ổn định trở lại, chúng ta có thể dễ dàng tiếp xúc một
cách nhanh chóng đến thông tin của từng thửa đất và định giá mảnh đất một cách
chính xác nhất.
Với yêu cầu đó, để truy cập thông tin đến từng thủa đất phục vụ thuận tiện

1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất;
2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể;
Giá đất do Nhà nước quy định Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo
đảm các nguyên tắc sau đây:
Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau;
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc Chính phủ xác định
khung giá đất và các địa phương công bố giá đất hàng năm, chắc chắn không thể

tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có 2 loại địa tô chênh lệch:
Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ví dụ: ở
vùng đồng bằng giá đất cao hơn giá đất miền núi. Địa tô chênh lệch 1 được trả
cho người chủ thực sự của mảnh đất.
Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Đất càng được đầu tư nhiều thì giá đất càng cao.Địa tô chênh
lêch 2 thuộc về người đi thuê đất, người làm ra sản phẩm trên đất.
b. Địa tô tuyệt đối
Tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có
liên quan đến đất và giá cả thị trường. Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan
hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích khác nhau trong quá
trình sản xuất xã hội.
Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch
chính là nhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn
Văn Quân, 2006).
1.1.2.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng của
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nêu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa
tô cũng lớn hơn thu nhập do tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải
tăng lên người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


cung hoặc cầu.
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.
Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý,
lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong thời hạn nhất định. Bên
cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan
trọng đến giá cả đất đai. Khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc
tính trên của thị trường đất đai.
Cung – Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của
đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ
dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người
dân địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Trước đây, hệ thống giao thông
cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển
chủ yếu ở những khu thương mại – dịch vụ gần trung tâm. Điều đó dẫn đến tình
trạng chênh lệch quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai ở vùng ngoại
vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát
triển.Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu
đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng đã tăng

chúng tôi đã tiến hành phân tích và làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như: yếu tố cung cầu về nhà đất; nhóm
yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt thì yếu tố khu vực và yếu
tố cá biệt có ảnh hưởng rõ nét nhất đến giá đất.
1.1.4.1. Cung cầu về nhà đất
a. Cầu về nhà đất
Giá đất ở tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá đất ở thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp
hơn cung, giá đất ở có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị
trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những
yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc
nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp
dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho
người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc ham muốn có
nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ...
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá nhà đất nói riêng cũng
như đối với đất ở nói chung, cụ thể là:
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu nhà đất là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu
tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến
về cầu nhà đất. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các

làm tăng mức cầu về nhà đất. Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của
người quản lý nhà đất, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý nhà
đất cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường nhà đất "đóng băng" hay
vận hành một cách sôi động. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh
hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về nhà đất đó là trình độ phát
triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập
kinh tế khu vực và quốc tế.
b. Cung về nhà đất
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa nhà đất gắn với các nhân tố hữu hạn
(diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng…), còn
nhu cầu về nhà đất gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình
quân đầu người thay đổi...). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung nhà đất
phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết
cấu hạ tầng...
- Giá cả nhà đất:
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung nhà
đất là giá cả nhà đất. Cũng như các hàng hoá khác, cung nhà đất sẽ tăng lên khi
giá cả nhà đất tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên
khi giá cả hàng
- Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Thị xã
Nhân tố làm thay đổi cung nhà đất nhiều nhất sau giá cả nhà đất phải kể
đến các chính sách của thị xã về chế độ quản lý xây dựng nhà đất như cấp phép
xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình... thường làm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc
mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch

Page 11


hạ tầng giao thông, hàng loạt các khu tái định cư, dự án nhà ở được triển khai
trên địa bàn như: dự án mở rộng đường Hồ Xuân Hương, dự án Quốc lộ 47, khu
tái định cư Cường thịnh 1, Cường Thịnh 2, Cường Thịnh 3, Hồng Thắng 1, Hồng
Thắng 2… Đặc biệt là dự án khu du lịch sinh thái FLC, du lịch sinh thái Núi
Trường Lệ, dự án sân Golf Link của tập đoàn FLC có tác động không nhỏ tới giá
đất tại những khu vực xung quanh dự án.
1.1.4.2. Các yếu tố thông thường
Bao gồm nhiều nhân tố trong đó có các nhân tố nổi bật như: đặc điểm khu
dân cư, mật độ dân số, trình độ dân trí, tình hình an ninh trong khu vực. Với mục
đích ở, giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào mức độ thỏa mãn nhu cầu về cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, xã hội vì thế những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển thì giá đất
chuyển nhượng ở đó sẽ cao hơn những nơi mà ở đó cơ sở hạ tầng chưa có hoặc
kém phát triển. Có thể nhận thấy rõ ảnh hưởng của yếu tố thông thường tác động
đến giá đất ở của các phường qua ví dụ sau: Phường trường Sơn là nơi đặt của
nhiều cơ quan hành chính và điểm văn hóa vẫn có giá chuyển nhượng cao hơn
các phường Trung Sơn, Bắc Sơn, Quảng Tiến.
1.1.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Qua quá trình điều tra tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn thị xã Sầm Sơn
chúng tôi nhận thấy vị trí là yếu tố chủ đạo ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn.
Có thể nhận thấy giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn là giá cao nhất
trên đường, phố và cao hơn nhiều lần so với các vị trí còn lại. Giá đất cao hay
thấp phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố này, vị trí là yếu tố quyết định đối với giá của
thửa đất, những thửa đất có vị trí thuận lợi, nằm ở mặt đường, gần các trung tâm
kinh tế, văn hóa, xã hội có khả năng kinh doanh buôn bán thì giá đất chuyển
nhượng nơi đó sẽ cao. Tuy nhiên ở cùng loại vị trí nhưng các thửa đất nằm trên
các đường phố khác nhau thì giá chuyển nhượng cũng khác nhau. Yếu tố vị trí là
yếu tố quyết định giá chuyển nhượng cao hay thấp trên thị trường, nhưng không

dịch vụ

1.1

Đoạn từ Núi Trường Lệ-Nam Tô Hiến Thành

12,000

7,800

8,400

1.2

Đoạn từ Bắc Tô Hiến Thành - Nam Lê Lợi

15,000

9,750

10,500

1.3

Đoạn từ Bắc Lê Lợi - Nam Tây Sơn

19,000

12,350


mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp và có vị trí thuận lợi thì có giá đất cao và
thu hút nhà đầu tư hơn.
1.1.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Yếu tố tâm lý: đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất
chuyển nhượng trên địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung.
Tâm lý người Việt Nam là tâm lý đám đông, nóng vội. Khi giá đất lên cao
thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị
người khác mua, vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn, gây nên hiện tượng sốt đất.
Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác
với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng.
- Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng
Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó những thửa đất có hướng
Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn.
- Yếu tố pháp lý của thửa đất: Nhà nước ta có các quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước không trưc tiếp sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới các hình
thức: giao đất, cho thuê đất… Họ được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đó bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó ta thấy đất đai có mối quan hệ
không thể tách rời. đó cũng chính là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh
hưởng đến giá đất. Ta sẽ thấy rõ điều đó qua các ví dụ sau: Mỗi thửa đất được sử
dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất- đó
là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa đất đó. Vì vậy nó vô
cùng quan trọng đối với người sử dụng đất.Nếu hai thửa đất tương tự nhau nhưng
một thửa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn một thửa chưa có thì điều
chắc chắn thửa đất chưa có giấy chứng nhận sẽ có giá thấp hơn rất nhiều vì nếu

nhạy bén và phân tích tình hình thị trường.
1.2.2. Phương pháp định giá đất
1.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của các loại đất tương tự (Điều 4 nghị định 1882004/NĐ-CP).
b. Điều kiện áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất khi trên thị trường
có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với
các loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất
tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường (Điều 5 Nghị định 188-2002/NĐ-CP).
c. Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp
Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận.
Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả
năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh
để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị
trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có
tính thực tế, dễ được tiếp nhận.
(2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá
thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch
đã thực hiện, sử dụng tắc thay thếvới đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15