BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
-------------------

PHAN QUỐC KHÁNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ
KHI THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ,
TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2006 - 2010

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành:
Mã số:
Hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60.85.01.03
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2011


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ

Việt Trì, tháng 10 năm 2011
Học viên

Phan Quốc Khánh


iii

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI .............................................................................. 3
Phần 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................... 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI ........................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 4
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
1.2. KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT; THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƯ .................... 6
1.2.1. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến đề tài ........................................ 6
1.2.2. Các qui định về bồi thường quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ......... 8
1.2.3. Các qui định về hỗ trợ quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ............... 11
1.2.4. Các qui định về các loại hỗ trợ khác (ngoài 2 loại hỗ trợ trên) ............ 12
1.2.5. Các qui định về thu hồi đất ................................................................... 13
1.2.6. Các qui định về khu tái định cư ............................................................ 16
1.2.7. Bản chất của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng ............................. 18

Việt Trì............................................................................................................. 40
2.3.3.1. Đánh giá thực trạng công tác định giá đất nông nghiệp tại thành phố
Việt Trì theo số liệu thứ cấp ............................................................................ 40
2.3.3.2. Đánh giá thực trạng công tác định giá đất nông nghiệp tại thành phố
Việt Trì theo số liệu sơ cấp .............................................................................. 40


v

2.3.4. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông
nghiệp tại thành phố Việt Trì ........................................................................... 41
2.3.4.1. Đánh giá thực trạng về chính sách bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi
đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì ............................................................ 41
2.3.4.2. Đánh giá thực trạng về kết quả bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất
nông nghiệp tại thành phố Việt Trì theo số liệu thứ cấp ................................. 41
2.3.4.3. Đánh giá thực trạng về kết quả bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất
nông nghiệp tại thành phố Việt Trì theo số liệu sơ cấp ................................... 41
2.3.5. Đánh giá định hướng của việc thu hồi đất nông nghiệp đến sự phát triển
kinh tế của thành phố Việt Trì ......................................................................... 41
2.3.5.1. Đánh giá cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp
tại thành phố Việt Trì theo số liệu sơ cấp ........................................................ 41
2.3.5.2. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục............................... 41
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................ 42
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 42
2.4.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý, đánh giá và phân tích số liệu ................ 43
Phần 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 44
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VIỆT
TRÌ................................................................................................................... 44
3.2. SƠ LƯỢC CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ ............................................................... 56

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 92
PHỤ LỤC


vii

DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BT

: Bồi thường

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
CP

: Chính phủ

CT

: Chỉ thị

CV


KT

: Kinh tế

KH

: Kế hoạch

LĐĐ

: Luật đất đai

NĐ

: Nghị Định

NN

: Nông nghiệp

TT

: Thông tư

TTg

: Thủ tướng

TS


Bảng 3.4: Diện tích, dân số các phường trên địa bàn Thành phố ................... 48
Bảng 3.5: Tổng hợp số lượng cán bộ địa chính cấp xã ................................... 58
Bảng 3.6: Bảng giá đất nông nghiệp năm 2006 .............................................. 61
Bảng 3.7. Bảng giá đất nông nghiệp năm 2007 .............................................. 62
Bảng 3.8: Bảng giá đất nông nghiệp năm 2008 .............................................. 64
Bảng 3.9: Bảng giá đất nông nghiệp năm 2009 .............................................. 65
Bảng 3.10: Bảng giá đất nông nghiệp năm 2010 ............................................ 66
Bảng 3.11: Đánh giá chung về công tác định giá đất nông nghiệp tại 15 xã/
phường điều tra ..................................................................................... 67
Bảng 3.12: Đánh giá tính hợp lý của việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp
sang mục đích khác khi thực hiện các dư án......................................... 68
Bảng 3.13: Các dự án trên địa bàn thành phố năm 2006 ................................ 73
Bảng 3.14: Các dự án trên địa bàn thành phố năm 2007 ................................ 74
Bảng 3.15: Các dự án trên địa bàn thành phố năm 2008 ................................ 76
Bảng 3.16: Các dự án trên địa bàn thành phố năm 2009 ................................ 78
Bảng 3.17: Các dự án trên địa bàn thành phố năm 2010 ................................ 80
Bảng 3.18: Đánh giá về đơn giá bồi thường khi thu hồi đất so với giá thị
trường khi thực hiện các dự án………………………………………81
Bảng 3.19: Đánh giá về giá hỗ trợ khi thu hồi đất so với giá thị trường khi
thực hiện các dự án................................................................................ 82


ix

Bảng 3.20: Đánh giá về đơn giá bồi thường khi thu hồi đất so với giá thị
trường khi thực hiện các dự án .............................................................. 83
Bảng 3.21: Đánh giá về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sự phát triển kinh
tế của địa phương .................................................................................. 84
Bảng 3.22: Đánh giá về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sự phát triển kinh
tế của địa phương .................................................................................. 84

dụng các văn bản luật này lại có những điểm khác nhau nên tình hình thực
hiện cụ thể ở mỗi địa phương đều có những đặc điểm riêng. Tỉnh Phú Thọ nói
chung và thành phố Việt Trì nói riêng cũng có những điểm khác biệt.


2
Tỉnh Phú Thọ trong những năm qua công tác thu hồi đất nông nghiệp
để phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế diễn ra hết sức mạnh mẽ đặc biệt
là tại thành phố Việt Trì. Tuy nhiên công tác bồi thường lại gặp rất nhiều khó
khăn, chính sách bồi thường chưa được người dân chấp nhận. Song do nhiều
nguyên nhân cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan nên công
tác thu hồi, bồi thường đất nông nghiệp không đạt tiến độ đã đề ra.
Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở luận
cứ khoa học và nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên, được sự
phân công của Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Phó giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Khắc Thái
Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng công tác bồi
thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ giai đoạn 2006 - 2010”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông
nghiệp tại thành phố Việt Trì, nhằm tìm ra những mặt làm được, những mặt
chưa làm được; từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh công tác
bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì theo
đúng quy định của pháp luật hiện hành.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác định giá đất nông nghiệp tại thành
phố Việt Trì.
- Đánh giá được thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi

thực tiễn thì việc “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi
thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” là vấn đề hết
sức cần nghiên cứu.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Trong quá trình bồi thường và hỗ trợ đất và tài sản trên đất trong cả
nước nói chung và ở Thành phố Việt Trì nói riêng luôn gặp phải những khó
khăn, đó là: nhiều người dân cho rằng việc bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi
đất nông nghiệp chưa thỏa đáng, chưa phù hợp. Để phát huy những mặt
mạnh, khắc phục những tồn tại, khó khăn giúp cho công tác này trong thời
gian tới được tốt hơn thì việc nghiên cứu “Đánh giá thực trạng công tác bồi
thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú
Thọ” là hết sức cần thiết.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác bồi
thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, bao gồm những văn bản chính sau:
1- Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
2- Luật Đất đai năm 2003
3- Bộ luật Dân sự năm 2005


5
4- Nghị định số 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
5- Nghị định số 197/2004 NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
6- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
7- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa
đổi, bổ sung Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính

quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một
cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và
Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do
nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước
- chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền
sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà
nước giao đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành
trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là
“giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”[3]
- Định giá, định giá đất và định giá bất động sản
Định giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường.
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển
của thị trường. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã


7
trở thành đối tượng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của Nhà nước
trong việc vận hành nền kinh tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm
trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Định giá đất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá
trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất định. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có
đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu

nước thu hồi đất đang ở để giao cho người khác sử dụng”
1.2.2. Các qui định về bồi thường quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
- Nguyên tắc bồi thường quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định nguyên tắc bồi thường
đất như sau:
1. Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8
của Nghị định này thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được
bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau
đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.[8]
2. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới
hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực
hiện thanh toán bằng tiền. [8]
3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Thông tư số 116/2004/NĐ-CP còn cụ thể hóa thêm “Diện tích đất được
bồi thường là diện tích được xác định trên thực địa - thực tế đo đạc diện tích
thu hồi của từng người sử dụng đất”.
- Điều kiện để được bồi thường quyền sử dụng đất và tài sản trên đất


9
Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định người bị Nhà nước thu
hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường về đất:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.

phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất
ổn định, không có tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất đó không có tranh chấp.
7. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đã được thi hành.
8. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng
không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình,
được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không
phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị
thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp.
9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong
thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
10. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,
chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
11. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:


11
a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

- Cỏc trng hp c h tr quyn s dng t
Điều 27 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định hỗ trợ di chuyển nh sau:
1. Hộ gia đình khi Nhà nớc thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong
phạm vi tỉnh, thành phố đợc hỗ trợ mi hộ cao nhất 3.000.000 đồng; di
chuyển sang tỉnh khác đợc hỗ trợ mi hộ cao nhất 5.000.000 đồng; mức h
trợ cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. [8]
2. Tổ chức có đủ điều kiện đợc bồi thờng thiệt hại đất và tài sản khi
bị thu hồi mà phải di chuyển cơ sở, đợc hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển,
tháo dỡ và lắp đặt. [8]
3. Ngi b thu hi t , khụng cũn ch khỏc; trong thi gian ch
to lp ch mi (b trớ vo khu tỏi nh c), c b trớ vo nh tm hoc
h tr tin thuờ nh ; thi gian v mc h tr c th do U ban nhõn dõn cp
tnh quy nh phự hp vi thc t ti a phng. [8]
1.2.4. Cỏc qui nh v cỏc loi h tr khỏc (ngoi 2 loi h tr trờn)
- Cỏc qui nh v h tr chuyn i ngh
iu 29 Ngh nh s 197/2004/N-CP qui nh h tr chuyn i
ngh nghip v to vic lm nh sau:
1. H gia ỡnh, cỏ nhõn trc tip sn xut nụng nghip khi b thu hi
trờn 30% din tớch t sn xut nụng nghip thỡ c h tr chuyn i ngh
nghip cho ngi trong tui lao ng; mc h tr v s lao ng c th
c h tr do U ban nhõn dõn cp tnh quy nh cho phự hp vi thc t
a phng.[8]
2. Vic h tr o to chuyn i ngh nghip c thc hin ch yu
bng hỡnh thc cho i hc ngh ti cỏc c s dy ngh.
- Cỏc qui dnh v h tr n nh cuc sng
iu 28 Ngh nh s 197/2004/N-CP qui nh h tr n nh i
sng v n nh sn xut nh sau:
1. H gia ỡnh, cỏ nhõn trc tip sn xut nụng nghip khi Nh nc
thu hi trờn 30% din tớch t nụng nghip c giao, c h tr n nh i


14
Thu hồi đất có thể do ngời sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, có thể
xuất phát từ ý muốn chủ quan của Nhà nớc để phục vụ lợi ích chung của Nhà
nớc, lợi ích công công hay vì mục đích an ninh, quốc phòng của cả nớc.
Trờng hợp thu hồi đất do ngời sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai,
cần phải dựa vào 2 căn cứ sau:
1. Căn cứ vào thực tế vi phạm của ngời sử dụng đất đW đợc cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền xác định.
2. Căn cứ vào qui định về các trờng hợp vi phạm phải thu hồi đợc qui
định trong pháp luật đất đai hiện hành.
Trờng hợp thu hồi đất xuất phát từ ý muốn chủ quan của Nhà nớc để
phục vụ lợi ích chung của Nhà nớc, lợi ích công công hay vì mục đích an
ninh, quốc phòng của cả nớc thì cần phải dựa vào 2 căn cứ sau:
3. Căn cứ vào qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất đW đợc cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt;
4. Căn cứ vào kế hoạch di chuyển dân, tái định c và giải phóng mặt bằng.

- Thm quyn thu hi t
iu 44 Lut t ai 2003 qui nh thm quyn thu hi t nh sau:
1. U ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng quyt nh thu hi
t i vi t chc, c s tụn giỏo, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t
chc, cỏ nhõn nc ngoi, tr trng hp quy nh ti khon 2 iu ny. [3]
2. U ban nhõn dõn huyn, qun, th xó, thnh ph thuc tnh quyt nh
thu hi t i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng ng dõn c, ngi Vit Nam
nh c nc ngoi thuc i tng c mua nh gn lin vi quyn s
dng t ti Vit Nam. [3]
3. C quan nh nc cú thm quyn thu hi t quy nh ti khon 1 v
khon 2 iu ny khụng c u quyn.
- Cỏc trng hp thu hi t
iu 38 Lut t ai 2003 qui nh Nh nc thu hi t trong cỏc trng

quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
- Các hình thức thu hồi đất