PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
Việt Nam đang trên đà phát triển với sự lớn mạnh không ngừng của hệ thống
các đô thị trong cả nước. Trong những năm qua có thể nhận thấy rất nhiều thành
phố mới ra đời được nâng cấp từ những thị xã như Hải Dương, Hà Nam, Thanh
Hóa… đặc biệt hai đô thị lớn là thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh đang trong quá
trình mở rộng cả về địa giới hành chính, quy mô dân số. Quá trình đô thị hoá ở
nước ta đang phát triển với tốc độ nhanh chóng đã đặt ra vấn đề hết sức cấp thiết,
đó là nhà ở cho người thu nhập thấp (do tình trạng “đất chật người đông”).
Trong quá trình học và nghiên cứu môn học Phân tích chính sách; cùng với
sự hướng dẫn và chỉ bảo của giảng viên Đỗ Thị Hải Hà, nhóm 1 – thuộc lớp
CH19Q, đã lựa chọn “Phân tích những nội dung cơ bản của chính sách nhà ở
cho người thu nhập thấp”. Nhóm thực hiện đã cùng tìm hiểu và nghiên cứu để
cho ra bản phân tích dưới đây. Nội dung bản phân tích có thể còn nhiều thiếu sót,
rất mong nhận được sự đóng góp và chia sẻ của tất cả các thành viên trong lớp và
giảng viên Đỗ Thị Hải Hà.
Nhóm xin chân thành cảm ơn.
Nhóm 1 (Nhóm thực hiện):
Ngô Thúy An
Vương Tuấn Anh
Nguyễn Thị Phương Anh
Lê Bảo Ngọc
Hồ Điệp Liên Chi
Nhữ Thế Dũng

Nhóm 1 – CH19Q

Page 1


PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH

Page 2


PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là
350.000đ/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000đ/người/tháng đối với
khu vực nông thôn, thì năm 2004, Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập dưới
mức nghèo, trong đó thành thị là 4,3% và nông thôn là 25,3%.
Cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như do
nhu cầu nhà do giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát
triển kinh tế, cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có, nhu cầu về nhà ở sẽ
càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô vào những năm tới.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, chỉ riêng năm 2006
- 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án
lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn, thậm chí,
đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn
thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ…
Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang
chiếm đa số trong dân cư Thành phố. Ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong
đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy
từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có
sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài
nguyên, Môi trường và Nhà Đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang
thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số
này. Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở cho người
có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ
đô Hà Nội.
2. Mục tiêu của chính sách
2.1. Mục tiêu chung

2. Trách nhiệm của các Bộ, ngành Trung ương:
a) Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản
chịu trách nhiệm giúp Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo thực hiện Chương trình xây
dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở thu
nhập thấp theo quy định của Nghị quyết này.
b) Bộ Xây dựng:
- Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xây dựng kế hoạch tổng thể và kế hoạch hàng năm đầu tư xây dựng nhà ở sinh
viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp giai
đoạn 2009 - 2015 trình Thủ tướng Chính phủ quyết định trong quý III năm 2009;
Nhóm 1 – CH19Q

Page 4


PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
- Phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính trong việc xác định nhu
cầu và xây dựng phương án phân bổ nguồn trái phiếu Chính phủ hàng năm và giai
đoạn 2009 - 2015 để triển khai thực hiện Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở sinh
viên;
- Trực tiếp chỉ đạo, hướng dẫn một số địa phương trọng điểm (thành phố Hà
Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số địa phương khác) cũng như một số Tổng
công ty nhà nước triển khai đầu tư xây dựng thí điểm một số dự án nhà ở sinh viên,
nhà ở công nhân khu công nghiệp và một số dự án nhà ở thu nhập thấp theo các cơ
chế của Nghị quyết này giai đoạn 2009 - 2010;
- Trình Thủ tướng Chính phủ ban hành các quyết định về cơ chế, chính sách
phát triển cho từng loại nhà ở theo quy định của Nghị quyết này trong tháng 4 năm
2009; ban hành theo thẩm quyền hướng dẫn cụ thể việc quản lý đầu tư xây dựng,
quy chế bán, quản lý vận hành, đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập

e) Bộ Giáo dục và Đào tạo, Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội và các Bộ,
ngành có cơ sở đào tạo phối hợp với Bộ Xây dựng xác định nhu cầu về nhà ở sinh
viên các cơ sở đào tạo trong toàn quốc và của từng địa phương đến năm 2015 theo
tiến độ quy định để phục vụ cho việc lập kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh
viên hàng năm và từng giai đoạn trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
g) Ngân hàng Nhà nước xây dựng chính sách tín dụng cho vay đối với người
được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trình Thủ tướng Chính phủ trong tháng 6
năm 2009.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố:
Nhóm 1 – CH19Q

Page 6


PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
a) Tổ chức, chỉ đạo việc điều tra, khảo sát, tổng hợp nhu cầu và xây dựng
Chương trình, kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công
nghiệp và nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn giai đoạn 2009 - 2015, hoàn thành
trong quý II năm 2009 gửi Bộ Xây dựng để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ
xem xét, quyết định;
b) Rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung quỹ đất để phát triển nhà ở sinh viên,
nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp trong quy hoạch chung,
quy hoạch chi tiết xây dựng của địa phương (kể cả quỹ đất dành để xây dựng nhà ở
xã hội nhưng chưa sử dụng để giao cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở thu nhập
thấp); đồng thời phải xác định chỉ tiêu phát triển nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân
khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp là một trong những chỉ tiêu cơ bản của kế
hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; các chỉ tiêu này phải được xây
dựng hàng năm, từng thời kỳ, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, đặc điểm của
từng địa phương và phải được tổ chức thực hiện, quy định chế độ trách nhiệm theo

Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc
Chính phủ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
chịu trách nhiệm thi hành Nghị quyết này
3.2. Đối tượng của chính sách
1. Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, gồm cán
bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước
và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Nhóm 1 – CH19Q

Page 8


PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
2. Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Người được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đủ các
điều kiện sau đây:
a) Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5 m2/người;
b) Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức;
c) Đối với các trường hợp mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có
hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
nơi có dự án;
d) Có mức thu nhập thấp, không có khả năng tự cải thiện chỗ ở.
3. Người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp được vay vốn từ các ngân hàng
thương mại có hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất để trả một lần, trả góp tiền mua,
thuê mua nhà ở.
 Về mặt lý thuyết thì các đối tượng cũng như điều kiện được đề ra trong chính
sách là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với chủ trương của Chính phủ. Tuy nhiên, trên
thực tế, rất khó để xác định chính xác thu nhập của người lao động(từ công chức

hành các Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/6/2009 hướng dẫn quản lý dự án
đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu
nhập thấp; Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 hướng dẫn phương pháp
xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở
thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các
dự án do các thành phần kinh tế tham gia và Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày
16/11/2009 hướng dẫn việc bán, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người
có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Nhóm 1 – CH19Q

Page 10


PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
Nhìn nhận trên phương diện một chính sách lớn, thì Nhà nước đã ban hành
nhiều văn bản quy phạm nhằm phát triển nhà thu nhập thấp, các nhóm chính sách
bao gồm:
5.1. Chính sách không thu tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP:
1.
Nhà đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp được miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được
phê duyệt.
2.
Miễn thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
5.2. Chính sách cho vay vốn ưu đãi
Theo quy định tại điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP:
1.


ngày 24/4/2009 về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người
có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Theo khoản 2, điều 5):
1.
Đước áp thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%)
2.
Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể khi có thu nhập chịu
thuế; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo; và được áp thuế
suất thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động.
Chính sách của Nhà nước với nhà đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp (được
xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước): được quy định tại
Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP như sau:
1.
Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp
luật về thuế giá trị gia tăng.
2.
Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh
nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
3.
Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan
có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập
doanh nghiệp.
-

5.4. Chính sách ưu đãi tăng mật độ xây dựng
Chính sách này thể hiện ở việc gia tăng quỹ đất dành cho xây dựng nhà thu

nhập thấp.
Việc tăng diện tích cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp do UBND các cấp
xem xét và dựa trên nhu cầu thực tế của địa phương mình mà sẽ có điều chỉnh tăng

2. Bộ xây dựng.
3. Bộ Kế hoạch đầu tư
4. Bộ Tài chính
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường
6. Bộ Giáo dục – đào tọa
7. Bộ Thương binh – lao động xã hội
8. Ngân hàng nhà nước
9. Ủy ban nhân dân các cấp
- Nhóm công cụ kinh tế (Theo quy định tại khoản 2 điều 5 của
QĐ67):
1. Hỗ trợ ưu đãi về vốn vay cho các nhà đầu tư
2. Miễn thuế GTGT và các ưu đãi về thuế trong hoạt động đầu tư
nhà thu nhập thấp
3. Không thu tiền sử dụng đất
- Nhóm công cụ hành chính – tổ chức:
Nhóm 1 – CH19Q

Page 13


PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1. Đối với nhà đầu tư “Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu,
thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ
thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công
trình”
2. Đối với người có thu nhập thấp và có nhu cầu thuê/mua nhà ở
được hỗ trợ và hướng dẫn hoàn thiện các thủ tục về xin việc
thuê/mua nhà ở theo chương trình nhà thu nhập thấp.
- Nhóm công cụ thông tin tuyên truyền và phổ biến:

GTGT trong thời hạn hết ngày 31/12/2009 và chỉ được miễn
thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009  Điều này khiến cho
các nhà đẩu tư dễ rơi vào tình trạng “nản” do sự thay đổi về ưu
đãi….
2. Các hỗ trợ về lãi suất trong đâu tư xây dựng nhà thu nhập thấp
chưa thu hút được các nhà đầu tư; thêm vào đó là “thái độ
không mấy mặn mà” của Ngân hàng Phát triển Việt Nam đã
khiến chủ đầu tư đôi khi phải thu xếp để vay vốn của các
NHTM với lãi suất không ưu đãi.
3. Các công cụ chủ yếu là công cụ kinh tế, công cụ hành chính,..
công cụ pháp lý cũng có nhưng lại thiếu hẳn tính “cưỡng chế”
hay “nghiêm minh” nên vẫn có hiện tượng sai phạm xảy ra.
Kiến nghị:
- Đồng bộ các giải pháp thực hiện,….
- Minh bạch về tài chính và xét duyệt trong thuê/mua nhà thu nhập
thấp để tránh tình trạng “người nghèo trên giấy tờ” tiếp cận được
với nhà thu nhập thấp.
- Nên đi theo hướng xây dựng và cho thuê hơn là mua để hạn chế
tình trạng mua đi bán lại nhà thu nhập thấp.
Kết luận:
Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và
lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng
người này chỉ có thể và cần phải trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự

Nhóm 1 – CH19Q

Page 15


PHÂN TÍCH NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA CHÍNH SÁCH