ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO
THUÊ

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

1


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

MỞ ĐẦU
1.

Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xă hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc
gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang
thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cế sở hạ tầng phục vụ tốt mục
tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có
vai trò hết sức quan trọng. ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc
trưng sau:
 Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối
cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các
ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xă hội, KH-CN-KT, môi trường, an
ninh quốc phòng,…).
2.

Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.
Dự án đầu tư là tế bào của hoạt động đầu tư. Đó là tập hợp các biện pháp có
căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kỹ thuật, công
nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế và xă hội để làm cế sở cho việc quyết
định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho DN và hiệu quả kinh tế
xă hội đem lại cho quốc gia và xă hội lớn nhất có thể có được.
Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tập
hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặc
cải tạo những cế sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt
số lượng hoặc nâng cao về mặt chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, đảm
bảo được hiệu quả tài chính, kinh tế xă hội ứng với một khoảng thời hạn nhất
định( chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp). Vậy nên vai trò của dự án đóng
vai trò quan trọng:
 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể
kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử
dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xă hội an ninh quốc phòng.
 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp
cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hến.
 DAĐT là hệ thống triển khai, cụ thể hóa những ý tưởng & cế hội chuyển

địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên
liệu và các yếu tố đầu vào khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình
thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công
trình có yêu cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và các
yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

4


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xă hội của dự
án.

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
1. Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây

b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu
công nghệ;
c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
4.

Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xă hội
4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư:
4.1.1 Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư:
Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính
đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Để xác định, phân tích các
khoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của dự
án. Phân tích tài chính là một trong những nội dung quam trọng nhất phải lập
trong phần thuyết minh của dự án, có những ý nghĩa chủ yếu sau:

-

Giúp chủ đầu tư có những cế sở vững chắc để quyết định có hay không đầu tư
vào dự án.
- Là căn cứ để cơ quan tài trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trả
nợ…và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án.
- Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án còn là bản
kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việc
của dự án ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan.
- Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đat được trong giai đoạn dự án còn
là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hành
khai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháp
hiệu chỉnh…
4.1.2 Xác định các yếu tố đầu vào

toán (lăi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước).
b)Tiến hành phân tích lăi – lỗ cho dự án. (Vẽ sế đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu
chi, …)
Phân tích lỗ lăi
Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lăi hay lỗ bao nhiêu. Có 2 chỉ tiêu
• Lợi nhuận trước thuế
LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh
• Lợi nhuận ròng
LNR = LNTT – Thuế TNDN
c)

Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu
đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu
được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà không xét
đến giá trị của tiền theo thời gian.
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

7


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

+Chỉ tiêu lợi nhuân tính cho 1 đến vị sản phẩm
Ld = P − C sd → max .
P :giá bán một đến vị sản phẩm,chưa có VAT đầu ra

=

Lbq
Vcd

+ Chi phí tính cho 1 đến vị sản phẩm của dự án

Cd =

1 V .r
(
+ Cn )
Q 2

*Nhóm các chỉ tiêu động
Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng
thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự án và có
xét đến gái trị theo thời gian của tiền.
Hiệu quả tài chính của dự án:
• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

8


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

n



Nếu NFV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
NAV = NPV

r
(1 + r ) n r
= NFV
n
(1 + r ) n − 1
(1 + r ) − 1

Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
n

Bt − Ct

∑ (1 + IRR)
t =0

t

=0

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá


hoặc mức hoạt động hòa vốn.
V-

Thv

∑N
t =0

hv ,t

=0

N hv ,t : Nguồn hoàn vốn ở năm t
• Phân tích điểm hòa vốn
Doanh thu hòa vốn
Rh =

FC
VC
1−
R

FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

10


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

.
L

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
Tk =

V
L +K

.

• Phân tích khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
K Nt =

Bt
At

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ,
khấu hao, trích trả lăi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lăi
K nt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ
K nt ≥ 1 => dự án có khả năng trả nợ
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

11


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ


này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao
Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình
thường như tính toán ban đầu.
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so
với điều kiện tính toán ban đầu.
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

12


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

4.2 Phân tích kinh tế xă hội dự án đầu tư

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xă hội đánh giá dự án đứng trên
giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xă hội & cộng đồng. Phân
tích kinh tế xă hội rất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh
nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng
lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát
triển kinh tế - xă hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và
doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể


GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

d) Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong
cả đời dự án.
e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
Các chỉ tiêu xă hội :
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả
quyết thất nghiệp...
Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái,
nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân...
5. Giới thiệu dự án.


Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê:
“BLUE SKY”

Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội HUD.
Địa điểm xây dựng : Sơn Tây , thành phố Hà Nội.
Quy mô của dự án: Nhóm B
+) Gồm 25 hạng mục chính: 7 nhà A, 9 nhà B, 5 nhà C, 6 nhà D
7 Nhà A, xây dựng theo kiểu biệt thự độc lập, diện tích chiếm đất của mỗi nhà
theo chỉ giới quy hoạch đất là: 325.5 m2
9 Nhà B, xây dựng theo kiểu biệt thự ghép sát, diện tích chiếm đất của mỗi
nhà theo chi giới quy hoạch đất là: 480 m2
5 Nhà C, xây dựng theo kiểu biệt thự độc lập, diện tích chiếm đất của mỗi nhà
theo chỉ giới quy hoạch đất là: 225 m2
6 Nhà D, xây dựng theo kiểu biệt thự tứ lập, diện tích chiếm đất của mỗi nhà
theo chỉ giới quy hoạch đất là: 315 m2

* Sân chơi thể thao.
* Vườn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh
*Hệ thống cấp , thoát nước ngoài nhà.

Thời gian thực hiện dự án: Txd = 2 năm
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:
 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 15 năm
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

15


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

 Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho thuê và bán với đối tượng cho thuê
là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và
xây dựng bắt đầu vào quý 4 năm 2013 và kết thúc vào quý 4 năm 2015 đưa vào vận
hành..
 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …)
được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế
cơ sở ).
+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Cấp III
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn
khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).


•

GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án
GXD: Chi phí xây dựng
GTB: Chi phí thiết bị
GMB: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
GQL: Chi phí quản lý dự án
GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
GK: Chi phí khác
GDP: Chi phí dự phòng

I.1- Xác định chi phí xây dựng của dự án
a, Các căn cứ:
-

Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án.
Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2,md…)
Giá chuẩn của một đến vị quy mô xây dựng
Mức thuế suất VAT được lấy theo quy định hiện hành (đối với công tác xây
lắp, mức thuế VAT hiện hành lấy bằng 10%)

b. Xác định các chi phí xây lắp các hạng mục
b-1. Chi phí xây lắp các hạng mục công trình nhà chính
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

17


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ


NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

18


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

BẢNG 1.1A:XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG CHO CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH CHÍNH
DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNGCÁC NHÀ
Tâng
Nhà A

B

C

D

Diện tích

Tổng DT

(m2)

mỗi nhà (m2)

Công thức tính


3

2*[(9,8+0,11)*(13,32+0,22) – (1,4*5)]

254,36

1

(11,395+0,22)*(10,755+0,22)-8,02*1,175-3,2*1,965

111,76

2

(3,485+0,22)*(10,775+0,22)+(2,015+0,11)*(3,2*3+0,22)+(6,4+0,22)*(5,985+0,11)+(3,2+0,11)*3,93+(
5,895*1,2+3,2*1.2)/2

120,42

3

(3,485+2,015+0,22)*(10,775+0,22)

62,89

1

(3+3,6+0,11)*(5,4+0,22)+(3+0,22)*3,6+(3+2,4+3,6+0,22)*(5,4+0,22)+5,1*(3+2,4+0,22)

129,78

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

109,5
13940,7

20


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

Suất chi phí xây dựng ( xây dựng + điện nước trong nhà ) và thiết bị của nhà biệt thự
lấy theo Tập suất vốn đầu tư theo quyết định 439/QĐ-BXD.
Đối với nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường
bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ thì Suất vốn xây dựng năm 2012 là 8 300
000 đ/m2 sàn ( đă bao gồm thuế GTGT). Ta quy về suất vốn đầu tư ở thời điểm
hiện tại là quý III năm 2013 được tính liên hoàn từ chỉ số giá phần xây dựng của
quý 3 năm 2011 so với năm 2006.
Năm

2010

2011

2012

Chỉ số giá phần xây dựng
(%)



8300
x 1,06 = 7 998 (nghìn đ /m2 sàn)
1 + 0,1

 Chi phí xây dựng đường giao thông nội bộ và sân băi đỗ xe: Giá xây dựng băi đỗ
xe và đường giao thông rộng 6m rải nhựa dày 25cm theo dự toán lấy chung là
750.000đ/m2. Diện tích đường giao thông và băi đỗ xe lấy bằng 20% tổng diện tích
khu đất: 20% * 18 000= 3600 m2

 Hàng rào: Hàng rào cao 1,8m xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0.6m,
rào sắt cao 1,2m lấy ở công trình tương tự đến giá 691.000 đ/m . Chiều dài hàng
rào tính theo chu vi khu đất ( đă trừ đi cổng) là 521 m

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

21


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

 Chi phí xây vườn hoa, cây cảnh : chi phí xây vườn hoa lấy theo công trình tương
tự là 350 000 đồng/m2. Diện tích cho vườn hoa cây cảnh lấy bằng 25% diện tích
khu đất:
25% * 18 000 = 4500 m2

 Cổng ra vào gồm 1 cổng chính chi phí dự kiến là 110.000.000 đồng (bao gồm trụ
cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 100.000.000 đồng.

Xây dựng nhà C
(5 nhà)
Xây dựng nhà D
(6 nhà)
Tổng
(7A+9B+5C+6D)

Chi phí
trước thuế
( nghìn
đồng)

Thuế VAT Chi phí sau
(nghìn
thuế (nghìn
đồng)
đồng)

Đơ
n vị

Si

Pi
(ngđ/m2
sàn)

m2

3122,63


12.979.834

m2

2223

7998

13940,7

7998

1.777.955
11.149.77
2

19.557.509

m2

17.779.554
111.497.71
9

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

122.647.490
22


7
8
9
10

m2

m
cái
m2
m3
m2

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

3600
3%
(A+B+C
+D)
2%
(A+B+C
+D)
521
2

750

2.700.000

270.000

120
150
3990

540.000
2.700.000
4.788.000

54.000
270.000
478.800

594.000
2.970.000
5.266.800

1.114.977
129.485.59
3

111.498
12.948.55
9

1.226.475

TỔNG

142.434.152


M i = mi + ni + Vi + K i + hi
mi : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nếu mua hoặc tại cảng VN
ni : Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Vi : Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
K i : Chi phí lưu kho băi, container…
hi : Thuế và phí bảo hiểm

BẢNG 1.2A: THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG TRONG CÁC NHÀ
STT

Loại phòng

Nhà A

Nhà B

Nhà C

Nhà D

1
2
3
4
5

Phòng khách
Phòng ngủ
Phòng vệ sinh
Phòng bếp

119
147
36
36

6

Phòng giúp việc

1

0

1

1

18

8

0

2

0

1

24

Phòng sinh hoạt chung

1

0

1

1

18

12

Phòng tập thể dục

1

0

0

0

7

9

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023



1

1

36
2

16

Phòng quản lý

1

17
18
19

Phòng phó GĐ
Phòng GĐ
Phòng tài vụ

1
1
1

20

Phòng reception