Bình luận về giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành và phân tích sự tác
động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao
động. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của
xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa. Do
vậy, các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó
liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bởi vậy, bài
viết sau sẽ trình bày về đề bài 6:“Anh (Chị) hãy bình luận về giá đất theo quy
định của pháp luật hiện hành. Phân tích sự tác động của giá đất đến các nguồn
thu tài chính từ đất đai”
I. Khái niệm về giá đất
Theo Luật đất đai năm 2013 tại khoản 19 Điều 3 qui định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trong khi Luật đất đai năm
2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá đất (giá quyền sử
dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Có thể thấy, so với
Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá
đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét
về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất
có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
II. Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành
1. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp
tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất bảo đảm nguyên tắc phù hợp với


cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (Điều 112). Nguyên tắc này giúp cho
việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị
trường. Đồng thời, luật quy định bổ sung bốn phương pháp xác định giá đất phổ
biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 NĐ 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất:

nước thu hồi đất.
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối với
các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013. Giá đất cụ
thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể,
đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi
sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn
thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực
giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá
đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong
những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện
gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu
kiện phức tạp.
3. Tư vấn xác định giá đất
Luật đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư
vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể
(Điều 115, 116 Luật Đất đai). Đồng thời NĐ 44/2014/ NĐ-CP của Chính phủ còn
quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự
nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo
quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất. Kết
quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định
giá đất. Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có
thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Với tư cách độc lập trong việc định giá đất,
tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất. Đây là


những quy định thiết thực, đáy ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo
ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước.
III. Tác động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai

cạnh đó, nếu căn cứ vào giá đất pháp luật quy định thì giá thuê đất sẽ thấp hơn rất
nhiều so với việc xác định giá thuê dựa trên giá thị trường. Điều này, đem lại lợi ích
cho người thuê đất, khuyến khích họ thuê đất. Đồng thời, giảm bớt số lượng đất bỏ
không, đất không sử dụng hoặc sử dụng không phù hợp của quốc gia.
3. Thực hiện các nguồn thu tài chính về đất đai từ thuế và lệ phí
Về lệ phí: Nộp lệ phí địa chính: Đây là lệ phí phải nộp khi làm thủ tục đo đạc, cắm
mốc, chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Ta có thể thấy lệ phí này không phụ thuộc vào giá đất.
Nộp lệ phí trước bạ nhà đất: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà người sử dụng đất
phải nộp khi thực hiện việc đăng kí quyền sử dụng đất, sang tên trước bạ. Giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ hoặc nếu đất mua
theo phương thức đấu giá, đấu thầu thì giá tính lệ phí trước bạ là giá thực tế ghi trên
hóa đơn mua hàng. Như vậy, lệ phí trước bạ (đối với đất không mua bằng phương
thức đấu giá, đấu thầu) chịu sự tác động lớn của giá đất do pháp luật quy định.
Các khoản thu tài chính về đất đai từ thuế: Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế sử
dụng đất. Đối với khoản thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì giá đất có biến
động thì cũng không ảnh hưởng đến khoản thu này bởi vì Căn cứ tính thuế sử dụng
đất nông nghiệp dựa vào: - Diện tích; - Hạng đất; - Định suất thuế tính bằng
kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.


Thuế(thu nhập từ )chuyển quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất là một trong những khoản tiền quan trọng thu từ các giao dịch dân sự có
liên quan đến đất đai vào ngân sách nhà nước. Căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất là: diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Từ đó có thể đưa đến kết
luận giá đất là một trong những căn cứ vô cùng quan trọng để xác định được thuế
chuyển quyền sử dụng đất và nhờ xác định được giá đất mà nhà nước có thể thu
được thuế chuyển quyền sử dụng đất, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước.
4. Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường cho
nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai