ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội – 2015

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Đình
Bồng đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa
học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo và cán bộ thuộc Phòng sau đại học –
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi
thực hiện Luận văn.
Tôi xin cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, Thành
phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên
cứu đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình đã luôn cổ vũ, động viên
và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này.
Hà Nội, ngày 15 tháng 12 năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................2
LỜI CẢM ƠN..................................................................................................................................3
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................................................1

1.Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu...............................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu...............................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu........................................................................2
6. Kết quả nghiên cứu:................................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT...............................................4

Bảng 2.9 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014.............................................58
Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014......................................................66
Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009.................................................................69
Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội..................................69
(xã Cự Khê)....................................................................................................................................69
Bảng 2.16: Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai.............................................73
(xã Xuân Dương)...........................................................................................................................73
Bảng 2.17: Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai..........................73
(xã Xuân Dương)...........................................................................................................................73
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ..........................76
NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI.................................................76
THÀNH PHỐ HÀ NỘI.................................................................................................................76

3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ởtrên địa bàn
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội......................................................76
3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020...........................................77
3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa
bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội...............................................79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................86

1. Kết luận..................................................................................................86
2. Kiến nghị................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................................88


DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
1

Bảng 2.11 Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 2014
Bảng 2.12 Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại Thị
trấn Kim Bài
Bảng 2.13 Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài
Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009
Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh TP Hà Nội
(xã Cự Khê)
Bảng 2.16 Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai
(xã Xuân Dương)
Bảng 2.17 Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện
Thanh Oai (xã Xuân Dương)
DANH MỤC HÌNH

Trang
14
42
49
53
53
54
55
56
58
58
61
62
63
65
70
70


Trang
24
36
41
48
61
64
67


BĐS
BHYT
GCNQSDĐ
HHBĐS
HTXNN
KHSDĐ
NN
MTTQ
TT
TTBĐS
UBND
QSDĐ
VT

Bất động sản
Bảo hiểm y tế
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hàng hóa bất động sản
Hợp tác xã nông nghiệp

(trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về thủ đô Hà Nội. Việc mở rộng
ranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địa
hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát
triển một số khu chức năng quan trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng
kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế.
Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rất
cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu
quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương.

1


Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá
đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới
hành chính” để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa
bàn nghiên cứu.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới
hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, thực tiễn về giá đất ở; chính sách, pháp
luật liên quan đến giá đất ở như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư
hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính xác định giá đất ở và
khung giá đất; Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất ở và tình hình
thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất ở trên địa bàn
huyện Thanh Oai - Thành phố Hà Nội từ năm 2007 đến năm 2014.
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu từ năm
2007 đến năm 2014 và tìm ra các yếu tố biến động của giá đất ở trước và sau khi

nội dung nghiên cứu.
5.5) Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích, so sánh sự chệnh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định với giá đất
ở thị trường. Đánh giá sự biến động giá trong từng khu vực và trong các thời kỳ
khác nhau, các nguyên nhân gây nên sự biến động đó.
5.6) Phương pháp xử lý số liệu:
Số liệu được xử lý bằng phần mềm Microsof Excel.
6. Kết quả nghiên cứu:
Ngoài phần mở đầu và kết luận luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về giá đất ở và định giá đất.
Chương 2: Thực trạng giá đất ở và biến động giá đất ởtrên địa bàn huyện
Thanh Oai, Thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội.

3


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ởvà định giá đất
1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất
1.1.1.1 Đất đai và bất động sản
a. Đất đai
Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa
hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định
cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà
cửa...)” (West Publisihing, 1991).

- Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí
phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó
không thể di dời được. Tại nhiều nước trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore,
Anh), chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về
bất động sản (Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản)
Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự)
- Hàng hóa bất động sản
Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai:
* Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu;
* Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
* Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói
chung;
* Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác;
5


* Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch
vụ, nông nghiệp, công nghiệp;
* Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
* Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và
được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ;

thành lợi nhuận siêu ngạch.
Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song
được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp
tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.
Địa tô được hình thành theo công thức:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt
Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định. Giá
cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu
ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở
hữu. Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông
sản trên loại đất xấu. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả
đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất. Vì vậy người ta gọi giá đất
ởlà địa tô tư bản hóa:
Địa tô
Giá đất ở =
Tỷ suất lợi nhuận
- Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất ở
có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền
bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng,
lúc này giá đất ởphải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản
kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
7


Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do

8


Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất ở được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất ở là giá bán quyền sở hữu đất chính
là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá
trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là
vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ
giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá
đất ở cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của
nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế
trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005,
Giáo trình “Định giá đất”, trang 16)
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2003)
Giá đất ở được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất ở với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật
Đất đai Điều 55 )
c. Giá bất động sản

a. Yếu tố tự nhiên
Yếu tố vị trí: Có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên. Bao
gồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.Vị
trí tuyệt đối có thể hiểu là toạ độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đất
hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực) và
vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận).

10


Giá đất ở đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng và theo sự phân bố của
các tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theo điểm (càng xa mặt đường giá
càng rẻ).
Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Hình
dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như tam giác, bình
hành, hình bất quy tắc,... đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởng
đến giá đất.
Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản thân
khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quan
xung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm,... cũng ảnh hưởng đến giá
đất. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
b. Yếu tố kinh tế
Trong nền kinh tế thị trường giá đất ở là một nhân tố cấu thành của thị
trường bất động sản cho nên nó cũng chịu sự tác động của các quy luật kinh tế, ví
dụ như trong quan hệ cung cầu về đất đai: nếu cung có hạn mà cầu vô hạn sẽ chịu
tác động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Vì đẩy giá đất ở lên quá cao, vượt qua khả năng
thanh toán chung của xã hội, hình thành những “cơn sốt” về đất đai.
Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước,...) và
cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá...) cũng

quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác
hay không.
- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất. (Hồ Thị
Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
1.1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất.
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và mặt
pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
là khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người
cụ thể).
12


- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi các quyền sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả
năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại
dưới dạng tiện lợi khác không tính đến trong định giá bất động sản và trong một
chừng mực nào đó nó được vật chất hóa như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của
bất động sản.
b. Nguyên tắc thay thế
Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi
giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so
với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận
giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp

Định giá đất ởbao gồm 4 phương pháp :
- Phương pháp so sánh thị trường.
- Phương pháp thu lợi hoàn vốn.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp tiếp cận giá thành.
(Nguồn:Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)
Bảng 1.1 : Đặc điểm của các phương pháp định giá đất
PP so sánh thị trường
Quan
điểm

Thay thế

PP thu lợi hoàn
vốn
Thu lợi

Đối
tượng
Phạm
vi ứng
dụng

Đất đai
Công trình xây dựng
Bất động sản
Thích hợp định giá đất ở
đai và bất động sản ở
khu vực có mẫu để giao

Thích hợp với
khu vực có giao
dịch địa sản, có
giá trị khai thác
,tái khai thác.
1.Việc định giá
khó khăn đối với
việc xây dựng
không thích hợp

PP tiếp cận giá
thành
Giá thành

Vật kiến trúc
Đất mới phát triển
Thích hợp với
công trình xây
dựng hay đất mới
phát triển.
1.Không thích
hợp với đất đai đã
được xây dựng
hay đất đã phát


Cơ sở
lý luận

Trình

giá cả.
2.Có cơ sở lý
luận.

1.Thu thập thích đáng
mẫu thực tế giao dịch.
2.Kiểm tra tính điều kiện
giao dịch gồm giá cả,
điều kiện chi trả, động
cơ và điều kiện thửa đất.
3.Hiệu chỉnh tình hình
mẫu giao dịch thực tế.
4.Hiệu chỉnh ngày của
mẫu thực tế.
5.Hiệu chỉnh nhân tố khu
vực và yếu tố cá biệt của
mẫu thực tế.
6.Xác định giá cả so
sánh.
Kết quả định giá và giá
thị trường gần nhau.

1.Tính toán
tổng thu lợi.
2.Tính toán
tổng chi phí.
3.Tính toán thu
lợi ròng.
4.Chọn xác
định lãi suất

thu lợi nhà đất
sau khi phát triển.
2.Tính toán chi
phí xây dựng
(kiến trúc).
3.Tính toán các
loại thuế.
4.Tính toán giá
đất.

1.Giá vật kiến
trúc = giá thành
lặp lại – khấu hao.
2.Giá đất mới
phát triển = tiền
sử dụng được đất
+ phí phát triển +
lợi nhuận + lợi
tức + hiệu chỉnh
vị trí.
1.Xác định chi phí
di chuyển trưng
thu đất đai.
2.Xác định chi phí
phát triển.
3.Xác định lợi
nhuận.
4.Xác định lợi
tức.
5.Tính toán giá

chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đoàn thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài. Ngoài ra, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài
nước được thuê đất gọi chung là người sử dụng đất (Điều 1). Điều đáng chú ý là lần
đầu tiên trong quy định của Nhà nước về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Trong đó hộ gia đình và cá nhân được giao đất có quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử
dụng đất theo quy định.
Để có căn cứ xác định các loại đất để tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo
mục đích sử dụng đất như sau (Điều 11):
1. Đất nông nghiệp;
2. Đất lâm nghiệp;
3. Đất khu dân cư nông thôn;
4. Đất đô thị;
5. Đất chuyên dùng;
6. Đất chưa sử dụng;

16