ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƢỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƢỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội – 2


1


2.2.2 Tình hình quản lý đất đai ................................. Error! Bookmark not defined.
2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội
ban hành .................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu ... Error!
Bookmark not defined.
2.3.2 Khung giá đất ởcủa Chính phủ ......................... Error! Bookmark not defined.
2.3.3 Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội
ban hành..................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào thành
phố Hà Nội ................................................................ Error! Bookmark not defined.
2.4.1 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu trung tâm huyện . Error!
Bookmark not defined.
2.4.2 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu giáp ranh thành phố
................................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.3 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu xa trung tâm Error!
Bookmark not defined.
2.4.4. Nhận xét chung biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai ....... Error!
Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI THÀNH PHỐ
HÀ NỘI .................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội .............................................. Error! Bookmark not defined.
3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố
Hà Nội giai đoạn 2016-2020 ..................................... Error! Bookmark not defined.
3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện

đầy đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đai
vẫn còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay.
Giá đất ở là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất ở sẽ thúc đẩy
việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra
quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiết
quan hệ cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng
trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ để
tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa và
phát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003.
Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, toàn bộ tỉnh Hà Tây
(trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về thủ đô Hà Nội. Việc mở rộng
ranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địa
hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát
triển một số khu chức năng quan trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng
kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế.
Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rất
cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu
quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương.

4


Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá
đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới
hành chính” để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa
bàn nghiên cứu.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới

Thanh Oai, cụ thể như sau:
Khu I: Thị Trấn Kim Bài, huyện Thanh Oai (Khu vực trung tâm huyện)
Khu II: Xã Cự Khê, huyện Thanh Oai (Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội)
Khu III: Xã Xuân Dương, huyện Thanh Oai (Khu vực xa trung tâm)
5.3) Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp :
Điều tra thu thập các số liệu về giá đất ở liên quan đến chuyển nhượng quyền
sử dụng đất từ năm 2007 - 2014 trên địa bàn huyện Thanh Oai tại:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai.
- Các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản.
- Người dân và cán bộ Địa chính tại các điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện.
5.4) Phương pháp thống kê, tổng hợp:
Các số liệu thứ cấp, sơ cấp được thống kê, tổng hợp trong các bảng, biểu theo
nội dung nghiên cứu.
5.5) Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích, so sánh sự chệnh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định với giá đất
ở thị trường. Đánh giá sự biến động giá trong từng khu vực và trong các thời kỳ
khác nhau, các nguyên nhân gây nên sự biến động đó.
5.6) Phương pháp xử lý số liệu:
Số liệu được xử lý bằng phần mềm Microsof Excel.
6. Kết quả nghiên cứu:
Ngoài phần mở đầu và kết luận luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về giá đất ở và định giá đất.
Chương 2: Thực trạng giá đất ở và biến động giá đất ởtrên địa bàn huyện
Thanh Oai, Thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội.

6





đai là tài sản vay mượn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “... Toàn
thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong mọi thời
đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy,
họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau
khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy...” (Tôn Gia
Huyên, 2009).
b. Bất động sản
- Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất
động sản (BĐS) và động sản (ĐS).
- Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí
phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó
không thể di dời được. Tại nhiều nước trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore,
Anh), chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về
bất động sản (Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản)
Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự)
- Hàng hóa bất động sản
Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai:
* Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu;
* Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời
gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
* Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói

và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá
cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng
đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung bình và tốt.
Có hai loại địa tô chênh lệch là: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
9


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.

Nguyễn Đình Bồng và Ctv, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), “Đổi mới
hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản”, Đề tài cấp
Nhà nước , Mã sô 02-15 DTNN.

2.

Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Trần Minh Châu, Vũ Văn Phúc
(2012), Quản lý đất đai ở Việt nam 1945-2010, Nxb Chính trị Quốc gia.

3.

Nguyễn Đình Bồng, Trần Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014), Mô hình
quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb
Chính trị Quốc gia.

4.

Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về


Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai và Thị trường
bất động sản, Nxb Bản đồ.

11.

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến Pháp,
Nxb Chính trị Quốc gia.

10


12.

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai
2003, Nxb Chính trị Quốc gia.

13.

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến Pháp,
Nxb Chính trị Quốc gia.

14.

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai
2013, Nxb Chính trị Quốc gia.

15.

Ro Rost & Collin (1993),

21.

UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày
29/12/2009 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội năm 2010.

22.

UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày
28/12/2010 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội năm 2011.

23.

UBND thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày
30/12/2011 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội năm 2012.

11


24.

UBND thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày
28/12/2012 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội năm 2013.

25.

UBND thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai (2014), Bảng tổng hợp
giá đất ởđiều tra năm 2014.

12