ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------

---------

PHẠM THỊ LAN

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI
ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN
THÀNH PHỐ THÁI BÌNH ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2010


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển, định hướng đúng đắn là cơ sở quan trọng. Định
hướng được thể hiện thông qua các chiến lược quy hoạch phát triển. Mục tiêu hướng
tới cao nhất là sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững các nguồn tài nguyên. Đất đai
là nguồn tài nguyên đặc biệt. Mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián
tiếp cần tới đất đai. Do đó trong tiến trình phát triển, nhu cầu về đất luôn có xu hướng
tăng mà nguồn cung tự nhiên của đất là không đổi. Điều này dẫn tới những mâu
thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất, giữa các mục đích sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là công tác có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản lý và sử dụng
đất đai, góp phần tích cực trong việc điều hòa các mâu thuẫn phát sinh. Chất lượng
của hệ thống quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống
xã hội và tới sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Vì vậy việc định hướng,

hiện trạng và biến động sử dụng đất để đưa ra phương án định hướng sử dụng đất
đai một cách hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhằm hạn chế sự chồng chéo và giải
quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai, làm cơ sở để tiến hành giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và
đảm bảo môi trường sinh thái. Do đó học viên chọn đề tài: "Phân tích hiện trạng
và biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 phục vụ quy hoạch phát triển
thành phố Thái Bình đến năm 2020".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình các
năm 2000 và 2010 tiến hành đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010.
Từ đó đề xuất các định hướng sử dụng đất của thành phố đến năm 2020 góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng đất của thành phố Thái Bình.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên
cứu.
- Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2000, 2010 của
thành phố Thái Bình.
- Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010.
- Phân tích quan hệ giữa hoạt động kinh tế - xã hội và biến động sử dụng đất
trong khu vực.
- Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của thành phố Thái Bình đến 2020.

2


- Đề xuất định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và bảo
vệ môi trường thành phố Thái Bình đến 2020.
- Xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất thành phố Thái Bình đến năm
2020.
4. Phương pháp nghiên cứu

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Vấn đề sử dụng đất đô thị
1.1.1 Khái niệm về đô thị và đất đô thị
1.1.1.1. Khái niệm về đô thị
Đô thị được định nghĩa là một khu dân cư tập trung thoả mãn 2 điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm
của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành,
nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn [24].
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát về
đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh
thổ (có thể là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và
dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người). Đô


nước ta cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số - nhu cầu lương thực - và
các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách

5


nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài
nguyên khoáng sản, hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng.
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 ta nhận thấy rằng bên
cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu hiện
thiếu bền vững như sau:
- Đối với khu vực đất nông nghiệp: Mặc dù đã tập trung thực hiện việc dồn
điền đổi thửa thành công ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nông nghiệp vẫn
còn quá nhỏ, toàn quốc còn tới 70 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân mỗi hộ có
từ 3 – 15 thửa, do đó canh tác manh mún, chưa tạo thuận lợi để thực hiện công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất nương
rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến tới
phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi
trường, khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có
tại các vùng đất nông nghiệp có năng xuất cao để đầu tư phát triển công nghiệp và
dịch vụ.
Mặc dù diện tích rừng tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá và suy
giảm chất lượng ở nhiều nơi, mức độ phục hồi chậm; nơi có nhiều đất có thể trồng
rừng thì mật độ dân cư thưa, hạ tầng quá thấp kém. Trong thời gian 4 năm 2001 2004, diện tích rừng bị cháy, bị chặt phá là 34.821 ha, trong đó rừng bị cháy là
23.500 ha (tập trung ở Đồng Bằng sông Cửu Long với 12.844 ha, Tây Bắc và Đông

nghiệp đã hoàn thành nhưng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tư được
bàn giao đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu hiệu
quả; giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chưa thu hút nhà đầu tư
sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trường chưa được chú trọng ngay
từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trường, khó khắc phục.
Về đối tượng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nước sử dụng, diện tích đất do tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc chỉ có 43.364 ha đất do các tổ

7


chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng, chỉ chiếm 0,13% tổng diện tích đất
tự nhiên).
Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không cao, thiếu tính hệ thống,
chưa có được lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường, chưa bảo đảm
tính liên thông giữa cả nước với các tỉnh.
Sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nói chung đã bảo đảm tính phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng hiệu quả chưa cao. Hiện tượng chuyển đổi
mục đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chưa được khắc phục.
Nhiều tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tư nên dẫn tới
tình trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai được hoặc là trình trạng “dự
án treo” do giao đất cho chủ đầu tư thiếu năng lực. Việc chuyển mục đích sử dụng ồ
ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã dẫn đến ô nhiễm môi
trường, mặn hoá diện tích trồng lúa, người nông dân không còn đất để sản xuất
nông nghiệp mà nuôi tôm lại bị dịch bệnh, thua lỗ.
Như vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự thiếu
hiểu biết cũng như do chạy theo lợi ích trước mắt của người dân gây ra, Nhà nước
cần có những quyết định hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý đất đai, sao
cho nguồn tài nguyên này có thể được khai thác tốt nhất cho nhu cầu của con người

người/km2, một số phường trên 40.000 người/km2, Hà Nội 13.090 người/km2, các
đô thị vùng Đồng bằng sông Cửu Long khoảng 4000 – 5000 người/km2. Nhìn chung
mật độ dân số đô thị ở nước ta tương đối lớn, trong điều kiện hiện nay thì mật độ
dân số như vậy là thiếu cân đối.
- Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao
trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn
nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây dựng nhà ở và
các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô
thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở rộng thị trường bất động
sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị đã ngày
càng bị thu hẹp.
- Đất cây xanh, công viên đô thị
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị (m2/người) rất quan trọng để đánh
giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên đầu
người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển.

9


Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm
sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch
đô thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như bảng 1.
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nước phát triển ở châu Âu, cây xanh rất
được coi trọng, bảo vệ cây xanh đã thấm vào máu thịt của mỗi người dân nên diện
tích cây xanh trên đầu người rất cao như Pari 10 m2/người, Berlin 15 m2/người,
Maxcơva 40 m2/người. Các đô thị ở Việt Nam diện tích cây xanh rất thấp, nhất là
đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ dưới 1
m2/người. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhưng đều dưới 1,5 m2/người.
Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị [15]

7-10

12-14

3-4

Loại đô thị

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 - 40
m2/người.
- Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô thị
và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm
đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Trong khi đó ở các nước phát triển
không tính tới điều kiện phương tiện giao thông hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông đô
thị chiếm trung bình 35 - 40% diện tích đô thị. Toàn thành phố Pari diện tích đất là
10.500 ha thì tổng số diện tích hệ thống đường xá kiên lộ là 4.500 ha chiếm 42%.

10


Các nước Đông Nam Á như Singapo, Malaixia, Indonexia tỷ lệ đất giao thông đô
thị cũng rất lớn.
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 1520% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng 15-20 m2.
Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị bình quân diện tích đất giao thông trên
đầu người thấp nên là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc nghẽn
giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí

- Quy mô biến động:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
- Mức độ biến động:
+ Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
- Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
- Những nhân tố gây nên biến động sử dụng đất đai
+ Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác,...); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phương; thị trường tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá,...
1.2.2 Đô thị hoá và sử dụng đất
“Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian
gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề
nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự

12




13


thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai biến động theo
chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát triển đúng đắn
cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ
môi trường sinh thái.
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng
hướng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên quý giá của quốc gia.
1.3 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học
và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định các mục
đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử
dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất
bảo vệ môi trường [34].
Căn cứ pháp lý của việc lập quy hoạch sử dụng đất đai
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai nêu trên, Đảng và Nhà
nước ta đã đưa những quan điểm về sử dụng và bảo vệ đất như sau: Đất đai, rừng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp,
công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả [33].

Trong đô thị mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất yếu
đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì vậy nhiệm vụ cơ
bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị với các
nội dung sau:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội,
thực trạng sử dụng đất.
- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến hành
phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Muốn làm tốt điều này trước hết cần tổ

15


chức tốt việc đăng ký sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cung
cấp những số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống bản đồ sổ sách làm cơ sở pháp lý
cho việc quản lý sử dụng đất đô thị và giám sát sự biến động sử dụng đất đô thị.
- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác. Ngoài mục
đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng
không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái.
1.3.2.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng trong sử
dụng đất đô thị. Đó là:
a, Nguyên tắc phân công khu vực của việc quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong đô
thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phương hướng và phương
thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh phân công
khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+ Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối: Đó là ưu thế tuyệt đối trên mảnh đất
nào đó của đô thị với những lợi thế mà các mảnh đất khác không có được. Dựa vào

- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực ngoại ô là: cần quan tâm đến khoảng
cách nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị trường trung tâm đô thị; sự khác
nhau về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của các đơn vị sản xuất;
giá thành vận chuyển nông sản thực phẩm từ ngoại ô và nội thành, nội thị.
c, Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị: Quy mô sử dụng
đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô sử dụng đất đô thị là có sự
kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định. Sự
kết hợp chặt chẽ này sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất đô thị.
d, Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của Nhà
nước, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả tổng
hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất cả các
nguyên tắc trên. Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi là một

17


phương án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, hiệu quả sinh thái, đảm bảo mục tiêu
chiến lược phát triển của đô thị, là phương án tối ưu hoá hiệu quả xã hội.
1.3.2.5. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô đất
đai cho từng chức năng của đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu cầu cụ thể
đối với từng chức năng như sau:
- Đất khu đất công nghiệp: Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị.
Quy mô diện tích khu công nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển
ở đô thị đó. Thông thường các khu công nghiệp được tổ chức ở ngoài khu dân dụng
thành phố. Trong trường hợp mà các khu công nghiệp được bố trí trong đô thị thì phải
đảm bảo những yêu cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động
của người dân; tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại

công viên bách thú, bách thảo, công viên rừng,… Đây vừa là một chức năng của đô
thị vừa là nơi cải tạo điều kiện vi khí hậu và làm cho môi trường trong sạch. Các
vườn cây, mặt hồ còn có chức năng gắn liền con người với thiên nhiên, tạo mối liên
hệ giữa các công trình nhân tạo với môi trường tự nhiên. Hệ thống cây xanh và mặt
nước góp phần làm cho sinh thái đô thị gần với sinh thái tự nhiên.
- Mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng:
Mạng lưới giao thông đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành
khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị (giao thông đối nội) và giữa đô thị
với vùng lân cận (giao thông đối ngoại).
- Đất vùng ngoại ô: Bao gồm đất dự trữ phát triển đô thị, các khu xây dựng
các công trình đô thị đặc biệt về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý nước, trạm
bơm nước, lọc nước,… các khu quân sự bảo vệ đô thị, các khu quân sự khác không
trực thuộc thành phố, các khu di tích, khu nghĩa trang, khu rừng bảo vệ,… Các khu
đất này được bố trí ngoài thành phố nhưng có quan hệ mật thiết với mọi hoạt động
bên trong thành phố. Tất cả các khu trên được bố trí hài hoà với nhau trong cơ cấu
tổ chức đất đai toàn thành phố.
1.4 Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất
đô thị
Trong thiết kế lập quy hoạch sử dụng đất cần thiết phải xác định được các yếu
tố cơ bản quyết định đến sự hình thành và phát triển đô thị. Đó là:

19


1.4.1 Vấn đề xác định tính chất đô thị
Mỗi đô thị có một tính chất riêng. Tính chất đó nói lên vai trò và nhiệm vụ của
đô thị trong sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định. Đồng
thời tính chất đô thị cũng ảnh hưởng lớn đến cơ cấu nhân khẩu, bố cục đất đai, tổ
chức hệ thống giao thông và công trình phục vụ công cộng,… Do vậy việc xác định
đúng đắn tính chất đô thị sẽ tạo điều kiện xác định đúng phương hướng phát triển

+ Xác định cơ cấu dân cư theo lao động xã hội ở đô thị: thông qua việc phân
dân cư đô thị thành các loại:
Nhân khẩu lao động: bao gồm:
Nhân khẩu cơ bản: là những người lao động ở các cơ sở sản xuất mang tính
chất cấu tạo nên đô thị như cán bộ công nhân viên các cơ sở sản xuất công nghiệp,
các cơ quan hành chính, kinh tế, viện nghiên cứu,…
Nhân khẩu phục vụ: là những người lao động thuộc các xí nghiệp và các cơ sở
mang tính chất phục vụ riêng cho thành phố.
Nhân khẩu lệ thuộc: là những người không tham gia lao động, ngoài tuổi lao
động: người già, trẻ em dưới 18 tuổi, người tàn tật…
Cách phân loại trên được sử dụng để xác định quy mô dân số đô thị ở nhiều
nước trên thế giới thông qua con đường thống kê, dự báo và cân bằng lao động xã
hội.
Nghiên cứu thành phần dân cư đô thị là một vấn đề phức tạp vì nó luôn biến
động. Việc nghiên cứu và đánh giá đúng sự diễn biến dân số về tất cả các mặt tạo
tiền đề vững chắc cho việc quy hoạch xây dựng đô thị một cách hợp lý.
- Dự báo quy mô dân số đô thị:
Dựa vào số liệu thống kê hiện trạng về dân số trong một khoảng thời gian nhất
định, tính tiếp quy mô dân số theo phương pháp ngoại suy. Qua nghiên cứu ta thấy
sự gia tăng dân số đô thị là sự tổng hợp tăng trưởng của nhiều thành phần khác
nhau. Đó là sự tăng tự nhiên, tăng cơ học, tăng hỗn hợp và tăng do nhiều thành phần
khác nữa.
Trong trường hợp đơn giản có thể tính sự tăng dân số tổng hợp như sau:
Pt = [(P01 + P02) . (1 + α - β + w - r )].t .(1 + r)
Trong đó:
- Pt: Số dân dự báo trong khoảng thời gian t

21



22


- Đánh giá điều kiện hiện trạng: Việc nghiên cứu tình hình hiện trạng cần chú
ý những vấn đề sau:
+ Đặc điểm của các cơ sở sản xuất công nghiệp và thủ công nghiệp: tình hình
sản xuất, lực lượng, quy mô,...
+ Mạng lưới cơ sở hạ tầng kỹ thuật: tình hình sử dụng và khả năng phát triển
các mạng lưới đó trong khu vực quy hoạch.
+ Tình hình về nhà ở: trạng thái xây dựng, loại nhà ở, mật độ xây dựng,...
+ Tình hình dân số: sự phân bố các thành phần dân cư, nguồn lao động, tỷ lệ
phát triển dân số...
+ Hệ thống các công trình phục vụ công cộng: quy mô, trạng thái, cơ cấu phục
vụ của các ngành y tế, giáo dục, thương nghiệp, văn hoá, hành chính,...
Sau khi đánh giá từng yếu tố của điều kiện tự nhiên, điều kiện hiện trạng khu
đất, ta phải đánh giá tổng hợp các yếu tố của đô thị thông qua việc phân loại đất đai
theo mức độ thuận lợi, ít thuận lợi và không thuận lợi.
Bên cạnh việc đánh giá đó thì khu đất được chọn cũng cần phải thoả mãn một
số yêu cầu sau:
+ Đủ diện tích đất xây dựng đô thị trong giai đoạn quy hoạch từ 10 đến 25
năm, kể cả đất dự trữ.
+ Khu vực phải đảm bảo các nguồn cung cấp nước sạch và những điểm xả
nước bẩn sinh hoạt sản xuất và nước mưa một cách thuận tiện.
+ Đất đai xây dựng không nằm trong phạm vi ô nhiễm nặng do chất độc hoá
học, phóng xạ, tiếng ồn,...
+ Vị trí đất xây dựng có liên hệ thuận tiện với hệ thống đường giao thông,
đường ống kỹ thuật điện nước.
+ Đất xây dựng đô thị cố gắng không chiếm dụng hoặc hạn chế chiếm dụng đất
canh tác, đất sản xuất nông nghiệp và tránh các khu vực có tài nguyên khoáng sản,
khu nguồn nước, khu khai quật di tích cổ, các di tích lịch sử và các di sản văn hóa.

II
III
IV
V

Quy mô đất đai m2/người
Cây xanh
Đất ở
Giao thông
khu dân
dụng

Công
nghiệp &
kho tàng
25 - 30
25 - 28
19 - 21
6-7
(3-4)
25 - 30
25 - 28
19 - 21
6-7
(3-4)
15 - 20
35 - 45
16 - 20
7-9
(2 - 3)