LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Sinh viên

Nguyễn Thị Hồng Nhung

1


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn ThS. Nguyễn Thị Kim Uyên đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự gióp ý chân thành và giúp đỡ tận tình cũng
những lời khuyên, định hướng quý báu của các thầy, cô giáo trong khoa quản
lý đất đai trường Đại học tài nguyên và môi trường Hà Nội đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và các cán bộ công nhân viên trong
UBND xã Hạ Bằng đã tạo điều kiện thuận lợi cho em sưu tầm tài liệu, thực
hiện đề tài được tốt nhất.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !
Sinh viên

Nguyễn Thị Hồng Nhung

2


Tài nguyên môi trường
Ủy ban nhân dân
Việt Nam đồng


4


DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT Bảng
Bảng 3.1
Bảng 3.2

5

Tên bảng
Hiện trạng sử dụng đất xã Hạ Bằng
Khung giá đất ở tại nông thôn

Bảng 3.3

Giá đất ở được quy định trên địa bàn xã Hạ Bằng trong
giai đoạn 2010 đến 2014

Bảng 3.4

Bẳng giá đất ở do Nhà nước quy định ở ven trục đầu
mối giao thông chính thuộc huyện Thạch Thất


lực trong chính sách tài chính đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại
nguồn thu ngân sách nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Ngoài ra, giá đất còn là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự
quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay
nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người
sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá
sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo
quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch,
kinh tế và pháp luật.

6


Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế -xã hội,
chính sách của nhà nước về đất đai và một số yếu tố khách nữa.
Thành phố Hà Nội đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện Công
nghiệp hóa – Hiện đại hóa; tốc độ đô thị hóa của thành phố diễn ra rất nhanh,
giá đất luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều
vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái
định cư cho người dân khi thu hồi đất.. v.. v.. dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu
kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia
tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh
tế xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân
dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một nguyên nhân chủ yếu.
Xã Hạ Bằng là một vùng quê giàu truyền thống văn hóa, truyền thống
đấu tranh cách mạng. Năm 1998, xã Hạ Bằng được UBND Tỉnh Hà Tây (cũ)
nay là Hà Nội công nhận Làng văn hóa “Nhất làng nhất xã”; Là đơn vị đầu tiên
của huyện Thạch Thất được phong tặng danh hiệu cao quý “Đơn vị Anh hùng

UBND Thành phố Hà Nội.
- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến
2014. So sánh với giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành trong giai
đoạn từ năm 2010 đến năm 2014.
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị, giải pháp phải phù hợp với điều kiện thực tiễn.

8


Chương 1
Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu
1.1.Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Đó là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra,
cùng với quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua
trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các dao dịch dân sự liên quan đến đất đai
tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng
nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện
nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.[6]
1.1.1.Thị trường đất đai trên thế giới.
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát
triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất
hàng hóa. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn
cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất đai. Trải qua hàng trăm
năm phát triển, và chịu tác động bởi nhiều yếu tố, thị trường đất đai đã không

ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá
13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà
nước cho phép.[6]
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của Chủ nghĩa tư bản đã bị
giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa
thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng
10


nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài
khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài.
Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi
đầu trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ
rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
1.1.2.Thị trường đất đai Việt Nam.
1.1.2.1.Khái quát thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường đất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa
thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình
thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây :
•

Giai đoạn trước năm 1993.
Hoạt động kinh doanh Bất động sản vẫn ở trong tình trạng không ổn

định, chủ yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp. Sau
cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 đất đai Bất động sản tồn tại nhiều hình

nhất là ở các đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn liền
với sử dụng đất. Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, trong Luật đất đai
1988 đã cho phép : “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi
thừa kế nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó”. Các bên giao dịch mua
bán chủ yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp
được xác nhận của UBND xã, thị trấn. Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng
cho mục đích nông nghiệp sang mục đích nhà ở, đầu cơ nâng giá khá là phổ
biến, không tuân thủ theo quy định của nhà nước về đất đai. Chính sự quản lý
lỏng lẻo của nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp các yêu cầu của thị trường đã
diễn ra nhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh nhiều
khiếu kiện đất đai trong giai đoạn này.
12


•

Giai đoạn 1993-2001
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai 2003 trong đó đã có

sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986-1992, mới chỉ đổi mới được chế
độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của
tư duy bao cấp.
Mặc dù Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993
nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền
của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống. Giai đoạn 1993-2001, trong vài năm
đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến
tạo nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho
người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy

Bất động sản. Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt
đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng
quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt
Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giời, cao hơn cả một số thành phố
lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng nhiều yếu tố “xin-cho” quá
trình mua bán phức tạp, thủ tục rườm rà phải trải qua quá nhiều bước khi thực
hiện giao dịch trên thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, gây phiền hà ảnh hưởng
tới lợi ích chính đáng của người dân. Theo ước tính trong giai đoạn này giao
dịch ngầm chiếm trên 70% trên tổng số các giao dịch, 25% chi phí không nằm
trong chi phí xây dựng, thiếu thông tin về thị trường, về quy hoạch, giá nhà
đất.. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị
trường bất động sản như : Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu
cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân
chúng liên tục gia tăng ; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh
mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào

14


khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá
nhà đất.
•

Giai đoạn 2003-2007
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai 2003. Luật này cơ

bản giống Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và các chính
sách về sử dụng và quản lý đất đai. Tuy nhiên có một số nội dung mới trong

hạ tới 30-40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở
một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc) ;
Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ) ; Từ Sơn (Bắc Ninh) ; Yên Thị, Mỹ Văn
(Hưng Yên)... năm 2004 giá lên tới 700-800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới
100m2), thì nay chào giá 400-500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các
đô thị lớn như Hà nội, thành phố Hồ Chí Minh, Thị trường Bất động sản cũng
không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (Hà Nội)...
năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2 thì đến nay chỉ rao
bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Hậu quả để lại khi
thị trường Bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng là rất lớn, trước hết nhiều
doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp
hội kinh doanh Bất động sản Thành phố Hồ Chính Minh đã có tới 50% các
Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động
cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh đoanh. Còn ở địa bàn
Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công
ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ
quét. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh Bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là
tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 4000 cá
nhân, Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh Bất động sản với số vốn khoảng
16


50.000 tỷ đồng, trong đó có tới 28.000 tỷ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng
con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống
ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví
dụ cho thấy rằng đằng sau sự đổ vỡ của ‘bong bóng” bất động sản là sự đổ vỡ
dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một
cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại
hàng chục năm.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang có những biểu hiện hồi phục
nhưng chưa rõ rệt. Cùng với quá trình tái cơ cấu doanh nghiệp, đặc biệt là
doanh nghiệp nhà nước, một lượng vốn lớn đang được các doanh nghiệp thoái
khỏi thị trường bất động sản. Vì vậy, để thị trường bất động sản có thể phục
hồi, cần có một luồng vốn thay thế. Bên cạnh các luồng vốn truyền thống như
vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài (FDI, FII), kiều hối, tiền trong
dân, tiền trong doanh nghiệp mới tham gia thị trường, tiền từ hệ thống ngân
hàng, các luồng tiền phái sinh…, có một luồng tiền tiềm ẩn nằm nội sinh ngay
trong nguồn lực đất đai, rất cần có những thể chế kinh tế cũng như cách thức
quản lý phù hợp để kích hoạt được nguồn vốn nội sinh từ đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 đã ban hành với nhiều sửa đổi, bổ sung liên
quan đến quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản. Luật Đất đai
năm 2013 thể hiện đầy đủ quan điểm của Hiến pháp năm 2013, đồng thời, với
sự khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện và
thống nhất quản lý, công cuộc quản lý đất đai tập trung chủ yếu vào việc quản
lý quyền sử dụng đất.
Có thể thấy, cùng với sự ra đời của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai
năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang
sửa đổi, một số yếu tố nội sinh sẽ được huy động cho thị trường bất động sản.
Cùng với đó, công tác quản lý đất đai đi vào ổn định, hợp lý sẽ tạo ra một yếu
tố hỗ trợ nguồn lực cho thị trường bất động sản.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam
•

18

Thị trường mang tính tự phát


Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở



nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không
kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây
dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu
của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1.Khái quát chung về giá đất
Giá đất – giá trị đất đai là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ
đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời
điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở
hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất
đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp
khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do
Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên
quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục
vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và
chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh
tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.

20



- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng
lên.
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhát nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét
tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài.

22

P1

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và đường cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là
điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển của
đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ Po
xuống P1.
Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư…
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2013, hiện ở
24


nước ta có hai loại giá đất đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là:
giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thỏa thuận. Về nguyên
tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối
quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp
dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)
Giá
D1