MỤC LỤC


DANH MỤC BẢNG BIỂU


DANH MỤC HÌNH VẼ


MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần không
thể thiếu được đối với mỗi quốc gia, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế - xã hội,
việc tăng qui mô dân số, quá trình đô thị hoá nhanh đòi hỏi nhà nước phải quản lý
chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai để đất được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả
và bảo vệ môi trường. Quản lý sử dụng đất là nội dung quan trọng của công tác
quản lý nhà nước về đất đai, được thực hiện đồng bộ từ Trung ương đến địa
phương. Với yêu cầu việc quản lý là phải nắm vững hiện trạng sử dụng đất và kết
quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì việc sử dụng các tờ bản đồ địa
chính trong công tác quản lý là vô cùng quan trọng.

Bản đồ địa chính là bản đồ

chuyên ngành đất đai, là tài liệu quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai. Nó làm cơ sở cho việc đăng ký, thống kê, lập và hoàn thiện hồ sơ địa chính,
quy hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất về xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, bản đồ địa chính còn phục vụ việc bảo vệ
cải tạo đất và làm cơ sở tài liệu cơ bản.
Chính vì vậy, việc xây dựng bản đồ địa chính là một nhiệm vụ quan trọng
mang tính cấp thiết trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Ngày nay, với sự
phát triển vượt bậc của công nghệ thông tin thì tin học đã trở thành một công cụ phổ
biến, rộng rãi và được áp dụng vào hầu hết các lĩnh vực, đặc biệt là trong công tác

tích…của từng thửa đất. Bản đồ địa chính còn thể hiên các yếu tố địa lý khác liên


quan đến đất đai. Bản đồ địa chính đươc xây dựng trên cơ sở kỹ thuật và công nghệ
ngày càng hiện đại, nó đảm bảo cung cấp các đầy đủ thông tin thuộc tính về đất đai.
Bản đồ địa chính khác với bản đồ chuyên ngành thông thường ở chỗ bản đồ
địa chính có tỷ lệ lớn và phạm vi đo vẽ là rộng khắp trên quy mô toàn quốc. Bản đồ
địa chính thường xuyên được cập nhật các thay đổi, biến động hợp pháp của đất đai,
có thể cập nhật hàng ngày, hàng tuần, hàng tháng…. hoặc theo định kỳ theo quy
định của Nhà nước.
Bản đồ địa chính là tài liệu cơ bản nhất của bộ hồ sơ địa chính, nó mang tính
pháp lý phục vụ cho việc quản lý chặt chẽ đất đai trên từng thửa đất, từng chủ sử
dụng. Bản đồ địa chính thu được dưới hai dạng là bản đồ giấy và bản đồ số địa
chính. Bản đồ giấy địa chính là bản đồ truyền thống, các thông tin được thể hiện
toàn bộ trên giấy nhờ hệ thống ký hiệu và ghi chú. Còn bản đồ số địa chính có đầy
đủ nội dung thông tin địa chính và các thông tin này được lưu trữ dưới dạng số
trong máy tính , sử dụng một hệ thống ký hiệu đã số hoá.
Bản đồ địa chính được lập ở các tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và
1:10000; trên mặt phẳng chiếu hình, ở múi chiếu 3 độ, kinh tuyến trục theo từng
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được quy định theo thông tư 25- BTNMT
ban hành ngày 19/5/2014, hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 và hệ độ
cao quốc gia hiện hành.
Bảng 1.1 Kinh tuyến trục theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
S
TT

Tỉnh,

Thành


3
3
4
3
5

Tỉnh,

Kinh
độ

Tiền Giang

105°45'

Bến Tre

105°45'

TP. Hải Phòng

105°45'


4

Kiên Giang

104°30'


An Giang

104°45'

Thanh Hóa

105°00'

Vĩnh Phúc

105°00'

Đồng Tháp

105°00'

TP. Cần Thơ

105°00'

Bạc Liêu

105°00'

Hậu Giang

105°00'

TP. Hà Nội


1
4
2
4
3
4
4
4
5
4
6

105°45'

Bình Dương

105°45'

Tuyên Quang

106°00'

Hòa Bình

106°00'

Quảng Bình

106°00'


4
9

TP. Hồ Chí Minh

-

107°00'

Lạng Sơn

107°15'

Kon Tum

107°30'

Quảng Ninh

107°45'


1
8
1
9
2
0
2
1


105°30'

Hải Dương

105°30'

Hà Tĩnh

105°30'

Bắc Ninh

105°30'

Hưng Yên

105°30'

Thái Bình

105°30'

Nam Định

105°30'

Tây Ninh

105°30'

3
5
4
5
5
5
6
5
7
5
8
5
9
6
0
6
1
6
2
6
3

Bà Rịa - Vũng

107°45'
107°45'

Quảng Nam

107°45'


108°30'

Phú Yên

108°30'

Gia Lai

108°30'

Bình Thuận

108°30'


3
2

Long An

105°45'

1.1.1 Bản đồ địa chính cơ sở
- Bản đồ địa chính cơ sở là tên gọi chung của bản đồ địa chính gốc được đo vẽ
bằng các phương pháp đo vẽ trực tiếp ở thực địa, đo vẽ bằng các phương pháp có sử
dụng ảnh chụp từ máy bay, ảnh vệ tinh kết hợp với đo vẽ bổ sung ngoài thực địa
hay được thành lập trên cơ sở biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa hình cùng tỷ lệ đã có.
Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín theo khung
mảnh bản đồ.

dựng các khu dân cư, đường giao thông, cấp thoát nước, thiết kế các công trình dân
dụng và làm cơ sở để đo vẽ các công trình ngầm.
+ Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo,
tranh chấp đất đai.
+ Làm cơ sở để thống kê và kiểm kê đất đai.
+ Làm cơ sở để xây dựng cở sở dữ liệu đất đai các cấp.
- Yêu cầu đối với bản đồ địa chính:
+ Thể hiện đúng hiện trạng của các thửa đất, chính xác rõ ràng cả về mặt địa lý
và pháp lý, không nhầm lẫn về chủ sử dụng đất và loại đất.
+ Lựa chọn tỷ lệ bản đồ địa chính phù hợp với vùng đất và loại đất - Bản đồ
địa chính phải có hệ thống tọa độ thống nhất, có phép chiếu phù hợp để các yếu tố
trên bản đồ biến dạng nhỏ nhất.
+ Các yếu tố pháp lý phải được điều tra, thể hiện chuẩn xác.
1.1.3 Bản đồ địa chính số


- Bản đồ số là bản đồ trên đó có sự chồng xếp các lớp thông tin khác nhau, là
tập hợp của các thông tin được lưu trữ trong máy tính (trong đĩa) dưới dạng số và
được thành lập dưới sự trợ giúp của máy tính và các phần mềm chuyên dùng gắn
liền với kỹ thuật sản xuất bản đồ.
- Bản đồ địa chính số là bản đồ được xây dựng bằng cách kết hợp các phương
pháp của bản đồ truyền thống với công nghệ thông tin sử dụng máy tính điện tử, sản
phẩm thu được là bản đồ số và bản đồ giấy in được từ bản đồ số.
Bản đồ số là tập hợp có tổ chức các dữ liệu bản đồ trên những thiết bị có khả
-

năng đọc được bằng máy tính và được thể hiện dưới dạng hình ảnh bản đồ.
Để thành lập bản đồ số địa chính cần nghiên cứu các chuẩn về bản đồ số và tổ chức
dữ liệu:
+ Chuẩn hệ quy chiếu

Trường hợp ranh giới thửa đất là cả đường ranh tự nhiên (như bờ thửa, tường ngăn,
…) không thuộc thửa đất mà đường ranh tự nhiên đó thể hiện được bề rộng trên bản
đồ địa chính thì ranh giới thửa đất được thể hiện trên bản đồ địa chính là mép của
đường ranh tự nhiên giáp với thửa đất. Trường hợp ranh giới thửa đất là cả đường
ranh tự nhiên không thuộc thửa đất mà đường ranh tự nhiên đó không thể hiện được
bề rộng trên bản đồ địa chính thì ranh giới thửa đất được thể hiện là đường trung
tâm của đường ranh tự nhiên đó và ghi rõ độ rộng của đường ranh tự nhiên trên bản
đồ địa chính. Các trường hợp do thửa đất quá nhỏ không đủ chỗ để ghi số thứ tự,
diện tích, loại đất thì được lập bản trích đo địa chính và thể hiện ở bảng ghi chú
ngoài khung bản đồ. Trường hợp khu vực có ruộng bậc thang, thửa đất được xác
định theo mục đích sử dụng đất của cùng một chủ sử dụng đất (không phân biệt
theo các bờ chia cắt bên trong khu đất của một chủ sử dụng).
Trên bản đồ địa chính còn có các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành
thửa đất bao gồm đất xây dựng đường giao thông, đất xây dựng hệ thống thuỷ lợi
theo tuyến, đất xây dựng các công trình khác theo tuyến, đất sông, ngòi, kênh, rạch,
suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến, đất chưa sử dụng không có ranh
giới thửa khép kín trên tờ bản đồ; ranh giới sử dụng đất xây dựng đường giao thông,
xây dựng hệ thống thuỷ lợi theo tuyến, xây dựng các công trình theo tuyến khác
được xác định theo chân mái đắp hoặc theo đỉnh mái đào của công trình, trường hợp


đường giao thông, hệ thống thuỷ lợi theo tuyến, các công trình khác theo tuyến
không có mái đắp hoặc mái đào thì xác định theo chỉ giới xây dựng công trình; ranh
giới đất có mặt nước sông, ngòi, kênh, rạch, suối được xác định theo đường mép
nước của mực nước trung bình; ranh giới đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa
khép kín trên tờ bản đồ được xác định bằng ranh giới giữa đất chưa sử dụng và các
thửa đất đã xác định mục đích sử dụng.
1.2 Nội dung bản đồ địa chính
1.2.1 Điểm khống chế toạ độ và độ cao
- Các điểm khống chế tọa độ, độ cao phải được thể hiện đầy đủ trên bản đồ

theo quy định của Bộ Ngoại giao.
- Địa giới hành chính các cấp biểu thị trên bản đồ địa chính phải phù hợp với
hồ sơ địa giới hành chính; các văn bản pháp lý có liên quan đến việc điều chỉnh địa
giới hành chính các cấp. Riêng ranh giới sử dụng đất của các đơn vị hành chính tiếp
giáp với biển, của các đảo tính đến đường thủy triều trung bình thấp nhất trong
nhiều năm.
- Các mốc địa giới hành chính phải xác định toạ độ với độ chính xác như điểm
trên ranh giới thửa đất và thể hiện lên bản đồ.
- Đối với các đơn vị hành chính giáp biển, các đảo nếu trong hồ sơ địa giới
hành chính không khép kín ranh giới hành chính thì trên bản đồ địa chính thể hiện
ranh giới sử dụng đất đến đường mép nước triều kiệt. Đường mép nước triều kiệt
(đường thủy triều trung bình thấp nhất trong nhiều năm) thể hiện theo quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp chưa xác định được đường mép nước
triều kiệt thì trên bản đồ địa chính thể hiện ranh giới sử dụng đất đến tiếp giáp với
biển ở thời điểm đo vẽ bản đồ địa chính.
- Khi biểu thị địa giới hành chính thì địa giới hành chính cấp cao thay cho địa
giới hành chính cấp thấp.
- Sau khi xác định địa giới hành chính phải lập biên bản xác nhận thể
hiện địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính có liên quan. Trường hợp bản
đồ địa chính cùng tỷ lệ hoặc có tỷ lệ nhỏ hơn tỷ lệ bản đồ thể hiện địa giới hành
chính theo Chỉ thị số 364/CT-TTg ngày 06 tháng 11 năm 1991 của Thủ tướng Chính


phủ (sau đây gọi tắt là bản đồ địa giới hành chính 364) thì được phép chuyển vẽ và
có đối chiếu ở thực địa, có xác nhận chuyển vẽ của cơ quan lưu trữ tư liệu địa giới
hành chính 364 mà không cần lập biên bản xác nhận địa giới hành chính, nếu có sự
khác biệt giữa hồ sơ địa giới hành chính 364 và thực tế quản lý thì mới phải lập biên
bản.
1.2.3 Ranh giới thửa đất
Thửa đất là yếu tố cơ bản của bản đồ địa chính. Ranh giới thửa đất được thể

của các doanh nghiệp, của các tổ chức xã hội, doanh trại quân đội...
1.2.7 Hệ thống giao thông
Trên bản đồ thể hiện hệ thống đường giao thông như: đường sắt, đường thủy,
đường bộ, đường trong làng, ngoài đồng, đường phố, ngõ phố... Đo vẽ chính xác vị
trí tim đường, mặt đường, chỉ giới đường, các công trình cầu cống trên đường và
tính chất con đường. Giới hạn thể hiện hệ thống giao thông là chân đường, đường
có độ rộng nhỏ hơn 0.5 mm thì vẽ 1 nét và ghi chú độ rộng.
1.2.8 Mạng lưới thuỷ văn
Thể hiện hệ thống sông ngòi, kênh mương, ao hồ... Đo vẽ theo mức nước cao
nhất hoặc mực nước tại thời điểm đo vẽ. Độ rộng kênh mương lớn hơn 0.5 mm trên
bản đồ phải vẽ 2 nét, nếu độ rộng nhỏ hơn 0.5 mm thì vẽ một nét theo đường tim
của nó. Khi đo vẽ trong các khu dân cư thì phải vẽ chính xác các rãnh thoát nước
công cộng. Sông ngòi, kênh mương cần phải ghi chú tên và hướng nước chảy.
1.2.9 Địa vật quan trọng
Trên bản đồ địa chính phải thể hiện các địa vật có ý nghĩa định hướng.
1.2.10 Mốc địa giới quy hoạch
Trên bản đồ địa chính còn phải thể hiện đầy đủ mốc quy hoạch, chỉ giới quy
hoạch, hành lang an toàn giao thông, hành lang bảo vệ đường điện cao thế, bảo vệ
đê điều.


1.2.11 Dáng đất
Khi đo vẽ bản đồ địa hình ở vùng có chênh cao lớn phải thể hiện dáng đất
bằng các đường đồng mức hoặc ghi chú độ cao.
1.2.12 Cơ sở hạ tầng
Mạng lưới điện, hệ thống thông tin viễn thông, liên lạc, cấp thoát nước, hệ
thống các công trình ngầm....
1.2.13 Ký hiệu bản đồ địa chính
Nội dung của bản đồ địa chính được biểu thị bằng các ký hiệu quy ước và các
ghi chú. Các ký hiệu được thiết kế phù hợp cho từng loại tỷ lệ bản đồ và phù hợp

ngắn gọn.
1.3 Cơ sở toán học của bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ chuyên ngành về đất đai có yêu cầu độ chính xác
cao và yêu cầu thể hiện nội dung tỷ mỉ, chính xác theo tiêu chuẩn quy định chặt chẽ
do cơ quan chủ quản ban hành.
1.3.1 Lưới khống chế tọa độ và độ cao
Hệ thống các điểm cơ sở về tọa độ và độ cao phục vụ đo vẽ bản đồ địa chính
bao gồm:
1. Lưới tọa độ và độ cao Nhà nước
2. Lưới tọa độ địa chính cơ sở (tương đương tọa độ điểm hạng III, hạng IV
nhà nước)
3. Lưới tọa độ địa chính và lưới thủy chuẩn kỹ thuật.


- Trường hợp mật độ các điểm khống chế nhà nước chưa đủ ta phải tiến hành
xây dựng điểm địa chính cơ sở từ các điểm hạng I, II hoặc tiến hành đo tăng dầy
điểm không chế bằng công nghệ GPS.
- Mật độ các điểm toạ độ các hạng I, II, III, IV, điểm địa chính cơ sở (gọi
chung là điểm toạ độ Nhà nước) phục vụ cho xây dựng lưới địa chính, lưới khống
chế đo vẽ, lưới khống chế ảnh khi đo vẽ bản đồ địa chính được xác định dựa trên
yêu cầu về quản lý đất đai, mức độ phức tạp, khó khăn trong đo vẽ bản đồ, phụ
thuộc vào tỷ lệ bản đồ và công nghệ thành lập bản đồ địa chính.
- Để đo vẽ bản đồ tỷ lệ 1:5000, 1:10000: Trung bình 500 ha có một điểm
khống chế tọa độ có độ chính xác tương đương điểm địa chính trở lên.
- Để đo vẽ bản đồ tỷ lệ 1:500, 1:1000, 1:2000: Trung bình từ 100 ha đến 150
ha có một điểm khống chế tọa độ có độ chính xác tương đương điểm địa chính trở
lên.
- Để đo vẽ bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200: Trung bình 30 ha có một điểm khống
chế tọa độ có độ chính xác tương đương điểm địa chính trở lên.
- Trường hợp khu vực đo vẽ có dạng hình tuyến thì bình quân 1,5 km chiều dài

- Các thành phố lớn, khu vực có các thửa đất nhỏ hẹp, xây dựng chưa theo quy
hoạch, khu vực giá trị kinh tế sử dụng đất cao tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:200 hoặc 1:500.
- Các thành phố, thị xã, thị trấn lớn, các khu dân cư có ý nghĩa kinh tế, văn hoá
quan trọng tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:500 hoặc 1:1000.
- Các khu dân cư nông thôn tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:1000 hoặc 1:2000.
3. Khu vực đất lâm nghiệp, đất trồng cây công nghiệp tỷ lệ đo vẽ cơ bản là
1:5 000 hoặc 1:10 000.
4. Khu vực đất chưa sử dụng: thường nằm xen kẽ giữa các loại đất trên nên
được đo vẽ và biểu thị trên bản đồ địa chính đo vẽ cùng tỷ lệ.


Khu vực đất đồi, núi, khu duyên hải có diện tích đất chưa sử dụng lớn tỷ lệ đo
vẽ cơ bản là 1:10 000.
5. Khu vực đất chuyên dùng, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa
địa, đất sông, suối, đất có mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp: thường nằm
xen kẽ giữa các loại đất trên nên được đo vẽ và biểu thị trên bản đồ iđịa chính đo vẽ
cùng tỷ lệ cho toàn khu vực.
Mỗi đơn vị hành chính cấp xã khi thành lập bản đồ địa chính do có những thửa
đất nhỏ, hẹp xen kẽ có thể trích đo riêng từng thửa đất nhỏ hẹp đó hoặc một cụm
thửa hay một khu vực ở tỷ lệ lớn hơn.
Trong trường hợp thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ lớn hơn hoặc nhỏ hơn các tỷ
lệ nêu trên, phải tính cụ thể các chỉ tiêu kỹ thuật nhằm đảm bảo yêu cầu về quản lý
đất đai và đảm bảo độ chính xác của các yếu tố nội dung bản đồ ở tỷ lệ lựa chọn
trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình của khu vực
Bảng 1.2 Tỷ lệ bản đồ địa chính
Loại đất

Khu vực đo vẽ

Tỷ lệ bản đồ


1.3.3 Phương pháp phân mảnh
Chia mảnh và đánh số hiệu mảnh bản đồ:
- Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:10000


Chia mặt phẳng chiếu hình thành các ô vuông, mỗi ô vuông có kích thước
thực tế là 6 x 6 ki lô mét (km) tương ứng với một mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ
1:10000. Kích thước khung trong tiêu chuẩn của mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ
1:10000 là 60 x 60 cm, tương ứng với diện tích là 3600 héc ta (ha) ngoài thực địa.
Số hiệu của mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:10000 gồm 08 chữ số: 02 số đầu là
10, tiếp sau là dấu gạch nối (-), 03 số tiếp là 03 số chẵn km của tọa độ X, 03 chữ số
sau là 03 số chẵn km của tọa độ Y của điểm góc trái phía trên khung trong tiêu
chuẩn của mảnh bản đồ địa chính.
- Bản đồ tỷ lệ 1:5.000
Chia mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:10000 thành 04 ô vuông, mỗi ô vuông
có kích thước thực tế là 3 x 3 km tương ứng với một mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ
1:5000. Kích thước khung trong tiêu chuẩn của mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:5000
là 60 x 60 cm, tương ứng với diện tích là 900 ha ngoài thực địa.
Số hiệu của mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:5000 gồm 06 chữ số: 03 số đầu
là 03 số chẵn km của tọa độ X, 03 chữ số sau là 03 số chẵn km của tọa độ Y của
điểm góc trái phía trên khung trong tiêu chuẩn của mảnh bản đồ địa chính.
Ví dụ: Mảnh bản đồ địa chính cơ sở, bản đồ địa chính gốc tỷ lệ 1:10 000; bản
đồ địa chính gốc tỷ lệ 1:5 000 có số hiệu tương ứng là:


Hình 1.1 Sơ đồ phân mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:5000 từ mảnh bản đồ
tỷ lệ 1:10000
Số hiệu mảnh bản đồ 1:10 000 là: 10-728 494, số hiệu mảnh bản đồ 1:5000
chia trên hình vẽ có số hiệu là: 725 497.

- Bản đồ tỷ lệ 1:500
Chia mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:2000 thành 16 ô vuông, mỗi ô vuông có
kích thước thực tế 0,25 x 0,25 km tương ứng với một mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ
1:500. Kích thước khung trong tiêu chuẩn của mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500 là
50 x 50 cm, tương ứng với diện tích 6,25 ha ngoài thực địa.
Các ô vuông được đánh số thứ tự bằng chữ số Ả Rập từ 1 đến 16 theo nguyên
tắc từ trái sang phải, từ trên xuống dưới, số hiệu mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500
bao gồm số hiệu mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:2000, gạch nối (-) và số thứ tự ô
vuông trong ngoặc đơn.
Ví dụ: Mảnh bản đồ địa chính gốc tỷ lệ 1:500 có số hiệu 725500 - 6 - (11)

Hình 1.4 Sơ đồ phân mảnh bản đồ tỷ lệ 1:500 từ mảnh bản đồ tỷ lệ 1:1000
- Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:200
Chia mảnh bản đồ địa chính 1:2000 thành 100 ô vuông, mỗi ô vuông có
kích thước thực tế 0,10 x 0,10 km, tương ứng với một mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ
1:200. Kích thước khung trong tiêu chuẩn của mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200 là
50 x 50 cm, tương ứng với diện tích 1,00 ha ngoài thực địa.