TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỖ ĐỨC MẠNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG XUÂN ĐỈNH, QUẬN
BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: Quản lí đất đai

Mã ngành

: 52850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN : ThS. Nguyễn Thị Nga

Hà Nội - 2015
1


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập tại Trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà
Nội, em đã nhận được nhiều sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô
giáo trong khoa Quản lý đất đai. Đặc biệt, trong thời gian làm đồ án tốt nghiệp
ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các
thầy cô giáo trong khoa và trực tiếp là cô giáo Th.S Nguyễn Thị Nga
Em xin chân thành cảm ơn Khoa Quản lý đất đai cùng toàn thể các thầy, cô

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTC
BTNMT
GCN
UBND
NĐ-CP
TNMT
TTLT
CT-TTg

Chữ viết đầy đủ
Bộ tài chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Giấy chứng nhận
Ủy ban nhân dân
Nghị định-Chính Phủ
Tài Nguyên Môi Trường
Thông tư liên tịch
Chỉ thị thủ tướng

6


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Ở nước ta, đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nên đã trở thành tài nguyên
vô cùng quý giá. Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu

Nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xãhội
và quản lý đất đai, em thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội"
2. Mục đích nghiên cứu:
- Tìm hiểu tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Xuân Đỉnh- quận Bắc Từ
Liêm - thành phố Hà Nội.
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, những hiệu quả và hạn chế của công tác
cấp GCN trên địa bàn phường Xuân Đỉnh, Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số biện pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác cấp giấychứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa
bàn phườngXuân Đỉnh,Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
3. Yêu cầu của đề tài:
- Phải nắm vững chính sách pháp luật đất đai hiện hành về công tác đăng kýcấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất
và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác, trungthực và
khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách liên quan đếnđề tài
trên địa bàn nghiên cứu. Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình,trình tự
đăng ký - cấp GCN.
- Những kiến nghị, đề xuất đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế
của địa phương nhằm góp phần hoàn thiện công tác cấp GCN, quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

8


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Như vậy, GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đây là một trong những quyền quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt
quan tâm, thông qua GCN,nhà nước xác nhập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước
với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nhà
nước giao cho sử dụng. Mặt khác GCN còn có ý nghĩa xác định phạm vi giới hạn,
diện tích sử dụng.

9


GCN bao gồm nội dung pháp lý và nội dung kinh tế trong một số quan hệ
chuyển dịch quyền sử dụng đất, GCN có giá trị như một ngân phiếu.
1.1.1.4. Mẫu giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất. Mẫu giấy chứng nhận được quy định theo Điều
3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:
a. Hình thức GCN

GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất
và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. GCN là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA
000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

1.1.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
1.1.2.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận trước khi có Luật đất đai 2003
Vào những năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác xã sản xuất nông
nghiệp do Đảng và Chính phủ phát động đại bộ phận đất đai được đưa vào hợp tác
xã, đứng trước tình hình ruộng đất có nhiều thay đổi hệ thống hồ sơ của chế độ
trước không còn phù hợp, điều kiện khó khăn thiếu thốn. Do vậy công tác quản lý
kém hiệu quả, ở nhiều địa phương công tác quản lý đất đai còn buông lỏng, công
tác cấp giấy chứng nhận không thực hiện được.
Trong suốt những năm sau đó do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài dẫn đến tổ
chức ngành địa chính có nhiều thay đổi, trong giai đoạn này nhà nước chưa có một
văn bản pháp lý nào làm cơ sở triển khai công táccấp giấy chứng nhận hoạt động
chủ yếu trong giai đoạn trước năm 2003 này là tổ chức điều tra đất đai giúp nhà
nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông
nghiệp.
Sau Luật đất đai 1988 ra đời tiếp đó là hàng loạt các văn bản được chấp hành
cấp giấy chứng nhận trở thành một nhiệm vụ hết sức bức thiết làm cơ sở cho việc tổ
chức thi hành Luật đất đai, và là một trong những nhiệm vụ được ưu tiên hàng đầu
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ đó để kế thừa và có hiệu quả các kết quả điều tra đo đạc, phân
hạng và đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/CT-TTG ngày 01/11/1980. Tổng cục
quản lý ruộng đất đã ra Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 việc ban hành
quyết định cấp giấy chứng nhận và Thông tư 302/ ĐKTK ngày 28/02/1989 hướng
dẫn công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận, trên cơ sở đó tạo ra sự chuyển
biến lớn trong công tác thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và bắt đầu
từ năm 1990 đã được tổ chức triển khai đồng loạt trên phạm vi cả nước.
Trên thực tế triển khai cấp giấy chứng nhận vẫn có một số vướng mắcdo chất
lượng hệ thống hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/CT-TTG có nhiều nhược điểm trong
đó giai đoạn này hệ thống chính sách đất đai đang trong quá trình đổi mới hiện
trạng sử dụng đất đai có sự thay đổi lớn, sau khi thực hiện giao khoán ruộng đất


dân. Nguyên nhân phát sinh chồng chéo là do có sự khác nhau trong các quy định
khác nhau của pháp luật (xung đột pháp luật trong các quy định cùng điều chỉnh

15


mối quan hệ xã hội về đất đai và các tài sản trên đất của các luật). Đồng thời do yêu
cầu phát triển kinh tế đất nước và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa
mà đòi hỏi Nhà nước phải xác lập và quản lý các quyền về tài sản của công dân.
- Luật đất đai năm 2003 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(giấy có màu đỏ) đối với tất cả các loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất
thì tài sản đó được ghi nhận trên “giấy đỏ”.
- Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/1/2006 quy định cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) đối với hai trường hợp: Thứ
nhất chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở. Chủ sở hữu căn hộ trong nhà
chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở; Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất
thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Công tác cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất có nhiều đổi mới. Người sử dụng đất chỉ phải nộp (01) bộ hồ sơ tại
văn phòng một cửa, đồng thời thời gia để thực hiện trình tự thủ tục có sự thay đổi
thuận lợi hơn cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản. Thời gian cấp giấy
chứng nhận lần đầu giảm từ 55 ngày xuống còn 50 ngày, cấp đổi giấy chứng nhận
giảm từ 28 ngày xuống không quá 20 ngày. Đến hết năm 2004 của cả nước như sau:

Bảng 1.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất trên địa bàn cả nước đến
31/12/2004
Mục đích sử dụng dất
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất ở đô thị

22.412.972 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích
7.011.454ha;
- Đất ở đô thị cấp được 1.973.358 giấy với diện tích 31.275 ha;
- Đất ở nông thôn cấp được 8.205.858 giấy với diện tích 233.228 ha;
- Đất chuyên dùng cấp được 38.845 giấy với diện tích 233.228 ha;
1.1.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất theo Luật đất đai từ năm
2009 đến nay
Thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP/19/10/2009 của Chính phủ về việc
cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
các địa phương đã triển khai cấp GCN theo mẫu mới và đạt được nhiều kết quả tốt
đẹp nhưng bên cạnh đó các đại biểu cũng tập trung phân tích những hạn chế còn tồn
tại trong công tác cấp GCN đều đưa ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
Cụ thể là kết quả cấp GCN so với yêu cầu chưa cao, khối lượng cần thực hiện
ở một số loại đất còn nhiều như đất chuyên dùng, đất ở đô thị, đất ở nông thôn. Đặc
biệt tại các dự án xây dựng nhà ở để bán tiến độ cấp GCN có nhiều vấn đề gây bức
xúc, khiếu kiện.
Tình trạng tồn đọng giấy chứng nhận đã ký nhưng người sử dụng đất chưa
đến nhận vẫn còn nhiều ở một số địa phương. Bên cạnh đó, việc ban hành, hướng
dẫn thuộc thẩm quyền địa phương theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP còn
chậm, nhiều địa phương ban hành quy định thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN
chưa cụ thể tới từng cơ quan, tổng thời gian thực hiện thường ở mức tối đa quy
định. Việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý biến động hệ thống hồ sơ, cơ sở dữ liệu địa
chính chưa được thực hiện đầy đủ, nghiêm túc. Theo các phân tích, nguyên nhân
chính của những hạn chế này là do quy định hiện hành về nghĩa vụ tài chính của
người đăng kí cấp giấy chứng nhận còn cao đối với nhiều hộ gia đình, cá nhân nhất
là khu vực nông thôn.

17



18


2,6 triệu ha,nhiều hơn 3,2 lần so với kết quả cấp năm 2012.
Đến nay, cả nước có 58 tỉnh hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại
đất cần cấp giấy chứng nhận); còn 5 tỉnh chưa hoàn thành cơ bản (đạt dưới 85% diện
tích cần cấp giấy) gồm Lai Châu; Hưng Yên; Hải Dương, Đắk Lắk và Bình Phước.

Bảng 1.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả nước tính đến
31/12/2014
Loại đất
Đất ở đô thị
Đất ở nông thôn
Đất chuyên dùng
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất lâm nghiệp

Đã cấp (giấy)
5.234.000
12.670.000
242.000
19.205.000
1.934.000

Diện tích (ha)
126.000
507.000
563.000
8.692.000

không có đất lâm nghiệp phải cấp giấy chứng nhận), đặc biệt vẫn còn 4 tỉnh đạt dưới
70%,đặc biệt có 2 tỉnh đạt dưới 70%: Lai Châu, Ninh Thuận.
1.1.3.

Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật
của cả nước, có diện tích tự nhiên là 92.108 ha, vào loại nhỏ so với các tỉnh, thành
phố trong cả nước. Tuy nhiên, Hà Nội đứng đầu cả nước về tỷ lệ quỹ đất đã đưa vào
sử dụng. Theo số liệu thống kê đất đai năm 2006, toàn bộ quỹ đất của thành phố đã
được giao, cho thuê hoặc cấp Giấy Chứng Nhận cho các đối tượng sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) là 78.682 ha, chiếm 85,4% diện tích
đất tự nhiên của thành phố và giao cho các đối tượng quản lý (UBND phường, xã,
thị trấn; tổ chức phát triển quỹ đất) là 13.426 ha, chiếm 14,6% diện tích tự nhiên.
Cơ cấu sử dụng đất đa dạng; trên địa bàn thành phố có gần như đầy đủ các loại đất
theo quy định của luật đất đai 2013. Trong đó các loại đất chủ yếu là:
+ Đất nông nghiệp chiếm 50% diện tích đất tự nhiên.
+ Đất phi nông nghiệp chiếm 47,7% diện tích đất tự nhiên, là tỷ lệ cao nhất trong cả
nước; trong đó riêng diện tích đất ở chiếm số lượng lớn là 13.190,06 ha chiếm
14,3% diện tích đất tự nhiên.
+ Đất chưa sử dụng có diện tích nhỏ (2.140,05 ha) chiếm 2,3% diện tích đất tự
nhiên, chủ yếu là diện tích đất đồi núi, núi đá không có rừng.
* Về quỹ nhà ở:
Thành phố Hà Nội có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước (sau thành phố Hồ
Chí Minh), hình thức sở hữu nhà đa dạng, đan xen giữa sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể và sở hữu tư nhân. Theo số liệu điều tra, toàn bộ quỹ nhà trên địa bàn thành phố
khoảng 35 triệu m2, gồm:
+ Nhà thuộc sở hữu tư nhân: Khoảng 20 triệu m2.

20


Tỷ lệ (%)
86,8

Đất lâm nghiệp

4.174

1.204

18,2

Đất ở nông thôn

15.636

498.816

56,0

21


Đất ở đô thị

2.634

244.139

33,9


thực hiện Nghị định số 64/NĐ-CP gắn với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp. Đến cuối năm 1998, thành phố Hà Nội hoàn thành việc giao đất
nông nghiệp. Đồng thời công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp cũng được tiến hành và đạt được kết quả như sau đã cấp 642.324 giấy chứng
nhận với diện tích là 132.277 ha chiếm 86.8% tổng số giấy cần cấp.
1.2 . Cơ sở pháp lý

1.2.1 Các văn bản pháp lý
1.2.1.1. Văn bản trước luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Hiến pháp 1992 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ban hành ngày 15 tháng 4 năm 1992.
- Hiến pháp 1992 sửa đổi bổ sung năm 2001 được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 12 năm 2001.
22


- Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành ngày 14 tháng 07 năm 1993.
- Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998 được Quốc hội nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 02 tháng 12 năm 1998.
- Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001 được Quốc hội nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2001.
- Chỉ thị số 299/1980/CT-TTG ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước.
- Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc
giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích đất nông nghiệp.
- Nghị định số 02/1994/NĐ-CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về
giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào
mục đích lâm nghiệp.
- Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu

- Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18 tháng 6 năm 2009.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của thủ tướng chính phủ về thi hành
Luật đất đai.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật
đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 phạt hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ tài nguyên và
môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ tài nguyên và
môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trưòng huớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đấtvà giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TNMT quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

25