i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Công Thành


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên Đất và
Môi trường Nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận được sự hướng dẫn trực tiếp của Tiến sĩ Lê Thanh Bồn trong suốt thời
gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường
Khánh Hòa, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa, Văn phòng
UBND thành phố Nha Trang, Ban quản lý Dự án các Công trình Trọng điểm, Ban
quản lý Dự án các Công trình Giao thông Thủy lợi Khánh Hòa, Trung tâm Phát triển
Quỹ đất Khánh Hòa, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa, Phòng Tài nguyên
& Môi Trường thành phố Nha Trang, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Diên
Khánh, UBND các xã, phường thành Phố Nha Trang và thị trấn Diên Khánh, các anh
chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần
của gia đình và người thân.

khai nhiều nhóm giải pháp, vận dụng linh hoạt các chính sách BT, HT, TĐC phù hợp
với tình hình thực tế; xem đây là nhiệm vụ then chốt trong công tác thu hồi đất.
Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa đang xảy ra tình trạng quá tải đối với
việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường đất và cấp đất tái định cư; cần sớm có
biện pháp để không làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Thành phố Nha Trang luôn quan tâm đến chính sách đào tạo nghề cho người bị
thu hồi đất để họ có thể chuyển đổi nghề, sớm ổn định cuộc sống.
Với tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng, các khu trung tâm đô thị, thương mại, dịch
vụ nhanh như hiện nay, thì quỹ đất tái định cư đang là vấn đề đau đầu cho các nhà
quản lý. Một số khu tái định cư đang xảy ra tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, thu
nhập và đời sống của người dân tại các khu tái định cư đang bị sụt giảm. Đây là áp lực
không nhỏ để xây dựng và phát triển thành phố trong giai đoạn hiện nay.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC...................................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG....................................................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH.......................................................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU........................................................................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề.............................................................................................................................................................1
2. Mục đích của đề tài...............................................................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn...............................................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................................................................ 3


NHA TRANG.................................................................................................................48
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................................................................48
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ..............................................................................................................................55
3.1.3. Những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến chính sách thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng ở TP. Nha Trang.....................................................................................................................57

3.2. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NHA TRANG.........................................................................................57
3.2.1. Đánh giá công tác quản lý Nhà nước liên quan đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Nha Trang..............................................................................................................................................57
3.2.2. Tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất từ năm 2010 đến nay.....................................................59

3.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG.....................................62
3.3.1. Dự án 1: Dự án Xây dựng khu tái định cư Hòn Rớ II, xã Phước Đồng, thành phố Nha Trang......................62
3.3.2. Dự án 2: Dự án chỉnh trang đô thị, xây kè và đường dọc bờ sông cái Nha Trang (khu dân cư Cồn Tân Lập)
phường Xương Huân, TP.Nha Trang.......................................................................................................................68
3.3.3. Dự án 3: Dự án đường Nha Trang đi Đà Lạt, đoạn Nha Trang - Diên Khánh (Cao Bá Quát - Cầu Lùng).......74
3.3.4. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Nha
Trang........................................................................................................................................................................81

3.4. ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
ĐẾN NGƯỜI DÂN CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA
TRANG...........................................................................................................................95
3.4.1. Quan điểm của người dân về việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng...........................................................95
3.4.2. Nguyện vọng của người dân liên quan đến chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng........................102

3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NHA TRANG.......................................................................................104


3

BT

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

DAĐT

Dự án đầu tư

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

GCN

Giấy chứng nhận

8


14

TĐC

Tái định cư

15

TP

Thành phố

16

TT

Thông tư

17

UBND

Bồi thường

Hỗ trợ
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

Uỷ ban nhân dân


Bảng 3.5

Tình hình lao động, việc làm và thu nhập của người bị thu
hồi đất

97

Bảng 3.6

Tình hình sử dụng tiền đền bù của các hộ gia đình trên cả 3
dự án nghiên cứu (tổng số hộ điều tra là 90 hộ)

100

Bảng 3.7

Tổng hợp các ý kiến, kiến nghị của người dân tại 3 dự án
nghiên cứu

102


ix

DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình


dự án nghiên cứu

100


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, thì công tác thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng là một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiến
trình đi lên giàu mạnh của đất nước. Công tác này giải quyết các vấn đề về quỹ đất để
phục vụ cho phát triển các ngành kinh tế, an ninh, quốc phòng, giao thông, công trình
phúc lợi, khu dân cư,... để đất nước không những giàu mạnh mà an ninh chính trị còn
được giữ vững, góp phần đưa Việt Nam hội nhập với thế giới.
Vì vậy, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một trong những công việc trọng
tâm của nhà nước ta trong lĩnh vực quản lý đất đai. Đây là lĩnh vực mang tính nhạy
cảm, đa dạng và phức tạp tác động đến mọi mặt kinh tế - chính trị - xã hội. Trong khi
hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai và nhà ở hiện nay chưa thực sự hoàn thiện
còn nhiều vấn đề bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung cộng với công tác quản lý còn yếu
kém gây ra tình trạng khiếu kiện kéo dài.
Bên cạnh đó việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan trực tiếp đến quyền
và lợi ích thiết thực của cá nhân, tập thể và toàn xã hội, nhất là những quyền lợi về mặt
kinh tế. Trong điều kiện đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm nên vấn đề lợi ích
đó càng cấp thiết hơn, quyết định đến sự thành công hay tiến độ thực hiện của dự án.
Do vậy, công tác này đòi hỏi phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa: người sử dụng đất nhà nước - chủ đầu tư, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích
hợp pháp, chính sách của chủ đầu tư và của người sử dụng.
Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa là địa bàn trong thời gian qua có nhiều
dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, thương mại, dịch vụ,... Trong đó có
nhiều dự án việc thu hồi đất kéo dài nhiều năm. Những vướng mắc, bất cập nào về mặt

chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
hiện nay, đó sẽ là những căn cứ khoa học góp phần hoàn thiện chính sách thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng đối với người bị thu hồi đất.

b. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu giúp thấy được thực trạng việc thực hiện chính sách thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng ở thành phố Nha Trang, để có giải pháp cụ thể khắc phục,
nhằm làm cho việc thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở thành phố
Nha Trang tốt hơn trong thời gian tới.


3

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã
hội
1.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Theo Ngân hàng thế giới (WB): Dự án đầu tư (DAĐT) là tổng thể các chính
sách, các hoạt động và các chi phí có liên quan với nhau được hoạch định trước nhằm
đạt được những mục tiêu nhất định trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo quan điểm của các nhà kinh tế học hiện đại thì “DAĐT là một tập hợp các
hoạt động đặc thù nhằm tạo nên một thực tế mới có phương pháp trên cơ sở các nguồn
lực nhất định”.
Ở Việt Nam, “DAĐT là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo
vốn, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch
vụ trong khoảng thời gian nhất định”.
* Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết

tạo tiền đề quyết định sự thành công hay thất bại ở giai đoạn sau, đặc biệt đối với giai
đoạn vận hành kết quả đầu tư.
Đối với chủ đầu tư và nhà tài trợ, việc xem xét đánh giá các giai đoạn của chu
trình dự án là rất quan trọng. Nhưng đứng ở các góc độ khác nhau, mỗi người có mối
quan tâm và xem xét các giai đoạn và chu trình cũng khác nhau. Chủ đầu tư phải nắm
vững ba giai đoạn, thực hiện đúng trình tự. Đó là điều kiện để đảm bảo đầu tư đúng cơ
hội và có hiệu quả.

1.1.1.2. Phân loại dự án đầu tư
Để thuận tiện cho việc theo dõi, quản lý và đề ra các biện pháp nhằm nâng cao
hiệu quả của hoạt động đầu tư, cần tiến hành phân loại các dự án đầu tư. Có thể phân
loại các dự án đầu tư theo các tiêu thức sau:
a. Xét theo cơ cấu tái sản xuất
Dự án đầu tư được phân thành dự án đầu tư theo chiều rộng và dự án đầu tư
theo chiều sâu. Trong đó dự án đầu tư chiều rộng thường đòi hỏi khối lượng vốn lớn,
thời gian thực hiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, tính chất
kỹ thuật phức tạp, độ mạo hiểm cao. Còn dự án đầu tư theo chiều sâu thường đòi hỏi
khối lượng vốn ít hơn, thời gian thực hiện đầu tư không lâu, độ mạo hiểm thấp hơn so
với đầu tư theo chiều rộng.
b. Xét theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội
Dự án đầu tư có thể phân chia thành dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh
doanh, dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
(kỹ thuật và xã hội),... hoạt động của các dự án đầu tư này có quan hệ tương hỗ với
nhau. Chẳng hạn các dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật và cơ sở hạ tầng tạo
điều kiện cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao; còn
các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh đến lượt mình lại tạo tiềm lực cho các
dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, cơ sở hạ tầng và các dự án đầu tư khác.


5

e. Xét theo sự phân cấp quản lý dự án (theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp
giấy phép đầu tư)
Tùy theo tầm quan trọng và quy mô của dự án, dự án đầu tư được chia làm 4
nhóm: Dự án quan trọng quốc gia (do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư), dự án
nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C. Đối với các dự án đầu tư nước ngoài được
chia thành 3 nhóm: dự án nhóm A, dự án nhóm B và các dự án phân cấp cho các địa
phương.


6
f. Xét theo nguồn vốn
Dự án đầu tư có thể phân chia thành:
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước.
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, vốn tín
dụng do nhà nước bảo lãnh.
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và các nguồn vốn
khác.
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp.
Việc phân loại này cho thấy tình hình huy động vốn từ mỗi nguồn, vai trò của
mỗi nguồn vốn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của từng ngành, từng địa phương
và toàn bộ nền kinh tế cũng như có các giải pháp thích hợp đối với việc quản lý các dự
án đối với từng nguồn vốn huy động [20].

1.1.1.3. Vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã hội
* Đối với chủ đầu tư: Dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ vốn đầu
tư. DAĐT được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên cứu đầy đủ về
các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý. Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm
hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi
ro. Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự
có các nhà đầu tư còn cần đến phần vốn vay ngân hàng. Dự án là một phương tiện rất

loại đó là bồi thường về đất và bồi thường về tài sản gắn liền với đất.
+ Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [22].
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản là việc trả bằng tiền có giá trị tương ứng với tài
sản bị thiệt hại khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật bao gồm: nhà, công trình,
vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mả, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với
đất đai bị thu hồi và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Trong Luật Đất đai 2013, đã quy định cụ thể các nguyên tắt bồi thường về đất
và các nguyên tắc bồi thường về thiệt hại tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi
đất, cụ thể nguyên tắc bồi thường như sau:
* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74, Luật Đất
đai 2013).
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng
với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm
quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà
người dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi
thường thiệt hại. Khi Nhà nước lấy đất thì phải bồi thường bằng đất cùng loại, nếu
không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương [22].


8
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà
nước thu hồi đất (Điều 88, Luật Đất đai 2013).
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị

tự, thủ tục,... bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đều do pháp
luật quy định.


9

1.1.2.3. Tái định cư
Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ
ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình
thức tái định cư bao gồm: Bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền.
* Phân loại tái định cư:
1. Về hình thức:
+ Di dân vào vùng đô thị hóa.
+ Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải
tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân.
+ Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư.
2. Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:
+ Tái định cư tự phát: Là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo
quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên
nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án
nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
+ Tái định cư tự giác: Là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân
tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở
các dự án phát triển nhà.
+ Cưỡng bức tái định cư: Thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho
những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không
kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển.
3. Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
- Tái định cư bắt buộc: Để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu

1.1.3. Những nội dung cơ bản của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Căn cứ để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Luật đất đai năm 2013 đã quy định các căn cứ thu hồi đất chặt chẽ hơn, cụ thể
hơn, tránh việc thu hồi tùy tiện, xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
* Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh trong các trường hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về
quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao
phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của
lực lượng vũ trang nhân dân;


11
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
quản lý [22].
* Trường hợp thứ hai: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất, bao gồm:

khoáng sản.
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của
Luật này;
2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án [22].
* Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất
không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm
quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử
phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên
tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa
đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử

với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định
của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy
định tại điểm b khoản 1 Điều này;
c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại
điểm c khoản 1 Điều này;
d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại
điểm d khoản 1 Điều này;


14
đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường,
sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người
đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này [22].

1.1.3.2. Đối tượng để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Đối tượng được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại: Theo đó căn
cứ quy định pháp Luật đất đai thì những đối tượng đáp ứng được các điều kiện sau sẽ
được bồi thường khi thu hồi đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
* Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam mà có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà

* Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí
đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông
nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của
Luật này;
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng
đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công
với cách mạng;
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối [22].
* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất
thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn
mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được
nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của
Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào
đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt
hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà

ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều
kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì
được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị
trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không
có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu
hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì
được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di
chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở


17
nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu
tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước
thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì
được bồi thường về đất [22].
* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75
của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất
còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đất