ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ BẰNG GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ BẰNG GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .......................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể: ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................4
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất ....................................4
1.1.1. Quyền sở hữu ...................................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................4
1.1.3. Quyền sử dụng đất ...........................................................................................5
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ......................................6
1.2.1. Các nước phát triển ...........................................................................................7
1.2.2. Một số nước trong khu vực .............................................................................10
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................................11
1.3.1. Cơ sở hình thành thị trường đất đai: ...............................................................11
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng
đất từ năm 1993 đến nay: ..........................................................................................12
1.3.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những
năm qua .....................................................................................................................14
1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước: ....................................18
1.4.1 Bài học về định giá đất: ....................................................................................18
1.4.2 Bài học về cơ chế vận hành ..............................................................................19
CHƯƠNG II. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................20
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................20
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................20

3.3.5. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................57
3.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ......................60
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền SDĐ ..............63


iv

3.4.1 Ảnh hưởng giá đất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất ...............................63
3.4.2 Ảnh hưởng bởi quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất...........................64
3.4.3 Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất...................66
3.4.4 Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất .......67
3.4.5 Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất: ..................................68
3.4.6. Ảnh hưởng của một số yếu tố đến quyền SDĐ qua kêt quả điều tra ..............68
3.5. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ....................69
3.5.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất
đai, đặc biệt là đất đô thị ...........................................................................................69
3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai được
đăng ký. .....................................................................................................................70
3.5.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan ...........................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................75


i

LỜI CẢM ƠN

Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất ở tại quận Hà Đông từ ....51
năm 2010 - 2014........................................................................................................51
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại quận Hà .......54
Đông từ năm 2010 - 2014 .........................................................................................54
Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc .............................57
thực hiện các QSDĐ ..................................................................................................57
Bảng 3.8. Danh mục một số khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp ......................65
Bảng 3.9. Danh mục quy hoạch khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính ............65
Bảng 3.10. Dân số và mật độ dân số quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 ............67
Bảng 3.11. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ ........69


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1. Bản đồ hành chính quận Hà Đông ...............................................................24
Hình 3.2. So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông............49
Hình 3.3 : Kết quả tặng, cho quyền sử dụng đất .......................................................52
Hình 3.4.Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất
tại quận Hà Đông ......................................................................................................56


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý
nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển

là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Quận Hà Đông nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi
cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ,
nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông
nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị
nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc
thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển
kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày
càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số
quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Hà Đông. Vì vậy, việc thực
hiện đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội từ đó đề xuất một số giải pháp thực hiện quyền sử dụng
đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
+ Xác định được một số yếu tố chính của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội liên quan đến công tác chuyển quyền SDĐ.
+ Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông
+ Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014
+ Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất
+ Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Hà Đông


ii



4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…”
b) Các hình thức sở hữu về đất đai /bất động sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người
khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê,
để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi
một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua
bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi:
thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo
quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của
toà án.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, những suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất
đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.

giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân [15]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm
các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp
GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể


6

hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là 02 hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa
thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất

nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:


iii

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................20
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................20
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội .............................................................................................................................20
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông ............................................................20
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận
Hà Đông từ năm 2010 đến 2014 ...............................................................................20
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất ........21
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Hà Đông .....................................................................................................21
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................21
2.3.1. Phương pháp thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp..........................................21
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................22

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia DOLA).
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.


10

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo
đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy

một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được
Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn
chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn
chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,...)
trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Cơ sở hình thành thị trường đất đai:
Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua, bán và
cho thuê đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với nó, tại đó người mua (thuê) và người
bán (cho thuê) đất đai tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả đất
đai. Quá trình hình thành như sau:
- Thời kỳ trước 1986: cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản lý
đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản
chưa hình thành;


12

sử dụng đất.


iv

3.4.1 Ảnh hưởng giá đất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất ...............................63
3.4.2 Ảnh hưởng bởi quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất...........................64
3.4.3 Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất...................66
3.4.4 Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất .......67
3.4.5 Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất: ..................................68
3.4.6. Ảnh hưởng của một số yếu tố đến quyền SDĐ qua kêt quả điều tra ..............68
3.5. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ....................69
3.5.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất
đai, đặc biệt là đất đô thị ...........................................................................................69
3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai được
đăng ký. .....................................................................................................................70
3.5.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan ...........................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................75


14

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố

nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không
có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích;
tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất
chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực
hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu
tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự
chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên
thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép;
giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn
định kinh tế - xã hội.
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định
của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác
dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Theo Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật đề tài cấp nhà nước của Nguyễn
Đình Bồng và cs (2005) cho thấy:
a, Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:
Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển
đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là
việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún”
ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo
phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng
đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ
dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển
những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của
pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi
QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm
đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao


dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống
“cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có
sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó