ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG VĂN NGỌC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN
TẠI HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG VĂN NGỌC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN
TẠI HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng


Thụy, công ty cổ phần APEC, Ban Quản lý dự án đầu tư, Ban bồi thường và
giải phóng mặt bằng các công trình đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn sự chia sẻ, sự hợp tác chân thành của những người
dân trong vùng nghiên cứu của đề tài đã cho tôi những tư liệu quý giá góp
phần hoàn thành đề tài nghiên cứu.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp chân thành của các
cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè trong quá trình tôi thực hiện nghiên cứu đề tài.
Cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện về vật chất
cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Một lần nữa tôi trân trọng cảm ơn!
Phú Bình, ngày …… tháng …… năm 2015
Tác giả đề tài

Lương Văn Ngọc


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 2
3. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 2

2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 33
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
2.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Phú Bình .......................... 33
2.3.2. Đánh giá thực trạng áp dụng các chính sách bồi thường và
giải phóng mặt bằng của các dự án trên địa bàn huyện Phú Bình,
tỉnh Thái Nguyên ........................................................................................... 33
2.3.3. Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại 2 dự án ............ 34
2.3.4. Đánh giá những ảnh hưởng của công tác BT&GPMB đến đời
sống người dân tại 2 dự án nghiên cứu ........................................................... 34
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác
BT&GPMB cho địa phương trong thời gian tới ............................................. 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.4.1. Điều tra số liệu thứ cấp ......................................................................... 35
2.4.2. Điều tra số liệu sơ cấp ........................................................................... 35
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu............................... 36


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.
Phú Bình, ngày …… tháng …… năm 2015
Tác giả đề tài

Lương Văn Ngọc


TT

Thông tư

5

NQ

Nghị quyết

6

QĐ

Quyết định

7

QĐ-UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

8

HĐND

Hội đồng nhân dân

9


TĐC

Tái định cư

15

GPMB

Giải phóng mặt bằng

16

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

17

TW

Trung ương

18

TP

Thành phố

19


Bảng 3.11:
Bảng 3.12:
Bảng 3.13:
Bảng 3.14:
Bảng 3.15:
Bảng 3.16:
Bảng 3.17:
Bảng 3.18:
Bảng 3.19:
Bảng 3.20:
Bảng 3.21:
Bảng 3.22:

Diện tích, cơ cấu các loại đất năm 2015 ..................................... 38
Tổng giá trị gia tăng huyện Phú Bình giai đoạn 2010 - 2015 ......... 45
Cơ cấu kinh tế huyện Phú Bình giai đoạn 2010 - 2015 .............. 46
Diện tích, năng suất, sản lượng một số cây trồng chính............. 46
Số lượng gia súc, gia cầm qua các năm ...................................... 47
Tổng hợp các loại đất bị thu hồi từ 2 dự án ................................ 63
Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................ 64
Tổng diện tích các loại đất thu hồi từ hai dự án ........................ 69
Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp .......................... 70
Kết quả bồi thường đất ở ............................................................ 72
Kết quả bồi thường về cây cối, hoa mầu tại khu vực GPMB ......... 74
Kết quả bồi thường về tài sản, vật kiến trúc ............................... 75
Những thuận lợi và khó khăn ảnh hưởng đến tiến độ
GPMB qua phỏng vấn cán bộ thực hiệc công tác GPMB .......... 77
Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và
không được bồi thường từ HĐBT và phỏng vấn cán bộ ............ 79
Quan điểm của cán bộ về giá đất của tỉnh quy định tại địa

Quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng .................... 59

Hình 3.4:

Biểu đồ thể hiện các loại đất bị thu hồi ...................................... 63

Hình 3.5:

Hình ảnh thi công tuyến đường nối QL3 với Ql37 .................... 66

Hình 3.6:

Một số công ty xây dựng tại khu mặt bằng dự án cơ sở hạ
tầng khu công nghiệp Điềm Thụy .............................................. 68

Hình 3.7:

Biểu đồ đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu
hồi đất đến tình trạng an ninh trật tự xã hội ............................... 89

Hình 3.8:

Biểu đồ đánh giá ảnh hưởng của dự án tới công trình phúc
lợi tại địa phương ........................................................................ 90

Hình 3.9:

Biểu đồ đánh giá ý kiến của người dân về ảnh hưởng của
việc thu hồi đất đến tình trạng môi trường ................................. 91


hồi. Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố có tính


2
quyết định trong toàn bộ quá trình BT&GPMB. Trong những năm vừa qua
công tác BT&GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển
khai và thực hiện (Giá đất biến động, tiêu cực, ý thức của người dân chưa
cao...). Và để khắc phục những tồn tại đó, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện
hệ thống pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực
hiện công tác BT&GPMB một cách có hiệu quả.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và huyện Phú Bình nói
riêng, trong những năm gần đây trên địa bàn đã có nhiều dự án, công trình
được triển khai nhằm mục đích thúc đẩy nền kinh tế phát triển, nâng cao chất
lượng cuộc sống của người dân trong huyện, góp phần không nhỏ vào sự
nghiệp phát triển chung của cả nước. Trong những dự án đó, có những dự án
đã được đưa vào sử dụng song bên cạnh đó vẫn còn nhiều dự án "treo" do
công tác BT&GPMB còn gặp nhiều khó khăn. Nhiều đơn thư, khiếu nại được
gửi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đề nghị giải quyết các vấn đề liên
quan đến BT&GPMT.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên; Ban chủ nhiệm Khoa sau đại học - Trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo - TS.
Phan Thị Thu Hằng, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác bồi
thường và giải phóng mặt bằng một số dự án tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2010 - 2014”.
2. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác GPMB của Dự án Tuyến đường nối QL37 với QL3
mới và dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp
Điềm Thụy nhằm tìm ra những ưu điểm, thuận lợi cũng như những khó khăn,
tồn tại của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà


4
Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành mức độ tập chung dân cư cao, ngành nghề của dân
cư đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc
trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô mức độ tập trung dân cư khá cao,
ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng; công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB cũng có những
đặc trưng riêng của nó. Đối với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ
yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó GPMB cũng được tiến hành
với những đặc điểm riêng biệt [4].
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn dân cư sống chủ yếu nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, mà
đất đai lại là tư liệu sản xuất trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp,
khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là
giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn thu được lợi nhuận cao
hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó, dẫn đến
công tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và
việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết đảm bảo đời sống dân cư
sau này [13].



6
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;[5]
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất;[6]
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;[7]
- Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành
Luật đất đai trong đó có Nghị định 197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau: Sửa đổi,
bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều
36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư;
- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất.
- Các văn bản khác có liên quan.

- Quốc lộ 3 mới trên địa phận huyện Phú Bình.


8
1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
1.2.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng
- Công tác BT&GPMB là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công
cộng, mục đích phát triển kinh tế [10];
- Định giá là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường [3].
- Định giá đất là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị
của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất định. Nói đất đai là một tài sản đặc biệt vì nó có
đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực và có thể đáp ứng một nhu
cầu nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao dịch
dân sự. [3].
- Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những
phương pháp phù hợp [3].
- Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. (Quy định tại Khoản 5 Điều 4 Luật Đất
đai 2003);
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. (Quy
định tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2003);
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người

dạng và đều hoạt động sản xuất theo đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, công tác
BT&GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 2
3. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 2
4. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 5
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5
1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ....................... 8
1.2.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng .................................. 8
1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng .................. 9
1.3. Thực trạng về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trên thế
giới và các tỉnh thành trong nước.................................................................... 10
1.3.1. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trên thế giới................... 10
1.3.2. Tình hình thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam........ 13

điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh lại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, đền bù thiệt hại
theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).


12
Về tái định cư: Các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về làm việc, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước
có chính sách riêng [32].
1.3.1.2. Hàn Quốc
Bắt đầu từ những năm 1962, để thực hiện những mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội, đât nước xứ sở Kim chi đã liên tục đúc rút kinh nghiệm và
hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng. Bộ luật bồi thường thiệt hại của Hàn
Quốc được thực hiện theo 3 giai đoạn:
- Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng
đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình
công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có
thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
- Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
- Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được
Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con
người, cung cấp đất đai cho những người phải chuyển nơi cư trú do thực hiện
công trình công cộng cần thiết của Nhà nước [32].
1.3.1.3. Australia
Theo Hiến pháp Úc, chính quyền liên bang (Chính phủ) “có quyền ban

qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Những quy định về bồi
thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã thu được những thành tựu quan
trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến
mau lẹ của tình hình kinh tế - xã hội, nó đã dần mất đi vai trò làm động lực
thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB, đẩy nhanh tiến


14
độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông
qua ngày 29 tháng 6 năm 2001.
Để cụ thể hoá các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về
chính sách bồi thường, GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy
định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thay thế Nghị
định số 90/CP nói trên.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/ NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998
của Chính phủ.
* Chính sách bồi thường, GPMB theo quy định của Chính phủ:
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy
định rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối
tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi
bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện.

BT&GPMB cho địa phương trong thời gian tới ............................................. 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.4.1. Điều tra số liệu thứ cấp ......................................................................... 35
2.4.2. Điều tra số liệu sơ cấp ........................................................................... 35
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu............................... 36