i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH TƯỞNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN HOÀNG MAI, TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH TƯỞNG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN HOÀNG MAI, TP HÀ NỘI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Binh giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Thầy đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ tạo điều
kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo và cán bộ UBND phường
Định Công; Phòng Tài nguyên Môi trường; Ban Bồi thường giải phóng mặt
bằng quận, phòng Quản lý Đô thị quận, Trung tâm PTQĐ quận, quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành Đề tài
này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi học tập và thực hiện
Đề tài Luận văn Thạc sĩ.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên,ngày …….. tháng ……. Năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Tưởng


v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ii
MỤC LỤC ......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...........................................................viii
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................ix

1.3.4. Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liên với đất bị thu hồi .....23
1.3.5. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư ........................................25
1.3.6. Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai trong công tác bồi thường GPMB .............. 26
Chương 2 ........................................................................................................27
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................27
2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.....................................27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...............................................................................27
2.2. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................27
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn
quận Hoàng Mai ..............................................................................................27
2.2.2. Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận
Hoàng Mai .............................................................................. 27
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu ..........................................28
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái
định cư tại Dự án đầu tư xây dựng bờ bên trái Sông Tô Lịch, Dự án cải tạo
2 bên bờ Sông Lừ khi nhà nước thu hồi trên địa bàn phường Định Công,
quận Hoàng Mai ..............................................................................................28
2.3. Phương pháp nghiên cứu và tiêu chí lựa chọn dự án nghiên cứu .....28


iii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, chưa
được sử dụng và không trùng lặp với các đề tài khác.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ


Ngân hàng Phát triển Châu Á

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CN-TTCN-XD Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – Xây dựng
CT-TTg

Chỉ thị Thủ tướng

CT-QU

Chỉ thị Quận ủy

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

GCNQSDĐ


WB

Ngân hàng Thế giới


x
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng
Trang

Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm ......................... 39
Bảng 3.2: Tình hình dân số, lao động của quận Hoàng Mai qua các năm........ 40
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hoàng Mai .................. 43
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được
bồi thường về đất tại hai dự án .......................................................................... 60
Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả bồi thường, hổ trợ và tái định cư của Sông Tô Lịch
và sông Lừ ......................................................................................................... 61
Bảng 3.6: Tổng hợp các loại hình và mức hổ trợ tại dự án đầu tư xây dự bờ bên
Trái sông Tô Lịch .............................................................................................. 63
Bảng 3.7: Tổng hợp các loại hình và mức hổ trợ tại dự án cải tạo hai bên bờ
sông Lừ .............................................................................................................. 65
Bảng 3.8: Tổng hợp các trường hợp chậm bàn giao mặt bằng ......................... 68
Bảng 3.9: Chính sách hỗ trợ của Nhà nước ...................................................... 69
Bảng 3.10: Kết quả điều tra tái định cư ............................................................ 70
Bảng 3.11: Kết quả điều tra tình hình công việc của những người
trong độ tuổi lao động của dự án ....................................................................... 72
Bảng 3.12: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất ......................... 73
Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến của các hộ sau khi thu hồi đất ............................. 74

chức cá nhân khi Nhà nước giao đất và thu hồi đất được quan tâm hơn. Vì vậy,
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề thời sự mang tính cấp
bách. Thực tiễn đã khẳng định công tác đền bù GPMB là một trong những điều


2
kiện tiên quyết để phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành lực cản
đầu tiên phải vượt qua của quá trình phát triển.
Việc thu hồi đất, bồi thường GPMB thời gian qua đã có những chuyển
biến tích cực về mặt chính sách. Tuy nhiên những bất cập chưa được giải quyết
triệt để, các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay
đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án
hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm [15]. Mặt
khác, nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất; chất lượng các
khu tái định cư được xây dựng cũng chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát
triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; tỷ lệ hộ nghèo hậu GPMB ở một số có xu
hướng tăng lên, chưa chú trọng ổn định đời sống, tạo việc làm mới, chuyển đổi
nghề cho người có đất bị thu hồi; việc lập và tổ chức thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án còn thiếu kiên quyết, thiếu dân chủ,
công khai, minh bạch; năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm công tác
GPMB ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; chưa phát huy vai trò của các tổ
chức quần chúng cấp cơ sở tham gia thực hiện. Trong khi đó, Tổ chức Phát
triển Quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực để
thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt,
tạo quỹ “đất sạch” triển khai khi có dự án đầu tư. Đó là lý do để tôi chọn đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn
quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1.Mục tiêu tổng quát

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Đề tài tốt nghiệp này ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè
đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc TS. Phan Đình
Binh giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Thầy đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ tạo điều
kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo và cán bộ UBND phường
Định Công; Phòng Tài nguyên Môi trường; Ban Bồi thường giải phóng mặt
bằng quận, phòng Quản lý Đô thị quận, Trung tâm PTQĐ quận, quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành Đề tài
này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi học tập và thực hiện
Đề tài Luận văn Thạc sĩ.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên,ngày …….. tháng ……. Năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Tưởng


5
+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai
thác tận thu khoáng sản.
* Bồi thường:
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp
thời và đúng quy định của pháp luật [6], [7 ], [8].
+ Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở;
+ Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà
nước thu hồi đất;
+ Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi;
+ Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng
công trình có hành lang bảo vệ an toàn.
* Hỗ trợ:
Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi
thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Việc
hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy
định của pháp luật [13].
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;


7
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường
hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông

cũng rất khác nhau. Các dự án trong khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, công
trình xây dựng nhiều, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực giáp ranh giữa
đô thị và nông thôn, ven các khu công nghiệp mức độ dân cư khá cao, hoạt
động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, buôn bán
nhỏ… khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp, dân cư
thưa thớt… Do vậy, đối với mỗi dự án ở mỗi vùng có những đặc trưng riêng,
công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB được tiến hành cần có những
giải pháp riêng, phù hợp với đặc điểm và điều kiện riêng của mỗi khu vực tùy
theo từng dự án cụ thể (phương thức tái định cư, chính sách hỗ trợ việc làm, hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp…) [5].
- Tính phức tạp: Đất đai, nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi
GPMB cũng gặp phải nhiều khó khăn. Ở khu vực đô thị lớn do đất đai có giá
trị kinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng hộ gia đình không muốn di chuyển
chỗ ở do bị mất một số các điều kiện thuận lợi khi phải chuyển đi nơi ở mới.
Mặt khác do ảnh hưởng đến truyền thống tâm linh, sự hình thành lâu đời của
đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ, nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc
điểm của từng thửa đất rất khó khăn cho công tác kê khai [5].
- Đối với đất nông nghiệp: Quá trình thu hồi đất nông nghiệp phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội là xu thế tất yếu. Ngoài ảnh hưởng tích cực,
có thể thấy rõ hậu quả của nó. GPMB được thực hiện ở các khu vực dân cư có
đời sống kinh tế thấp chủ yếu làm nông nghiệp. Đất đai là tư liệu sản xuất quan
trọng đối với mỗi người dân, cuộc sống của người dân nông thôn phụ thuộc
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong khi đó năng suất, sản lượng lại phụ
thuộc rất lớn vào điều kiện đất đai, trình độ sản xuất, tập quán và kinh nghiệm
canh tác có từ lâu đời. Do vậy, khi thu hồi đất – thu hồi tư liệu sản xuất của
người dân thì việc người dân chấp hành phương án thu hồi đất, di chuyển là rất


v


trường Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐCP ngày
15/5/2014 của Chính phủ Quy định về tiền sử dụng đất;
- Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐCP ngày 15/5/2014
của Chính phủ Quy định về Thu tiền thuế đất, thuê mặt nước;
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất;
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của
UBND Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao
về Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện dự án Đầu tư trên địa bàn TP Hà Nội;
- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của
UBND Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao
về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện
tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
TP Hà Nội;
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của
UBND Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao
về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP
Hà Nội


11

12
trường hợp không thể giảm thiểu được, thường dẫn đến những hiểm họa
nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá
vỡ, con người phải đối mặt với sự bần cùng hóa khi những tài sản, công cụ sản
xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi. Tất cả những điều đó nếu giải quyết
không tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căn thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn đến
mất ổn định đời sống dân cư [16].
Từ đầu năm 1994, ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã bắt đầu áp
dụng bản hướng dẫn hoạt động của WB về TĐC và đến cuối năm 1995 Ngân
hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về TĐC bắt buộc.
Phương châm của ADB và WB đều có xu hướng giảm thiểu đến mức thấp
nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thỏa đáng, phù hợp
đảm bảo cho người bị ảnh hưởng không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi
phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống. Để thực hiện được phương
châm đó, thì chìa khóa dẫn tới sự thành công đó là phải chấp nhận và thực hiện
chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không phải chính sách đền
bù vật chất. Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố
đảm bảo cho GPMB, Bồi thường, TĐC thành công là những chính sách phù hợp
của Chính phủ: nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền
địa phương và trình độ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân. Bên cạnh đó,
sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu
tố đồng hành trong qúa trình thực hiện dự án. Vì vậy, mục tiêu chính sách đền bù
TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu á (ADB) là
việc đền bù TĐC sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện
pháp khôi phục để giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức
sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi chưa có dự án. Các
biện pháp phục hồi đền bù đất nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải
thật gần với đất đã bị thu hồi, đền bù đất thổ cư có cùng diện tích được người bị
ảnh hưởng chấp nhận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất. Đối với đất đai và tài




14
tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm
ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ. Vì vậy TĐC ngày nay được
xem là chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp
cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà
thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu
quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn
rất nhiều chi phí TĐC thực tế. Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá, đến một
thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân. Do
vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TĐC, cộng
với việc khôi phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt
được lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này
giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án. Chính
sách TĐC tại Indônêsia được thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp;
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có di dân
TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay
từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải
được đề cập đến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc.
+ Người bị ảnh hưởng phải được đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có
dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại đền bù khác tương
xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị ảnh hưởng.

năm của 3 năm trên đất trước đó khi bị trưng dụng. Tiền hỗ trợ định cư là tính
theo nhân khẩu nông nghiệp phải bố trí. Số lượng nhân khẩu phải bố trí là lấy