1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
 NGUYỄN NGỌC TÂN ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC
THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG,
TỈNH HẢI DƢƠNG
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
thƣờng bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu
hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống
kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều ngƣời, của cả cộng đồng dân cƣ. Giải quyết
không tốt, không thỏa đáng quyền lợi của ngƣời có đất bị thu hồi và những ngƣời bị
ảnh hƣởng khi thu hồi đất dễ dẫn đến bùng phát khiếu kiện. Tình trạng tiến độ giải
phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Từ đó gây
nên sự mất ổn định về kinh tế, xã hội và chính trị nói chung.
Thành phố Hải Dƣơng là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị xã hội của tỉnh Hải
Dƣơng, nằm trên tuyến giao thông huyết mạch Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh . Do
vậy, từ năm 2003 đến nay đã thu hút đƣợc hàng trăm dự án lớn nhƣ kết cấu hạ tầng, khu 3 đô thị, khu công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ …. Để triển khai xây dựng các dự án, công
tác bồi thƣờng GPMB đƣợc là khâu quan trọng và là yếu tố tiên quyết, mặc dù các
ngành, các cấp và nhất là ở cơ sở đã có nhiều cố gắng. Tuy nhiên, trong chính sách và tổ
chức thực hiện việc đền bù thiệt hại và TĐC ở Hải Dƣơng vẫn còn nhiều tồn tại: hiện
tƣợng khiếu nại kéo dài, một số nơi chậm triển khai hoặc triển khai chƣa phù hợp với
chính sách, hồ sơ quản lý đất đai chƣa đầy đủ Nhiều dự án không đảm bảo tiến độ
GPMB, thậm chí có những dự án không thể thực hiện công tác giao đất do cơ chế bồi
thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ còn nhiều vƣớng mắc chƣa tƣơng xứng với mức độ thiệt hại đã
gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Những vƣớng mắc, bất cập nào về mặt chính sách
bồi thƣờng, hỗ trợ, TĐC cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải đƣợc
giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB, góp phần
hoàn thiện chính sách đất đai trong thời gian tới.


khi dự án đƣợc triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tác
GPMB cũng nhƣ nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai từ đó
rút ra kinh nghiệm, làm nguồn tham khảo cho những trƣờng hợp tƣơng tự trên địa
bàn nghiên cứu. Với mục tiêu giúp cho các đối tƣợng thuộc diện giải phóng mặt
bằng ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất. 5 CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
“Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phƣờng, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai hiện hành’’.
1.1.1.2. Bồi thường
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất: “Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
ngƣời thu hồi đất” .
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc
Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm

hội đất nƣớc. Nhƣng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận
nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội.
Công tác GPMB góp phần quan trọng vào sự tăng trƣởng GDP của cả nƣớc,
diện mạo đô thị có nhiều thay đổi, cơ sở hạ tầng đƣợc đầu tƣ theo hƣớng đạt tiêu
chuẩn đô thị loại 1. Công tác giải phóng mặt bằng thành công sớm thì nhiều dự án
đƣợc thực hiện nhanh và cùng với đó là những khu đô thị mới mọc lên ở khắp nơi
trên cả nƣớc, nhiều con đƣờng đƣờng mở rộng hơn để phù hợp với sự phát triển của
giao thông và nhiều con đƣờng mới cũng đƣợc hoàn thành để nối liền giữa các tỉnh
thành phố trong cả nƣớc để tạo điều kiện cho việc giao lƣu buôn bán thuận tiện. Từ
đó ngành dịch vụ, du lịch cũng sẽ có cơ hội phát triển nhiều hơn.
Trong phát triển nông nghiệp, công tác giải phóng mặt bằng cũng có vai trò
quan trọng không kém. Các dự án tu bổ đê điều để phòng chống lụt bão, các dự án
xây dựng mở rộng kênh mƣơng góp phần vào tăng sản lƣợng nông nghiệp, nhân dân
yên tâm đầu tƣ vào sản xuất.
Có nhiều dự án đƣợc nhân dân ủng hộ đã hoàn thành và đi vào hoạt động nhƣng
cũng có những dự án không đƣợc nhân dân đồng tình vì nó ảnh hƣớng trực tiếp đến cuộc
sống hiện tại và tƣơng lai của họ. Nhiều khi lỗi lại là do chủ đầu tƣ hay do chính sách
quản lý của địa phƣơng chƣa phù hợp dẫn đến các dự án chậm tiến độ thực hiện gây ảnh 7 hƣởng đến sự phát triển chung của đất nƣớc và của địa phƣơng. Vì vậy công tác bồi
thƣờng GPMB góp một phần không nhỏ và thành công của dự án.
Thực tế cho thấy các ngành, các cấp cần quan tâm hơn nữa đến công tác bồi
thƣờng GPMB để đất nƣớc phát triển đồng bộ và kịp thời cơ, nâng cao đời sống của
nhân dân và giảm thiểu sự cách biệt giữa nông thôn và thành thị.
- Về giá đất để tính bồi thường: việc xác định giá đất theo quy định của pháp
luật đất đai năm 2003 có ba lần thay đổi, cụ thể nhƣ sau:

Nhƣ vậy, nguyên tắc xác định giá đất để bồi thƣờng là không bồi thƣờng
theo giá sẽ chuyển mục đích sử dụng đất mà phải theo giá chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng của loại đất thu hồi tại
thời điểm thu hồi đất.
- Về tái định cư: Tái định cƣ là quá trình bồi thƣờng các thiệt hại về đất ở và
tài sản gắn liền với đất là nhà ở cho những ngƣời dân bị thu hồi đất để xây dựng các
dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho ngƣời bị ảnh
hƣởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống về nhà
ở, đất ở, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. TĐC nhằm
giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cƣ
phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của toàn xã hội. Vì vậy, các dự
án TĐC cũng đƣợc coi là dự án phát triển và phải đƣợc thực hiện nhƣ các dự án
phát triển khác. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi
trƣờng pháp chế lành mạnh khi Nhà nƣớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích
công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện
dự án tái định cƣ, sao cho các dự án luôn hƣớng tới sự phát triển, không chỉ mang
lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trƣờng, xã hội, phƣơng thức này phù hợp với
hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
- Vấn đề ổn định nơi ở:
+ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nhƣ: hệ
thống điện, nƣớc, đƣờng giao thông, trƣờng hoặc trạm xá, từ đó ảnh hƣởng trực tiếp
đến đời sống của những ngƣời TĐC.
+ Bố trí TĐC chƣa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cƣ, tập quán sinh hoạt, sản
xuất. Ví dụ ngƣời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tƣ liệu
sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chƣa có chế tài chặt chẽ.
+ Việc xây dựng khu tái định cƣ còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất
hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thƣờng mới quan tâm đến. Từ khâu chuẩn bị không
đƣợc kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.
kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
- Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong công tác GPMB thì chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC đảm bảo việc bồi 10 thƣờng về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đúng đối tƣợng, đúng chính sách, hơn
nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho ngƣời có đất bị thu hồi bằng những chính sách phù
hợp để tạo hƣớng phát triển tạo việc làm và ổn định đời sống.
Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ hầu hết đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc thu hồi một
phần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của ngƣời dân, cùng với đó là
một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho ngƣời có đất bị thu hồi.
Mặt khác chính sách tái định cƣ đa phần đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc thu
hồi toàn bộ phần đất và công trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần còn lại
không thể tiếp tục sử dụng đƣợc). Cùng với chính sách TĐC là các chính sách hỗ
trợ để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho ngƣời bị thu hồi đất phải di
chuyển chỗ ở.
Nhƣ vậy, tái định cƣ là quá trình bồi thƣờng các thiệt hại về đất ở, nhà ở và
tài sản gắn liền với đất ở, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho
ngƣời có đất bị thu hồi. Ngoài ra TĐC còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ
cho ngƣời có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tƣ gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống.
1.1.3. Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi thường thiệt hại đất và
tài sản gắn liền với đất
Dƣới bất kỳ chế độ sở hữu đất đai nào, ngƣời sử dụng đất cũng đƣợc trả một
khoản tiền bồi thƣờng khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu đất đai là hình thức
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngƣời sử dụng đất đƣợc
Nhà nƣớc trả tiền bồi thƣờng khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện

- Loại đất bị thu hồi: Dựa vào việc phân loại đất theo quy định của pháp luật
hiện hành nhƣ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Cần lƣu ý tới yếu tố nhân tạo, tức
là vai trò của con ngƣời tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì
ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa tô chênh lệch
II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tƣ của Nhà nƣớc cũng
nhƣ của ngƣời sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại công trình: Mức đền bù đƣợc tính toán phù hợp với giá trị
công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đƣợc pháp luật quy định. Việc
căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thƣờng thiệt hại phải trả cho ngƣời
bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lƣợng nhằm tiết kiệm chi phí.
Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những ngƣời trực tiếp xem xét các
yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thƣờng thiệt hại về đất và
tài sản gắn liền với đất khi nhà nƣớc thu hồi đất. 12 1.1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới
và các tổ chức tài trợ
Khi nhà nƣớc thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay
đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và ngƣời dân, ngƣời bị ảnh hƣởng
không những không hạn chế về số lƣợng mà còn có xu hƣớng ngày càng tăng. Đặc
biệt, ở những nƣớc đang phát triển, ngƣời dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó
là vấn đề sống còn của họ. Mỗi quốc gia có quan điểm, cách làm riêng của mình để bảo
đảm lợi ích các bên. Dƣới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nƣớc
trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách
bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
1.1.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc
Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nƣớc Trung Quốc

phƣơng thức trƣớc tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố.
Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, TĐC của Trung
Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái
định cƣ chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trƣớc khi xây xong nhà TĐC.
1.1.4.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan
Quá trình đô thị hoá ở Thái Lan diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất
đai đều do cơ chế thị trƣờng điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ
quản lý, việc đền bù đƣợc tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến ngƣời dân;
định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lƣợc quốc gia thì nhà nƣớc đền bù với giá rất cao so với giá thị trƣờng.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nƣớc hoặc cá nhân đầu tƣ đều đền bù
với mức cao hơn giá thị trƣờng.
Về giá đất làm căn cứ bồi thƣờng thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trƣờng chuyển nhƣợng bất động sản.
Khu tái định cƣ đƣợc chính quyền Nhà nƣớc quan tâm đúng mức, luôn đáp
ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cƣ, cho nên họ chủ động đƣợc công tác này.
Tuyên truyền vận động đối với các đối tƣợng di dời đƣợc thực hiện rất tốt,
việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thƣờng, GPMB rất
đƣợc quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề,
cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. 14 1.1.4.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nƣớc nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất

15 cần thiết của Nhà nƣớc. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn ngƣời dân tự nguyện
di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi thƣờng,
nếu nhƣ toà nhà nơi dự án sẽ đƣợc thực hiện có trên 10 ngƣời sở hữu thì phải xây
dựng cho các đối tƣợng, xây cƣ trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu
nhƣ là dự án xây nhà chung cƣ thì cung cấp cho các đối tƣợng này nhà chung cƣ
hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống
nhƣng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách
mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ƣu tiên cung cấp cho họ các
cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [29].
1.1.4.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ ( WB
và ADB)
Các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển
Châu Á (ADB) đều có chính sách về bồi thƣờng thiệt hại, TĐC do các dự án này
đƣa ra [1]. Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nƣớc Việt
Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các
dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định, song
mặt khác cũng có những ảnh hƣởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi
thƣờng và tái định cƣ cho những ngƣời bị thu hồi đất của các dự án khác. Một số
điểm khác biệt đó là:
- Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nƣớc Việt Nam dừng lại ở việc
bồi thƣờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất, điều này có thể xuất phát từ thời kỳ
bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích công
cộng đƣợc đặt lên trên hết và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần Nhà nƣớc
có thể lấy lại đƣợc ngay, còn việc bồi thƣờng thiệt hại là còn tuỳ thuộc vào hoàn
cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án Nhà nƣớc động viên
nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà không cần bồi thƣờng), riêng
việc các hộ bị ảnh hƣởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải đƣợc coi là hết

sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên
Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trƣờng hợp không
đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất là [11]: “Trong trƣờng hợp xét thấy cần hỗ trợ thì
UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trƣờng hợp cụ thể”, chính nội dung này
đã là mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nƣớc ta và của ADB.
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thƣờng và tái định cƣ bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trƣớc khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở Việt Nam
chƣa có quy định rõ ràng về thời hạn này. 17 Công tác tái định cƣ đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và
giúp đỡ những ngƣời bị ảnh hƣởng, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối
lƣợng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cƣ, trợ
giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn
phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ khác.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP cũng quy định những chính sách hỗ trợ để ổn
định đời sống và sản xuất của các hộ di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khác
nhau nên nhiều chính sách đã không đƣợc áp dụng một cách có hiệu quả và đời sống
của những ngƣời bị di chuyển vẫn không đƣợc khôi phục nhƣ mục tiêu đã đề ra [11].
Luật Đất đai của chúng ta quy định trƣớc khi thu hồi phải thông báo cho
ngƣời sử dụng đất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phƣơng án bồi
thƣờng thiệt hại. Trên thực tế việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì
việc thu hồi đất là quyền của Nhà nƣớc, nhƣng việc di chuyển theo kế hoạch nhƣ
thế nào, TĐC ra sao hầu nhƣ không trả lời ngay đƣợc.
Theo ADB những ngƣời bị ảnh hƣởng là những ngƣời bị mất toàn bộ hay mất
tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình nhƣ rừng,
khu đánh cá. Do vậy, phạm vi ảnh hƣởng của dự án phải quan tâm là rất rộng.

có biện pháp giải quyết kịp thời.
1.1.5.3. Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường
Cách xác định hạn mức đất ở bồi thƣờng so với quy định còn tuỳ tiện, không
thống nhất giữa các địa phƣơng và các dự án với nhau.
Bồi thƣờng đất nông nghiệp theo phân hạng đất đến nay quá lạc hậu, không
còn phù hợp, nó không chỉ ảnh hƣởng đến việc xác định giá bồi thƣờng mà còn làm
thất thu thuế nông nghiệp của Nhà nƣớc.
Do công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các địa phƣơng còn
chậm trễ gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, những quy định về tính hợp pháp của thửa đất đang đƣợc điều
chỉnh theo xu hƣớng giảm dần các căn cứ pháp lý. Vì vậy, để GPMB kịp tiến độ,
nhiều địa phƣơng đã phải thừa nhận và thỏa thuận bồi thƣờng cho các trƣờng hợp
không có đủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Công tác định giá đất ở các địa phƣơng hiện nay chủ yếu dựa vào khung giá
đất quy định của Chính phủ hàng năm, tuỳ vào giá mỗi loại đất, mỗi khu vực, tuỳ
vào điều kiện có thể của mỗi địa phƣơng mà ban hành khung giá đất ở các địa
phƣơng không giống nhau. Tuy nhiên, mức giá đều thấp hơn nhiều lần giá thực tế.
19 1.1.5.4. Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi
Trên cơ sở chính sách bồi thƣờng và TĐC của Nhà nƣớc, cách xác định
phƣơng án bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất của các địa phƣơng đƣợc ngƣời dân
đồng tình ủng hộ. Nhiều dự án bồi thƣờng cho một số công trình, cây cối, hoa màu
cao hơn giá thị trƣờng.
1.1.5.5. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư
Tái định cƣ là quá trình bồi thƣờng các thiệt hại về đất ở và tài sản gắn liền

dân cƣ nông thôn, việc thu hồi đất làm ảnh hƣởng đến tập quán sinh hoạt của ngƣời
dân, giao đất mới với quy mô nhƣ diện tích hiện nay không đáp ứng đƣợc nhu cầu
sinh hoạt và nông nghiệp của ngƣời dân nhƣ: Nhà phải có sân phơi, gần gũi với họ
hàng, đi lại thuận tiện Hiện nay, nhiều dự án tái định cƣ vẫn có một số tồn tại nhƣ:
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nhƣ: hệ
thống điện, nƣớc, đƣờng giao thông, trƣờng hoặc trạm xá, từ đó ảnh hƣởng trực tiếp
đến đời sống của những ngƣời TĐC.
- Bố trí TĐC chƣa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cƣ, tập quán sinh
hoạt, sản xuất. Ví dụ ngƣời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng
không có tƣ liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm
chƣa có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất
hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thƣờng mới quan tâm đến vấn đề TĐC. Từ khâu
chuẩn bị không đƣợc kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.
- Chƣa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của ngƣời bị thu hồi đất
khi đƣợc bồi thƣờng ở khu TĐC, nên ngƣời dân không biết mình có quyền và nghĩa
vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thƣờng bằng tiền để tự lo chỗ ở
mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Chƣa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc
xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến có những
công trình TĐC chất lƣợng không đảm bảo.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của ngƣời dân: phải xây dựng khu
TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trƣớc khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm
đến phong tục, tập quán trong nhóm ngƣời, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối với
khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho
ngƣời mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triển
đất nƣớc, một khi các chính sách của Nhà nƣớc chƣa đồng bộ, nhận thức của các
vùng nông thôn có đất thu hồi ổn định sản xuất.
Hải Dƣơng luôn xác định việc bồi thƣờng GPMB phục vụ phát triển công
nghiệp phải đảm bảo ổn định và nâng cao hơn đời sống cho những hộ dân có đất bị 22 thu hồi. Với phƣơng châm đó, tỉnh đã xây dựng chính sách hỗ trợ kết hợp công tác
vận động tuyên truyền nên đã từng bƣớc khắc phục đƣợc những khó khăn, tạo niềm
tin trong nhân dân đồng thời nâng cao uy tín và trong việc thu hút đầu tƣ trong và
ngoài nƣớc vào tỉnh.
Nhằm khắc phục những khó khăn, trƣớc hết ngành tài nguyên môi trƣờng đã
tham mƣu cho tỉnh việc cung cấp đất dịch vụ cho những hộ dân có đất thuộc diện
thu hồi để tạo công ăn việc làm cho nhân dân với phƣơng châm thu hồi đất nhƣng
vẫn phải đảm bảo nâng cao hơn trƣớc thu nhập của ngƣời dân. Hiện nay Hải Dƣơng
luôn xác định việc cần thiết phải hỗ trợ nhân dân chuyển đổi việc làm từ sản xuất
nông nghiệp sang làm dịch vụ hoặc hỗ trợ vốn, kỹ thuật để chuyển đổi cơ cấu cây
trồng, chuyên canh hoa màu và những cây có giá trị kinh tế cao để ổn định cuộc
sống cho nhân dân. Việc thu hồi đất để phát triển công nghiệp phải gắn liền với giải
quyết việc làm cho ngƣời dân. Nhiều doanh nghiệp khi nhận đất phải cam kết đào
tạo công nhân và tuyển dụng lao động địa phƣơng vào làm việc. Đồng thời việc thu
hồi đất cũng phải tạo điều kiện giải quyết bồi thƣờng nhanh chóng cho ngƣời dân.
Hiện nay việc bồi thƣờng GPMB ở Hải Dƣơng, tỉnh chỉ giải quyết những dự án lớn
có liên quan đến nhiều huyện, còn lại thì giao cho các huyện, thị và thành phố chủ
động giải quyết dƣới sự chỉ đạo của tỉnh. Điều này đã tạo điều kiện cho các địa
phƣơng chủ động trong công tác bồi thƣờng GPMB, tránh tình trạng chồng chéo và
lãng phí thời gian không cần thiết.
Thời gian qua thành phố Hải Dƣơng rất quyết liệt trong lĩnh vực GPMB,
một số dự án tồn đọng từ nhiều năm qua đã đƣợc thực hiện. Các cơ chế, chính sách

về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thƣờng thiệt hại, hỗ trợ tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định 197/2004/NĐ-CP
cụ thể nhƣ sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ sung
Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48. 24 - Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tƣ số 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài Chính - Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà
nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và
tái định cƣ.

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.8. Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu
1.1.8.1. Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng
Vấn đề bồi thƣờng GPMB ở Việt Nam đã đƣợc đặt ra từ rất sớm, Nghị định
151/TTg ngày 14/4/1959 đã ban hành quy định thể lệ tạm thời về trƣng dụng đất;
Thông tƣ 1972/TTg ngày 11/01/1970 của Chính Phủ quy định một số điểm tạm thời
về bồi thƣờng nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những
vùng xây dựng kinh tế mới. Sau khi LĐĐ ra đời và bƣớc vào thời kỳ đổi mới thì bồi
thƣờng GPMB đã đƣợc chú trọng xử lý đồng bộ phù hợp với giai đoạn mới. Quyết
định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng
khi chuyển sang sử dụng mục đích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy
mới về những vấn đề có liên quan nhƣ giá đất, quy hoạch đã hình thành một hệ
thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thƣờng GPMB và cho đến nay sau
nhiều lần bổ sung (Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thƣờng, hỗ
trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01
năm 2006 của Chính phủ; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ)
thì hiện nay áp dụng Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
Thực tế khi áp dụng các văn bản trên đã có tác dụng tích cực trong việc đảm
bảo sự cân đối, ổn định trong phát triển, khuyến khích đƣợc đầu tƣ và cơ bản giữ
đƣợc nguyên tắc công bằng. Tuy vậy, nếu so với những yêu cầu mới thì vẫn còn
một số vấn đề bất cập đó là:
- Việc bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất chƣa đặt lợi ích xã hội,