ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
Trang phụ bìa

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------

NGUYỄN PHƯƠNG THƯ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------

NGUYỄN PHƯƠNG THƯ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03


Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc
Giang, Phòng Tài chính kế hoạch thành phố Bắc Giang, Sở Tư Pháp tỉnh Bắc
Giang, Sở Tài chính tỉnh Bắc Giang, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các
xã, phường trực thuộc thành phố Bắc Giang đã cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu, hoàn thành khóa luận
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Phương Thư


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu...................................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2

2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc
Giang giai đoạn 2012-2014 .......................................................................................21
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...........................22
2.3.4. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................22
2.3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và
đề xuất .......................................................................................................................22
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................22
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ....................................................22
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê .......................................................................22
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..............................23
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ....................................................................23
2.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................24
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................25
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất
đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................25
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................25
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................27
3.1.2.1. Tài nguyên đất ..............................................................................................27


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ
nguồn gốc.


báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................69
3.4.5. Tình hình thực hiện pháp luật và ý kiến của người dân về vi phạm pháp luật
trong đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................................................70
3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và
đề xuất .......................................................................................................................71
3.5.1. Tồn tại trong công tác tổ chức.........................................................................71


vii

3.5.2. Tồn tại đối với người tham gia đấu giá ...........................................................73
3.5.3. Tồn tại đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ...........................73
3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá QSD đất ..........................................74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................77
1. Kết luận .................................................................................................................77
2. Đề nghị ..................................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO


viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

BĐS

: Bất động sản


: Sử dụng đất

TM

: Thương Mại

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XD

: Xây dựng


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tốc độ tăng GTSX giai đoạn 2012-2014..................................................29
Bảng 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2012-2014 ........................................30
Bảng 3.3. Cơ cấu, diện tích các đơn vị hành chính TP Bắc Giang năm 2014 ..........35

Giang, Sở Tài chính tỉnh Bắc Giang, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các
xã, phường trực thuộc thành phố Bắc Giang đã cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu, hoàn thành khóa luận
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Phương Thư


2

nguyên và Môi trường thành phố Bắc Giang, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy
giáo PGS.TS Đặng Văn Minh tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và giải
pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang".
2. Mục tiêu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề ra các giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua một số dự án
trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa
bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang;

nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các
phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Theo Luật dân sự 2005 [16], tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và
động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng
đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Luật dân sự 2005 [16] Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa,
một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường,
hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị
trường bất động sản hay không còn phải được luật pháp không cấm. Mặt khác, có
những loại bất động sản rất khó hoặc không thể trở thành hàng hóa bất động sản
như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh
hưởng đến việc sử dụng của người khác như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam
thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông,… Đất đai là bất động sản
nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao
dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như

đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài
thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
(Nguyễn Thế Huấn, 2009) [15]
* Thị trường BĐS ở nước ta phát triển qua 3 giai đoạn
a) Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980
Giai đoạn này thị trường BĐS chưa được pháp luật thừa nhận, chưa có khung
pháp lý về BĐS, nhưng hoạt động về chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn,… được
thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Đối tượng giao dịch ít, các bên
tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa thuận giá cả. Chưa xuất hiện các tổ
chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu...................................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................................2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................................4

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao
nhất thì được.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Giá đất
Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2013 [14] quy định: Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.


8

Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Nó
chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá
cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất
được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện
tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá
đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đất cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh) ban hành.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng
tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà
nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá
do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên
thị trường.
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự
về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực
của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền
sử dụng mảnh đất đấu giá đó.


10

1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
- Địa tô

iv

1.4.1. Công tác đấu giá QSDĐ của một số nước trên thế giới ..................................16
1.4.2. Công tác đấu giá QSDĐ trong nước ...............................................................17
1.4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.....................................20
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................21
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................21
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................21
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................21
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất
đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................21
2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc
Giang giai đoạn 2012-2014 .......................................................................................21
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...........................22
2.3.4. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................22
2.3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và
đề xuất .......................................................................................................................22
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................22
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ....................................................22
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê .......................................................................22
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..............................23
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ....................................................................23
2.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................24
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................25
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất
đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................25
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................25
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................27

xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao
thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện
sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn.... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực
đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ
làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.


13

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ:
Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ
làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường,
cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu
nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải
nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy

quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của
thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất
hoặc tiền thuê đất phải nộp.
- Người trúng đấu giá QSDĐ là người trả giá cao nhất đối với lô đất được
bán tại phiên đấu giá và thấp nhất phải bằng giá khởi điểm đã được xác định và đã
ký kết vào văn bản bán đấu giá tài sản.
- Văn bản bán đấu giá tài sản là văn bản có giá trị xác nhận việc thoả thuận mua
bán tài sản, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sử dụng tài sản đấu giá.
(Quyết định 216/2005) [17]
1.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá
Bước 2: Thông báo tổ chức đấu giá
Bước 3: Đăng ký tham gia đấu giá
Bước 4: Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá