Nghiên cứu góp phần hoàn thiện
pháp luật về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư


1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của
mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Nhu cầu về nhà ở với một nước có dân số đông như
nước ta là rất cao. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minhvấn đề
nhà ở là cực kì bức thiết, với quy mô dân số đông, dân nhập cư ngày càng nhiều
mà đa số là người dân lao động có thu nhập thấp. Để giải quyết bài toán nhà ở tại
các đô thị lớn thì nhà chung cư được đánh giá là lựa chọn tốt nhất để tiết kiệm diện
tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội được có nhà ở cho nhiều
người ở các tầng lớp khác nhau.
Tính đến nay, cả nươć có khoảng 700 đô thị, trong đó có 5 thành phố trực thuộc
trung ưon̛ g, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45 thị xã và hơn 500 thị trấn. Như vậy,
với tỷ lệ đô thị hóa 40% vào năm 2020 theo dự báo của Bộ Xây dựng, mục tiêu đề
ra đối với diện tích bình quân đầu người sẽ là 100m2, nghĩa là tưon̛ g đưon̛ g với
khoảng 450.000ha đất đô thị. Tuy nhiên, hiện nay, diện tích đất đô thị chỉ có
105.000ha, nghĩa là chỉ chiếm 25% so với yêu cầu. Tại các thành phố lớn như Hà
Nội, Thành phố Hồ chí Minh, hàng năm dân số tăng tự nhiên khoảng từ 50.000 70.000 người và số nhập cư từ các tỉnh khác vào thành phố ước chừng 60.000 80.000 người. Nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm là rất lớn. Mặc dù theo thống
kê, tuyệt đại đa số có nhà ở song thực tế nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị rất
cao, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà
Nẵng, xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ ở do tăng thu nhập và di cư tìm việc làm
hoặc từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư đô thị. Hơn nữa, yêu cầu nâng
cao mức sống người dân về các điều kiện ăn ở sinh hoạt, làm nảy sinh các nhu cầu
về nhà ở mới và tăng thêm diện tích ở cho người dân đã có nhà. Đặc biệt số hộ khá
giả đều có ý muốn mở rộng diện tích, cải thiện tiện nghi sinh hoạt. Như vậy, ngoài
nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm thì việc cải thiện tình trạng nhà ở kể cả xây
dựng mới cho người thu nhập thấp và tăng thêm diện tích ở của người dân thuộc
tầng lớp khá giả là một nhu cầu tất yếu trong tiến trình tăng trươn̉ g kinh tế và phát

pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung
nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chung
cư tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán chung cư, hướng thị trường bất động
sản ở nước ta phát triển lành mạnh.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của đề tài
Đề tài nghiên cứu tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và
hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong
giai đoạn hiện nay. Đề tài được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở
thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra
những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định
của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tạo điều kiện thuận
lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh.
Đề tài có nhiệm vụ làm rõ những cơ sở lí luận và thực tiễn một số nội dung các quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư. Đánh giá thực trạng mua bán
chung cư hiện nay, rồi từ đó ta đưa ra phương hướng, giải pháp để hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng mua bán chung cư.


3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận và quy định pháp luật về
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam cũng như thực trạng áp dụng các
quy định này dưới góc độ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động
sản.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu nêu trên, đề tài được thực hiện trên
cơ sở sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước
và pháp luật; các phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu, thông tin liên quan đến
nội dung nghiên cứu; phương pháp so sánh; phương pháp xã hội học.
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

“condominium” là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản
nguyên vẹn. Một “condominium” được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu,
đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí
xây dựng. Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất
chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, thì anh ta có
quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của
mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả không gian
chung thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Condominium có thể có
mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những
nhà chung cư cải tạo cũ kỹ.
Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi
“insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới
hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên
đến 6 - 7 tầng. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại
Roma có thời điểm lên đến 50.000.
Singapore và Hàn Quốc là xứ sở của nền văn hóa nhà ở căn hộ chung cư. Tại Nhật
Bản, đất nước vốn có truyền thống sống trong loại nhà riêng lẻ, nay cũng chứng
kiến sự nổi lên của những tòa cao ốc chung cư ở các đô thị. Tại một số nước tiên


tiến khác, đô thị hóa cũng đi kèm với phát triển loại nhà căn hộ chung cư trong tình
hình quỹ đất ngày càng ít đi.
Tại Việt Nam, từ sau năm 1945 đến đầu năm 1993, đặc biệt vào khoảng thập kỷ
70-80, xã hội chỉ biết đến khái niệm "nhà tập thể" với những ấn tượng bởi sự
chung đụng vô lối, kết cấu và chất lượng thấp. Riêng Hà Nội có rất nhiều khu nhà
tập thể có thể kể đến như: khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Tương Mai,
Kim Liên, Trung Tự, Thành Công với diện tích từ 18m² đến tối đa 60m². Những
khu "nhà tập thể" này vẫn còn tồn tại cho tới tận ngày nay và riêng Hà Nội có 77
khu nhà như vậy, đang trong tình trạng nguy hiểm và đang được di dời để xây
dựng lại.

tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư
được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị
kỹ thuật sử dụng riêng gắn liên với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng”
([22], Khoản 1 điều 70).
Như vậy, có thể hiểu “chung cư” là khái niệm để chỉ sự phát triển của những căn
nhà, căn hộ và buồng được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Nó
thường có dạng là một kiểu kiến trúc cao tầng, là tập hợp của nhiều căn hộ nhỏ
khép kín thuộc sở hữu riêng và những tiện ích chung cho cư dân sinh sống trong đó
và thường xuyên được xây dựng trên một khu đất rộng. Vì vậy, nhà chung cư tồn
tại hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng.
1.1.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư
a. Quản lý sử dụng nhà chung cư
Do nhà chung cư có nhiều phần thuộc sở hữu chung, được sử dụng chung nên làm
phát sinh nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh của cả tòa nhà
cũng như đời sống sinh hoạt của từng hộ dân.
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù
hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật có liên quan và quy định về sử dụng nhà
chung cư. Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng
có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư.
Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý,
sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản
trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất
quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ
sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị
có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của
pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính
trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung.
b. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư

các chủ sở hữu và sử dụng có nghĩa vụ tương ứng đối với phần sở hữu chung. Đối
với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư
đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản,
đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng.
c. Vấn đề hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư
Không giống với quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác, quyền sở
hữu riêng của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư là quyền sở hữu tương đối
hay bị hạn chế bởi một số quy định của pháp luật về Nhà ở. Xuất phát từ đặc điểm


của nhà chung cư là nhà nhiều tầng, sự tồn tại của nhà chung cư phụ thuộc vào sự
liên kết về kết cấu xây dựng giữa các căn hộ với nhau và được đặt trong một thiết
kế về kết cấu tổng thể. Nếu các phần kết cấu này bị phá vỡ thì sẽ ảnh hưởng đến
tính bền vững và sự tồn tại của nhà chung cư. Vì vậy, quyền sở hữu của chủ sở hữu
đối với căn hộ của mình sẽ bị một số hạn chế về quyền sử dụng và định đoạt. Việc
sử dụng và định đoạt đối với căn hộ thuộc quyền sở hữu của mình sẽ phải tuân thủ
quy định của pháp luật và quy chế quản lý nhà chung cư.
Chủ căn hộ chung cư không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và
nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà còn phải tuân theo các quy định hạn chế nhất
định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được
gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc
phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cưhoặc
khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có
sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy
tắc quản lý hiện hành của chung cư Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn
hộ chung cư là một đặc điểm riêng có của nhà chung cư.
Với quyền sở hữu đối với các tài sản khác hoặc quyền sở hữu đối với nhà ở riêng
lẻ, thì chủ sở hữu có các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt một cách
tuyệt đối có nghĩa rằng chủ sở hữu có thể làm bất kể những gì họ muốn đối với tài
sản thuộc sở hữu của mình (trừ những hành vi vi phạm pháp luật). Do vậy, có thể