ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN HẢI PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM NÔNG,
TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN HẢI PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM NÔNG,
TỈNH PHÚ THỌ
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành : 60. 85. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất, Chi cục Thống kê huyện Tam Nông, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các
xã, thị trấn trên địa bàn huyện Tam Nông đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn
bè đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Phan Hải Phong


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG .................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................................... 4
1.1.1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai ................................................. 4

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 42
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
của huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ ........................................................... 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 42
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất......................................................... 49
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................... 51
3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ... 52
3.2.1. Thực trạng nguồn nhân lực, điều kiện cơ sở vật chất ......................... 52
3.3. Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú
Thọ theo ý kiến của người dân. .................................................................... 65
3.3.1. Đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng CNTT ..................... 65
3.3.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính ................................................. 65
3.3.3. Thái độ phục vụ của cán bộ khi thực hiện nhiệm vụ .......................... 66
3.3.4. Thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ ............................. 67
3.3.5. Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc ...................... 68
3.3.6. Các khoản phí, lệ phí ............................................................................ 70
3.3.7. Đánh giá chung mức độ hài lòng của người dân ................................ 71
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ
huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ................................................................. 73
3.4.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐK QSDĐ .............. 73


v
3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ ............................................................................................................... 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 81
1. Kết luận .................................................................................................... 81
2. Kiến nghị .................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83


Bảng 3.7: Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn huyện Tam Nông ............. 50
Bảng 3.8: Thực trạng máy móc, trang thiết bị, công nghệ............................... 53
Bảng 3.9: Kết quả cấp GCN của huyện Tam Nông giai đoạn từ tháng
8/2011 đến hết tháng 12/2014 .......................................................... 57
Bảng 3.10: Hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 58
Bảng 3.11: Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Tam Nông .............. 59
giai đoạn 2011 – 2014 ...................................................................................... 59
Bảng 3.12: Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Tam Nông .................... 61
Bảng 3.13: Kết quả đánh giá của người sử dụng đất về điều kiện cơ sở
vật chất, ứng dụng CNTT của VPĐK QSDĐ .................................. 65
Bảng 3.14: Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính ....................... 66
Bảng 3.15: Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK QSDĐ .......... 67
Bảng 3.16: Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ .............. 68
Bảng 3.17: Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của
VPĐK QSDĐ ................................................................................... 69
Bảng 3.18: Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định .................... 70
Bảng 3.19: Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân ...................... 71


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐK QSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai
ở Việt Nam ....................................................................................... 28
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ....................... 43
Hình 3.2. Quy trình cấp GCN lần đầu.............................................................. 54
Hình 3.3. Quy trình thực hiện đăng ký biến động ........................................... 55
Hình 3.4: So sánh số hồ sơ kê khai xin cấp GCN và số hồ sơ được cấp
GCN từ tháng 8/2011 đến tháng 12/2014 ........................................ 57



2
việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả
nước. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKQSDĐ vẫn còn những
điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động.
Sau gần 4 năm tổ chức thực hiện, mặc dù bước đầu có nhiều khó khăn,
vướng mắc nhưng mô hình VPĐKQSDĐ ở huyện Tam Nông đã thu được một
số thành quả nhất định, từng bước hoàn thiện hồ sơ địa chính, góp phần đẩy
nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện
chức năng nhiệm vụ của Văn phòng như: vướng mắc khi áp dụng Luật Đất
đai vào thực tế công việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế …
Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả
hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ góp phần phục vụ sửa đổi, bổ sung pháp
luật đất đai, được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Hữu
Hồng, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt động của cơ quan này.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tam Nông
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện

hữu toàn dân”. [18]
Luật Đất đai (1993), điều 5 có nói về sở hữu đất đai:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu;
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai;
- Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức
giao đấy, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Luật Đất đai (2003) đã quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà
nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt.
Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản


5
do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. [19]
Luật Đất đai năm 2013, điều 4 có nói đến quyền sở hữu đất đai: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này”. [21]. Luật Đất đai 2013 xác định Nhà nước có 08 quyền với tư
cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất,
kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất;
Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất;
Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.

đất, Chi cục Thống kê huyện Tam Nông, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các
xã, thị trấn trên địa bàn huyện Tam Nông đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn
bè đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Phan Hải Phong


7
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Tại Điều 4, Luật Đất đai (2003) quy định: “Đăng ký quyền sử dụng
đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất”. Tại Điều 95, Luật Đất đai (2013) quy định: “Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu”.
1.2.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là để cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình

tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai. Ngược lại, hoàn thành tốt
nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần
thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ,
chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung
hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng
đất. [13]
1.2.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước
về đất đai
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà
nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.


9
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do
hệ thống tổ chức ngành địa chính thực hiện.
b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý,
người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối
với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với
người sử dụng đất chỉ là đăng ký QSD đất. [13]
c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn.
Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo: Tạo điều
kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể
hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân,
vì dân”; Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, tình hình sử dụng đất của đội
ngũ cán bộ xã; Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất

- Mục đích sử dụng đất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc định
giá đất đai bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục
đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị thị trường của nó, đồng thời cũng
làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất. [14]
c. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai
- Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên
được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ
quyền chỉ của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối
với quyền sử dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà
nước đảm bảo trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung
cấp một sự bảo vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất
không phải chủ sử dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích
công cộng như điện, nước, cống rãnh,... hạn chế mục đích sử dụng đất, xây
dựng công trình trên đất.


11
- Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập
nhật là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực
thi nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu
đất đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở
đảm bảo hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản, làm tăng ngân sách
thông qua các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho
các mục đích phát triển kinh tế; ...
- Đối với xã hội: Hệ thống đăng ký đất đai góp phần trong việc bình
ổn xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn
chế ô nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên
quốc gia. [14]
d. Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai

- Mục đích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Hệ thống đăng ký đất đai phát triển là thành phần quan trọng của hệ
thống quản lý đất đai phát triển. Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phát
triển là một nhu cầu thiết yếu không chỉ cho quản lý nhà nước về đất đai, nhu
cầu của người sử dụng đất, mà cho cả hệ thống quản lý đất đai phát triển
nhằm khơi dậy các nguồn lực về đất đang nằm ngoài các hoạt động sản xuất
kinh doanh, cung cấp đất đai cho thị trường bất động sản để tạo nên các công
trình trên đất, tạo dựng điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có khả năng
tiếp cận dễ dàng tới nguồn lực đất đai và sử dụng đất đai có hiệu quả, hộ gia
đình, cá nhân có điều kiện có chỗ ở và có cơ hội tiếp cận đất đai sử dụng vào
mục đích sản xuất kinh doanh.
- Nguyên tắc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Để xây dựng đăng ký đất đai phát triển cần phải dựa trên nguyên tắc
đăng ký theo thửa đất là hệ thống phù hợp nhất. Điều này có nghĩa là đối
tượng đăng ký là một thửa đất xác định bởi các đường ranh giới, giới hạn một
khu vực với quyền sử dụng đồng nhất. Thửa đất là cơ sở cho đăng ký và toàn
bộ các thông tin thuộc tính như chủ sử dụng, mục đích sử dụng, giá trị quyền
sử dụng và các thông tin khác. Nguyên tắc này đã được quy định trong quy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG .................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

Bên cạnh chức năng làm cầu nối giữa chính quyền với người dân, hệ
thống đăng ký đất đai phát triển với cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, kịp thời
còn tạo được các lợi ích sau đây:
+ Tăng cường tính chặt chẽ trong quản lý đất đai để tránh các trường
hợp bị sót, bị nhầm lẫn, bị chồng chéo trong quyết định về pháp luật đất đai,
chính sách tài chính đất đai và các quyết định hành chính về đất đai do các
biến động về sử dụng đất được cập nhật thường xuyên.
+ Bảo đảm quyền được tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
Mọi thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện trên mạng thông tin, triệt để
thực hiện cải cách hành chính trong quản lý đất đai, bảo hộ tốt các quyền và
quyền lợi của người sử dụng đất và những người có quyền lợi liên quan.
+ Người dân thực hiện được chức năng giám sát việc thực thi pháp luật,
về đất đai của các cơ quan nhà nước, cơ quan dịch vụ công. Do vậy, tạo điều
kiện loại bỏ tình trạng tham nhũng, lãng phí trong bộ máy quản lý đất đai, loại
bỏ tình trạng đầu cơ đất đai và tích trữ tiền tiết kiệm trong đất đai của người
sử dụng.
+ Tạo nên tính công khai, minh bạch trong thị trường bất động sản.
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới
1.2.3.1. Australia
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu
đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các
Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử


15
dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự
trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái
niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau
này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp
phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New