y
o
c u -tr a c k
.c
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------
ĐỖ THU HẰNG
HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG KIỂM TOÁN THU SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI CÁC TỈNH ĐỒNG BẰNG SÔNG HỒNG
CỦA KIỂM TOÁN NHÀ NƢỚC
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
Hà Nội – 2015
.d o
m
o
w
w
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
h a n g e Vi
e
CỦA KIỂM TOÁN NHÀ NƢỚC
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS. NGUYỄN THIẾT SƠN
Hà Nội - 2015
.d o
m
o
w
w
w
.d o
C
lic
k
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
h a n g e Vi
e
w
PD
XC
er
F-
w
w
.d o
C
lic
k
to
bu
y
bu
to
k
lic
C
w
w
w
N
w
PD
XC
er
F-
c u -tr a c k
.c
y
o
c u -tr a c k
.c
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên cho phép tôi đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy
GS.TS. Nguyễn Thiết Sơn, ngƣời đã nhiệt tình hƣớng dẫn, truyền đạt những
kinh nghiệm quý báu trong nghiên cứu khoa học và dành những tình cảm tốt
đẹp cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Qua đây, tôi cũng xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn các Thầy, Cô giáo trong
Khoa Kinh tế - Chính trị, Trƣờng Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội
C
lic
k
to
bu
y
bu
to
k
lic
C
w
w
w
N
O
W
!
XC
er
F-
c u -tr a c k
.c
y
o
c u -tr a c k
.c
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................... i
DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................. ii
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
GIỚI THIỆU VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................................... 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN
THIỆN HOẠT ĐỘNG KIỂM TOÁN THU SỬ DỤNG ĐẤT ......................... 4
1.1. Tổng quan tài liệu - Tình hình nghiên cứu ............................................... 4
1.2. Thu sử dụng đất và hoạt động kiểm toán ........................................................................ 6
1.2.1. Cơ sở lý luận chung trong lĩnh vực quản lý nhà nƣớc về thu sử
dụng đất ....................................................................................................... 6
lic
k
to
bu
y
bu
to
k
lic
C
w
w
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
er
F-
c u -tr a c k
.c
y
.c
3.1. Thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai có liên quan đến thu sử
dụng đất của chính quyền địa phƣơng ..................................................................................... 30
3.1.1. Khái quát về KTNN và hoạt động thu sử dụng đất tại các tỉnh đồng
bằng Sông Hồng ........................................................................................ 30
3.1.2. Cơ chế, chính sách quản lý nhà nƣớc về thu sử dụng đất ............... 31
3.2. Phân tích thực trạng hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất tại các tỉnh
đồng bằng sông hồng ......................................................................................................................... 35
3.2.1. Thực trạng tình hình kiểm toán liên quan đến thu sử dụng đất tại các
tỉnh đồng bằng Sông Hồng ........................................................................ 35
3.2.2. Thực trạng tình hình kiểm toán liên quan đến thu sử dụng đất của
các KTNN khu vực .................................................................................... 51
3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất tại các tỉnh
đồng bằng Sông Hồng ....................................................................................................................... 53
CHƢƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG KIỂM TOÁN
THU SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỈNH ĐỒNG BẰNG SÔNG HỒNG ....... 64
4.1. Các giải pháp hoàn thiện hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất...................... 64
4.1.1. Giải pháp hoàn thiện kiểm toán tuân thủ liên quan đến thu sử dụng
đất trong cuộc kiểm toán ngân sách địa phƣơng. ...................................... 64
lic
k
to
bu
y
bu
to
k
lic
C
w
w
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
F-
c u -tr a c k
.c
y
.c
4.2.2. Cơ chế quản lý của Nhà nƣớc ......................................................... 74
4.2.3. Cơ chế tài chính ............................................................................... 80
4.3. Hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực hiện quản lý nhà nƣớc về đất đai liên
quan đến thu sử dụng đất ................................................................................................................. 85
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 98
.d o
m
w
o
o
c u -tr a c k
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
h a n g e Vi
e
1
QSDĐ
2
NN
3
UBND
Ủy ban nhân dân
4
NSNN
Ngân sách Nhà nƣớc
5
GPMB
Giải phóng mặt bằng
6
ĐBSH
w
.d o
C
lic
k
to
bu
y
bu
to
k
lic
C
w
w
w
N
O
PD
XC
er
F-
c u -tr a c k
.c
y
o
c u -tr a c k
.c
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT
Bảng
1
Bảng 3.1
to
bu
y
bu
to
k
lic
C
w
w
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
.c
y
o
c u -tr a c k
.c
PHẦN MỞ ĐẦU
GIỚI THIỆU VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1. Tính cấp thiết và lý do lựa chọn đề tài
Quản lý nhà nƣớc về đất đai là một trong những vấn đề đƣợc xã hội đặc
biệt quan tâm. Tình trạng vi phạm pháp luật về đất, lấn chiếm, hủy hoại, sử
dụng đất không đúng mục đích đã xảy ra ở nhiều nơi; theo điều tra tại 9 tỉnh
do Trung tâm Nghiên cứu phát triển hỗ trợ cộng đồng (CECODES), thuộc
Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam (VUSTA) và Đại sứ quán
Phần Lan thực hiện, thì lĩnh vực bị coi có tham nhũng nhiều nhất là lĩnh vực
quản lý đất đai (85,87%); tệ nạn tham nhũng trong lĩnh vực này ngày càng
tinh vi, do chính sách không đồng bộ, quản lý chồng chéo; quản lý quy hoạch
sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và tính toán bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ còn nhiều tồn tại, thiếu đồng bộ, thiếu sự minh bạch; số lƣợng
khiếu kiện, khiếu nại của ngƣời dân cũng tập trung nhiều trong lĩnh vực đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều khu đất bị bỏ hoang sau
khi đã giao đất cho các dự án…
Xuất phát từ thực tế đó, trong những năm gần đây, vấn đề quản lý nhà
nƣớc về đất đai, mà chủ yếu là thu tiền sử dụng đất, đã đƣợc Kiểm toán Nhà
nƣớc xác định là một trong những nhiệm vụ quan trọng, phải thực hiện kiểm
bu
y
bu
to
k
lic
C
w
w
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
.c
y
o
c u -tr a c k
.c
đƣợc Kiểm toán Nhà nƣớc thực hiện trong một số năm gần đây và thực hiện
kiểm toán lồng ghép trong quá trình thực hiện kiểm toán ngân sách địa
phƣơng, mà chƣa tổ chức thành một chuyên đề riêng, vì vậy kết quả kiểm
toán còn nhiều hạn chế.
Nhƣ vậy, hoạt động kiểm toán thu sử đất đƣợc Kiểm toán Nhà nƣớc
xác định là một trong những những nhiệm vụ quan trọng trong thời gian tới,
vậy có những giải pháp nào nhằm hoàn thiện hoạt động kiểm toán thu sử
dụng đất? Câu hỏi này sẽ đƣợc làm sáng tỏ trong luận văn “Hoàn thiện hoạt
động kiểm toán thu sử dụng đất tại các tỉnh đồng bằng Sông Hồng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực thu sử dụng
đất, cũng nhƣ về công tác kiểm toán trong lĩnh vực này.
- Làm rõ cơ sở lý luận kiểm toán tuân thủ trong lĩnh vực thu sử dụng đất.
- Thực trạng quản lý thu sử dụng đất tại địa phƣơng.
- Thực trạng kiểm toán thu sử dụng đất tại một số tỉnh đồng bằng Sông Hồng.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hoạt động kiểm toán thu tiền sử
dụng đất, nhằm nâng cao chất lƣợng kiểm toán trong lĩnh vực này.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất tại các
tỉnh đồng bằng Sông Hồng. Để làm đƣợc việc này, chúng tôi cũng đề cập đến
bu
y
bu
to
k
lic
C
w
w
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
.c
y
o
c u -tr a c k
.c
4. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
sẽ đƣợc trình bày thành 4 chƣơng nhƣ sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoàn thiện hoạt động kiểm toán thu sử
dụng đất
Chương 2: Phƣơng pháp nghiên cứu và thiết kế luận văn.
Chương 3: Thực trạng hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất tại các tỉnh
đồng bằng Sông Hồng.
Chương 4: Các giải pháp hoàn thiện hoạt động kiểm toán thu sử dụng
đất tại các tỉnh đồng bằng Sông Hồng.
3
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
h a n g e Vi
Bên cạnh nguyên nhân khách quan nhƣ cơ chế quản lý đất đai còn khá bất cập
thì còn có nguyên nhân chủ quan từ phía các cơ quan hành chính nhà nƣớc trong
lĩnh vực quản lý đất đai hoạt động chƣa thật sự hiệu quả, kết quả đem lại chƣa
tƣơng xứng, thậm chí đã để xảy ra nhiều sai phạm nghiêm trọng.
Trƣớc thực trạng đó, trong những năm gần đây, nội dung kiểm toán thu
sử dụng đất đã đƣợc KTNN quan tâm khi kiểm toán ngân sách, tiền và tài sản
nhà nƣớc tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng. Kết quả kiểm toán đã
phát hiện nhiều vi phạm chính sách, chế độ quản lý tài chính đất đai, kiến
nghị tăng thu, giảm chi, xử lý các khoản tạm thu, tạm giữ và các khoản giảm
chi khác. Các sai phạm về thu sử dụng đất đƣợc KTNN phát hiện nhƣ: miễn,
giảm thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển
quyền thuê đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất không đúng quy định, áp sai đơn
giá đất để tính tiền sử dụng đất; cơ quan tài nguyên môi trƣờng của một số địa
phƣơng chuyển hồ sơ thông tin địa chính sang cơ quan thuế để xác định nghĩa
vụ tài chính của một số trƣờng hợp thiếu chính xác, chƣa kịp thời...
Ngoài
ra, kết quả kiểm toán còn chỉ ra nhiều chính sách về đất đai còn bất cập cần
phải chỉnh sửa, hoàn thiện theo quy định của pháp luật, phù hợp với thực tiễn,
góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nƣớc, tăng cƣờng công tác quản lý đất
đai.
4
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
trình thực hiện kiểm toán gặp không ít khó khăn. Ngoài ra, lĩnh vực quản lý
đất đai liên quan đến nhiều đơn vị, nhiều đối tƣợng nên việc thu thập hồ sơ,
tài liệu và thông tin kiểm toán, bằng chứng kiểm toán, xác lập biên bản xác
nhận số liệu và tình hình kiểm toán phải thực hiện với nhiều đối tƣợng khác
nhau nhƣ: đối với các cơ quan giao đất và tính tiền thu sử dụng đất có sở Quy
hoạch, Tài nguyên và Môi trƣờng, Tài chính, Thuế, Kho bạc Nhà nƣớc; các tổ
chức, cá nhân đƣợc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất… rất khó
khăn và phức tạp.
Trong bối cảnh hiện nay KTNN chƣa ban hành đƣợc quy trình kiểm
toán riêng cho lĩnh vực này, nên hệ thống về hồ sơ, mẫu biểu kiểm toán còn
bất cập, mặt khác, lĩnh vực kiểm toán thu sử dụng đất cũng mới chỉ đƣợc
KTNN thực hiện kiểm toán trong vài năm trở lại đây nên còn thiếu kinh
nghiệm cũng nhƣ thiếu nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn sâu để thực
hiện kiểm toán lĩnh vực này.
Và về vấn đề kiểm toán thu sử dụng đất đã có một số công trình nghiên
cứu đề cập ít nhiều đến những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến nội
dung nghiên cứu của đề tài ở những góc độ, phạm vi và giai đoạn khác nhau,
giúp cho tác giả kế thừa một số vấn đề lý luận về công tác quản lý nhà nƣớc
về đất đai (Đề tài: “Các giải pháp nâng cao hiệu quả kiểm toán thu sử dụng
đất trong kiểm toán ngân sách nhà nƣớc tại các tỉnh thành Nam Sông Hậu” do
KTNN khu vực V thực hiện). Tuy nhiên, các vấn đề liên quan đến hoàn thiện
hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất nói chung và hoàn thiện hoạt động kiểm
toán thu sử dụng đất tại các tỉnh đồng bằng Sông Hồng nói riêng ít đƣợc
5
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
phong.
1.2. Thu sử dụng đất và hoạt động kiểm toán
1.2.1. Cơ sở lý luận chung trong lĩnh vực quản lý nhà nước về thu sử dụng đất
1.2.1.1. Luật, chính sách pháp luật của Nhà nước liên quan đến thu sử dụng đất
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, đóng vai trò quyết định cho sự
tồn tại và phát triển của xã hội loài ngƣời. Nếu không có đất đai thì không thể
có sự tồn tại của loài ngƣời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng
quý giá của con ngƣời, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con ngƣời
trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế,
xã hội do đó nó là tài sản vô cùng quý giá, là tài nguyên lớn nhất của mọi
quốc gia. Nguồn thu từ sử dụng đất là các khoản thu từ việc giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đây là nguồn thu khá lớn cho ngân sách
nhà nƣớc. Nhà nƣớc quản lý đất đai và các khoản thu từ đất bằng công cụ
pháp luật.
Luật Đất đai lần đầu tiên đƣợc Quốc hội thông qua năm 1987, tiếp
theo đó đƣợc sửa đổi bổ sung bằng Luật Đất đai lần thứ 2 năm 1993, năm
2003 Luật Đất đai đã đƣợc sửa đổi và sau 10 năm thực hiện, tháng 11 năm
2013 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã đƣợc ban hành với nhiều đổi mới
trong công tác quản trị đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất,
cơ chế Nhà nƣớc thu hồi đất, giao đất; nhiều quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ đã đƣợc Luật hóa; những quy định về thời hạn và hạn mức sử
dụng đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối cho nông dân đƣợc nới rộng và việc xử lý các dự án treo cũng đƣợc đổi
6
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
khoản thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật và các khoản thu khác (được
ban hành dưới hình thức Nghị định của Chính phủ trong khuôn khổ của Luật
Đất đai và Luật Ngân sách nhà nước).
(1) Quy định về thu tiền sử dụng đất (tiền SDĐ)
Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất đƣợc thực hiện theo quy
định tại các văn bản: Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của
Chính phủ và đƣợc sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008, Nghị
định 120/2010/NĐ-CP ngày 31/12/2010 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014. Các quy định có nội dung cơ bản nhƣ sau:
(i) Đối tượng nộp tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 2 Nghị
định 45/2014/NĐ-CP, ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng vào các mục
đích sau: Hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất ở; Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất
để thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp cho
thuê; Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài đƣợc giao đất để thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán,
hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất thực hiện dự án
đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa); Tổ chức kinh tế
đƣợc giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích
nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp cho thuê.
(ii) Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất: Điều 54 Luật Đất
đai số 45/2013/QH13 quy định: Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất
7
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử
dụng vào mục đích công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa, không thuộc trƣờng hợp quy định tại khoản 4 Điều 55
của Luật này; Tổ chức sự nghiệp công lập chƣa tự chủ tài chính sử dụng đất
xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục
vụ tái định cƣ theo dự án của Nhà nƣớc; Cộng đồng dân cƣ sử dụng đất nông
nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của
Luật này.
(iii) Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất: Tại Điều 3 Nghị định
45/2014/NĐ-CP quy định căn cứ tính thu tiền sử dụng đất nhƣ sau: Ngƣời sử
dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất, phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai
và đƣợc xác định trên các căn cứ: Diện tích đất đƣợc giao, đƣợc chuyển mục
đích sử dụng, đƣợc công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá
đất tính thu tiền sử dụng đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất nhƣ sau:
a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng quy định, áp dụng trong trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân
đƣợc công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện
tích đất ở trong hạn mức.
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm
bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ đƣợc xác định diện tích đất trong
8
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
cộng dồn diện tích đất của các thửa đất, để xác định diện tích đất trong hạn
mức giao đất ở, hoặc hạn mức công nhận đất ở, nhƣng tổng diện tích đất lựa
chọn không vƣợt quá hạn mức giao đất ở, hoặc hạn mức công nhận đất ở tại
địa phƣơng nơi lựa chọn.
Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật về tính trung
thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở,
hoặc hạn mức công nhận đất ở đƣợc áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị
phát hiện kê khai gian lận, sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.
b) Giá đất cụ thể đƣợc xác định theo các phƣơng pháp so sánh trực
tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dƣ quy định tại Nghị định của Chính phủ về
giá đất áp dụng trong các trƣờng hợp sau:
- Xác định tiền sử dụng đất đối với trƣờng hợp diện tích tính thu tiền
sử dụng đất của thửa đất, hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng
giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ƣơng; từ
10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên
đối với các tỉnh còn lại trong các trƣờng hợp: Tổ chức đƣợc giao đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; đƣợc công nhận quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vƣợt hạn mức.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao
đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
9
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
các tỉnh miền núi, vùng cao; dƣới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng
để xác định tiền sử dụng đất trong các trƣờng hợp:
- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thông qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vƣợt hạn mức.
(iv) Về chính sách miễn tiền SDĐ: Miễn tiền sử dụng đất trong
những trƣờng hợp sau đây:
a) Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở, khi sử dụng đất
để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với ngƣời có công với cách mạng,
thuộc đối tƣợng đƣợc miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
ngƣời có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây
dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho ngƣời phải
di dời do thiên tai.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tƣớng Chính phủ;
việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy
định của Chính phủ.
b) Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy
chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không
10
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nƣớc, đầm phá di
chuyển đến định cƣ tại các khu, điểm tái định cƣ theo quy hoạch, kế hoạch và
dự án đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
d) Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đƣợc giao trong
hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cƣ hoặc giao cho các hộ gia đình, cá
nhân trong các cụm, tuyến dân cƣ vùng ngập lũ theo dự án đƣợc cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
d) Thủ tƣớng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối
với các trƣờng hợp khác, do Bộ trƣởng Bộ Tài chính trình, trên cơ sở đề xuất
của Bộ trƣởng, Thủ trƣởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
(v) Giảm tiền sử dụng đất:
Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình
là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi
quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này, khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử
dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng, hoặc khi đƣợc chuyển mục đích sử
dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tƣớng Chính phủ;
việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy
định của Chính phủ.
Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao
gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời
11
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
Bộ trƣởng, Thủ trƣởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
1.2.1.2. Cơ chế quản lý nhà nước về đất đai có liên quan đến thu sử dụng đất
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, các quan hệ
trong quản lý và sử dụng đất đại ở nƣớc ta ngày càng hiệu quả và phù hợp
hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội, công tác lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất càng đƣợc đổi mới theo hƣớng nâng cao chất lƣợng và tính
khả thi của phƣơng án quy hoạch, làm rõ nội dung về chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng đất của từng cấp, tạo tính linh hoạt và chủ động của địa phƣơng trong kế
hoạch phát triển kinh tế xã hội; thống nhất trong việc cấp giấy phép, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoạt động quản lý Nhà nƣớcvề đất đại tại các
tỉnh, thành phố trục thuộc trung ƣơng theo những cơ chế và hình thức ở một
số lĩnh vực sau:
Theo Luật Đất đai năm 2013 cho phép cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng và thu hồi
đất, tạo điều kiện cho việc tập trung ruộng đất, phân công lại lao động xã hội,
phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc; đảm bảo lợi
ích của ngƣời sử dụng đất; thúc đẩy các chính sách đất đai bình đẳng, sử dụng
có hiệu quả; tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, thực hiện phân cấp cho
các chính quyền địa phƣơng trong quản lý nhà nƣớcvề đất đai theo hƣớng xã
hội nhà nƣớc pháp quyền.
Các trƣờng hợp cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất có thu tiền
và không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
12
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
nhiều cấp độ nhƣ sai về đối tƣợng đƣợc giao đất cũng nhƣ nội dung trong
quyết định giao đất. Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP,
Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ đã xác định rõ ràng, cụ thể hơn các hoạt động quản lý quy hoạch,
kế hoạch, sử dụng đất, các quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất,
thuê nƣớc của các cấp, các ngành.
1.2.1.3 Những khoản thu tài chính từ đất đai
Khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013 quy định các khoản thu tài
chính từ đất dai bao gồm:
- Tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà
phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất khi đƣợc Nhà nƣớc cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.2 Hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất
Hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất là nội dung đƣợc thực hiện
kiểm toán theo loại hình kiểm toán tuân thủ để kiểm tra, đánh giá và xác nhận
13
.d o
m
o
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
khác có liên quan đối với các đơn vị đƣợc giao những công việc liên quan đến
thu sử dụng đất;
- Đánh giá tình hình chấp hành nội quy, quy chế của đơn vị đƣợc
kiểm toán.
1.2. Nội dung hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất và các nhân tố ảnh
hƣởng đến kiểm toán thu sử dụng đất.
1.2.1. Nội dung và các phương pháp kiểm toán thu sử dụng đất
1.2.1.1. Nội dung hoạt động kiểm toán thu sử dụng đất
(1) Nội dung kiểm toán tại Sở Tài nguyên và Môi trường
Kiểm toán công tác quy hoạch sử dụng đất, công tác thống kê, kiểm
kê đất đai, công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và công tác quản lý nhà
nƣớc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kiểm tra việc tuân thủ quy trình quản lý thu tiền sử dụng đất: Việc
thẩm tra hồ sơ xác minh thực địa, xem xét sự phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết theo quy định tại Điều 68, 69 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đối với các hồ sơ xin chuyển
mục đích sử dụng đất của các tổ chức; kiểm tra hồ sơ pháp lý làm căn cứ tính
tiền sử dụng đất của cơ quan thuế: Quyết định phê duyệt ranh giới sử dụng đất
của dự án kèm sơ đồ ranh giới sử dụng đất, bản đồ kỹ thuật thửa đất; quyết
định giao đất, biên bản giao đất thực tế..., phiếu chuyển thông tin địa chính
của Sở tài nguyên và Môi trƣờng;
14
.d o
m
o
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, các dự án đổi đất lấy cơ sở hạ tầng (bao gồm cả địa điểm, diện tích,
tên tổ chức đƣợc giao đất); thời điểm bàn giao đất thực tế, diện tích đất bàn
giao thực tế của các dự án này. Thu thập các văn bản, thông tin có liên quan về
việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc về việc cho phép chuyển
một số diện tích đất công cộng thành đất kinh doanh để xác định chính xác diện
tích đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các diện tích tăng thêm này
đơn giá thu tiền sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm đƣợc điều chỉnh quy
hoạch làm tăng diện tích đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời điểm cho
phép chuyển từ đất công cộng sang đất kinh doanh. Trên cơ sở đó rà soát, đối
chiếu các thông tin trên với tình hình lập bộ và thu tiền sử dụng đất của cơ quan
thuế để đánh giá tổng hợp tình hình quản lý thu tiền sử dụng đất tại địa phƣơng.
(2) Nội dung kiểm toán tại cơ quan thuế
Kiểm toán tính đúng đắn, trung thực và hợp lý của báo cáo thu sử
dụng đất do cơ quan thuế lập.
Kiểm tra hồ sơ pháp lý làm căn cứ tính tiền sử dụng đất của cơ quan
thuế, nhƣ: Quyết định giao đất, biên bản giao đất thực tế (thời điểm, diện
tích), bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 đƣợc duyệt, phiếu chuyển thông tin địa
chính của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng.
Xác định mốc thời gian giao đất (có quyết định giao đất hoặc bàn
giao đất thực tế) để áp dụng văn bản xác định giá thu tiền sử dụng đất đối với
hồ sơ thu tiền sử dụng đất tại các thời điểm. Kiểm tra trên hồ sơ hoặc trên
15
.d o
m
o
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
tiền sử dụng đất cần chú ý một số mốc thời gian quan trọng sau:
Từ ngày 24/12/2004 áp dụng theo quy định của Nghị định số
198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ, tại khoản 2 Điều 4 Nghị
định này quy định: “…Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục
đích sử dụng đất đƣợc giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ…”.
Từ ngày 27/2/2006 áp dụng theo quy định của Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ, tại khoản 1 Điều 5 Nghị
định này quy định: “….Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục
đích sử dụng đất đƣợc giao đã đƣợc Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng quy định và công bố; trƣờng hợp tại thời điểm giao đất mà
giá này chƣa sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp…”
“Từ ngày 27/8/2007 áp dụng theo quy định của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ, tại khoản 12 Điều 1 Nghị
định này quy định: “… Đối với trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử
dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất, Nhà nƣớcthu hồi đất và trƣờng hợp doanh nghiệp nhà
nƣớctiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu
16
.d o
m
o
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
Copyright: Tài liệu đại học ©