ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỐNG XUÂN NGỰ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỐNG XUÂN NGỰ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng

THÁI NGUYÊN, 2015



quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các xã, Thị trấn trên
địa bàn huyện Bắc Quang, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề
tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Tống Xuân Ngự


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ...............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ...............................................................................5

2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh .................................................................24
2.3.5. Phương pháp chuyên gia. ..........................................................................25
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................26
3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bắc Quang .........26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .....................................................................................26
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Bắc Quang .................31
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Bắc Quang ......................37
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bắc Quang. ................................................40
3.1.5. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai ...........................41
3.1.6. Đánh giá quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai So sánh với
quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai:
.............................................................................................................................41
3.1.7. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong chuyển nhượng đất đai .....................44
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -2014 tại
huyện Bắc Quang ......................................................................................................45
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đơn vị hành chính ........................48
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo thời gian, so sánh kết quả chuyển
nhượng 5 năm với nhau .......................................................................................50
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đất và đối tượng tham gia
chuyển nhượng.....................................................................................................55
3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo nghề nghiệp của đối tượng chuyển
nhượng .................................................................................................................56


v
3.2.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo địa chỉ loại đối tượng, so sách kết
quả chuyển nhượng theo địa chỉ của đối tượng nhận chuyển nhượng .................57
3.3. Đánh giá hiểu biết của cán bộ và nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất ........59
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và nhân dân huyện Bắc Quang về
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất......................................................................61


Nội dung

1

ĐVT

:

Đơn vị tính

2

GCN

:

Giấy chứng nhận

3

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

4

QLĐĐ


TB

:

Trung bình

9

TDMNB

:

Trung du miền núi Bắc Bộ

10

UBND

:

Ủy ban nhân dân

11

VPĐK

:

Văn phòng đăng ký

Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSDĐ tại 3 khu
vực của huyện Bắc Quang .......................................................................61
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất tại
Huyện Bắc Quang theo 3 nhóm nghành nghề .........................................62
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................64
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại 3
khu vực của huyện Bắc Quang ................................................................66
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................67
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại


viii

huyện Bắc Quang theo 3 khu vực ............................................................69
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .......................................70
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo từng địa bàn cư trú .............................................71
Bảng 3.18. Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp.............................73
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng QSD đất tại
huyện Bắc Quang theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú ..........................74
Bảng 3.20. So sánh về thời gian, khoảng cách, kinh phí và mức độ thuận lợi, khó khăn
khi thực hiện giao dịch hợp đồng chuyển nhượng đất đai tại Văn phòng
công chứng và chứng thực tại UBND xã trên địa bàn Bắc Quang...............75


ix


Tác giả luận văn

Tống Xuân Ngự


2
công tác chuyển nhượng mang lại hiệu quả cho việc quản lý và thuận lợi cho người
sử dụng trong lĩnh vực này, tìm ra những khó khăn, vướng mắc, những vi phạm
trong điều kiện chuyển nhượng và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải
quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó đề xuất một
số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ
của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần
nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về
“điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất
phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai
đoạn 2010 - 2014”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những
thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Bắc Quang; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của Huyện ngày một tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
* Đánh giá tình hình cơ bản của Huyện Bắc Quang.
* Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -2014
tại huyện Bắc Quang.
* Đánh giá hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và
cán bộ quản lý.

phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng
thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
khá toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật
Đất đai 1993 [20]. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của
Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988
và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể,
góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm
1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của
đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại
của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức
tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ


5

tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền cụ thể của chủ sử dụng không chỉ đối với
đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển
quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

6

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất. [11]

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm
2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT V/v Hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3 năm
2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

với đất.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [6]

- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định
số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ-CP
ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ.

- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của chính phủ về lệ
phí trước bạ.

- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính
ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.

- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính
hướng dẫn về lệ phí trước bạ.


8

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết một số
điều của Luật đất đai. [15]
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.2.1. Khái niệm

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế
Hùng - Trường Đại học Nông lâm T h á i N g u yê n , người đã luôn theo sát, tận
tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Phòng Đào tạo, khoa Quản lý
Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều
kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Huyện ủy - Hội đồng nhân dân - Uỷ ban nhân
dân huyện Bắc Quang, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các xã, Thị trấn trên
địa bàn huyện Bắc Quang, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề
tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Tống Xuân Ngự


10

* Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử


11

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất

* Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp
giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà
nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật.
Người có quyền được chuyển nhượng QSDĐ muốn thực hiện quyền chuyển
nhượng thì phải đảm bảo 4 điều kiện Quy định như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. [22]

- Một số quy định về chuyển nhượng QSD đất: Có nhu cầu sử dụng đất.
- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp
luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng không vượt
quá hạn mức đối với từng loại đất. [22]
Tại Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn
đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Trong trường hợp chuyển
nhượng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp. [13]
Đối với hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện
tích vượt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1, khoản 1, điều 1 của
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993.

bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà
nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được
sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền


13

về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án
của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công
nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù
hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ.
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ
các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.

lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên;

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên. [22]


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ...............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ...............................................................................5
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất .8
1.2.1. Khái niệm ....................................................................................................8
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................8
1.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................11
1.2.4. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................................15
1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam.......16
1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thế giới ..........................................................................................................16
1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam .....................20
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang - tỉnh
Hà Giang ...................................................................................................................20