ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THU HOÀI
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
op

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: 2011– 2015

Thái nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THU HOÀI
Tên đề tài:


“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
op

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43 – ĐCMT
: Quản lý Tài nguyên
: 2011– 2015
: PGS.TS. Lương Văn Hinh

Thái nguyên, năm 2015


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sủ dụng đất và tài sản
gắn liền với đất ................................................................................ 17
Bảng 4.1: Các loại đất của huyện Văn Lãng ................................................... 32

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

LPTB

Lệ phí trước bạ

5


TNCN

Thu nhập cá nhân

11

UBND

Ủy ban nhân dân

12

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất


v
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .............................................................. 2
1.3. Yêu cầu nghiên cứu của đề tài ................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ........................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................... 5
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................. 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................ 7

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện ......41
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lãng ....... 42
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................... 42
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất .......................... 43
4.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn
Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011- 2014 ................................................. 46
4.3.1. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất tại huyện Văn Lãng46
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính....47
4.3.3. Diễn biến chuyển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua
các năm ........................................................................................... 49
4.3.4. Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn............................................... 54
4.4. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
huyện Văn Lãng ........................................................................................... 57
4.5. Đề xuất giải pháp hoàn thiện cho công tác chuyển nhượng nhà đất trên
địa bàn huyện Văn Lãng .............................................................................. 58
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 61
5.1. Kết luận ................................................................................................. 61
5.2. Kiến nghị............................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 63


i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành khóa luận, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cán bộ Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn
Lãng – tỉnh Lạng Sơn, và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoá

điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Lãng.
- Xác định những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong
công tác quản lý nói chung và công tác giải quyết chuyển nhượng quyền sử
dụng nói riêng.
- Hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Đề xuất giải pháp.
1.3. Yêu cầu nghiên cứu của đề tài
- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách
khoa học và khách quan.


3
- Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận
lợi và những khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng
thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học: Nghiên cứu lý luận về chuyển quyền sử dụng đất
nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, và thủ tục, trình tự
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các khó khăn và thuận lợi khi thực hiện
trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất để đề ra các giải pháp khắc phục
vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích an

năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời đại Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của
Luật đất đai năm 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan
hệ về đất đai tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.


5
Đến luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993
nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo
lãnh bằng giá trị QSSĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng đất;
- Đất đang có tranh chấp.
Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ
phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng
QSDĐ thì cần phải đánh giá.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
Các văn bản luật
- Luật đất đai năm 2003;

03 năm 2006 của Bộ tài chính và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ
Ngân sách của Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật đất đai;
- Thông tư số 113/ 2011/ TT – BTC ngày 04/ 08/2011 của Bộ tài chính
ban hành quy định các xác định thuế thu thập cá nhân đối với cá nhân chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;


7
- Thông tư số 124 / 2011/ TT – BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 của
Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
-Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung lien
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
- Nghị quyết số 19/2010/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2010 của
HĐND tỉnh về mức thu và tỷ lệ phần trăm được trích để lại cho cơ quan tổ
chức thu lệ phí cấp GCN quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;
- Quyết định số 19/2010/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2010 của
UBND tỉnh Ban hành quy định thời gian thực hiện các thủ tục cấp GCN
quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn tỉnh Lạng Sơn;
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất thực chất là
các hình thức chuyển QSD đất.
2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014 ..................................... 54
Bảng 4.13: Kết quả sự hiểu biết của cán bộ .................................................... 55
Bảng 4.14: Kết quả sự hiểu biết của người dân .............................................. 56


9
2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất
của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị,
xã hội.
Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị
và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó
QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có
quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật
Dân sự để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.

phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc
các nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.


11
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ.
2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của
mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có
tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận.
2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013,
người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.

“1. Người nhận QSD đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSD đất quy định tại Khoản 2 Điều 113 của Luật đất đai 2003 và
Điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất thông qua
nhận chuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị
định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông


13
qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho QSD đất theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 110
và Khoản 6 Điều 113 của Luật đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều
103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận thừa kế QSD đất ;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật đất đai 2003 được nhận QSD đất thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng QSD đất được nhận QSD đất từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc
Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

* Điều 106 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về quyền và nghĩa
vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất như sau:
“1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất phi nông nghiệp hợp
pháp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân do được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận
QSD đất được quy định như sau:
a) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, không
phải chuyển sang thuê đất và có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2
Điều 110 của Luật đất đai;
b) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD phải
chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Khoản 1Điều
111 của Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Uỷ ban nhân


16
dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định và có các quyền, nghĩa vụ
quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;
c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước
khi nhận chuyển nhượng đối với trường hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng
được sử dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài đối với trường
hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng được sử dụng ổn định lâu dài.
2. Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp kèm
theo chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 được quy định như sau:
a) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục
đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không phải
nộp tiền sử dụng đất, không phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa

và nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSD
đất huyện.

Trách nhiệm

Thời gian

Hộ gia đình /cá

Giờ hành

nhân có nhu cầu

chính

Viên chức Văn phòng ĐKQSD đất tiếp
nhận kiểm tra đầu mục hồ sơ:
- Nếu hồ sơ hợp lệ ( đầu mục hồ sơ đầy
đủ và kê khai đầy đủ theo quy định):
B2

Lập và giao biên nhận hồ sơ theo quy
định.
- Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì Viên chức

Viên chức Văn
phòng ĐKQSD

1 ngày


Viên chức Văn
phòng ĐKQSD
đất

5 ngày