A - Lời mở đầu
Trong những năm qua, pháp luật về thị trường BĐS ở nước ta đã hình
thành và phát triển, tạo điều kiện thuân lợi hơn trước cho TTBĐS, đặc biệt là
tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động giao dịch về BĐS phát triển lành
mạnh, hạn chế các tiêu cực trong lĩnh vực này.
Pháp luật về BĐS đã thể chế hóa chính sách, chủ trương của Đảng và
nhà nước về lĩnh vực này. Đồng thời đưa ra các quy định khuyến khích các
thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh để phát triển vững chắc thị trường BĐS.
B - Nội dung
I. Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động
kinh doanh bất động sản
Nhiều văn bản pháp luật quan trọng đã được ban hành đã góp phần tạo
điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định. Nhưng có thể
thấy rõ Luật KDBĐS 2006 chưa có sự điều chỉnh chặt chẽ trong việc quy định
về các vi phạm cũng như các chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh
doanh BĐS. Luật mới chỉ quy định các hành vi bi cấm trong KDBĐS (Điều 16)
cùng với đó là nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh ,quy định chung về hướng
xử lí vi phạm (Điều 17)
Ngày 15/10/2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS ra đời cũng chưa hướng dẫn về các
vi phạm và xử lí các vi phạm này mà chỉ quy định về chế tài xử phạt đối với dự
án các khu đô thị mới ,khu nhà ở ,dự án hạ tầng ki thuật khu công nghiệp khi
chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10),quy định về thu hồi chứng chỉ môi giới
BĐS,chứng chỉ định giá BĐStrong một số trường hợp.
Mãi đến năm 2009,Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác, sản
xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lí công trình hạ tầng kĩ thuật, quản lí
1


phát triển nhà và công sở ra đời mới phần nào quy định các chế tài xử lí đối với

Như vậy nhà đầu tư sẽ bị thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng
nhận đầu tư khi vi phạm các lỗi trên .Ngoài ra nhà đầu tư còn bị xử phạt hành
chính
Nhà đầu tư phải có nghĩa vụ quản lí việc xây dựng nhà ,công trình xây
dựng trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội
dung khác của dự án đã được phê duyệt (khoản 4 Điều 20Luật kinh doanh
BĐS), khi vi phạm nghĩa vụ này thì thì sẽ bị : “3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng
đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế
được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được
miễn Giấy phép xây dựng”. (Khoản 3 Điều 11 Nghị định 23/2009)
Đối với hành vi phạm nghĩa vụ này mà sau khi có : “4. Đối với hành vi
vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau khi có quyết
định đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền mà chủ đầu
tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử
phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy
phép xây dựng (nếu có)”(Khoản 4 Điều 11 Nghị định 23/2009).
Ngoài các hình thức xử lí quy định như trên chủ đầu tư có hành vi vi
phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lí theo quy định tại các điều
12,13,14,15. Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm
về chất lương nhà, công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về
quản lí chất lượng công trình xây dựng. Chế tài xử lí đối với vi phạm loại này
được quy định tai Điều 14 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.Theo đó: “1. Phạt tiền từ
5.000.000 đến 10.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi
sau đây:
a. Không gửi báo cáo kết quả chứng nhận sự phù hợp chất lượng công
trình xây dựng cho Sở Xây dựng;
b. Không lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng theo quy định;
3



mua BĐS hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS ». Khi tổ chức, cá nhân có
hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định
23/2009 : « 2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ
chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:
a. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa
vào kinh doanh theo quy định;
b. Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển
nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;
c. Vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới,
hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ».
2. Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc không
được phép đưa vào kinh doanh theo quy định
Điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định chủ thể
kinh doanh BĐS khi có hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt tiền từ 60 triệu đên
70 triêu đồng .Ngoài hình thức xử phạt này chủ thể vi phạm còn phải thực hiện
đúng về điều kiện kinh doanh BĐS.Nếu vẫn tiếp tục tái phạm thì bị tước quyền
sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một đến 3 năm hoặc không
thời hạn
3.Quy định về chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản
3.1. Về hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS
Tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 23/2009 có quy định : « 1. Phạt tiền từ
50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong
các hành vi sau đây:

5


a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch
bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;

và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS
“1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo
về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản không
đúng quy định.
2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo
về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà chưa
được Bộ Xây dựng cho phép đào tạo.
3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1, khoản 2 Điều này, tổ
chức có hành vi vi phạm còn bị tước giấy phép đào tạo từ một năm đến ba năm
hoặc không thời hạn; không công nhận kết quả đào tạo, cá nhân tham gia học
tại tổ chức có hành vi vi phạm trên bị thu hồi giấy chứng nhận hoặc chứng chỉ
hành nghề đã cấp”
3.4.Về hành vi vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý điều
hành sàn giao dịch BĐS
“1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân có một
trong các hành vi sau đây:
7


a. Hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản nhưng không có chứng
chỉ hành nghề theo quy định; quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản
mà không có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
về quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản;
b. Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành
nghề môi giới, định giá bất động sản hoặc Giấy chứng nhận quản lý, điều hành
sàn giao dịch bất động sản;
c. Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản.
2. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức kinh
doanh dịch vụ bất động sản sử dụng nhân viên môi giới, định giá bất động sản
không có chứng chỉ hành nghề theo quy định.

quả trong thị trường BĐS. Vấn đề cần đặt ra cho công tác quản lý và điều tiết
của Nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định pháp luật, đặc biệt
là các quy định về xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, sao cho các
quy định này phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe.
II. Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh
doanh BĐS
Mặc dù Luật kinh doanh BĐS đã quy định các giao dịch BĐS phải được
thực hiện qua sàn giao dịch BĐS, nhưng theo Cục quản lý nhà và thị trường
BĐS, Bộ xây dựng, tính từ đầu năm 2009 đến tháng 9/2009, cả nước mới chỉ có
3679 phiên giao dịch nhà đất thông qua sàn giao dịch BĐS, chiếm khoảng
15,02% số lượng giao dịch nhà đất trên thị trường. Trong đó khu vực phía Bắc
(chủ yếu Hà Nội) là 327 giao dịch, khu vực phía Nam (chủ yếu Tp. Hồ Chí
Minh) là 3352 giao dịch. Còn lại, 80% giao dịch tự do không qua sàn. Liên tục
9


nhiều năm qua, thị trường BĐS bị gắn mác kém minh bạch với tỉ lệ giao dịch
ngầm rất cao. Đây là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS trong nước
chậm phát triển bị thao túng bởi nạn đầu cơ, giảm giá.
Thực tế đã cho thấy rất nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách để né tránh các giao dịch
qua sàn thông qua lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái
phiếu công trình kèm theo quyền mua BĐS…khiến qua số lượng giao dịch qua
sàn chiếm tỉ lệ rất thấp và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Nghị
định 23/2009 đã quy định xử phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng đối
với các hành vi “bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc diện phải giao dịch
qua sàn giao dịch mà không thông qua sàn giao dịch theo quy định”. Với quy
định này, pháp luật đã có hướng xử lý đối với hành vi không thực hiện giao
dịch qua sàn với các giao dịch thuộc diện phải giao dịch qua sàn nên đã hạn chế
được các giao dịch ngầm, các giao dịch chui. Thế nhưng, đã hơn 2 năm thực
hiện số lượng giao dịch ngầm vẫn diễn ra mà cơ quan chức năng không kiểm

Nội vi phạm quy định. Như vậy mới chỉ kiểm tra khoảng 20% số sàn giao dịch,
đoàn kiểm tra đã phát hiện ½ số sàn đã được kiểm tra có vi phạm.
Theo quy định tại thông tư 13/2008/ TT-BXD “sàn giao dịch BĐS phải
công khai các thông tin…chi trả”. Quy định của pháp luật đã có, chế tài xử lý vi
phạm cũng đã có nhưng vi phạm trong vấn đề này vẫn diễn ra, quy định là thế
nhưng theo cách hiểu đại diện nhiều sàn thì không cần thông tin loại sản phẩm
này nữa. Tuy nhiên, thời điểm sàn nhận được dự án là khi chủ đầu tư, chủ sở
hữu đã công bố thông tin hay chưa….thì sàn lại “lờ tịt”. Chính hành vi vi phạm
này đã bị đoàn kiểm tra, lập biên bản vì các sàn không chứng minh được sản
phẩm đã được thông tin đúng như pháp luật quy định cho dù đã đăng quảng cáo
rất nhiều.
III. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lí vi phạm trong kinh doanh BĐS
1.

Tăng cường quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS một cách
thống nhất, tập trung
11


Hiện nay, cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS ở trung ương là
Cục quản lý nhà ở và TTBĐS của Bộ xây dựng và ở địa phương là Sở Xây
dựng của các tỉnh, thành phố. Kiểu quản lý này của các cơ quan Nhà nước còn
mang nặng yếu tố quản lý hành chính, chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà
trong việc thực thi hoạt động xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS.
TTBĐS vẫn thuộc quản lý của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Đối với các
sàn giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn và tập trung thống
nhất chuyên quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Cơ quan này trực
thuộc bộ Xây dựng và trực tiếp quản lý các sàn giao dịch trên phạm vi cả nước.
Với cơ cấu quản lý như trên thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ trực tiếp quản lý
các hoạt động giao dịch BĐS. Như vậy, các doanh nghiệp sàn giao dịch BĐS,

BĐS hay người quản lý. Nếu cán bộ nhà nước VPPL về kinh doanh BĐS thì
càng cần xử lý nghiêm khắc hơn theo quy định của pháp luật.
Để cho việc xử lý vi phạm sau thanh tra, kiểm tra được nhanh chóng, kịp thời
thì cần thực hiện một số biện pháp như:

-

Cần phân loại các VPPL để có hướng xử lí cho phù hợp.

-

Đối với các kết luận, kiến nghị do thanh tra chuyển sang thì cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phải theo dõi việc tổ chức thực hiện các kiến nghị đó. Cơ
quan nhận được kiến nghị phải ra quyết định xử lý kịp thời và thông báo lại cho
người đã gửi kiến nghị, kết luận đó.

-

Xử lý vi phạm nghiêm minh, giải quyết đúng đắn các vụ việc sẽ là một
biện pháp hữu hiệu tăng cường hiệu lực thực thi các quy định về xử lí vi phạm
trong hoạt động kinh doanh BĐS, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
lành mạnh, ổn định.

4.

Đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật về kinh doanh cũng như nâng
cao ý thức pháp luật cho người dân
Thực hiện công tác tuyên truyền pháp luật kinh doanh BĐS sao cho có hiệu
quả, nâng cao ý thức pháp luật của người dân là một việc làm tương đối khó
khăn trong tình hình kinh tế - xã hội nước ta hiện nay. Vì lẽ đó mà cần phải đề

3. Nghị định 23/2009 NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất,
kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật;
quản lý phát triển nhà và công sở
4. Nghị định 153/2007 NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định hướng dẫn chi
tiết thi hành một số điều Luật kinh doanh bất động sản
5. Luận văn tốt nghiệp – Đặng Huyền Trang – KT32B – Trường đại học
Luật Hà Nội
6. http://saga.vn/Luatkinhdoanh/Luattrongnuoc/15739.saga
7. http://phapluattp.vn/20110609093650365p0c1027/truc-tuyen-xu-phattrong-xay-dung-kinh-doanh-bat-dong-san.htm
8. http://moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php

%20lut/View_Detail.aspx?ItemID=12341

MỤC LỤC
A - Lời mở đầu…………………………………………………………..….1
B - Nội dung………………………………………………………………...1
I. Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh
doanh bất động sản……………………………………………………….…1
15


1. Quy định về xử lí vi phạm đối với các hoạt động đầu tư tạo lập nhà
,công trình xây dựng…………………………………………..…2
1.1 Xử lí vi phạm về nghĩa vụ của chủ đầutư……………………………2
1.2.

Xử lý vi phạm về huy động vốn, chuyển nhượng dự án BĐS…....5

2. Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được

kinh doanh bất động sản? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý vi
phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản?

18