BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
========o0o========

Nguyễn Văn Linh
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÂN THI - TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2010 2014

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số:

Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Thái Thị Lan Anh

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Kính gửi:
Phòng đào tạo – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Khoa Quản lý Đất đai – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Hội đồng chấm Đồ án tốt nghiệp.
Tên tôi là: Nguyễn Văn Linh – sinh viên Khoa Quản lý Đất đai, trường Đại học
Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Tôi xin cam đoan đã thực hiện quá trình làm đồ án một cách khoa học, chính
xác và trung thực.
Các kết quả, số liệu trong đồ án đều có thật, thu được trong quá trình nghiên
cứu và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nguồn gốc, số liệu thông tin được sử
dụng trong luận văn này.

Gia đình và bạn bè luôn động viên, cổ vũ tôi trong suốt quá trình học tập.

Em kính chúc các thầy, các cô luôn luôn mạnh khỏe và hạnh phúc.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Hưng Yên, ngày

tháng

Sinh viên

Nguyễn Văn Linh

2

năm 2015


DANH MỤC VIẾT TẮT
CNTB

Chủ nghĩa tư bản

GQĐ

Giá quy định

GTTCN

Giá thị trường cao nhất


Thị trường bất động sản

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

3


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai ......................................................................... 5
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai....................................................................... 6

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ân Thi năm 2014 .................................. 40
Bảng 3.2. Khung giá đất ở tại đô thị loại V và các xã đồng bằng Xã đồng bằng ......... 41
Bảng 3.3. Bảng giá đất ở trên địa bàn huyện Ân Thi, giai đoạn 2010-2014 ................ 42
Bảng 3.4. Bảng so sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên địa bàn
huyện Ân Thi ............................................................................................................. 47
Biểu đồ 3.5. Giá đất giao dịch thực tế và giá quy định năm 2014 ............................... 48
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Biểu đồ xu hướng biến động giá đất ở quy định theo các năm ................ 43
Biểu đồ 3.2. Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 1 ......................................... 44
Biểu đồ 3.3. Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 2 ......................................... 45
Biểu đồ 3.4. Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 3 ......................................... 45
Biểu đồ 3.5. Giá đất giao dịch thực tế và giá quy định năm 2014 ............................... 48

1.3. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam................................................. 21
1.3.1. Công tác định giá đất ở một số nước trên Thế giới. .......................................... 21
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam................................................................... 26
CHƯƠNG II ỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 28
2.1. Đối tượng nghiên cứu. ........................................................................................ 28
2.2. Phạm vi nghiên cứu. ........................................................................................... 28
2.2.1. Phạm vi không gian.......................................................................................... 28
5


2.2.2. Phạm vi thời gian. ............................................................................................ 28
2.3. Nội dung nghiên cứu. .......................................................................................... 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu. .................................................................................... 28
2.4.1. Các phương pháp điều tra thu thập số liệu. ....................................................... 28
4.1.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu có sẵn. .......................................................... 28
2.4.1.2. Phương pháp phỏng vấn, điều tra thực địa. .................................................... 29
2.4.2. Phương pháp nghiên cứu điểm. ........................................................................ 29
2.4.3. Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh. .............................. 29
2.4.4. Phương pháp chuyên gia. ................................................................................. 30
CHƯƠNG III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................. 31
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội. ..................................................................... 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ........................................................................................... 31
3..1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội. ............................................................................... 32
3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Ân Thi. ................................................... 34
3.2.1.Tình hình quản lý đất đai................................................................................... 34
3.3. Công tác định giá đất tại địa bàn huyện Ân Thi. .................................................. 40
3.4. Giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Ân Thi. ............................... 41
3.4.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 1 (trung tâm huyện). ..................... 44
3.4.2. Giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực 2. ................................................ 45
3.4.3. Giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực 3. ................................................ 45

lý và sử dụng đất đều được quy định trong Hiến pháp và pháp luật của mình.
Ở Việt Nam tại điều 17 và 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định pháp luật,
bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho cá nhân,
tổ chức sử dụng và ổn định lâu dài...
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là
một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường
đáp ứng nhu cầu của con người.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng
thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử
dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật.
Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm
bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của
thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng
đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Huyện Ân Thi là trung tâm kinh tế - xã hội, chính trị, thương mại và dịch vụ
của tỉnh Hưng Yên. Trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa ở huyện Ân Thi diễn ra
khá mạnh mẽ, nhiều dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn huyện, nhu cầu đất
đai cho các lĩnh vực, ngành nghề hoạt động ngày càng cần thiết…chính vì vậy thị
trường đất đai trở nên sôi động, giá đất biến động mạnh. Việc nắm được giá đất thực tế
trên địa bàn huyện và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được giá đất
chính xác tại địa bàn huyện Ân Thi trong điều kiện hiện tại và tương lai là hết sức cần
1


thiết. Để đáp ứng được yêu cầu trên và được sự phân công của khoa Quản lý Đất đai –
Trường Đại học Tài nguyên & Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của cô giáo