1

1

TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
Câu 1
Khái niệm tiền sử dụng đất: Theo LDD 2013 Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử
dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Đối tượng thu tiền sử dụng đất
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê;
c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
giao đấtđể thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa
địa);
đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện
tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất
ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng
đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở
hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang
sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền
sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối.
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được
giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai.
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động k hoáng
sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh.
đ) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản
xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại
Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai.
e) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế
trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 Luật Đất
đai; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử
dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 Luật
Đất đai.
g) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
h) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161
Luật Đất đai.
i) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự
nghiệp.
k) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
3

Điều 3. Giải thích từ ngữ
1. Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích sử
dụng, loại đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất,
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
2. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất
để mở rộng diện tích đất.
3. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước tạm giao
hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại đất.
4

4


5

5

4. Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác là hành vi đưa vật liệu xây dựng, chất
thải, chất độc hại hay các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc lên thửa đất của mình
hoặc đào bới, xây tường, làm hàng rào và các hành vi khác mà hành vi này gây cản trở, làm
giảm khả năng sử dụng đất của người khác hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của
người khác.
5. Cung cấp dữ liệu đất đai không đúng quy định của pháp luật là hành vi cung cấp các số
liệu, tài liệu về đất đai gồm: số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí, người sử dụng
thửa đất, nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa
vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;



6

6

Điều 17. Không trả lại đất đúng thời hạn theo quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền
Điều 18. Tự tiện di chuyển, làm sai lệch, hư hỏng mốc chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc
chỉ giới hành lang an toàn của công trình, mốc địa giới hành chính
Điều 19. Làm sai lệch các giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất
Điều 20. Chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai
Điều 21. Chậm hoặc không cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh
tra, kiểm tra; cản trở việc thanh tra, kiểm tra về đất đai
Điều 22. Hành nghề tư vấn về giá đất mà không thực hiện đúng nguyên tắc, phương pháp
xác định giá đất theo quy định của pháp luật hoặckhông được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép
Điều 23. Hành nghề tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà không đăng ký hoạt
động hành nghề
Điều 24. Cung cấp dữ liệu đất đai không đúng quy định của pháp luật
Các hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người có thẩm quyền trong các cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai
-

Vi phạm về hồ sơ và mốc địa giới hành chính
Vi phạm quy định về quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất
Vi phạm quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Vi phạm quy định về thu hồi đất
Vi phạm quy định về trưng dụng đất
Vi phạm quy định về được Nhà nước giao đất để quản lý

lần.
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá
50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc
Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài
sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.
Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận
bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.
* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000 đồng/1
lần.
+ Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trước
ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu
lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận.
+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các
phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấy chứng nhận ở nông
thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.

Về Lệ phí trước bạ.
Theo quy định tại Nghị số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước
bạ thì cá nhân có tài sản là nhà, đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà
ở, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp không phải
nộp Lệ phí trước bạ quy định tại Điều 4 của Nghị định trên.

việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa
chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và
tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử
dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa
không quá 1.500 đồng/m2.
Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ
sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp
chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử
dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm
8

8


9

9

định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với
quyền sử dụng đất.
- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại
hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác
nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp
dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm
nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá
7.500.000 đồng/hồ sơ.

thẩm quyền phê duyệt, đất xây dựng các hệ thống cấp nước (không bao gồm nhà máy sản
9

9


10

10

xuất nước), hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập và đất thuộc hành
lang bảo vệ an toàn giao thông, an toàn thủy lợi;
Việc xác định đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay được thực hiện theo
quy định tại Nghị định số 83/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về quản lý, khai
thác cảng hàng không, sân bay và các văn bản hướng dẫn thi hành, văn bản sửa đổi, bổ sung
(nếu có).
1.2. Đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi
ích công cộng bao gồm đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên,
vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn
hoá xã, phường, thị trấn, tượng đài, bia tưởng niệm, bảo tàng, cơ sở phục hồi chức năng cho
người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi
nhân phẩm; khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn;
1.3. Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh) quyết định bảo vệ;
1.4. Đất xây dựng công trình công cộng khác bao gồm đất sử dụng cho mục đích công cộng
trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn; đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền
phê duyệt; đất xây dựng công trình hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền
thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình


Trường hợp các tổ chức cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công
lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp sử dụng đất được nhà nước giao để xây dựng trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức, đơn vị vào mục đích khác thì
thực hiện theo quy định tại Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các các văn bản
hướng dẫn thi hành
6.2. Đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hoá,
xã hội, khoa học và công nghệ, ngoại giao của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập.
7. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh gồm:
7.1. Đất thuộc doanh trại, trụ sở đóng quân;
7.2. Đất làm căn cứ quân sự;
7.3. Đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc
phòng, an ninh;
7.4. Đất làm ga, cảng quân sự;
7.5. Đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc
phòng, an ninh;
7.6. Đất làm kho tàng của các đơn vị vũ trang nhân dân;
7.7. Đất làm trường bắn, thao trường, bãi tập, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
7.8. Đất làm nhà khách, nhà công vụ, nhà thi đấu, nhà tập luyện thể dục, thể thao và các cơ
sở khác thuộc khuôn viên doanh trại, trụ sở đóng quân của các đơn vị vũ trang nhân dân;
7.9. Đất làm trại giam, trại tạm giam, nhà tạm giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ
Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;
7.10. Đất xây dựng các công trình chiến đấu, công trình nghiệp vụ quốc phòng, an ninh
khác do Chính phủ quy định.
8. Đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Đất tại đô thị sử dụng để
xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức
trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các

- Trường hợp Ông B thuê cả nhà và đất của Ông A nhưng không có hợp đồng hoặc trong
hợp đồng không quy định rõ người nộp thuế thì Ông A là người nộp thuế;
- Trường hợp trong hợp đồng thuê nhà, đất giữa Ông B và Ông A quy định rõ người nộp
thuế thì người nộp thuế là người được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký.
3.3. Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi
tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không
phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;
3.4. Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là
người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;
3.5. Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất
mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại
Điều 1 Thông tư này thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
3.6. Trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà
(đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê).
3.7. Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán,
cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là
người nhận chuyển nhượng.
CĂN CỨ TÍNH THUẾ, PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ
Điều 4. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá
1m2 đất tính thuế và thuế suất.
Điều 5. Diện tích đất tính thuế:
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.
1. Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.
1.1. Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa
đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
12


nhà chung cư
Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng

b2) Trường hợp có tầng hầm :
Hệ số
phân
bổ

Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư
=

Tổng diện tích nhà của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần +
trên mặt đất)

50% diện tích tầng hầm
của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng

b3) Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:
Hệ số
phân
bổ

0,5
=

x


định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng
nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ
tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp
dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
b3) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy
định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên
Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;
b4) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Toàn bộ diện
tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất trong
hạn mức.
Trường hợp này, đất đang sử dụng phải là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và
các văn bản hướng dẫn thi hành.
Khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế
áp dụng theo nguyên tắc quy định tại các điểm b1, b2, b3 tiết 1.4 khoản này.
c) Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ở
hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếp
theo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng giữa: vợ với
chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với
con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn
mức đất ở quy định và áp dụng đối với người chuyển quyền.
d) Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế chỉ
được lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền sử dụng đất
để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế, trong đó:
d1) Trường hợp không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất ở thì người nộp thuế được lựa
chọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng đất để xác định số thuế phải nộp. Phần
diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử
dụng trừ đi hạn mức đất ở của nơi người nộp thuế đã lựa chọn;
d2) Trường hợp có thửa đất ở vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp
thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định số thuế

sử dụng đất, trên Giấy chứng nhận ghi: 200 m 2 đất ở, 1.800m2 đất vườn. Diện tích đất thực
tế sử dụng để ở là 400 m2. Hạn mức đất ở tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận là 200m 2 .
Ông A phải tính thuế đối với diện tích đất gia đình Ông thực tế sử dụng để ở là: đất ở 400
m2 .
Cơ quan thuế sẽ tính thuế như sau: tổng diện tích đất ở tính thuế SDĐPNN là 400 m 2 , trong
đó: diện tích đất ở trong hạn mức 200m2 , diện tích đất ở ngoài hạn mức: 200 m2 .
Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định diện tích 200 m 2đất vườn mà gia đình Ông A đã sử
dụng để ở là đất sử dụng không đúng mục đích thì diện tích đất tính thuế của Ông A được
xác định lại là: 200 m2đất ở trong hạn mức; 200m2 sử dụng không đúng mục đích.
Điều 6. Giá của 1 m2 đất tính thuế
Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.
1. Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các
yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất
cho thời gian còn lại của chu kỳ.
2. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử
dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc
chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

15

15


16

16


0,15

b) Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp
dụng mức thuế suất 0,03%.
2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2
Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
3. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức
thuế suất 0,15%.
4. Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.
5. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% .
Điều 8. Phương pháp tính thuế
1. Nguyên tắc tính thuế
1.1. Số thuế phải nộp của mỗi người nộp thuế được xác định trong phạm vi một (01) tỉnh.
1.2. Trường hợp người nộp thuế có đất thuộc diện chịu thuế tại nhiều quận, huyện trong
phạm vi một (01) tỉnh thì số thuế phải nộp được xác định cho từng thửa đất tại cơ quan
Thuế nơi có đất chịu thuế; Nếu người nộp thuế có thửa đất vượt hạn mức hoặc tổng diện
tích đất chịu thuế vượt hạn mức tại nơi có quyền sử dụng đất thì phải kê khai tổng hợp tại cơ
quan Thuế do người nộp thuế lựa chọn theo quy định tại Điều 16 Thông tư này.
1.3. Trường hợp trong năm có sự thay đổi người nộp thuế thì số thuế phải nộp của mỗi
người nộp thuế được tính kể từ tháng phát sinh sự thay đổi.
Trường hợp trong năm phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế (trừ trường hợp
thay đổi giá 1m2 đất tính thuế) thì số thuế phải nộp được xác định từ tháng phát sinh sự thay
đổi.
2. Xác định số thuế phải nộp đối với mỗi thửa đất.
2.1. Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác
định theo công thức sau:
16


(đồng/m2)
(%)
2.2. Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng
hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định như sau:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Số thuế
phát
sinh

Diện tích nhà
của từng tổ chức,
hộ gia đình, cá
nhân

=

Hệ số
phân bổ

x

Giá của
1m2 đất
tương
ứng

x

x



2.3. Trường hợp đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục
đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì
số thuế phát sinh được xác định như sau:
Số thuế phát
sinh

=

Diện tích đất sử dụng
vào kinh doanh
(m2)

Diện tích
đất sử dụng vào
kinh doanh
(m2)

=

x

Tổng diện tích
đất sử dụng

Giá của
1m2 đất
(đồng)

x


Giá 1m2 đất tính thuế
(tr/m2)

Hoàn Kiếm

80

100

50

Ba Đình

100

110

40

Ba Vì

350

400

2

Địa điểm
(quận, huyện)

Số thuế còn phải nộp là: 0,96 tr đ + 3,85 tr đ – 2,61 tr đ = 2,2 tr đ.
Ví dụ 5: Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau,
trong đó có 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất. Cụ thể:
18

18


19

19

Ông B được cha mẹ để lại cho 01 thửa đất ở tại quận Hoàn Kiếm với diện tích 150m 2 (hạn
mức đất là 100m2) với giá đất là 50trđ/m2 . Ông B có 01 thửa đất ở Ba Vì có diện tích là
120m2 (hạn mức đất là 400m2) với giá đất là 2trđ/m2 thì Ông B thực hiện như sau:
- Ông B phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế
như sau:
+ Tại Hoàn Kiếm: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 100m 2 diện tích đất trong hạn
mức áp dụng thuế suất 0,03%, 50m2 diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%,
cụ thể là:
100m2 x 50tr/m2 x 0,03% + 50 m2 x 50tr/m2 x 0,07% = 3, 25trđ;
+ Tại Ba Vì: số thuế đất phải nộp là 120x 2tr x 0,03% = 0,072trđ;
- Do ông B thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức nên Ông phải
thực hiện như sau:
Ông B phải chọn hạn mức tại Hoàn Kiếm để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn
mức của các thửa đất. Theo đó, số thuế phải nộp được xác định như sau:
+ Diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là:
150 m2 + 120 m2 - 100 m2 = 170 m2
+ Số thuế phải nộp được xác định như sau : 100 m 2 đất (tại Hoàn Kiếm) trong hạn mức, áp
dụng thuế suất 0,03%, diện tích đất vượt hạn mức là 170m2, bao gồm phần diện tích đất tại


110

40tr/m2

Ba Vì

50

400

2tr/m2

Tổng số

750

- Bà C phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế
như sau:
+ Tại Hoàn Kiếm: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 100m 2 diện tích đất trong hạn
mức áp dụng thuế suất 0,03%, 200m2 diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%,
cụ thể là:
100 x 50tr x 0.03% + 200 x 50tr x 0.07% = 8,5 (tr đ)
19

19


20


+ Tổng diện tích đất chịu thuế: 750m2.
+ Diện tích đất trong hạn mức là 110m2 (thuế suất 0.03%).
+ Diện tích đất vượt hạn mức là:
o Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 330m2 (thuế suất 0.07%), bao gồm: 290 m 2 là
phần diện tích còn lại của thửa đất tại Ba Đình và lấy thêm phần diện tích 40 m 2 của thửa
đất tại Hoàn Kiếm (phần diện tích 40 m 2 này có thể được lấy của thửa đất ở Hoàn Kiếm
hoặc Ba Vì do người nộp thuế lựa chọn. Tuy nhiên, do giá đất tại Hoàn Kiếm cao hơn giá
đất tại Ba Vì nên người nộp thuế sẽ lấy thêm phần diện tích của thửa đất tại Hoàn Kiếm ).
o Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 310m2 (thuế suất 0.15%), bao gồm: 260m 2 là là phần
diện tích còn lại của thửa đất tại Hoàn Kiếm và 50m 2 là toàn bộ diện tích của thửa đất tại Ba
Vì.
20

20


21

21

Số thuế phải nộp sẽ là:
110 x 40tr x 0.03% + {290 x 40tr + 40 x 50trđ } x 0.07% +{ 260 x 50trđ + 50 x 2trđ} x
0.15% = 30, 49 trđ.
Số thuế còn phải nộp là: 30,49 trđ– 17,97 trđ = 12, 52 trđ
Ví dụ 7: Trường hợp đất ở của hộ gia đình tại chung cư không có tầng hầm. Cụ thể:
Gia đình chị M là gia đình công chức, sống tại Khu nhà C3 Thành Công, quận Ba Đình, Hà
Nội; Căn hộ có diện tích 50m 2. Khu nhà có 5 tầng, mỗi tầng 8 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ
như nhau. Theo hồ sơ thì diện tích đất xây dựng của khu nhà là 460 m 2. Giá đất do UBND
TP Hà Nội quy định là 40 triệu đồng/m2.
Số thuế SDĐPNN chị M phải nộp được xác định như sau:

phải có tên trong hộ khẩu thường trú của gia đình.
21

21


22

22

4. Người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì được miễn, giảm
thuế theo từng dự án đầu tư.
Điều 10 . Miễn thuế.
1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư (đặc biệt ưu đãi đầu tư);
dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc
lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư) tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.
Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu
tư ( đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư .
Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bình quân năm theo
quy định tại Thông tư số 40/2009/TT-LĐTBXH ngày 03/12/2009 của Bộ Lao động Thương binh và xã hội và các văn bản sửa đổi bổ sung.
2. Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy
nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường gồm:
2.1. Các cơ sở ngoài công lập được thành lập và có đủ điều kiện hoạt động theo quy định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các lĩnh vực xã hội hóa;
2.2. Các tổ chức, cá nhân hoạt động theo Luật Doanh nghiệp có các dự án đầu tư, liên
doanh, liên kết hoặc thành lập các cơ sở hoạt động trong các lĩnh vực xã hội hóa có đủ điều
kiện hoạt động theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
2.3. Các cơ sở sự nghiệp công lập thực hiện góp vốn, huy động vốn, liên doanh, liên kết

7. Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với
đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.
8. Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử - văn
hoá.
9. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà
trên đất trên 50% giá tính thuế.
Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.
Điều 11. Giảm thuế
Giảm 50% số thuế phải nộp trong các trường hợp sau:
1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là
thương binh, bệnh binh.
Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu
tư ( đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư .
Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bình quân năm theo
quy định tại Thông tư số 40/2009/TT-LĐTBXH ngày 03/12/2009 của Bộ Lao động Thương binh và xã hội và các văn bản sửa đổi bổ sung.
2. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
3. Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương
binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng
tháng.
4. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà
trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.
Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.
Điều 12. Thẩm quyền quyết định miễn, giảm thuế.
1. Cơ quan thuế trực tiếp quản lý căn cứ vào hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 15 Thông tư
này để xác định số tiền thuế SDĐPNN được miễn, giảm và quyết định miễn, giảm thuế
SDĐPNN cho người nộp thuế theo kỳ tính thuế.
2. Một số trường hợp cụ thể thực hiện như sau:

lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
Điều 2. Đất chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm:
1. Đất trồng trọt là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cỏ.
Đất trồng cây hàng năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng (từ khi trồng đến
khi thu hoạch) không quá 365 ngày như lúa, ngô, rau, lạc... hoặc cây trồng một lần cho thu
hoạch một vài năm nhưng không trải qua thời kỳ xây dựng cơ bản như mía, chuối, cói, gai,
sả, dứa (thơm)..
Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng
một lần nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm và phải trải qua một thời kỳ xây dựng cơ bản
mới cho thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, nhãn, cọ, dừa...
Đất trồng cỏ là đất đã có chủ sử dụng vào việc trồng cỏ để chăn nuôi gia súc.
2. Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản là đất đã có chủ sử dụng chuyên nuôi trồng thuỷ sản
hoặc vừa nuôi trồng thuỷ sản vừa trồng trọt, nhưng về cơ bản không sử dụng vào các mục
đích khác.
3. Đất trồng là đất đã được trồng rừng và đã giao cho tổ chức, cá nhân quản lý, chăm sóc và
khai thác, không bao gồm đất đồi núi trọc.
Trong trường hợp không sử dụng đất thuộc diện chịu thuế theo quy định tại điều này chủ sử
dụng đất vẫn phải nộp thuế theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Điều 3. Những loại đất không chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
1. Đất rừng tự nhiên;
2. Đất đồng cỏ tự nhiên chưa giao cho tổ chức, cá nhân nào sử dụng;
3. Đất để ở, đất xây dựng công trình thuộc diện chịu thuế nhà đất;
4. Đất làm giao thông, thuỷ lợi dùng chung cho cánh đồng;
24

24


25

phương mình.
Điều 7. Việc phân hạng đất tính thuế thực hiện theo quy định tại Nghị định số 73-CP ngày
25-10-1993 của Chính phủ.
Điều 8. Định suất thuế một năm tính bằng kilôgam thóc trên một hécta của từng hạng đất
như sau:
1. Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản:

25

Hạng đất

Định suất thuế

1

550

2

460

3

370
25