VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ NGA

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU
NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI NGƢỜI ĐANG THUÊ TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Hồ Ngọc Hiển

Hà Nội, 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa
từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN THỊ NGA


MỤC LỤC



DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Cơ cấu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được phép bán theo Nghị
định 61/CP ....................................................................................................... 45
Bảng 2.2: Số liệu bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Hà Nội tính
đến năm 2015 .................................................................................................. 57


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi
người, là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân, là nơi tái sản xuất sức lao
động và là nơi phát triển nguồn lực con người. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề
của mọi tầng lớp nhân dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là tại các đô thị.
Vì vậy, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là góp phần phát triển và ổn định nhiều
mặt của đời sống xã hội.
Trong các loại nhà ở nói chung thì nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã tồn tại
qua các thời kỳ lịch sử của Đất nước. Việc quản lý và bố trí sử dụng nhà ở
này thuộc thẩm quyền của các cơ quan trung ương và cơ quan quản lý nhà đất
tại các địa phương. Xuất phát từ nhiều lý do khác nhau trong quá trình quản lý
và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nên Nhà nước đã tổ chức bán nhà ở
cho người đang thuê.
Trong thời gian qua, nhìn chung các cơ chế, chính sách về mua bán nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê đã từng bước đáp ứng được
nhu cầu của đại đa số đối tượng đang thuê nhà của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện
nay các chính sách này cũng đang gặp một số vướng mắc, khó khăn khi áp
dụng vào thực tế. Vì vậy, Nhà nước liên tục sửa đổi, điều chỉnh các quy định
về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho phù hợp với thực tế và phù
hợp với các quy định pháp luật khác.

Nguyễn Thị Thắm (Đại học Quốc gia Hà Nội); Luận văn thạc sĩ “quy hoạch –
kiến trúc nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Hà Nội theo hướng kiến
trúc xanh” của Hoàng Tuấn Vũ (Đại học Xây dựng), v.v.

2


Những nghiên cứu này sâu sắc về mặt khoa học và có ý nghĩa thực tiễn.
Tuy nhiên, các nghiên cứu này chỉ đề cập đến nội dung nhà ở xã hội, riêng
lĩnh vực nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì có rất ít đề tài nghiên cứu, đặc biệt
là các quy định pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với
người đang thuê.
Kế thừa thành tựu của những nghiên cứu trước đây liên quan vấn đề nhà
ở nói chung và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nói riêng, trong đề tài này, tác giả
đi sâu vào nghiên cứu những quy định pháp luật cụ thể trong mua bán nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê, từ đó kiến nghị những giải
pháp trực tiếp cho quá trình áp dụng pháp luật vào địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích
Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước đối với người đang thuê từ thực tiễn thành phố Hà Nội, từ đó đề
xuất các giải pháp sửa đổi, bổ sung pháp luật và tăng cường thực thi pháp luật
về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê.
3.2 Nhiệm vụ
Luận văn có nhiệm vụ làm sáng tỏ các quan điểm, khái niệm về mua
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê ở Việt Nam;
Nghiên cứu tình hình áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội. Luận văn đi sâu
vào nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về mua bán
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê; Đề xuất giải pháp hoàn


4


thuê ở Việt Nam. Thông qua việc nghiên cứu những bất cập trong thực tiễn,
luận văn đã kiến nghị những định hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện
hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người
đang thuê.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với
người đang thuê.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê

5


Chƣơng 1
PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ
NƢỚC ĐỐI VỚI NGƢỜI ĐANG THUÊ
1.1. Một số khái niệm chung
1.1.1 Khái niệm nhà ở
Theo từ điển tiếng việt “nhà” được định nghĩa là công trình xây dựng
có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó.
Tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của
Quốc hội đã đưa ra khái niệm về nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây

sau 1954 có rất nhiều khu nhà tập thể thuộc sở hữu Nhà nước được phân cho
cán bộ công nhân viên chức nhà nước và các tập thể, tổ chức chính trị xã hội,
nhưng lúc đó ít có số liệu thống kê cụ thể ở từng cơ quan và địa phương.
Thực tế cho thấy, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 2 địa phương
có quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước lớn nhất cả nước. Sau năm 1975, thành
phố Hồ Chí Minh xác lập gần 100.000 căn nhà, xưởng sản xuất, trong đó gần
34.000 nhà ở, sau này được chuyển giao cho các cơ quan nhà nước, các tổ
chức chính trị xã hội, các doanh nghiệp sử dụng, một phần cho các hộ gia
đình thuê ở. Tại Hà Nội, trước năm tổ chức bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước
(1994) có khoảng 155.128 căn nhà thuộc sở hữu nhà nước.

7


Theo quy định tại Điều 80 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày
25/11/2014 của Quốc hội thì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:
- Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn
vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo
quy định của pháp luật.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc
hình thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này
- Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy
định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này
- Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có
nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu
Nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
1.1.3 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê
Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở đó
cho các cá nhân, đơn vị đang thuê và là giao dịch chiếm một tỷ lệ không nhỏ

lại theo thời gian do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng không thấp
hơn 15 năm và không vượt quá 20 năm. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở thì
người mua nhà mới được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở. Trong suốt thời gian đó, người thuê mua nhà sẽ không có quyền sang
nhượng nhà cho người khác. Đây là một giải pháp giúp cho những người dân
không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà ngay một lúc nhưng vẫn được sử
dụng tài sản và được mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một
thời gian. Giá nhà ở xã hội cũng thường rẻ hơn giá thị trường do được ưu đãi
như được vay vốn giá rẻ, giảm miễn thuế đất.

9


Xuất phát từ đối tượng, đặc điểm, tính chất của việc thuê mua nhà ở xã hội
nên hoạt động này thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Nhà ở và hệ thống
pháp luật quy định về nhà ở xã hội.
1.2 Quá trình phát triển của pháp luật mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước cho người đang thuê
Ngay từ những năm 1960-1970, Nhà nước đã có nhiều chính sách
nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân như phân nhà, cấp nhà...cho
đội ngũ công nhân viên chức Nhà nước, tuy nhiên dưới hình thức bao cấp nhà
ở cho người dân. Sau đó, giữa những năm 1980, Nhà nước phá bỏ cơ chế bao
cấp về nhà ở và chuyển sang ký hợp đồng cho cán bộ công nhân viên chức
thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước với mức giá rẻ. Trong trong thời gian áp
dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính
cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư
bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp
chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người
dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc
thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong

sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP
ngày 05/7/1994 của Chính phủ. Sau đó, để tổ chức quản lý nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước có hiệu quả, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 34/2013/NĐ-CP
ngày 22/4/2013 về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó
dành chương IV quy định về quản lý việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Nghị định số 34/2013/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chi tiết, cụ thể các
nội dung liên quan đến việc bán nhà, đặc biệt quy định việc giải quyết bán
phần diện tích sử dụng chung và diện tích đất liền kề với nhà ở thuộc sở hữu

11


Nhà nước, đó là nội dung phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện trong quá
trình sử dụng và mua bán.
Lần đầu tiên, nội dung mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được quy
định trong Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 và được cụ thể hóa
tại Mục 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ
hướng dẫn Luật Nhà ở và Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của
Bộ Xây dựng.
Trên cơ sở các quy định đã được ban hành về việc mua bán nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê thì địa phương cần phải cụ thể hóa
thành những giải pháp, quy trình nhằm tổ chức thực hiện việc bán nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước một cách nhanh chóng, hiệu quả và đảm bảo đúng quy định
của pháp luật.
1.3 Pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc đối với ngƣời
đang thuê
1.3.1 Đối tượng được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Ai là người được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước? Không phải tất cả
mọi người đều là đối tượng được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Theo
quy định tại Điều 63 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của

đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
- Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà
ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký
hợp đồng mua bán nhà ở;
- Phải có đơn đề nghị mua nhà ở đang thuê.
Ví dụ liên quan đến đối tƣợng đƣợc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc
- Nội dung vụ việc:

13


Diện tích nhà đất tại số 9 ngõ 102 đường VH 3 phường Lê Đại Hành,
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội có nguồn gốc là của cha mẹ của ông
Nguyễn Văn A và ông Nguyễn Văn B đứng tên chủ hợp đồng thuê của Nhà
nước từ năm 1954. Năm 1960, mẹ chết, năm 1981 cha chết, đều không để lại
di chúc. Nhà, đất do vợ chồng ông A và vợ chồng ông B tiếp tục sử dụng, các
anh em còn lại đều ở nơi khác. Hợp đồng thuê nhà chỉ đứng tên gia đình ông
A (vợ chồng và 2 con) và gia đình ông B (vợ chồng và 2 con), trong đó ông B
là người đứng tên chủ hợp đồng. Diện tích nhà chính mỗi bên sử dụng ½ là
khoảng hơn 10m2, còn diện tích sân, bếp, vệ sinh dùng chung. Quá trình sử
dụng gia đình ông B đã cải tạo ra đất lưu không phía trước được diện tích
khoảng 15,15m2 và ông A cũng cải tạo được khoảng 22m2 đất lưu không ở
phía trong.
Năm 2000 – 2001, hai anh em ông A, ông B đã cùng nhau bỏ tiền ra mua
nhà theo Nghị định 61/CP đối với diện tích nhà đất trong hợp đồng thuê là
46,2m2 và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở ngày 29/8/2001, trong đó có 04 người đứng tên đồng sở hữu là vợ chồng
ông A và vợ chồng ông B.
Thực tế, từ trước đến nay gia đình ông A sử dụng diện tích nhà phía trong,
gia đình ông B sử dụng diện tích nhà bên ngoài, sân và công trình phụ 2 gia

trong hợp đồng thuê nhà cũng phù hợp với sổ hộ khẩu đăng ký thường trú của
hộ gia đình ông A tại thời điểm ký hợp đồng thuê nhà.
Năm 2001, ông A và ông B đứng đơn đề nghị bán nhà cho người đang ở
thuê. Căn cứ vào Bản tính giá bán nhà ngày 15/6/2001 thì giá bán nhà là
5.700.200 đồng, giá bán đất là 28.459.200 đồng nhưng tiền mua nhà được
giảm căn cứ vào số năm công tác của ông A là 14 năm 4 tháng (trong cơ quan
dân sự) và 11 năm 9 tháng (trong lực lượng vũ trang) nên số tiền được giảm là
3.610.000 đồng, ông B công tác trong cơ quan dân sự 32 năm 1 tháng nên số

15


tiền được giảm là 3.250.000 đồng, tổng số được giảm là 6.860.000 đồng. Do
đó, ông A và ông B không phải nộp tiền mua nhà, mà chỉ phải nộp tiền mua
đất là 28.459.200 đồng và do trả tiền 1 lần nên được giảm 20% là 5.691.840
đồng, số tiền còn lại phải nộp là 22.767.000 đồng.
Ngày 29/8/2001, UBND thành phố đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất đứng tên 4 người là vợ chồng ông A và vợ chồng
ông B. Vợ chồng ông B là người giữ giấy chứng nhận từ khi được cấp năm
2001. Như vậy căn cứ vào diễn biến ký hợp đồng thuê nhà cũng như quá trình
làm thủ tục được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất đều thể hiện nhà và đất tranh chấp là tài sản chung của hai hộ gia đình ông
B và hộ gia đình ông A.
Vợ chồng ông B cho rằng hợp đồng thuê nhà đứng tên ông, bà nên chỉ
ông bà mới có quyền mua nhà theo Nghị định 61/CP. Tuy nhiên, như phân
tích nêu trên thì các thành viên đứng tên trong hợp đồng thuê nhà đều có
quyền và nghĩa vụ như nhau. Như vậy quyền mua nhà của gia đình ông B và
gia đình ông A là như nhau.
1.3.2 Điều kiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước


lại, trừ trường hợp người thuê đã tự cải tạo trước ngày Nghị định này có hiệu
lực thi hành và việc sử dụng độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua
cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;
- Nhà biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh đã báo cáo và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận
trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
Đối với biệt thự mà địa phương thống kê, rà soát sau khi báo cáo Thủ tướng
Chính phủ thì các biệt thự này cũng được quản lý theo các tiêu chí mà Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh đã quy định và đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày
Nghị định này có hiệu lực thi hành.
b/ Nhà ở phải không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện;
c/ Trường hợp nhà ở cũ thuộc diện phải xác lập sở hữu toàn dân theo Nghị
quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất
do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính
sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01
tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02

18


tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết
đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các
chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày
01 tháng 7 năm 1991 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hoàn tất thủ
tục xác lập sở hữu toàn dân và thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở theo quy
định trước khi thực hiện bán nhà ở này;
d/ Trường hợp bán nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử
dụng để ở từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 thì nhà ở này phải đảm bảo các
điều kiện: Khu đất đã bố trí làm nhà ở đó có khuôn viên độc lập hoặc có thể
tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan; nhà ở có lối đi riêng, không che

lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và nhân (x) với diện tích sử
dụng;
- Tiền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất được tính bằng 100% giá đất
ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại
thời điểm ký hợp đồng mua bán (bao gồm cả tiền sử dụng đất tính theo hệ số
k nếu nhà ở thuộc diện: nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt
đường, phố thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k điều chỉnh giá đất
so với bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng
đất khi bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở này) và không
phân biệt diện tích trong hạn mức đất ở hoặc ngoài hạn mức đất ở.
b/ Đối với nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đã được bố trí
làm nhà ở từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm
2007 mà không có đủ điều kiện bán (đối tượng không đủ điều kiện mua và
nhà không đủ điều kiện bán) thì giải quyết theo quy định của pháp luật về
quản lý tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước.
Đối với trường hợp nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố
trí sử dụng để ở từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 mà không đủ điều kiện
quy định như bán nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử

20


dụng để ở từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 thì nhà ở này phải đảm bảo các
điều kiện như: Khu đất đã bố trí làm nhà ở đó có khuôn viên độc lập hoặc có
thể tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan; nhà ở có lối đi riêng, không che
chắn mặt tiền trụ sở, cơ quan, không ảnh hưởng đến không gian, cảnh quan
xung quanh; cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng và nhà ở này phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng diện tích nhà ở này phải
chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà đó quản lý để thực hiện