Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

Master Thesis in Business Administration

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ THÀNH CÔNG
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG CỦA CÔNG TY DỊCH VỤ
HÀNG KHÔNG TÂN SƠN NHÂT (SASCO)
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Student

: Nguyễn Hữu Khiêm

ID (Mã số)

: 1101222731

SSU Advisor : Rhee, Joon Hee
HUI Advisor : Nguyễn Minh Tuấn


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

Soongsil University
December, 2012

To approve the submitted thesis for the

(signature)

Member

(signature)

Member

(signature)

Member

(signature)

Member

(signature)

December 2013


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

Graduate School of Soongsil University
ACKNOWLEDGMENT
In two years of participating in the Master of Business Administration at
the SOONGSIL UNIVERSITY who is associated with the Ho Chi Minh University of Industry. Although it was not a long time, I have met a lot of wonderful people that I want to thank. Firstly, I would like to thank Dr. Hoongsik
Cheon and Dr. Nguyen Minh Tuan caring and having responsibility to guide me

1.4.2 Scopes of study .............................................................................................. 8
1.5 Ý nghĩa của nghiên cứu ........................................................................................ 8
1.6 Cấu trúc luận văn - Structure of the Thesis .......................................................... 8
CHAPTER 2. LITERATURE REVIEW.................................................................... 9
2.1 Lý thuyết về cạnh tranh ........................................................................................ 9
2.1.1 Cạnh tranh (Competition) ............................................................................. 9
2.1.2. Năng lực cạnh tranh ..................................................................................... 9
2.1.3. Lợi thế cạnh tranh (Competitive Advantage) ............................................. 10
2.1.4 Ma trận hình ảnh cạnh tranh....................................................................... 12
2.2 Lý thuyết sự thành công dự án và các nhân tố ảnh hưởng ................................. 13
2.2.1 Những tiêu chí về thành công dự án ............................................................ 13
2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến thành công dự án ........................................... 16
2.1.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất và giả thuyết nghiên cứu................................ 24
CHAPTER 3. RESEARCH METHODOLOGY ..................................................... 26
3.1. Hypotheses research .......................................................................................... 26
3.2. Research Process ............................................................................................... 26
3.2 Xây dựng thang đo ............................................................................................. 28
3.3 Mẫu nghiên cứu .................................................................................................. 29
3.4 Phương pháp phân tích dữ liệu ........................................................................... 30
CHAPTER 4. RESEARCH RESULTS ................................................................... 33

1


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

4.1. Kết quả thống kê mô tả ...................................................................................... 33
4.1 Kế t quả thố ng kê mô tả:...................................................................................... 33

PHỤ LỤC ....................................................................................................................... i

2


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.2: Sở đồ tổ chức của Sasco – Oganization chart ..................................... 5
Hình1.3: SASCO - Business Performance ......................................................... 5
Figure 2.1: New conceptual framework for factors affecting project success ... 20
Figure 2.2: New conceptual framework for factors affecting project success ... 21
Figure 2.3: Khung lý thuyết về sự thành công của công tác quản lý dự án ........ 23
Figure 2.4: Mô hình nghiên cứu đề xuất về mặt lý thuyết ................................. 25
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ........................................................................ 28
Hình 4.1: Giới tính và Biểu đồ 4.2: Độ tuổi .................................................... 34
Hình 4.3: Nghề nghiệp của nhóm khảo sát ...................................................... 34
Hình 4.4: Thời gian công tác trong lĩnh vực đang tham gia ............................. 35
Hình 4.5: Số dự án tham gia ............................................................................ 36
Hình 4.6: Trình độ học vấn.................................................................................36
Hình 4.7: Thu nhập .......................................................................................... 36
Hình 4.8: Mô hiǹ h nghiên cứu lý thuyế t đã điề u chin̉ h ..................................... 52
Hình 4.9a: Biể u đồ tầ n số Histogram ................................................................ 57
Hình 4.9b: Biể u đồ phân phố i tić h lũy P-P Plot ................................................ 57
Hình 4.10: Kết quả mô hình các nhân tố ảnh hưởng ......................................... 58

3


4


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

DANH MỤC VIẾT TẮT

5


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

CHAPTER 1. INTRODUCTION
1.1 Về công ty Sasco - About Sassco
1.1.1 Tổng quan - Over View

SASCO is a single member limited liability company affiliated with Viet
Nam Airports Corporation and currently ranked among the top 500 leading
companies of Vietnam.
SASCO operates in multi-business areas with various activities of
services and trading at Tan Son Nhat international airport and expands into
outside markets through its subsidiaries such as duty-free trading, services and
trading at the airport (CIP lounges, Spa, department stores), passenger and cargo
transportation; hotel and restaurants, advertisement, travel, investment in real
estate

study, devotion and self-improvement.
1.1.3 Định hướng phát triển - Development orientation

Focusing on business, supplying a great variety of goods and services of
high quality, meeting the demands of customers and the market;
Attempting to promote competitiveness, retaining and effectively exploiting the target markets as the grounds for business development and expansion
into other potential markets and fields, helping the corporation strengthen the
resources for sustainable growth;
Continually modernizing the equipment and facilities, considering promoting the study and application of operating procedures, quality control standards, appliances of science & advanced technology;
Proactively seek and boost co-operation relationships, investment and
business opportunities.

2


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

1.1.4 Các lãnh vực kinh doanh - Business fields
Sasco Tan Son Nhat Trading Center – STTC
Tan Son Nhat Sasco Duty Free Trading

Tan Son Nhat SASCO Duty-free is a sub-brand of SASCO functioning in
import-export and trading in duty-free goods at Tan Son Nhat international airport
 Perfumes and Cosmetics: Chanel, Lancome, Christian Dior, Estee Lauder,
BVLGARI, Hugo Boss,…
 Leather goods and Fashion: Burberry, Salvatore Ferragamo, Coach, Tumi,
Lesportsac, Mont Blanc…
 Watches: Omega, Rado, Longines, Cartier, Tissot, Raymondweil, Tag

Location

1

SASCO PLAZA

Tan Binh District, Ho Chi Minh City

2

SASCO AVIATION SUPERIOR
APARTMENTS, SERVICE & COMMERCIAL COMPLEX

Tan Binh District, Ho Chi Minh City

3

SASCO - AN BINH RESIDENTIAL &
COMMERCIAL COMPLEX

Binh Duong Province

4

VUNG BAU ECO-TOURIST RESORT

Phu Quoc District, Kien Giang Province

5


10

KHANH HOA MINERAL WATER
MINE

Cam Ranh District – Khanh Hoa Province

11

SUOI HOA ECO- TOURIST RESORT

Da Lat City – Lam Dong Province

4


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

Sasco – Oganization chart

Hình 1.2: Sở đồ tổ chức của Sasco – Oganization chart
Kết quả kinh doanh của Sasco
Đơn vị tính: 1 tỷ VNĐ

R
evenue

P

tranh các dự án bất động sản của công ty TNHH Dịch Vụ Hàng Không Tân
Sơn Nhất (Sasco) tại Tp.HCM” làm đề tài cho luận văn thạc sĩ kinh tế.
1.3 Research Purpose
1.3.1 General Purpose

Mục tiêu nghiên cứu là nâng cao khả năng cạnh tranh của công ty TNHH
Dịch Vụ Hàng Không Tân Sơn Nhất trong lĩnh vực đầu tư các dự án bất động
sản tại Tp.HCM trong bối cảnh khung hoản kinh tế và thị trường bất động sản
gặp nhiều khó khăn, nhất là nhóm bất động sản văn phòng cho thuê và căn hộ.

6


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

1.3.2 Specific Purposes

Đánh giá thực trạng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản văn phòng cho thuê
tại Tp.HCM của công ty TNHH DV Hàng Không Tân Sơn Nhất.
Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến sự thành công của công ty TNHH
DV Hàng Không Tân Sơn Nhất trong lĩnh vực đầu tư các dự án bất động sản.
Xây dựng ma trận hình ảnh cạnh tranh và xác định khả năng cạnh tranh
của công ty TNHH DV Hàng Không Tân Sơn Nhất trong lĩnh vực đầu tư các dự
án bất động sản .
Trên cơ sở mô hình phân tích và ma trận cạnh tranh, luận văn sẽ phân
tích, đề xuất một số kiến nghị để nâng cao khả năng cạnh tranh trong hoạt động
đầu tư các dự án bất động sản của Sasco.
1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu

1.5 Ý nghĩa của nghiên cứu

Luận văn đã đưa ra những nhân tố ảnh hưởng đến sự thành công của các
dự án đầu tư bất động sản văn phòng và xây dựng ma trận hình ảnh cạnh tranh,
từ đó có thể nhìn nhận một cách khách quan năng lực cạnh tranh của Sasco
trong lĩnh vực đầu tư các dự án Bất động sản Văn phòng cho thuê và kiến nghị
những giải pháp cụ thể mang tính khả thi, có thể áp dụng vào tình hình thực tại
của Sasco, nhằm nâng cao chất lượng và phát triển sản xuất kinh doanh của Sasco về lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.
1.6 Cấu trúc luận văn - Structure of the Thesis

Chapter 1: Introduction
Chapter 2: Literature review (Cơ sở lý thuyết)
Chapter 3: Research methodology (Phương pháp nghiên cứu)
Chapter 4: Analyze and results (Phân tích và kết quả)
Chapter 5: Conclusion and recommendations (Kết luận và kiến nghị)
Reference and appendix (Tham khảo và phụ lục)

8


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

CHAPTER 2. LITERATURE REVIEW

2.1 Lý thuyết về cạnh tranh
2.1.1 Cạnh tranh (Competition)
Cạnh tranh, hiểu theo cấp độ doanh nghiệp, là việc đấu tranh hoặc giành
giật từ một số đốithủ về khách hàng, thị phần hay nguồn lực của các doanh

cũng như lôi kéo được khách hàng của đối tác cạnh tranh. ( Lê Công Hoa,
2006).
Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãn đầy
đủ tất cả những yêu cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợi thế về
mặt này và có hạn chế về mặt khác. Vần đề cơ bản là, doanh nghiệp phải nhận
biết được điều này và cố gắng phát huy tốt những điểm mạnh mà mình đang có
để đáp ứng tốt nhất những đòi hỏi của khách hàng. Những điểm mạnh và điểm
yếu bên trong một doanh nghiệp được biểu hiện thông qua các lĩnh vực hoạt
động chủ yếu của doanh nghiệp như marketing, tài chính, sản xuất, nhân sự,
công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin… Như vậy có thể thấy, khái niệm năng
lực cạnh tranh là một khái niệm động, được cấu thành bởi nhiều yếu tố và chịu
sự tác động của cả môi trường vi mô và vĩ mô. Một sản phẩm có thể năm nay
được đánh giá là có năng lực cạnh tranh, nhưng năm sau, hoặc năm sau nữa lại
không còn khả năng cạnh tranh nếu không giữ được các yếu tố lợi thế.
2.1.3. Lợi thế cạnh tranh (Competitive Advantage)
Lợi thế cạnh tranh là giá trị mà doanh nghiệp mang đến cho khách hàng,
giá trị đó vượt quá chi phí dùng để tạo ra nó. Giá trị mà khách hàng sẵn sàng để
trả, và ngăn trở việc đề nghị những mức giá thấp hơn của đối thủ cho những lợi
ích tương đương hay cung cấp những lợi ích độc nhất hơn là phát sinh một giá
cao hơn. (Michael Porter, 1985, trang 3).
Lợi thế cạnh tranh phát sinh từ các giá trị mà doanh nghiệp có thể tạo ra
cho người mua, giá trị này phải lớn hơn các chi phí của doanh nghiệp đã phải bỏ
ra. Giá trị là mức mà người mua sẵn lòng thanh toán, và một giá trị cao hơn (superior value) xuất hiện khi doanh nghiệp chào bán các tiện ích tương đương
nhưng với mức giá thấp hơn các đối thủ cạnh tranh; hoặc cung cấp các tiện ích

10


Master Thesis


11


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

2.1.4 Ma trận hình ảnh cạnh tranh
Ma trận hình ảnh cạnh tranh là một trong những công cụ được nhiều
nghiên cứu và nhà quản lý doanh nghiệp sử dụng phân tích đối thủ tiềm ẩn để
đánh giá những nguy cơ đó mà họ tạo ra. Thiết lập ma trận này nhằm đưa ra
những đánh giá so sánh doanh nghiệp với các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trong
cùng ngành, sự so sánh dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh
của doanh nghiệp trong ngành. Qua đó, nó cho nhà Quản trị nhìn nhận được
những điểm mạnh và điểm yếu của công ty với đối thủ cạnh tranh, xác định lợi
thế cạnh tranh cho công ty và những điểm yếu cần được khắc phục. Để xây dựng
một ma trận hình ảnh cạnh tranh cần thực hiện qua 05 bước:
Bước 1: Lập một danh sách khoảng 10 yếu tố chính có ảnh hưởng quan
trọng đến khả năng cạnh tranh của công ty trong ngành
Bước 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 ( Không quan trọng) đến 1,0 (Rất
quan trọng) cho từng yếu tố . Tầm quan trọng của mỗi yếu tố tùy thuộc vào mức
độ ảnh hưởng của yếu tố đến khả năng cạnh tranh của công ty trong ngành .
Tổng điểm số tầm quan trọng của tất cả các yếu tố phải bằng 1,0
Bước 3: Xác định trọng số từ 1 đến 4 cho từng yếu tố, trọng số của mỗi
yếu tố tùy thuộc vào khả năng của công ty với yếu tố, trong đó 4 là tốt, 3 là trên
trung bình, 2 là trung bình, 1 là yếu
Bước 4: Nhân tầm quan trọng của từng yếu tố với trọng số của nó để xác
định điểm số của các yếu tố .
Bước 5: Cộng số điểm của tất cả các yếu tố để xác định tổng số điểm của
ma trận

án theo cách thông thường gồm thời gian, chi phí và chất lượng là chưa đủ, hai
tiêu chí quan trọng cần được xem xét nữa khi đánh giá sự thành công của quản
lý dự án là sự thoả mãn yêu cầu của khách hàng và đem lại lợi ích cho một
nhóm khách hàng riêng biệt.
Freeman and Beale (1992) lại đưa ra 5 tiêu chí chính là thành quả về kỹ
thuật, hiệu quả của sự thực hiện, sự đáp ứng mục tiêu chiến lược về tổ chức và

13


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

quản lý, sự trưởng thành của con người và hiệu quả kinh doanh, khả năng của
nhà sản xuất.
Trong lĩnh vực dự án xây dựng, Sanvido et al. (1992) lại cho rằng sự
thành công của dự án là mức độ mà các mục tiêu và mong đợi của dự án đạt
được. Các mục tiêu và mong đợi này bao gồm: kỹ thuật, tài chánh, giáo dục, xã
hội và khía cạnh nghề nghiệp.
Trong một nghiên cứu khác về dự án xây dựng, Chan at. al(2002) đề xuất
các tiêu chí khá rộng và hoàn chỉnh bao gồm: Thời gian; Chi phí; Đáp ứng tiêu
chuẩn kỹ thuật; Thoả mãn yêu cầu của các bên tham gia; Đáp ứng kỳ vọng
người dùng; Không ảnh hưởng đến môi trường xung quanh; An toàn khi thi
công.
Pinto và Slevin [7] cũng cho rằng dự án thành công phải có thêm tiêu chí
thỏa mãn yêu cầu khách hàng và đem lại lợi ích cho một nhóm khách hàng riêng
biệt. Theo Chan [8] dự án thành công phải đạt các tiêu chuẩn sau: thời gian, chi
phí, đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, thoả mãn yêu cầu của các bên tham gia, đáp
ứng kỳ vọng người dùng, không ảnh hưởng đến môi trường xung quanh, đem lại

phân cấp. Tương tự như vậy, bốn khía cạnh chính của dự án, cụ thể là đặc điểm
của dự án, hợp đồng sắp xếp, tham gia dự án, và tương tác quy trình, đo lường
sự thành công của mỗi một trong ba mục tiêu riêng biệt.
Rõ ràng, việc xác định liệu một dự án là một thành công hay thất bại là
phức tạp và không rõ ràng. Có ba lý do chính trong đó Belassi và Tukel (1996)
đã chỉ ra. Đầu tiên, như đề cập bởi de Wit (1988) và Pinto và Slevin (1989), vẫn
còn không rõ ràng như thế nào để đo lường dự án thành công kể từ khi các bên
tham gia dự án nhận thức dự án thành công hay thất bại khác nhau. Thứ hai,
danh sách thành công hay thất bại yếu tố khác nhau trong nhiều nghiên cứu
trước đây. Lý do thứ ba, cũng như nhận xét của de Wit (1988), là đối với từng
dự án các bên liên quan, các mục tiêu và ưu tiên của họ thiết lập khác nhau trong
suốt vòng đời dự án và ở các cấp độ khác nhau trong hệ thống phân cấp quản lý.
Điều cần thiết là phân biệt được thực hiện giữa thành công dự án và quản
lý dự án thành công và giữa thành công và dự án dự án hiệu suất. Nghiên cứu

15


Master Thesis

Author: Nguyen Huu Khiem

trước đây (de Wit, 1988; Munns và Bjeirmi năm 1996; Cooke-Davies, 2002)
làm rõ rằng sự thành công của dự án được đánh giá theo mục tiêu tổng thể của
dự án trong khi dự án quản lý thành công được đo so sánh chi phí, thời gian và
chất lượng / hiệu suất. Cooke-Davies (2002) lưu ý rằng sự phân biệt giữa dự án
thành công - mà không thể đo lường cho đến khi dự án hoàn thành, và thực hiện
dự án - có thể đo được trong suốt thời gian của dự án cũng rất quan trọng.
Mặc dù, hiện tại vẫn còn nhiều tranh cãi về quan niệm và nhìn nhận về sự
thành công dự án. Nhưng hầu hết các nhà nghiên cứu đều thống nhất một dự án