BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

------------------------------

BÙI VĂN TRUNG

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC TÀI CHÍNH
CỦA CÁC CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH
CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã số ngành: 60340301

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

------------------------------

BÙI VĂN TRUNG

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC TÀI CHÍNH
CỦA CÁC CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH
CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

3 TS. Hà Văn Dũng

Phản biện 2

4 PGS.TS. Lê Quốc Hội
5 TS. Nguyễn Quyết Thắng

Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn và
đã được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HỒ CHÍ MINH

TP.HCM, ngày……tháng……năm 2016

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên

: BÙI VĂN TRUNG


Nghiên cứu lý luận, đo lường, đưa ra giả thuyết và xây dựng mô hình các yếu

tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết
trên sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh.


Thu thập và xử lý số liệu của các yếu tố trong năm tài chính 2010, 2011,

2012, 2013, 2014. Từ đó rút ra được kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
cấu trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên SGDCK thành
phố Hồ Chí Minh.


Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quản cấu trúc tài

chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên SGDCK TP.Hồ Chí Minh.
III-Ngày giao nhiệm vụ

: Ngày 20/08/2015

IV-Ngày hoàn thành nhiệm vụ : Ngày 15/01/2016
V-Cán bộ hướng dẫn khoa học : Tiến sĩ Phan Thị Hằng Nga
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)



nhau học tập, cùng nhau chia sẻ kinh nghiệm trong công việc.
Sau cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình tôi, những người thân luôn bên
cạnh động viên, hỗ trợ tôi, luôn cho tôi tinh thần làm việc và học tập trong suốt quá
trình học tập và hoàn thành nghiên cứu này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 01 năm 2016
Học viên thực hiện

Bùi Văn Trung


iii

 

TÓM TẮT
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn này nhằm xác định và phân tích các yếu tố
ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết. Trên
cơ sở đó, nêu ra tầm quan trọng và tính hiệu quả cấu trúc tài chính tối ưu của các
công ty ngành bất động sản niêm yết. Nâng cao trình độ hiểu biết giúp các nhà đầu
tư có cái nhìn sâu rộng và chính xác hơn trong các quyết định đầu tư của họ. Góp
phần nâng cao tính lành mạnh và công bằng của một thị trường chứng khoán.
Kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tố cấu trúc tài sản không ảnh hưởng đến cấu
trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết. Trong khi đó, các yếu
tố Quy mô doanh nghiệp, hiệu quả hoạt động doanh nghiệp, tính thanh khoản, tốc
độ tăng trưởng, rủi ro kinh doanh lại ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các công
ty ngành bất động sản niêm yết theo mô hình hồi qui, phương trình hồi qui tuyến
tính đa biến của các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính LEV của các doanh
nghiệp niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Tp.HCM như sau:
LEV = 0.568*SIZE - 0.350*LIQ + 0.219*GRO - 0.133*ROA - 0.123*VOL
Trong nghiên cứu này, tác giả đã đưa một số đề xuất kiến nghị về giải pháp

enterprises listed real estate sector in order to increase the efficiency of optimal
financial structure, thereby creating confidence and rising reputation among
customers, attracting the attention of investors was launched. Investors can rely on
the factors that influence to know the information that businesses have given
confidence level how, through which combined with some other information to
make decisions its exact provisions. At the same time, propose the policy should
have an overview, deeper when issuing policies related financial structures as well
as sanctions if enterprises breach.


 

v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
ABSTRACT .............................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ ix
DANH MỤC CÁC BẢNG...........................................................................................x
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... xi
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1. Lý do nghiên cứu ............................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Câu hỏi nghiên cứu......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 4
6. Ý nghĩa nghiên cứu ........................................................................................ 4
7. Kết cấu của đề tài nghiên cứu ........................................................................ 4

2.2.2. Yếu tố bên ngoài doanh nghiệp ....................................................... 27
2.2.2.1. Thuế ...........................................................................................27
2.2.2.2. Lãi suất kỳ vọng thị trường .......................................................28
2.2.2.3. Chính sách quản lý của nhà nước..............................................28
2.2.2.4. Các tiêu chuẩn của ngành kinh doanh .......................................28
2.2.2.5. Tác động của tín hiệu thị trường ...............................................29
2.3. Giả thuyết nghiên cứu ............................................................................... 29
2.4. Mô hình nghiên cứu đề xuất ...................................................................... 30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..........................................................................................31
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................32
3.1. Tổng quan về tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam.................... 32
3.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam............................ 32
3.1.2. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản ............................... 34
3.2. Thực trạng về cấu trúc tài chính các doanh nghiệp ngành bất động sản ... 38
3.3. Quy trình nghiên cứu ................................................................................. 40
3.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 42
3.5. Chọn mẫu nghiên cứu................................................................................ 42
3.6. Mô hình nghiên cứu................................................................................... 43


 

vii

3.6.1. Mô hình tổng quát ........................................................................... 43
3.6.2. Mã hóa các biến ............................................................................... 44
3.7. Đo lường các biến trong mô hình .............................................................. 45
3.7.1. Đo lường biến phụ thuộc ................................................................. 47
3.7.2. Đo lường các Biến độc lập ...........................................................47
3.7.2.1. Quy mô doanh nghiệp (SIZE) ...................................................47

5.1. Kết luận ..................................................................................................... 72
5.1.1. Kết quả đạt được............................................................................. 72
5.1.2. Những hạn chế còn tồn tại ............................................................. 73
5. 2. Kiến nghị ................................................................................................. 73
5.2.1. Về phía công ty niêm yết ............................................................... 73
5.2.1.1. Quy mô doanh nghiệp ..............................................................73
5.2.1.2. Tính thanh khoản .....................................................................76
5.2.1.3. Tốc độ tăng trưởng ...................................................................77
5.2.1.4. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.................77
5.2.1.5. Rủ ro kinh doanh ......................................................................78
5.2.2. Về phía nhà nước ........................................................................78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 5..........................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................83
PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH 31 DOANH NGHIỆP
PHỤ LỤC 2: SỐ LIỆU THU THẬP VÀ TÍNH TOÁN VỀ THỰC TRẠNG CẤU
TRÚC TÀI CHÍNH
PHỤ LỤC 3: SỐ LIỆU THU THẬP VÀ TÍNH TOÁN DÙNG ĐỂ CHẠY MÔ
HÌNH
PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU KẾT QUẢ CHẠY SPSS


ix

 

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GRO

: Tốc độ tăng trưởng


: cấu trúc tài sản (tính hữu hình của tài sản)

TP.HCM

: Thành Phố Hồ Chí Minh

TTCK

: Thị trường chứng khoán

VAS

: Chuẩn mực kế toán Việt Nam

VOL

: Rủi ro kinh doanh

WACC

: Chi phí vốn bình quân gia quyền


 

x

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Tóm tắt các kết quả nghiên cứu trước .....................................................12
Bảng 3.1: Mã hóa các biến .........................................................................................44


 

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do nghiên cứu
Chúng ta biết rằng hầu hết các doanh nghiệp vận hành đều chú ý sử dụng lợi
ích từ việc vay nợ. Trong điều kiện hoạt động bình thường, tài trợ bằng nợ có thể
giúp doanh nghiệp gia tăng khả năng sinh lợi, thế nhưng nhà đầu tư nào cũng biết
đến mặt trái của nợ. Khi mọi thứ không diễn biến như các kế hoạch, thì nợ có thể
khiến doanh nghiệp gặp vấn đề nghiêm trọng.
Mặt khác, trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng hiện
nay, vấn đề chủ động lựa chọn một cơ cấu tài trợ hợp lý giữa vốn chủ sở hữu và vốn
vay nhằm mục tiêu tối đa hóa giá trị doanh nghiệp càng trở nên cấp thiết. Song song
với vấn đề đó thì việc tìm ra những yếu tố nào tác động đến cấu trúc tài chính của
các doanh nghiệp và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố ra sao cũng là một vấn đề
rất được quan tâm.
Những năm trở lại đây với tình trạng suy thoái của nền kinh tế thế giới cũng
đã có một phần làm ảnh hưởng đến nền kinh tế của Việt Nam. Với tình hình đó
nhiều doanh nghiệp Việt Nam đã lâm vào tình trạng khó khăn và đã có nhiều doanh
nghiệp tiến hành giải thể. Vì vậy buộc các nhà quản trị doanh nghiệp phải cân nhắc,
xem xét mọi quyết định để đạt được hiệu quả cao nhất.
Mỗi ngành đều có những đặc thù riêng, cấu trúc tài chính đặc trưng riêng đặc
biệt là thị trường bất động sản, thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở các điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, đây là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển đổi, đáp
ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế.
Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích
thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Bên cạnh đó, hiện nay sự phát triển của thị trường bất động sản còn nhiều bất
cập khó khăn, nhất là nhu cầu về vốn. Với đặc điểm là một ngành đòi hỏi vốn lớn và

tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng
khoán thành phố Hồ Chí Minh.
Mục tiêu cụ thể
Đề tài nghiên cứu nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể sau:


3

 

Mục tiêu 1: Xác định những yếu tố nào ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của
các công ty ngành bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố
Hồ Chí Minh.
Mục tiêu 2: Đánh giá thực trạng cấu trúc tài chính của các công ty ngành Bất
động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
Mục tiêu 3: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các
công ty ngành bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ
Chí Minh.
3. Câu hỏi nghiên cứu
Câu hỏi 1: Những yếu tố nào ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các công
ty ngành bất động sản niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí
Minh?
Câu hỏi 2: Thực trạng cấu trúc tài chính của các công ty ngành Bất động sản
niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh hiện nay?
Câu hỏi 3: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các công
ty ngành bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí
Minh?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Cấu trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên Sở giao

khoán thành phố Hồ Chí Minh.
6. Ý nghĩa nghiên cứu
Về mặt lý thuyết, đề tài là kết quả của việc thực hành một nghiên cứu khoa
học bằng phương pháp định tính kết hợp định lượng nhằm hiểu rõ và thực hiện
đúng những yêu cầu cơ bản của một nghiên cứu khoa học.
Về mặt thực tiễn, nghiên cứu cung cấp tổng quan về cấu trúc tài chính của các
công ty ngành bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ
Chí Minh. Điều này giúp ích cho các nhà điều hành doanh nghiệp trong việc phân
tích và đánh giá lợi ích, sự tương quan giữa các yếu tố trên. Từ đó lựa chọn một cấu
trúc tài chính hiệu quả cho doanh nghiệp mình.
7. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu gồm có 5 chương:
Chương 1: Tổng quan
Chương 2: Cơ sở lý thuyết


5

 

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Kết luận và kiến nghị


6

 

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN


 

với quy mô công ty nhưng lại có mối tương quan nghịch với chỉ tiêu giá trị thị
trường so với giá trị sổ sách, với cấu trúc kỳ hạn của lãi suất và giá cổ phiếu trên thị
trường.
Nghiên cứu của Huang và Song (2002) (được trích bởi Thái Thị Nhung,
2014), nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các công ty trên
cơ sở dữ liệu thị trường và dữ liệu kế toán của hơn 1.000 công ty Trung Quốc được
niêm yết trên thị trường chứng khoán. Nghiên cứu này đã chỉ ra rằng tỉ lệ nợ trên
tổng tài sản của công ty có tương quan thuận với quy mô công ty, lá chắn thuế, tài
sản cố định và có tương quan tỷ lệ nghịch với lợi nhuận và ngành nghề kinh doanh
của các công ty, cấu trúc tài chính tỷ lệ nghịch với hiệu quả kinh doanh.
1.2. Tình hình nghiên cứu ở trong nước
Nghiên cứu của Lê Thị Kim Thư (2012), Phân tích các nhân tố ảnh hưởng
đến cấu trúc vốn của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên sở giao
dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đưa ra mô hình gồm 7 nhân tố
tác động cấu trúc vốn của các công ty gồm: Quy mô doanh nghiệp, cấu trúc tài sản,
hiệu quả hoạt động, rủi ro kinh doanh, tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp, đặc
điểm riêng của tài sản doanh nghiệp, hình thức sở hữu của doanh nghiệp. Mẫu
nghiên cứu số liệu thu thập từ báo cáo tài chính của 13 công ty ngành bất động sản
niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong 5 năm 2007 2011.
Phương pháp nghiên cứu định lượng sử dụng phần mềm SPSS16.0 để xác định
hệ số hồi quy.
Kết quả nghiên cứu cho thấy có 4 nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của các
công ty trong mẫu nghiên cứu và cả 4 nhân tố giải thích đến 70,9% ý nghĩa của mô
hình trong đó: quy mô doanh nghiệp (-), hiệu quả hoạt động kinh doanh (-) và đặc
điểm riêng của tài sản (-) có quan hệ ngược chiều với cấu trúc tài chính, trong khi
tốc độ tăng trưởng (+) lại tác động cùng chiều với cấu trúc vốn. Có 3 nhân tố: Cấu
trúc tài sản, rủi ro kinh doanh, hình thức sở hữu của doanh nghiệp không ảnh

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính cho thấy có 5 nhân tố tác động đến cấu trúc tài
chính của các công ty trong mẫu nghiên cứu, trong đó: Có 4 nhân tố là rủi ro kinh
doanh, sự tăng trưởng của doanh nghiệp, thời gian hoat động và hình thức sở hữu
tác động ngược chiều đến cấu trúc tài chính; và có 1 nhân tố vùa có tác động ngược
chiều vừa có tác động cùng chiều là quy mô doanh nghiệp đến cấu trúc tài chính.


9

 

Nghiên cứu của Đoàn Ngọc Phi Anh (2010), nghiên cứu các nhân tố ảnh
hưởng tới cấu trúc tài chính và hiệu quả tài chính trong doanh nghiệp. Phương
pháp phân tích đường dẫn dựa trên sở số liệu từ báo cáo tài chính trong 3 năm
(2007-2009) của 428 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán. Kết quả
cho thấy tỷ suất nợ bình quân của 428 doanh nghiệp là 51,74%, trong đó:
- Các nhân tố hiệu quả kinh doanh, rủi ro kinh doanh và cấu trúc tài sản tác
động tỷ lệ nghịch đến cấu trúc tài chính, trong khi quy mô của doanh nghiệp lại có
tác động tỷ lệ thuận đến cấu trúc tài chính. Đối với hiệu quả tài chính, tỷ suất lợi
nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) trung bình của các doanh nghiệp là 17,63% và
chỉ tiêu này cũng có sự biến động khá lớn giữa các doanh nghiệp.
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Thúy Hằng (2013), Phân tích các nhân tố ảnh
hưởng tới cấu trúc tài chính của các công ty may tại thành phố Đà Nẵng.
- Tác giả nghiên cứu, thu thập dữ liệu của 35 công ty may, số liệu được thu
thập 4 quý/năm từ năm 2007 đến năm 2011, tổng cộng có 590 quan sát. Cấu trúc tài
chính trong nghiên cứu này được cụ thể hóa bằng cách đo giữa tỷ lệ nợ phải trả và
tổng tài sản. Tác giả nghiên cứu các nhân tố tác động gồm: quy mô doanh nghiệp, tỷ
trọng tài sản dài hạn trên tổng tài sản, hiệu quả kinh doanh (ROA, ROE), thời gian
hoạt động của doanh nghiệp, khả năng thanh khoản.
- Kết quả nghiên cứu, cho rằng:

lợi thế trong việc vay nợ hay khi cần tăng tài sản cố định hữu hình các công ty sẽ đi
vay để tài trợ cho khoản đầu tư này.
+ Quy mô công ty là tỷ lệ thuận với cấu trúc vốn, công ty càng lớn thì càng
vay nhiều.
+ Thuế: Số thuế phải nộp nghịch chiều với tỷ lệ nợ. Tỷ lệ lãi suất có lúc cao
nhất lên đến 21% trong khi nhiều doanh nghiệp chịu mức thuế thu nhập doanh
nghiệp thấp hơn mức lãi suất. Giai đoạn năm 2008 các doanh nghiệp đã giảm việc
đi vay vì mức lãi suất quá cao.
+ Đặc điểm riêng của sản phẩm tỷ lệ thuận với tỷ lệ nợ trên tổng tài sản, tỷ lên
nợ ngắn hạn trên tổng tài sản và tác động nghịch với tỷ lệ nợ dài hạn trên tổng tài
sản.
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Như Quỳnh (2014), các yếu tố ảnh hưởn đến cấu
trúc vốn của các công ty niêm yết tại sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí
Minh.