LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản có một vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền
kinh tế. Việc định giá bất động sản đươc xem là một trong những hoạt động quan trọng
nhất của thị trường bất động sản, và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của
nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh
bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản đều chịu tác động của khái niệm giá trị,
mà việc định giá BĐS là để xác định giá trị của BĐS trên thị trường. Do đó, định giá
BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm cầm cố, thuê mua nhằm mục
đích sinh lợi. Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh
thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy
nhiên, định giá BĐS luôn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Vì thế việc nghiên cứu những
vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và
cấp thiết để có thể đưa ra những biện pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS
ngày càng hoàn thiện và phát triển.
Trong định giá BĐS có nhiều phương pháp định giá khác nhau, mỗi phương pháp
lại có những ưu nhược điểm riêng, trong đó phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến
trong thực tế. Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về mặt kĩ thuật và nó thể
hiện sự đánh giá về thị trường, sử dụng những chứng cứ thị trường rõ ràng nên có tính
thuyết phục cao. Chính từ thực tế của công tác định giá BĐS tại thị trường Việt Nam và
tầm quan trọng của phương pháp so sánh, nhóm 3 chúng em xin lựa chọn đề tài:” Vận
dụng phương pháp định giá, dựa trên phương pháp so sánh, dựa trên quan điểm tiếp cận
thị trường để định giá một bất động sản cụ thể. Qua đó, đánh giá ưu nhược điểm của
phương pháp này.”


Chương I: Cơ sở lý luận chung về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh
1.1 Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS
1.1.1 Khái niệm về định giá BĐS


có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng
BĐS bao gồm: Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh
thuế, cho hoạch toán, cho kế thừa, cho đầu tư, cho giải quyết tranh chấp, tòa án.
Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người có
chuyên môn mới có thể định giá được. Những phức tạp về pháp luật chỉ có người định
giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được. Sự khác biệt về giá trị đối với
những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường BĐS, BĐS đa dạng các mục
đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có người hiểu biết về
pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra được những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ
đó có thông tin chính xác cho việc định giá.
Từ những lý do nêu trên chúng ta thấy được sự cần thiết và quan trọng của định
giá BĐS.
1.2 Phương pháp so sánh trong định giá BĐS
1.2.1
Khái niệm phương pháp so sánh

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản
tương tự với các tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua
bán trên thị trưởng trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị
trường của tài sản.
1.2.2 Thực chất của phương pháp so sánh
Thực chất phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng, giá trị thị trường của
một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đã được giao dịch trên
thị trường .Phương pháp so sánh quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của
một, một số đặc điểm nào đó tồn tại hay không tồn tại ở các tài sản so sánh so với tài


sản thẩm định giá, hoặc một số đặc tính trong giá cả, tiền thuê của tài sản .Trong
phương pháp so sánh trước hết là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung
và cầu, là sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Bởi vậy, trong quá trình nghiên
cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai.
Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất) tại
một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh
toán.
Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị
trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của
một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị
trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm, thị trường của người mua.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh
thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên, thị trường của người bán.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm
tuỳ ý theo độ co giãn của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và
ngược lại.
Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và
nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác
nhau trong cùng một vùng đô thị.
Nguyên tắc thay đổi


Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị trường
bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và
pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá
thị trường bất động sản luôn biến động. Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh
hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự
đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá
mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá.

thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản. Do kết
quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi
người chấp nhận.
1.3.2

Phạm vi áp dụng

Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản dân dụng
nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ. Đây là
các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so
sánh.
Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc
không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở để so sánh như bất động sản công nghiệp,
bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình công cộng.
1.3.3

Yêu cầu của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu
thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có
những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó có những
điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.
Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong vùng có
điều kiện thị trường đồng nhất, trong cùng điều kiện địa lý, thông tin thị trường gần, có
tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng.


Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường,
có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và

1.5.1 Các yếu tố so sánh

Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của
bất động sản khác nhau bao gồm:
 Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác nhau làm
cho giá của bất động sản khác nhau. Có các quyền như: toàn quyền sở hữu, sở hữu
bộ phần, đồng sở hữu…
 Điều kiện tài chính: Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự

khác nhau về giá cả của bất động sản. Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức
như: trả ngay , thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp…hình thức thanh toán
bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ. Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ
đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ dể ở, bán trả nơ, bán chạy án…
 Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghị chuyển đổi
mục đích sử dụng, đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá dỡ đối với công trình
không còn phù hợp.
 Vị trí các bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản.
 Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chắc năng, tiện nghi,
chất liệu xây dựng.
 Các đặc tính kinh tế
 Sử dụng (phân vùng) điều chỉnh sử dụng cao nhất tốt nhất giữa các bất động sản
so sánh với các bất động sản mục tiêu
 Các giá trị không phải là bất động sản
1.5.2 Trình tự điều chỉnh
Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại bất động sản cần
định giá như giá bán,quyền bất động sản, phương thức thanh toán, điều kiện bán, đặc
điểm vật lý.
Bước 2: So sánh những đặc điểm của các bất động sản so sánh với bất động sản
mục tiêu và ước lượng sự khác biệt của mỗi yếu tố so sánh.
Bước 3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi bất động sản so sánh và áp

(trên đường Xuân Thủy giao với Phạm Hùng) thuận tiện cho mọi hoạt động giao thương
và đi lại. Đi vào trung tâm thành phố theo trục Xuân Thủy, Cầu Giấy, Kim Mã. IPH cung
cấp 386 căn hộ sang trọng từ hai đến bốn phòng ngủ trong không gian sử dụng đa năng
và hiện đại. Hai tháp căn hộ nằm trên khối đế trung tâm thương mại với không gian mở
độc đáo ở chính giữa các tòa tháp với 203 căn hộ trên 35 tầng tòa tháp Đông và 183 căn
hộ trên 31 tầng tòa tháp Tây.


Căn hộ cần được định giá ( BĐS mục tiêu ) là căn hộ có diện tích 93m2, nằm ở tầng
10 của tòa tháp Tây bao gồm 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, ban công và phòng khách, đã được
trang bị đầy đủ nội thất với sàn gỗ bản 18cm. Toàn bộ nội thất bên trong đã được trang bị
đầy đủ với tủ lạnh SBS Hitachi, đệm Dunllopillo, chăn ga gối đệm Akemi, lò vi sóng
Teka... Thiết bị vệ sinh và thiết bị phòng bếp đều được nhập ngoại... Sổ đỏ chính chủ.
2.2 Tìm hiểu thông tin, kiểm tra, phân tích và lựa chọn bất động sản chứng cớ

Sau khi tìm hiểu, kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập được thì đã tìm ra được
4 BĐS chứng cớ thích hợp nhất để so sánh với BĐS mục tiêu như sau:
 Bất động sản 1: Căn hộ chung cư Indochina Plaza có diện tích 93m2 nằm ở tầng
10 của tòa tháp Tây, bố trí 2 phòng ngủ, 2WC, được trang bị nội thất tương tự
BĐS cần định giá. Sổ đỏ chính chủ, vừa được giao dịch cách đây 2 tháng với giá
5,2 tỷ ; thanh toán ngay.
 Bất động sản 2: Căn hộ chung cư Indochina Plaza có diện tích 98m2 nằm ở tầng
20 của tòa tháp Tây, 2 phòng ngủ, 2WC, được trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần
định giá là 120 triệu đồng. Sổ đỏ chính chủ, được giao dịch cách đây 6 tháng với
giá 5.8 tỷ; thanh toán chậm 1 tháng.
 Bất động sản 3: Căn hộ chung cư Indochina Plaza có diện tích 116m2 nằm ở tầng

12 của tòa tháp Đông, 3 phòng ngủ, ban công hướng Đông Nam (view thoáng về
trung tâm thành phố, không bị ồn từ sân chính), được trang bị nội thất tốt hơn
BĐS cần định giá là 200 triệu đồng. Sổ đỏ chính chủ, được giao dịch cách đây 2

5,7 tỷ


2

Số nhà vệ sinh

2

2

2

2

3

Số phòng ngủ

2

2

3

2

4

Thời gian bán

1

1

7

Tầng

10

20

12

18

8

Diện tích

93m2

98m2

116m2

93m2

9


Điều kiện
Thị
bán
trường
Mức điều
chỉnh

BĐS so
sánh 1
5200

BĐS so
sánh 2
5800

BĐS so sánh
3
6700

BĐS so
sánh 4
5700

Tương tự

Tương tự

Tương tự

Tương tự

7
8

9

10
11
12

Điều kiện
Thanh
thanh toán toán ngay
Mức điều
chỉnh
Giá điều
chỉnh
Thời gian
bán
Mức điều
chỉnh
Giá điều
chỉnh(trđ)
Bếp, phòng
khách, nhà
vệ sinh
Phòng ngủ
2
Mức điều
chỉnh
Giá điều

tháng
0.2%*580
0
5811.6

6726.8

5700

2 tháng

6 tháng

2 tháng

3 tháng

0.5%*52
00
5226

3%*5811.6 0.5%*6726.8 1%*5700
5985.95

6760.43

5757

Không cần điều chỉnh
2


6510.43

5657

26

65.95

-189.57

-157

26

65.95

-189.57

-157

56.2

59.86

56.12

60.83

 Qua đối chiếu các tầng và vị trí cho thấy:

thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiên
diện của các giao dịch thị trường.
 Kết quả của phương pháp phản ánh thực tế, phản ánh và đánh giá khách quan của

thị trường, trên cơ sở thực hiên một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được chấp
nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật.
Nhược điểm của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh đơn giản , dễ sử dụng nhưng cũng có những hạn chế :
 Phương pháp này đòi hỏi phải có thông tin, trong khi tìm được thông tin thị trường

3.2 )

về tài sản tương ứng với tài sản thẩm định giá về vật chất và thời gian là khó khăn.
 Kết quả thực hiện phương pháp phụ thuộc vào chất lượng thông tin.
 Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. Thông tin thu thập trong quá khứ nên

hạn chế trong việc phản ánh giá trị thị trường tại thời điểm hiện tại, đặc biệt trong
điều kiện thị trường có biến động hay quy hoạch, quy định của pháp luật liên
quan có thay đổi.
 Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử
dụng để so sánh được.
 Nhà thẩm định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
3.3 ) Một số đề xuất khắc phục đối với việc áp dụng phương pháp so sánh
 Để việc áp dụng phương pháp so sánh mang lại kết quả tốt nhất thì phải có một thị
trường bất đôg sản phát triển và hoàn chỉnh. Tuy nhiên cần phải có thời gian, và
điều đó phụ thuộc nhiều vào các chính sách của chính phủ ban hành, Luật và các
quy định để hỗ trợ và quản lý tốt hơn thị trường bất động sản. Ngoài ra thì việc
tăng tính minh bạch của thi trường là cần thiết bởi sự thiếu minh bạch là yếu tố
cản trở nhất đến thẩm định giá bất động sản.
 Bên cạnh đó thì cần hoàn thiện hệ thống các văn bản quy định và hướng dẫn thực