ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

HOÀNG NGUYỆT ÁNH

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2011


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

HOÀNG NGUYỆT ÁNH

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60 44 80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

Tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn bè đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ
tôi hoàn thành luận văn.
Do điều kiện thời gian và kiến thức còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi
thiếu sót. Rất mong nhận được sự thông cảm và ý kiến đóng góp của các thầy cô
giáo, các bạn để luận văn hoàn thiện, làm cơ sở tham khảo và ứng dụng trong thực
tiễn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011
Tác giả luận văn

Hoàng Nguyệt Ánh


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Ở NƢỚC TA ..............................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất. ..............................................................5
1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới. ...............................5
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất..............................................................10
1.1.3. Giá đất tại Việt Nam. ..................................................................................13
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...............................................................16
1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam. ........................20
1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai. ...............................................23
1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai. ..........................................................23
1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt
Nam. ..........................................................................................................................24
1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản. .....................................................27

DANH MỤC BẢNG, HÌNH
Bảng 1.1: Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................................21
Bảng 1.2: Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................21
Bảng 2.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2006-2010…......34
Bảng 2.2: Hiện trạng dân số thành phố Lạng Sơn năm 2010 ...................................35
Bảng 2.3: Phân bố diện tích đất và dân số theo địa bàn phường, xã.........................35
Bảng 2.4: Giá đất ở tại một số tuyển phố chính trên địa bàn Thành phố Lạng Sơn .41
Bảng 2.5: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV1 .........................................................45
Bảng 2.6: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV1 .........................................................46
Bảng 2.7: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV1 .........................................................47
Bảng 2.8: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV1 .........................................................48
Bảng 2.9: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV2 .........................................................49
Bảng 2.10: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV2 .......................................................50
Bảng 2.11: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV2 .......................................................51
Bảng 2.12: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV2 .......................................................52
Bảng 2.13: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV3 .......................................................53
Bảng 2.14: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV3 .......................................................54
Bảng 2.15: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV3 .......................................................54
Bảng 2.16: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV3 .......................................................55
Bảng 2.17: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV4 .......................................................56
Bảng 2.18: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV4 .......................................................56
Bảng 2.19: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV4 .......................................................57
Bảng 2.20: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV4 .......................................................58
Bảng 2.21: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV5 .......................................................58
Bảng 2.22: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV5 .......................................................59
Bảng 2.23: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV5 .......................................................60


Bảng 2.24: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV5 .......................................................61
Bảng 2.25: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV6 .......................................................62

Quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh với xu
hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực (đầu vào) của sản xuất kinh doanh và sản
phẩm (đầu ra) đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố
quan trọng.
Quản lý đất đai một cách hiệu quả là mục tiêu chung của cả thế giới, tuy nhiên
các quốc gia khác nhau sẽ có cách quản lý khác nhau. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng các công
cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài chính và pháp luật.
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để
quản lý đất đai. Quản lý tài chính về đất đai không chỉ đơn thuần là quản lý giá đất,
quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà còn là công
cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng
hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị
trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh,
hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng
về tài chính trong sử dụng đất và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội.
Bên cạnh đó tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính
đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị
tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và
quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh
lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị
trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị
trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển
thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn
liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường
bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, thực hiện công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước, đòi hỏi chúng ta phải có cơ chế, chính sách phù hợp nhằm tạo
nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình

cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường
bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ảnh hưởng của thực trạng này
đến công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại
thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

2


- Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài
chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở đô thị ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn năm
2011 và đánh giá biến động giá đất ở giai đoạn 2009 – 2011.
- Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị đối với công tác quản lý tài chính đất đai
và phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài
chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử
dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng
hợp các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển
nhượng đất trên thực tế thị trường khu vực thành phố Lạng Sơn năm 2010.
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài liệu
liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến giá đất
khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có

4


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Ở NƢỚC TA

1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển, hệ thống pháp
luật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực định giá bất động
sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia
đang phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất
động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt
động rõ ràng, có hiệu quả, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia.
Dưới đây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá tại
một số nước:
1.1.1.1. Định giá đất tại Đức
Định giá đất là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét
vuông đất trong khu vực xây dựng và phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng
như giao dịch các hàng hóa và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị
trường một cách độc lập căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có
thể mua hoặc bán theo giá cả công bố trên thị trường địa sản.
Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các nhân tố. Đối
với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông
tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ các tri thức chuyên môn có liên
quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch
một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách
chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái
của thị trường địa sản, thông qua nghiên cứu và quan sát các yếu tố cơ cấu tài sản,
nhà cửa giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá.

Kết quả định giá loại đất của Ủy ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong
việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản, khi mua bán trao tay địa sản,
đối với Nhà nước có tác dụng trọng tài, khi đất đai bị trưng dụng xác định mức đền
bù, ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công
hữu tư nhân cho nên loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn ở nước
ta.
- Ủy ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra
còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.
- Ủy ban định giá lãnh đạo, thẩm tra giá cả mua bán và thu nhập, biên tập số
liệu cần thiết khác nhau cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng
có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Ủy ban định giá.
- Ủy ban định giá cần phải giữ cho địa sản phó bản kết quả định giá.

6


- Nếu không có quy định và thỏa thuận khác thì kết quả định giá của Ủy ban
định giá sẽ không có hiệu lực ràng buộc.
- Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo.
Ở Đức cứ cách một đến hai năm, Ủy ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý
giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng
khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham
khảo công khai tương tự giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.
- Quyền hạn của ủy ban định giá: Ủy ban định giá được thuyết minh đối với
địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền dền bù trưng
dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu thập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết
cho việc định giá, Ủy ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có
quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản và những
người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi
vào nhà ở đó. Tòa án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn nhà nước

Nhóm 2: dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ,
dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các loại dịch vụ định giá khác.
Hàng năm vào thời điểm 30/06, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể định giá
đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lần
ở khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng
nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô).
Phương pháp định giá đất ở Úc.
- Phương pháp tổng hợp: là phương pháp phân tích giá bán hiện tại, so
sánh với giá cũ, tìm giá trị khấu hao, qua đó tìm được tỷ lệ khấu hao. Phương
pháp này dùng để nghiên cứu định hướng hoặc giá nghiên cứu trên các lô đại
diện nhằm ứng dụng để định giá hàng năm.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp so sánh với chính lô thửa
đất bằng cách điều chỉnh những thay đổi về giá trị. So sánh với những lô có
điều kiện tương tự ở xung quanh.
- Phương pháp kinh doanh trung bình lợi tức hoặc kinh doanh trung bình
tiền lãi ròng: xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị đất bằng tiền bán nó khi gửi vào
ngân hàng với lãi suất hiện hành sẽ thu được tiền lãi tương đương với khả năng
sinh lợi hàng năm của đất.
Giá trị của đất =

Tiền thuê đất x 100%

Lãi suất ngân hàng
- Phương pháp giả thuyết và phát triển (sử dụng để xác định giá trị chưa
cải tạo): phương pháp hình thành trên giả thuyết ở một lô đất trống tưởng tượng
sẽ xây dựng một ngôi nhà sử dụng tiềm năng đất đai cao nhất, có hiệu quả nhất,

8



- Công tác định giá đất để phục vụ các mục đích:

9


+ Yêu cầu của quốc gia, đánh thuế, thu thuế, trưng mua đất... của
Nhà nước.
+ Tư vấn dịch vụ cho đầu tư, thực hiện các giao dịch dân sự về đất
đai, bất động sản.
+ Tư vấn pháp luật như giải quyết tranh chấp, khiếu kiện…
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là
sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói
cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng,
quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai
Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá
đất”( Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên đất). Theo thuật ngữ của kinh tế học
cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai
nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên cứu bản chất
của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng.
Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong
nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu
ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình. Họ có thể trực
tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp

địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện
khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng
đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả
sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo
hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá
trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu
ruộng đất.
Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản
hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên
đất). Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công

11


trình nghiên cứu địa tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá
cả đất đai căn cứ vào địa tô và lãi suất ngân hàng:
Địa tô

Giá cả đất đai =

Tỷ suất lợi tức hiện hành
Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Sau
khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản
tiền thu được từ việc thuê đất. Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu
được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng
mảnh đất đó.

càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì
vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu
vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,
khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
Nếu biểu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đường thẳng đứng có nguy
cơ dịch sang trái (do cung về đất có hạn và thậm chí có xu hướng giảm). Trong khi
đó, đường cầu về đất luôn dịch chuyển về phía phải và lên trên (do cầu về đất luôn
tăng). Nếu trường hợp cung về đất là một đường thẳng đứng, cầu về đất luôn dịch
chuyển lên trên và về phía phải thì giá đất tăng.
Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu về đất đai lại luôn có
xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn và dân số thì cũng
ngày càng tăng). Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hướng
ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu. Nói cách
khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức cao hơn để cân bằng lượng
cung có hạn về đất với lượng cầu có khả năng thanh toán ngày càng tăng và thay
đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau (ngoại trừ các cơn sốt đất).
1.1.3. Giá đất tại Việt Nam
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Theo Điều 55 - Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:
- Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định;


Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá thị
trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc
gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả

14


đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
đất đai trong kinh tế. Tại điều 4 Luật Đất Đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng
đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi,
chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế… Trong quá trình sử dụng đất luôn
luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai
giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì
đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ,
hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn
nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Trong đó có các quan điểm
nổi bật sau:
Có quan điểm cho rằng với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải
giải quyết, điều hoà hai lợi ích luôn đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu
ngân sách Nhà nước như: tính thuế, tính tiền giao đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ… Xác định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất khi
Nhà nước thu hồi đất, khi thế chấp, khi đấu giá quyền sử dụng đất, để trả nợ và thi
hành án… Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi ích. Thực chất quan điểm này là đi giải
quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước và các bên liên quan trong quan hệ giao dịch
dân sự. Để giải quyết lợi ích của người bị Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước phải

của Chính phủ, với khoảng vài năm một lần thay đổi khung giá của các UBND tỉnh,
với sự biến động kinh tế, xã hội rất khác nhau của 64 tỉnh, thành phố làm thay đổi
cơ cấu sử dụng đất đã làm cho khoảng cách giữa giá đất của Nhà nước và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế cách biệt, vượt ra khỏi tầm kiểm soát của
Nhà nước tạo ra nhiều mâu thuẫn trong xã hội.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
* Các yếu tố tự nhiên: là yếu tố của bản thân đất đai, yếu tố tự nhiên là yếu tố
tồn tại ngay trong tự nhiên hình thành của một thửa đất. Nhóm các yếu tố tự nhiên
ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Mục đích sử dụng:
+ Mục đích sử dụng do tự nhiên hình thành.
+ Mục đích sử dụng theo quy hoạch.
+ Ảnh hưởng của mục đích sử dụng đến giá đất.
- Địa điểm:
+ Phạm vi rộng là một vùng, một địa phương.
+ Phạm vi hẹp là xã, phường, tổ dân phố, cụm dân cư.
+ Ảnh hưởng của địa điểm đến giá đất.

16


- Vị trí thửa đất: đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí sang chỗ
khác, vì vậy sự thuận lợi của vị trí sẽ tạo ra sự khác nhau về địa tô, giá đất và
khả năng thu lợi của đất. Một thửa đất ở vị trí thuận lợi có thể sử dụng vào một
số mục đích khác nhau như: vừa để ở, vừa có thể xây dựng cửa hàng; hay xây
dựng nhà hàng, khách sạn; hoặc làm trụ sở công ty, văn phòng để kinh doanh
hoặc cho thuê... Do dó thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất sẽ cao hơn
các vị trí khác kém thuận lợi hơn.
- Phạm vi rộng, hẹp vùng lân cận thửa đất;
- Chất đất (độ phì) phù hợp với mục đích sử dụng; đất xây dựng công