Quản trị Marketing
Đề tài :

Chiến lược Marketing cho sản phẩm khu biệt thự và nhà
chung cư.
I. Quan điểm về Marketing
1. Định nghĩa
Như chúng ta đã biết trải qua nhiều thế hệ các nhà khoa học, nhà kinh tế đã
nghiên cứu và đưa ra những khái niệm về Marketing và cuối cùng tựu chung lại
thì Marketing là hướng tới khách hàng ,nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng
và đạt được các mục đích của tổ chức đề ra, chúng ta có thể đồng ý với khái
niệm sau:
“Marketing là quá trình kế hoạch hóa và thực hiện những ý niệm, định giá,
khuếch trương, và phân phối những ý tưởng, sản phẩm và dịch vụ nhằm tạo ra
những trao đổi với mục đích thỏa mãn mục tiêu của các cá nhân và tổ chức”
2. Những trải nghiệm
Trong thực tế hoạt động của nền kinh tế và xã hội ở đâu đó một phần việc
hoặc toàn bộ công việc Marketing diễn ra hàng ngày hàng giờ quanh ta, cũng có
người nhận biết đó là công việc của Marketing. Ví dụ có ai đó đang trao đổi với
bạn mình rằng mua quần áo ở cửa hàng này rất đẹp giá lại rẻ, đó chính là đang
làm PR cho cửa hàng đó mà mình không hề biết.
Trong thần thoại Hy Lạp, Icarus đã cùng Daedalus thân phụ của mình vượt
khỏi đảo Crete bằng đôi cánh tự chế tạo từ sáp ong và lông vũ để rồi cuối cùng
rơi xuống đại dương chết đuối với ước mơ bay cao cao mãi với đôi cánh tự tạo


của mình. Nói như vậy có nghĩa rằng mọi việc phải được sắp xếp kỹ lưỡng nhằm
đảm bảo cho ý tưởng kinh doanh thành công. Tuy nhiên không phải ý tưởng
kinh doanh nào cũng thành công. Ở Mỹ, hàng năm có đến 10 ngàn cuộc kinh
doanh không thành công, còn ở Việt Nam thì vẫn chưa có tài liệu nào khẳng
định tỷ lệ thất bại trong kinh doanh nhưng theo chúng tôi được biết, thông qua

Công ty cổ phần Quan hệ quốc tế đầu tư và sản xuất tiền thân là đơn vị thành
viên của Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 8. Hoạt động trong nhiều
lĩnh vực, năm 2008 ban lãnh đạo công ty đã có những bước đi thích hợp, chuyển
từ hoạt động kinh doanh xe máy, xuất khẩu lao động sang lĩnh vực đầu tư bất
động sản.
Vốn điều lệ của công ty là 80 tỷ
Tổng tài sản là 342 tỷ
Hiện công ty đang có một số dự án lớn, xây dưng khu văn phòng cho thuê tại
508 đường Trường Chinh, khu nhà trung cư tại công ty nhựa Đại Kim, Kim
Giang, Thanh Xuân.Chiến lược Marketing của chúng tôi muốn đề cập tới ở đây
là sản phẩm khu biệt thự và nhà chung cư cao tầng tại khu bắc An Khánh nằm
trên trục đường Láng Hòa Lạc cách Trung tâm hội nghị quốc gia 6 km về phìa
Tây
2. Ý tưởng về sản phẩm


Hiện nay trên thị trường Hà Nội có rất nhiều ý tưởng về một quần thể nhà ở
gồm khu biệt thự và nhà chung cư xen lẫn đang và đã mọc lên tương đối nhiều,
tiêu biểu có thể kể đến là khu chung cư Trung Hòa Nhân Chính của tổng công ty
Vinaconex ; khu làng Quốc tế Thăng Long ; khu Ciputra ; đặc biệt khu chung cư
cao cấp The Manor tại Hà Nội là một công trình tiêu biểu và thành công.
Với ý tưởng tái hiện kiến trúc đô thị cổ Châu Âu kết hợp giữa không gian
kiến trúc tráng lệ với cảnh quan được thiết kế hợp lý, bên trong là một cộng
đồng sống thịnh vượng có trình độ dân trí cao đang thực sự hấp dẫn với phần
đông dân chúng có thu nhập tương đối cao và ổn định tại Hà Nội và các khu
công nghệ cao lân cận.
Xuất phát từ ý tưởng đó, công ty đã đặt tên cho sản phẩm của mình là “The
peaceful garden” có nghĩa là khu vườn thanh bình. Với sản phẩm như vậy gợi
cho khách hàng tới một không gian sống êm ả thanh bình sau một ngày làm việc
vất vả.

- Dự kiến giá thành dịch vụ
Căn cứ vào quy mô dự kiến được hội đồng quản trị phê duyệt, thực tế thị
trường tại thời điểm tiến hành lập dự án, thị trường được nhận định như sau :
2.1.

Cấp hạng tòa nhà cao tầng và khu biệt thự

Cấp hạng các tòa nhà hiện nay được đánh giá trên 3 mức độ : hạng A, B, C
Dựa trên những phân tích đánh giá của chúng tôi, căn cứ vào thực tế phát
triển và nhu cầu thị trường trong những năm gần đây, dễ nhận thấy rằng việc xác
định được cấp hạng tòa nhà để đưa ra quyết định đấu tư thỏa đáng là yếu tố quan


trọng mang đến sự thành công trong kinh doanh. Theo đánh giá của chúng tôi,
dựa trên những tiêu chuẩn kỹ thuật thì khu nhà của chúng tôi được xếp vào hạng
A.
( Vị trí giao thông thuận lợi; khu giao thương lớn; khu hành chính tập
trung; quy mô : lớn và vừa; dịch vụ hạ tầng đồng bộ thuận tiện, dịch vụ kỹ thuật
tốt, có chỗ để xe ô tô ( 100m2 văn phòng hoặc một căn hộ/1,5 chỗ )
2.2.

Nhu cầu thị trường
Hiện nay trên thị trường Hà Nội có nhiều khu chung cư. Một thực tế cho

thấy các khu chung cư cao cấp như The Manor, Ciputra, làng quốc tế Thăng
Long lúc nào cũng rơi vào tình trạng hết hàng. Nền kinh tế Việt Nam không
ngừng phát triển, chính sách cho phép Việt kiều mua nhà ở quy hoạch tổng thế
khu công nghệ cao Hòa Lạc đang rất thuận tiện cho việc bán sản phẩm của công
ty.
2.3.

4.1.

Thông tin tổng quan
“The peaceful garden” là một dự án phát triển khu dân cư quan trọng tại

khu đô thị Bắc An Khánh – Hà Nội. Đây sẽ là một cộng đồng bao gồm các tòa
nhà cao tầng và khu biệt thự độc lập và liền kề. Không những mang đẳng cấp
sang trọng đây còn là cộng đồng hoàn chỉnh thừa hưởng hạ tầng của khu đô thị
Bắc An Khánh mang tầm cỡ quốc tế với đầy đủ các dịch vụ trường học, bệnh
viện, của hàng thời trang và các khu vui chơi chăm sóc sức khỏe. Các dịch vụ
đều đạt tiêu chuẩn cao, điều đó sẽ mang đến cho bạn một phong cách sống mới.
4.2.

Quy hoạch tổng thể


Xây dựng theo kiến trúc cổ Châu Âu tạo nên một không gian thoáng đãng,
yên tĩnh. Đây chính là điểm nhấn của công trình, được thiết kế thành 3 khu gắn
kết với nhau : khu nhà cao tầng, khu biệt thự liền kề, khu biệt thự độc lập.
4.3.

Thông tin về tư vấn
Công ty chúng tôi liên hệ với nhà tư vấn PDI ( Peningsula Development &

Investment ) Hàn Quốc để tư vấn cho dự án.
PDI là một công ty phát triển địa ốc có mục tiêu nâng cao chất lượng cuộc
sống bằng việc đem đến những sản phẩm bất động sản có chất lượng và giá trị.
PDI chịu trách nhiệm phát triển dự án “The peaceful garden” theo định
hướng của ban lãnh đạo công ty cũng như điều hành trực tiếp các hoạt động của
ban quản lý dự án. Đồng thời PDI là người kết nối giữa ban lãnh đạo công ty và

- Gần trường học của khu đô thị An Khánh
- Quản lý khu nhà do một công ty chuyên nghiệp

4.6.

Giá cả dự kiến

- Giá bán căn hộ có diện tích từ 80 m2 đến 200 m2 là 15 triệu đồng/m2
- Giá bán một căn biệt thự liền kề:
 Giá đất : 13 triệu đồng/m2
 Giá xây thô : 2,8 triệu đồng/m2
- Giá bán biệt thự độc lập:
 Giá đất : 12 triệu đồng/m2
 Giá xây thô : 3 triệu đồng/m2


5. Thu thập thông tin về sản phẩm

- Căn cứ vào phiếu đăng ký của khách hàng : sau khi giới thiệu sản phẩm
của công ty chúng tôi sẽ tiến hành cho khách hàng đăng ký mua sản phẩm
qua mạng hoặc trực tiếp tại bộ phận quản lý dự án của công ty.
- Căn cứ vào khả năng của các đối thủ cạnh tranh : thăm dò các dự án lân
cận và khả năng triển khai dự án của các đối thủ cạnh tranh.
- Thu thập thông tin từ phiếu trưng cầu ý kiến
- Thu thập thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước.
- Tổng kết đánh giá nhu cầu thị trường
Từ các thông tin trên bộ phận Marketing sẽ đánh giá nhận định tình hình, đề
xuất phương án sản phẩm tối ưu và thời điểm dự kiến đưa sản phẩm ra thị
trường.
6. Quyết định đầu tư