ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

NGUYỄN THỊ HOÀI

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
CỦA TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM
ĐỐI VỚI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ QUỐC TẾ

Hà Nội – 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

NGUYỄN THỊ HOÀI

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
CỦA TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM
ĐỐI VỚI VIỆT NAM
Chuyên ngành
Mã số

: Kinh tế quốc tế
: 60 31 01 06

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ QUỐC TẾ

giúp đỡ tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận
văn này.


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT ..... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC BẢNG ....................................... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ........................ Error! Bookmark not defined.
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ VẤN
ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP ................ 5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................ 5
1.1.1. Tình hình nghiên cứu ngoài nước ................................................. 5
1.1.2. Tình hình nghiên cứu trong nước . Error! Bookmark not defined.
1.2. Cơ sở lý luận về chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ............ Error!
Bookmark not defined.
1.2.1. Một số khái niệm cơ bản ............... Error! Bookmark not defined.
1.2.2. An sinh của nhà ở đối với người thu nhập thấpError! Bookmark
not defined.
1.2.3. Nhân tố ảnh hưởng đến nhà ở cho người thu nhập thấp..... Error!
Bookmark not defined.
1.2.4. Nhu cầu về nhà đối với người thu nhập thấpError!

Bookmark

not defined.
Chƣơng 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined.
2.1. Phƣơng pháp thu thập và xử lý số liệu ..... Error! Bookmark not defined.
2.1.1. Nguồn số liệu thực hiện luận văn . Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Phương pháp xử lý số liệu ............ Error! Bookmark not defined.

3.2.4. Về một số Chương trình nhà ở cho ngư ời có thu nhập thấp của
Trung Quốc ............................................. Error! Bookmark not defined.
3.3. Đánh giá về chính sách nhà ở cho ngƣời có thu thấp ở Trung Quốc Error!
Bookmark not defined.
3.3.1. Những thành tựu đạt được ............ Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Những hạn chế còn tồn tại ............ Error! Bookmark not defined.
3.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế.. Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 4: KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI
THU NHẬP THẤP Ở TRUNG QUỐC VÀ NHỮNG GỢI Ý CHO VIỆT
NAM................................................................ Error! Bookmark not defined.
4.1. Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở
Trung Quốc ..................................................... Error! Bookmark not defined.


4.2. Một số gợi ý cho Việt Nam từ kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp ở Trung Quốc ................. Error! Bookmark not defined.
4.2.1. Thực trạng chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt
Nam ......................................................... Error! Bookmark not defined.
4.2.2. Đánh giá chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam hiện
nay ........................................................... Error! Bookmark not defined.
4.2.3. Một số gợi ý cho Việt Nam............ Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ..................................................... Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 10


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở không những là một tài sản có giá trị đặc biệt mà còn là một
trong những nhu cầu thiết yếu và là quyền cơ bản của con ngƣời, là nhân tố
góp phần giúp cho con ngƣời phát triển toàn diện. Chính vì vậy, vấn đề nhà ở

cuối năm 2011, Trung Quốc đã hoàn thành đƣợc 26,5 triệu căn nhà cho những
hộ khó khăn về nhà ở tại các đô thị, chiếm đến 11% tổng số hộ ở đô thị. Tuy
nhiên, bên cạnh những thành tựu đáng khích lệ thì chính sách phát triển nhà ở
xã hội của Trung Quốc vẫn còn nhiều bất cập nên cần phải đi sâu nghiên cứu
để rút ra những gợi ý cho Việt Nam trong chính sách phát triển nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp.
Ở Việt Nam, nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc quy định trong
Luật Nhà ở từ năm 2005, tuy nhiên, cho đến nay, các doanh nghiệp hoạt động
trong lĩnh vực bất động sản đều nhắm đến phân khúc nhà ở thƣơng mại,
chung cƣ cao cấp. Trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản rất ít
quan tâm đến phân khúc nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp không phải vì
không có nhu cầu. Ngƣợc lại, phân khúc thị trƣờng này đƣợc đánh giá là phân
khúc thị trƣờng có nhu cầu rất cao nhƣng lại ít hoặc khó mang lại lợi nhuận
cho doanh nghiệp vì còn quá nhiều các khó khăn trong quá trình hoạt động,
trong khi mục tiêu hoạt động của doanh nghiệp là hƣớng đến tối đa hóa lợi
nhuận, tối đa hóa lợi ích cho cổ đông. Trong điều kiện nguồn lực của doanh
nghiệp là có hạn nên các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phân khúc thị
trƣờng mang lại lợi nhuận cao hơn.
Nhận thấy tầm quan trọng trong việc phát triển thị trƣờng nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp trong nền kinh tế quốc dân, đề tài "Chính sách nhà ở
cho người thu nhập thấp của Trung Quốc và bài học kinh nghiệm đối với
Việt Nam" đã đƣợc tác giả lựa chọn làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc

2


sĩ chuyên ngành Kinh tế quốc tế của mình. Đề tài không chỉ có ý nghĩa về mặt
lý luận và thực tiễn mà còn góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện chính
sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam trong thời gian tới.
Để nghiên cứu đề tài, cần phải giải quyết một số câu hỏi sau:

Trung Quốc.
- Về không gian: chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở
Trung Quốc.
- Về thời gian: chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở
Trung Quốc từ năm 1978 đến nay.
4. Những đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp.
- Phân tích, tìm hiểu chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của
Trung Quốc từ năm 1978 đến nay, về nội dung chính sách nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp, quá trình triển khai chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập
thấp của Trung Quốc và qua đó đƣa ra một số đánh giá.
- Rút ra một số gợi ý Việt Nam từ kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp ở Trung Quốc.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, kết
cấu luận văn gồm 4 chƣơng sau:
Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và một số vấn đề về chính
sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 3: Chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở Trung Quốc
Chƣơng 4: Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập
thấp ở Trung Quốc và những gợi ý cho Việt Nam

4


Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ
VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu

giá thấp. Ví dụ nhƣ Cơ quan Phát triển Nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch
quỹ đất, xây dựng và trợ cấp cho vay đối với ngƣời mua nhà giá thấp hay Quỹ
Tiết kiệm Trung ƣơng trong đó chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng
13% và ngƣời lao động đóng góp lƣơng hàng tháng 20% vào Quỹ nhƣ một
khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà.
Đây là những nguồn tài liệu tham khảo hết sức bổ ích, giúp tác giả có
cái nhìn chung về vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Ngoài ra, theo tìm
hiểu của tác giả thì có một số công trình nghiên cứu về chính sách nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp ở Trung Quốc nhƣ sau:
Ya Ping Wang and Alan Murie (1999), “Commercial Housing
Development in Urban China”, Urban Studies, Vol. 36, No. 9, pp. 1475-1494
(Tạm dịch: Phát triển nhà ở thƣơng mại ở đô thị Trung Quốc): Tƣ nhân hóa
nhà ở là một trong những điểm chính của chƣơng trình cải cách trong suốt
những năm 1980 và 1990 ở nhiều quốc gia. Cải cách nhà ở của Trung Quốc
đã thu hút đƣợc sự chú ý bởi những đặc điểm độc đáo nên đã có rất nhiều
nhận xét về tổng quan chung chính sách cải cách nhà ở của Trung Quốc. Tuy
nhiên, chƣa có công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống về phát triển
nhà ở thƣơng mại ở các thành phố ở Trung Quốc. Bài nghiên cứu cung cấp
một cách cập nhật về chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại ở các thành phố
lớn của Trung Quốc thông qua phân tích mức độ đầu tƣ đầu những năm 1990,
quá trình phát triển, tiêu chuẩn chất lƣợng và thiết kế, thị trƣờng nhà ở thƣơng
mại và quản lý bất động sản nhà ở. Cuối cùng, bài nghiên cứu nhấn mạnh một
số vấn đề về phát triển nhà ở thƣơng mại mà Trung Quốc phải đối mặt nhƣ

6


thiếu hệ thống luật pháp và kiểm soát, chƣa kết hợp đúng giữa nhu cầu và khả
năng thanh toán và bản chất chƣa phát triển của thị trƣờng nhà ở đô thị.
Yingxin Zhu, Borong Lin (2004), “Sustainable housing and urban

đƣợc thực hiện rất rõ trong quá trình quản lý kinh tế và chính trị ở các nƣớc tƣ
bản thì ở Trung Quốc lại hoàn toàn ngƣợc lại. Ở Trung Quốc, nhà nƣớc có vai
trò chi phối trong việc sản xuất và phân phối các hàng hóa công cộng và nắm
quyền kiểm soát hiệu quả nền kinh tế. Tuy nhiên, sau khi áp dụng tự do hóa đã
có nhiều thay đổi bao gồm việc giảm vai trò kiểm soát của nhà nƣớc đối với
nền kinh tế. Bài viết đề cập đến sự chuyển dịch vai trò của nhà nƣớc trong quá
trình xây dựng và phân phối nhà ở công cộng ở các khu vực đô thị Trung Quốc.
Jian-Ping Ye & Zheng-Hong Wu (2008), “Urban Housing Policy in
China in the Macro-regulation Period 2004–2007”, Urban Policy and
Research, 26:3, 283-295, DOI: 10.1080/08111140802301740 (Tạm dịch:
Chính sách nhà ở đô thị ở Trung Quốc trong giai đoạn điều tiết vĩ mô 20042007): Bắt đầu từ năm 2004, chính sách nhà ở của Trung Quốc đã bƣớc vào
giai đoạn điều chỉnh. Chính quyền trung ƣơng thử áp dụng các công cụ vĩ mô
để điều tiết thị trƣờng nhà ở đô thị với mục đích cải thiện phát triển nhà ở
trong dài hạn và làm nguội bớt nền kinh tế tăng trƣởng quá nóng một phần
gây nên bởi thị trƣờng nhà ở đƣợc định giá quá cao. Chính phủ địa phƣơng
cũng phải đảm bảo an ninh nhà ở. Do đó, lƣợng cung nhà ở bởi cả thị trƣờng
và chính phủ cần phải đƣợc kết nối với nhau để đáp ứng nhu cầu nhà ở của
dân cƣ đô thị và đảm bảo quyền dân cƣ của những ngƣời có thu nhập thấp và
có điều kiện đặc biệt. Bài nghiên cứu trình bày ngắn gọn tổng quan quá trình
phát triển và cải cách của thị trƣờng và chính sách nhà ở đô thị ở Trung Quốc
giai đoạn 1998-2007; phân tích chính sách nhà ở đô thị hình thành trong giai
đoạn điều chỉnh nền kinh tế vĩ mô (2004-2007), bao gồm mục tiêu chính sách,
hiệu lực chính sách và hiệu quả chính sách.

8


John R. Logan, Yiping Fang & Zhanxin Zhang (2009), “Access to
Housing in Urban China”, International Journal of Urban and Regional
Research,

chi phí xây dựng. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng độ co giãn của cầu theo
thu nhập đối với nhà ở đô thị khoảng bằng 1, độ co giãn của cầu theo giá là
khoảng -1,1 trong khi độ co dãn của cung theo giá của tất cả nhà ở là khoảng
0,5. Tác động dài hạn của thu nhập đối với giá nhà ở đô thị theo độ co dãn là
khoảng 0,7 do sự tăng lên về thu nhập làm dịch chuyển đƣờng cầu ra phía
ngoài nhanh hơn đƣờng cung.

9


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Ban Tổ chức Trung ƣơng, 2008. Đề án về chính sách nhà ở cho cán bộ,
công chức năm 2008. Hà Nội.
2. Bộ Xây dựng, 2008. Báo cáo số liệu về nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội
gửi Bộ Xây dựng tháng 1/2008. Hà Nội.
3. Bộ Xây dựng, 2009. Đề án chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai
đoạn 2009 – 2015 về Xây dựng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công
trình hạ tầng nhà ở xã hội 2009. Hà Nội.
4. Bộ xây dựng, 2014. Báo cáo kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về
phát triển và quản lý nhà ở. Hà Nội.
5. Nguyễn Ngọc Điện, 2009. Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nƣớc phát
triển. Tạp chí Xây dựng, số 25, trang15-19.
6. Nguyễn Mạnh Hà, 2008. Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an sinh xã
hội. Tạp chí Thông tin đối ngoại, số 2, trang39-43.
7. Võ Đại Hiệp, 2014. Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Luận văn thạc sĩ Quản trị
kinh doanh. Trƣờng Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội.
8. Phạm Sỹ Liêm, 2007. Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh. Tạp chí
Người xây dựng, số 16, trang 3-5.

20. UBND Thành phố Hà Nội, 2008. Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở
xã hội trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010. Hà Nội.
21. Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, 2002. Thị trường nhà,
đất ở Hà Nội - Thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước. Kỷ
yếu hội thảo khoa học, Hà Nội.

11


Tiếng Anh
22. Ahmed Shafiqul Huque, 2005. Shifting emphasis in the role of the state:
Urban housing reform in China. Asian Journal of Political Science,
13:2, 53-74, DOI: 10.1080/02185370508434258.
23. Gregory C. Chow, Linlin Niu, 2015. Housing Prices in Urban China as
Determined by Demand and Supply. Pacific Economic Review, 20: 1
(2015), pp. 1-16, doi: 10.1111/1468-0106.12080.
24. Jian-Ping Ye & Zheng-Hong Wu, 2008. Urban Housing Policy in China
in the Macro-regulation Period 2004–2007. Urban Policy and
Research, 26:3, 283-295, DOI: 10.1080/08111140802301740.
25. John R. Logan, Yiping Fang & Zhanxin Zhang, 2009. Access to Housing
in Urban China. International Journal of Urban and Regional
Research,

Volume

33.4,

December

2009,


13