BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------

---------

VŨ THỊ NHƯ HOA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN THẾ,
TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. VŨ THỊ BÌNH

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Vũ Thị Như Hoa

iii

năm 2015


MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
Danh mục viết tắt .............................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích của đề tài:........................................................................................ 3
3. Yêu cầu của đề tài: ......................................................................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4

VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế ........................................................ 31
2.2.4. Đề xuất các giải pháp khắc phục những nguyên nhân làm hạn
chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế. ............ 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................... 32
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu đại diện: ............................... 33
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................. 34
2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh ..................................................... 34
2.3.5. Phương pháp đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ ......... 34
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 35
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Thế .............................. 35
3.1.1 Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................. 38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội liên quan
đến đề tài ....................................................................................... 41
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Yên Thế ................. 42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................... 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................. 46
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Yên Thế ................................................................................................................ 48
3.3.1. Tổ chức bộ máy ............................................................................. 48
3.3.2. Cơ chế hoạt động........................................................................... 51

v


3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Yên Thế: .................. 56
3.3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Yên Thế ........................................................... 66
3.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng

3.3.

Kết quả đăng ký biến động đất đai huyện Yên Thế (2006-2014) .......... 59

3.4.

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Yên Thế .......................... 65

3.5.

Mức độ tiếp cận của người dân đối với thủ tục hành chính ................... 67

3.6.

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ ............................. 68

3.7.

Đánh giá về thái độ tiếp nhận giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ ......... 69

3.8.

Đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ ............................... 70

vii


DANH MỤC HÌNH
STT



Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

3

DTNT

Dân tộc nội trú

4

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

5

GCN

Giấy chứng nhận

6

HSĐC

Hồ sơ địa chính

7

HTX


Trung học phổ thông

13

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

14

TTGDTX-DN

Trung tâm Giáo dục thường xuyên và Dạy nghề

15

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

16

UBND

Ủy ban nhân dân

ix



1


quản lý trật tự an ninh xã hội. Lợi ích đối với công dân thể hiện như: Tăng cường
sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá
nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; hỗ trợ các giao dịch về bất
động sản; giảm các vụ tranh chấp về đất đai.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp
lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa
chính. Tuy nhiên, hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều
khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN), vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần
nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Huyện Yên Thế là huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc tỉnh Bắc Giang.
Huyện Yên Thế có 21 đơn vị xã, thị trấn; trung tâm văn hoá-chính trị-xã hội của
huyện là thị trấn Cầu Gồ, cách thành phố Bắc Giang 27 km theo tỉnh lộ 398 về
phía Tây Bắc. Diện tích đất tự nhiên của huyện là 30.308,61 ha; trong đó đất
nông nghiệp có 24533.12 ha, chiếm 80.94% tổng diện tích đất tự nhiên. Diện tích
đất phi nông nghiệp toàn huyện là 5385.43 ha, chiếm 17.77% tổng diện tích đất
tự nhiên. Dân số toàn huyện có trên 96.000 người, mật độ khoảng 318
người/km2. Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế Yên Thế
đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển. Cùng với sự phát triển về kinh tế
xã hội, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Trước
nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp, ngày 01 tháng 01 năm 2006,
VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế đã được thành lập. Sau 8 năm đi vào hoạt động đã
góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung
và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời
gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên ở một số
xã có tỷ lệ cấp GCN còn thấp, quá trình xây dựng nông thôn mới ở nhiều xã đã

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký đất đai:
- Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo
định nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), nó là
một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó
có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình
thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong
một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện
tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi
về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp
sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định
đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một
diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị
trường tín dụng. Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể
yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay;
đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm
thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước
một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế
chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới
bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công
cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Do đó, theo FIG, mặc
dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng
hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm
đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu

chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng;
giá trị đặc biệt còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không

5


đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng,
cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa
đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản
gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan
Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo pháp luật.
b) Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này
ghi rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây

dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản:
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
c) Đơn vị đăng ký - thửa đất:
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ

7


thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
* Đăng ký quyền:
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và
bảo hiểm. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới

1.2.1. Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ, các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan Đăng ký đất đai, Văn phòng Đăng ký
quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.

9


1.2.1.1. Văn phòng Đăng ký quyền đất đai của Northern Territory:
Văn phòng Đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận



mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới
thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực
hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký
vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu
lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra
cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký còn có một bản mục lục tên người mua, mục lục này
được lập dưới dạng sổ. Hiện tại, Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá
bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983, nay thay thế bằng Hệ
thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học
hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua
trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động. (Nguyễn Văn
Chiến, 2006)

1.2.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa
vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở
để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật
này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa
những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng Đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký
kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người
đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối
của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy
đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau
đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối

12


với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa
kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với
thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông
tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên
bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn
người ta còn ghi thêm: Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên
thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân
chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp
đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả
tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo
hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô). (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.2.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký,
đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc
xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới
thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng
ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo
trình tự thủ tục chặt chẽ. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.2.4. Mô hình hệ thống đăng ký đất đai tập trung (Hồng Kông, Malaixia,
Singgapore)
Mô hình hệ thống đăng ký đất đai tập trung, theo đó cả động sản và bất
động sản sẽ được đăng ký tại cùng một cơ quan và tách khỏi cơ quan đăng ký
quyền sở hữu.
Theo mô hình hệ thống đăng ký đất đai tập trung, việc cầm cố, thế chấp tài
sản và các lợi ích liên quan đến tài sản đều được đăng ký tại một cơ quan và độc

14


lập với cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu,
thì khi đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ có viện dẫn nơi đăng ký và số đăng ký
quyền sở hữu. Đồng thời, giữa cơ quan đăng ký quyền sở hữu với cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm sẽ thiết lập một cơ chế trao đổi thông tin liên quan đến tình
trạng pháp lý của tài sản.
Ưu điểm của mô hình đăng ký tập trung là: Giúp xác định chính xác thứ tự
ưu tiên thanh toán hơn so với 2 mô hình trên, do toàn bộ tài sản đều được đăng
ký tại duy nhất một cơ quan, mà không cần phải xác định theo đối tượng là động
sản hay bất động sản. Điều này giúp cho bên nhận bảo đảm có thể dễ dàng tra
cứu thông tin hơn cả mô hình 2 khi tìm hiểu tài sản của bên bảo đảm đã được
dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác chưa. Ngoài ra, mô hình đăng ký tập trung

luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường…(Bộ
Tài nguyên và Môi trường ,2012)
1.2.6. Trung Quốc
Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua
hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể.
Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc
tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi
cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất.
Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến
nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông
qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào
mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công
cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục,
khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử
dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần
xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại
cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít
nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.

16