MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài


1.1.4 Đăng ký đất đai, bất động sản

6

1.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái quát về hệ thống ĐKĐĐ Việt Nam

9
9

1.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

11

1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK

14

1.2.4 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương

16

1.3 Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, BĐS ở một số nước

17

1.3.1 Australia: Hệ thống Đăng ký quyền

17



1.4.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK

22

1.4.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

23

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

25

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

25

2.2 Nội dung nghiên cứu

25

2.2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương

2.3.4 Phương pháp phân tích, so sánh.

27

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu.

27

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

28

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lộc

28

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên

28

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội:

31

3.1.3 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội

35

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai

3.4 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện Gia
Lộc – tỉnh Hải Dương

54

3.4.1.Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện
Gia Lộc – tỉnh Hải Dương theo các nhiệm vụ được giao

54

3.4.2.Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất

55

3.4.3 Mức độ công khai thủ tục hành chính

58

3.4.4 Thời gian thực hiện các thủ tục

59

3.4.5 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

61

3.4.6 Các khoản lệ phí phải đóng

65


3.6.2 Giải pháp về cơ chế tài chính, cơ chế hoạt động

73

3.6.3 Giải pháp về nhân lực.

74

3.6.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật.

74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

76

Kết luận

76

Kiến nghị

76

TÀI LIỆU THAM KHẢO

78

PHỤ LỤC


4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

CNTT

Công nghệ thông tin

7

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

8

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai


KT-XH

Kinh tế - Xã hội

14

QSD

Quyền sử dụng

15

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

16

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

17

TTHC

Thủ tục hành chính

18


31

3.2

Hiện trạng sử dụng đất Nông nghiệp huyện Gia Lộc

39

3.3

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Gia Lộc

39

3.4

Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu giai đoạn 2011 – 2014

48

3.5

Kết quả biến động đất đai tại huyện Gia Lộc giai đoạn 2011 - 2014

49

3.6

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Gia Lộc

Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ

63

3.12

Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ

64

3.13

Đánh giá các khoản chi phí phải đóng

66

vii


DANH MỤC HÌNH

Số hình

Tên hình

Trang

1.1

Sơ đồ hệ thống VPĐK

Quy trình chuyển quyền sử dụng đất

46

3.6

Quy trình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

3.7

46

Quy trình xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

viii

47


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là
một loại hàng hóa đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một trong
những nội dung về quản lý đất đai;
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước như

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được đúng, đầy đủ các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các giải pháp cho việc nâng cao hiệu quản hoạt động của VPĐKQSDĐ
đảm bảo sát thực, có tính khả thi cao.

2


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1. Đất đai
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)
1.1.1.1. Đất tự nhiên (Soil)
Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát sinh
là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh
quyển), đá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp
gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá
học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có
độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có. Chất mùn còn làm
tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường,
bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển.
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học
đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển

Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn
với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các
cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS
bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật
kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,
tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây

4


dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)
1.1.3. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm :
- TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi.
TTBĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao
dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng
bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
- TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị

g. Các yếu tố của TTBĐS:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối
liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến
quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...);
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của Nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.(
Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.1.4. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.4.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ;

6


- Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập



b. Nguyên tắc ĐKĐĐ, BĐS
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký
được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
c. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký
để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục mét
vuông cho đến hàng ngàn hécta được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
1.1.4.3. Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS

quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin ĐKĐĐ tại cơ quan Nhà nước
- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký
đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 1988).
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn

9


thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ
thống ĐKĐĐ của Việt Nam”.
- Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp.(Tôn Gia Huyên,
Nguyễn Đình Bồng, 2007)
1.2.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2013
- Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê đất, cấp GCN”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất”. (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn chỉnh và bắt đầu
có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò
quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ĐKĐĐ với công tác quản lý đất đai,

tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công
việc”. (Đảng cộng sản VN, 2001)
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững
mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá. Nhiệm vụ này được xác định là một trong ba giải
pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính
Nhà nước ở địa phương. (Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ban hành quy chế thực
hiện một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương)
1.2.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
a. Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai 2013 quy định:
- “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường

11


hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; Người sử dụng đất thực hiện quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã
có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử
dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành”.( Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTN&MT ngày 18 tháng 11
năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167);
Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người
không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể
nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có quyền sử
dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. (Luật dân sự năm 2005).
c. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn
những hạn chế như:
- Thông tư 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên
Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính quy định không rõ ràng (cho phép các địa
phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô
hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”.
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của

13


Văn phòng
ĐKQSDĐ
cấp huyện
Cán bộ đị chính xã,
phường, thị trấn
Hình 1.1 Sơ đồ hệ thống VPĐK
Nguồn: Theo quy định Luật Đất đai 2013

14


1.2.3.2 Nhiệm vụ
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu
mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối
tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về
sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng
đất theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất
đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; Chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2.3.3 Vai trò
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK
trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì
những lý do sau đây:
a. Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý Nhà nước
với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn

tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người
sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông
qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí... góp phần tăng nguồn
thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
e. Hoạt động của VPĐK đất đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký
quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký
quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công
nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội trong những năm tới. Mặt
khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động
của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.
1.2.4. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương
Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng
TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế
phối hợp giữa các cấp trong việc lập HSĐC ban đầu hoặc lập bổ sung HSĐC; giải
quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường
xuyên HSĐC.

16


1.3. Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, BĐS ở một số nước
1.3.1. Australia: Hệ thống Đăng ký quyền
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ
quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
1.3.1.1. Cơ quan quản lý đất đai bang New South Wales
Ở bang New South Wales (NSW) việc ĐKĐĐ do Cơ quan quản ký đất đai
của bang thực hiện. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863.
Hiện tại Quy trình ĐKĐĐ đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất
đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm

Dân sự 1804.
Luật ngày 28/3/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc
đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền
sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền
đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố
công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền đối với BĐS.
1.3.2.2. Nguyên tắc
a. Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
b. Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
chủ sở hữu trước đó chưa được đăng ký.
c. Thông tin về chủ thể
Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư
trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong
hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có
mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến
một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin
đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của
người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần
cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.

18


d. Thông tin về BĐS


19