BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



LÊ QUỐC NAM

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN
NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG
BẰNG PHƢƠNG PHÁP MÔ PHỎNG
MONTE CARLO. ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN
KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã ngành: 60 58 02 08

TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



LÊ QUỐC NAM

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN
NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG
BẰNG PHƢƠNG PHÁP MÔ PHỎNG
MONTE CARLO. ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN


TS Lư ng Đức Long

Chủ tịch

2

PGS TS Ngô Qu ng Tường

Phản biện 1

3

TS Ph n V Hồng S n

Phản biện 2

4

TS Trần Qu ng Ph

5

TS Nguyễn Quốc Định

Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận củ Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận s u khi Luận văn đã được sử chữ
(nếu có)

1. Nhiệm vụ
Mục tiêu củ việc nghiên cứu là “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án
nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Áp
dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa Lợi” tìm hiểu các vấn đề gây rủi ro về tài chính củ
các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng
Từ đó đề xuất các nguyên nhân chính gây rủi ro về tài chính và xác xuất xảy
r củ các nhân tố bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo.
Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:
 Xác định thực trạng dự án thực hiện các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình
Dư ng;
 Phân tích kinh tế - xã hội, tài chính củ Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi củ


- iii -

chủ đầu tư Bec mex Bình Dư ng;
 Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phư ng
pháp mô phỏng Monter C rlo, từ đó dự báo xu hướng tác động củ các
nguồn chi phí đầu tư và do nh thu đến các chỉ số tài chính củ dự án.
2. Nội dung
Với mục tiêu củ đề tài và qu nghiên cứu tài liệu về các dự án rủi ro về tài
chính, tác giả đề xuất các nội dung nghiên cứu s u:
- Thu thập thông tin
Thông tin dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi được thu thập qu các số liệu đã có
củ chủ đầu tư, đ n vị thi công và các đ n vị tư vấn Ngoài ra, các thông tin nghiên
cứu về rủi ro tài chính củ dự án xây dựng c ng được xem xét từ các nguồn báo đài,
tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó
- Xây dựng mô hình khảo sát
Từ các c sở lý luận được nghiên cứu ở phần trên, xây dựng mô hình khảo
sát dự trên nội dung phân tích tài chính củ dự án Nội dung phần này nhằm làm rõ


6/2016

V. Cán bộ hƣớng dẫn:

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

PGS. TS NGUYỄN THỐNG

PGS TS NGUYỄN THỐNG

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


-v-

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Đồng thời, các thông tin trích dẫn trong Luận văn được tôn
trọng và đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả

LÊ QUỐC NAM


- vi -

LỜI CẢM ƠN

Đề tài "Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình
Dư ng bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo áp dụng cho khu nhà ở xã hội
Hò Lợi" có h i nội dung chính Thứ nhất, phân tích hiệu quả tài chính củ dự án
nhà ở xã hội Hò Lợi do Bec mex làm chủ đầu tư Thứ h i, với kết quả phân tích
đó, đồng thời xác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte C rlo nhằm
dự báo các chỉ số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn
nội bộ IRR Bài viết còn xem xét đến độ nhạy củ các yếu tố rủi ro đến hiệu quả củ
dự án Tất cả các phân tích đều thực hiện ở qu n điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư
Kết quả phân tích cho thấy rằng: Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện
Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qu các giá trị dòng tiền thuần NPV và tỷ
suất sinh lời nội bộ IRR rất bé Điều này c ng phù hợp vì các dự án Nhà ở xã hội
m ng ý nghĩ lớn h n là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội Thứ hai, khi thực
hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phư ng án v y vốn (theo qu n điểm chủ đầu tư)
sẽ có lợi h n vì được v y ưu đãi với lãi suất thấp Thứ ba, qu kết quả mô phỏng
Monte C rlo thì cả h i giá trị trung bình NPV và IRR đều âm Xác suất đạt giá trị
lớn h n 0 chỉ dưới 30% Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu quả tài
chính Nhà ở xã hội rất thấp Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy những nhân
tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đ n giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu tư và tiếp
theo là giá mặt bằng thư ng mại Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng kể


- viii -

ABSTRACT
* Subject:
Analysis of financial risks in the social housing project in Binh Duong
Province by Monte Carlo simulation methods applied to social housing Hoa Loi.
* Keywords:
Social housing, Monte Carlo simulation, financial analysis, sensitivity
analysis

DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... xiv
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................1
1.1. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội .....................................................................1
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu .............................................................................4
1.3. Mục tiêu nghiên cứu.........................................................................................5
1 3 1 Mục tiêu tổng quát ....................................................................................5
1 3 2 Mục tiêu cụ thể ..........................................................................................5
1 4 Phư ng pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng .................................................6
1.4 1 Quy trình nghiên cứu .................................................................................6
1.4.1.1. Phân tích rủi ro ........................................................................6
1.4.1.2. Định lượng rủi ro ....................................................................7
1.4.1.3. Giám sát và kiểm soát rủi ro ...................................................7
4.1.2. Thu thập dữ liệu ........................................................................................8
1 4 3 Mô phỏng Monte-C rlo (dùng phần mềm Cryst l B ll) ...........................8
1.4. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................10
1.5. Đóng góp kỳ vọng củ nghiên cứu ................................................................10
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................11
1 Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng .......................................................11
2 Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư dự trên kỹ thuật mô phỏng
Monte Carlo ...................................................................................................12
3. Phân tích rủi ro củ dự án và quản lý - PRAM tiến trình tổng quát .................13
4 Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư ............................................................13
5 Đánh giá rủi ro kinh tế: thiết kế nhân tố so với phư ng pháp Monte C rlo .....15


-x-

6 Tìm hiểu các ứng dụng mô phỏng Monte C rlo đối với Quản lý dự án ...........15
7 Ứng dụng mô phỏng Monte C rlo để phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư khu
công nghiệp ....................................................................................................16

4.2. Giới thiệu dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi .........................................................39
4.2.1 Thông tin chung .......................................................................................39
4.2.2. Vị trí, diện tích, r nh giới hạn, quy mô dự án .........................................42
4.2.3. Thông tin xây dựng .................................................................................43
4.3. Phân tích tài chính dự án ................................................................................45
4.3.1. Phân tích tài chính dự án chư xét tới yếu tố rủi ro ................................45
4 3 1 1 Chi phí xây dựng ...................................................................45
4 3 1 2 Tổng mức đầu tư ...................................................................45
4 3 1 3 Kế hoạch v y vốn ..................................................................46
4 3 1 4 Phân kỳ đầu tư xây dựng.......................................................48
4 3 1 5 Kế hoạch kinh do nh ............................................................50
4 3 1 6 Cân đối nguồn vốn ................................................................52
4.3.1.7. Doanh thu ..............................................................................53
4 3 1 8 Dòng tiền ...............................................................................55
4 3 1 9 Phân tích lãi lỗ.......................................................................58
4 3 1 10 Các chỉ số tài chính .............................................................61
4 3 1 11 Nhận xét ..............................................................................61
4.3.2. Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân phối ..62
4.3.2.1. Suất đầu tư ............................................................................63
4.3.2.2. Lãi vay...................................................................................65
4.3 2 3 Giá bán căn hộ giá rẻ ............................................................68
4.3 2 4 Giá bán mặt bằng thư ng mại ...............................................70
4.3 2 5 Chi phí quản lý do nh nghiệp ...............................................73
4.3 2 6 Chi phí phục vụ bán hàng .....................................................75
4 3 3 Kết quả mô phỏng Monte C rlo ..............................................................77
4.3.3.1 Xác suất củ dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro .........79
4.3.3.2 Xác suất củ Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) ...........................84
4.3.3.3 Nhận xét ................................................................................88



Bảng 4 14 - Lãi lỗ theo qu n điểm tổng đầu tư .........................................................60
Bảng 4 15 - Chỉ số tài chính theo qu n điểm chủ đầu tư ..........................................61
Bảng 4 16 - Chỉ số tài chính theo qu n điểm tổng đầu tư .........................................61
Bảng 4 17 - Kết quả Khảo sát phân phối xác suất củ các yếu tố rủi ro ...................62
Bảng 4 18 - Kết quả Khảo sát suất đầu tư nhà pử xã hội ở Bình Dư ng ..................64
Bảng 4 19- Kết quả Khảo sát Lãi suất v y ................................................................66
Bảng 4 20 - Kết quả Khảo sát giá bán căn hộ ...........................................................69
Bảng 4 21 - Kết quả Khảo sát giá mặt bằng thư ng mại ..........................................71
Bảng 4 22 - Kết quả Khảo sát giá chi phí quản lý do nh nghiệp ..............................73
Bảng 4 22 - Kết quả Khảo sát giá chi phí phục vụ bán hàng ....................................76


- xiv -

DANH MỤC CÁC HÌNH
trang

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu .................................................................................6
Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo .................................................................8
Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác suất ................................................................9
Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro .........................................................................14
Hình 3.1 - S đồ mô phỏng Monte C rlo ..................................................................26
Hình 4.1 - C cấu tổ chức ......................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 4.2 - Khu nhà ở xã hội Bec mex Hò Lợi .......................................................40
Hình 4.3 - Nhà ở n sinh xã hội Bec mex khu Hò Lợi ...........................................42
Hình 4.4 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro .....................63
Hình 4.5 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................63
Hình 4.6 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................65
Hình 4.7 - Phân phối xác suất Lãi suất v y ...............................................................66
Hình 4.8 - Phân phối xác suất Lãi v y ngân hàng.....................................................67

Hình 4.35 - Độ nhạy IRR theo qu n điểm tổng đầu tư .............................................88


-1-

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội
Trong những năm gần đây nền kinh tế Việt N m có những bước tiến đáng kể
với tốc độ tư ng đối c o Trong đó, ngành xây dựng là một trong những nền công
nghiệp đóng v i trò qu n trọng trong sự phát triển củ nền kinh tế Ngoài nhiệm vụ
tạo r c sở vật chất, tạo r vật chất phục vụ cho nhu cầu phát triển củ con người,
ngành xây dựng còn góp phần tạo nên bộ mặt mỹ qu n củ đất nước và là một trong
những yếu tố đánh giá sự phồn vinh củ xã hội Hiện n y Nhà nước đề r các mục
tiêu phát triển kinh tế, xã hội đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hó và hiện đại hó
nhằm xây dựng nước t thành một nước công nghiệp
Việc đầu tư phát triển ngành xây dựng là tất yếu để đạt được mục tiêu trên
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng c o, tỉ trọng củ ngành xây dựng
trong nền kinh tế c ng tăng lên theo từng năm Cùng với sự ổn định về chính trị,
nền kinh tế Việt N m ngày càng phát triển và có uy tính trên trường thế giới Ngành
xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có vị trí qu n trọng trong việc phát triển
kinh tế đất nước Tuy nhiên, có nhiều dự án chư đạt hiệu quả về mặt tài chính c ng
như kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát vốn
ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gi n hoàn thành đư công tình vào sử dựng, còn
chư chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu r sản phẩm dẫn đến tình trạng công trình
xây dựng kém chất lượng, thời gi n thi công kéo dài so với tiến độ đã đề r , gây
thiệt hại kinh tế và thời gi n cho các bên Mỗi năm tổng đầu tư toàn xã hội cho
ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ cụ thể: Tính chung trong gi i đoạn 2001 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23% tổng vốn


-2-


-3-

phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn
và đã được đư vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 củ Chính phủ và đề
xuất trình Chính phủ b n hành Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 về sử
đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP; b n hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn
chi tiết việc chuyển đổi các dự án nhà ở thư ng mại s ng nhà ở xã hội, c ng như
các điều kiện và thủ tục để do nh nghiệp được v y đầu tư và người dân v y để thuê,
thuê mu , mu nhà ở xã hội, nhà ở thư ng mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ
trợ 30 000 tỷ đồng Đến n y, thị trường bất động sản s u một thời gi n trầm lắng đã
được phục hồi, thể hiện qu các yếu tố: giá cả ổn định; th nh khoản tăng; c cấu
hàng hó được điều chỉnh hợp lý, hướng tới người thu nhập trung bình và thấp; tồn
kho bất động sản liên tục giảm [1].
Như đã nêu trên, để kích thích cho thị trường bất động sản phát triển, đồng
thời chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp thì bên cạnh các Dự án nhà
thư ng mại Chính phủ có nhiều ưu đãi để phát triển loại hình Dự án Nhà ở xã hội.
Về các văn bản pháp qui để thi hành Dự án Nhà ở xã hội có Nghị định số
188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 củ Chính phủ về Phát triển và quản
lý nhà ở xã hội [2], và Thông tư 08/2014/TT-BXD củ Bộ Xây dựng b n hành ngày
ngày 23 tháng 5 năm 2014 [3] để hướng dẫn Nghị định trên Hiện n y, văn bản mới
đã th y thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về
Phát triển và quản lý nhà ở xã hội củ Chính phủ b n hành ngày 20 tháng 10 năm
2015 [4] Văn bản này đã thể hiện mối qu n tâm c o h n nữ củ Chính phủ đối với
người l o động có thu nhập thấp và nghĩ vụ trách nhiệm củ các nhà đầu tư Cụ
thể, tại điều 5 Nghị định này quy định về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với
các dự án phát triển nhà ở thư ng mại, dự án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư
dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt
quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các
đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành

1.3.2. Mục tiêu cụ thể
Mục tiêu chi tiết được thực hiện để đạt được mục đích nghiên cứu trong
luận văn này gồm:
 Xác định các thông số Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi;
 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính củ dự án;
 Phân tích tài chính dự án;


-6-

 Xác định xu hướng ảnh hưởng củ các loại chi phí, do nh thu với các chỉ số
tài chính bằng phần mềm Cryst l B ll với kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo.
 Đánh giá các rủi ro và đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro
1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng
1.4.1 Quy trình nghiên cứu
Th m khảo tạp
chí, sách, các
nghiên cứu và
dự án tư ng tự

Đặt vấn đề
Xác định đề tài nghiên cứu

Thu thập dữ liệu từ
chủ đầu tư dự án Nhà
ở xã hội Hò Lợi

Phân tích, nhận dạng rủi ro

Phân tích tài chính dự án

Các biến cố rủi ro cần được xác định rõ:
1. Tên củ rủi ro
2. Mô tả rủi ro (phân loại rủi ro)
3. Thời gi n rủi ro có thể xảy r
4. Người chịu trách nhiệm về rủi ro đó, th m chiếu tới cầu tr c phân chi công
việc
5. Xác xuất biến cố rủi ro có thể xảy r
6. Tác động củ các biến cố rủi ro
Từ việc xác định rõ các đặc tính củ yếu tố rủi ro từ đó ch ng t đề r các
biện pháp giám sát, kiểm soát rủi ro
 Xác định rõ khoảng thời gi n xảy r , trong gi n đoạn nào củ dự án từ đó
th m chiếu tới cấu tr c phân chi công việc để phân công nhân lực xử lý
 Xác định rõ xác xuất, mức độ tác động để đề r biện pháp kiểm soát là
tránh, chuyển (chuyển rủi ro cho đối tác qu các hợp đồng), chấp nhận,


-8-

giảm nhẹ, phát huy rủi ro tốt
4.1.2. Thu thập dữ liệu
Thông tin dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi được thu thập qu các số liệu đã có
củ chủ đầu tư, đ n vị thi công và các đ n vị tư vấn Ngoài r , các thông tin nghiên
cứu về rủi ro tài chính củ dự án xây dựng c ng được xem xét từ các nguồn báo đài,
tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó
1.4.3. Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball)
Lập mô hình bài toán trên Excel

Xác định các biến nhạy cảm và không chắc chắn
Xác định và định nghĩ các biến cố tư ng quan
Định nghĩ các dự báo