1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

HỒ HẢI ONG

ĐIỀU CHUYỂN GI TR T NG TH
O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG:

CỦ

ẤT ĐỘNG SẢN

INH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ

GỢI Ý ÁP DỤNG CHO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUA TÌNH
HUỐNG DỰ N ĐƯỜNG PHẠ

V N ĐỒNG

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 60340402

LUẬN V N THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS HU NH THẾ DU

TP. HỒ CHÍ MINH – N


những ngày đầu thực hiện đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hƣớng, đƣa ra những ý
kiến quý báu cho việc hoàn thành bản luận văn này. Cám ơn anh
ạn u nh

gọc Chƣơng M

guyễn

à am 09 và

7 của Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright

T

đã

h trợ tích cực về thông tin và tƣ vấn k thuật cho luận văn của tôi. Tôi c ng ch n thành
cảm ơn công ty Cushman Wakefield đã h trợ tận tình về thông tin thị trƣờng nhà đất
Thành phố ồ Chí Minh.
goài ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, các anh chị trợ giảng của

T đã

rất nhiệt t m truyền đạt và chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học và đ c iệt cám ơn các anh
chị trong lớp MPP7, những ngƣời đã đồng hành c ng tôi trong 2 năm đầy ý ngh a tại
FETP.
Hồ Hả

n

Trong việc áp dụng LVC, trong nhiều trƣờng hợp chính quyền địa phƣơng chỉ vận dụng
hình thức chứ chƣa đi s u vào ản chất của công cụ VC. Điển hình là việc sử dụng qu
đất để thanh toán cho nhà đầu tƣ tƣ nh n đa phần là các khu đất không trực tiếp có đƣợc
ngoại tác từ dự án để tăng giá trị.
Luận văn nghiên cứu trƣờng hợp dự án đƣờng Phạm Văn Đồng cho thấy khi áp dụng hình
thức LVC theo các thông lệ quốc tế về phạm vi và mức độ điều chuyển giá trị cho thấy
biện pháp này tạo đƣợc nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tƣ của dự án.
Hạn chế lớn nhất của luận văn là việc không thể thu thập đƣợc dữ liệu về thị trƣờng nhà
đất của TP.HCM ở thời điểm trƣớc khi có dự án trƣớc khi có thông tin về dự án tƣơng ứng


iv

với thời điểm trƣớc năm 2007 để đƣa vào mô hình dự áo tác động của dự án. Mức độ tác
động về giá đƣợc tham khảo từ nguồn công ty bất động sản uy tín để thay thế.
Luận văn góp phần tạo thêm một cơ sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC tại T . CM để
tạo nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng. Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếu
đối với tính khả thi của việc đƣa VC vào áp dụng là sự chống đối của nhóm lợi ích liên
quan đến bất động sản và việc chƣa có cơ chế phân cấp ng n sách cao hơn cho T . CM.


v

MỤC ỤC
LỜI CAM ĐOA ................................................................................................................... i
LỜI CẢM Ơ ........................................................................................................................ ii
T M TẮT ............................................................................................................................. iii
MỤC ỤC ............................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ................................................................................... viii

2.2

Xác định tác động của cơ sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất ............................... 6

2.3

Mức độ điều chuyển giá trị ..................................................................................... 8

2.4

Các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm của đất ................................................. 8

2.5

h n loại ............................................................................................................... 10

2.6

Những rủi ro và giới hạn ....................................................................................... 11

C ƢƠ G 3. KI
G IỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU C UYỂ GI T GIA T G
CỦA ẤT Đ G SẢ ĐỂ ĐẦU TƢ
TẦ G V T ỰC TIỄN T I VIỆT NAM .... 13
3.1

Kinh nghiệm quốc tế ............................................................................................. 13

3.1.1



Các hình thức áp dụng tại T . CM ...................................................................... 20

3.3.1

Khai thác nguồn thu một lần từ đất ................................................................ 20

3.3.2

Đóng góp của ngƣời d n ................................................................................ 23

3.3.3

Kết luận .......................................................................................................... 24

C ƢƠ G 4. XÂY Ự G MÔ Ì
ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T G T ÊM O
ĐẦU TƢ CƠ SỞ H TẦNG CHO DỰ
ĐƢỜNG PH M V
ĐỒNG ..................... 26
4.1

Giới thiệu dự án..................................................................................................... 26

4.2

Mô hình hồi quy .................................................................................................... 27

4.3


PHỤ LỤC 6: Đánh giá sơ ộ tính khả thi khi của việc triển khai áp dụng LVC................. 76


vii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BOT

Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao (Build – Operate – Transfer)

BRT

Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn bằng xe buýt (Bus Rapid
Transfer)

BOO

Hợp đồng Xây dựng – Sở hữu – Vận hành (Build – Own – Operate)

BT

Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Build – Transfer)

BTO

Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Vận hành (Build – Transfer –
Operate)

LVC


Hình 5: Tổng hợp các công cụ LVC và cách phân loại ....................................................... 10
Hình 6: Hiện trạng sử dụng đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng năm 2014 .......................... 29
Hình 7: Chênh lệnh giá bất động sản khu vực đƣờng Phạm Văn Đồng trƣớc và sau khi có
dự án ....................................................................................................................... 30
Hình 8: Ma trận kết quả tính toán t trọng số thu áp dụng LVC/ tổng mức đầu tƣ ............. 30


1

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1 Vấn ề

n

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là địa phƣơng phát triển nhất cả nƣớc nhƣng c ng
chịu nhiều áp lực về hạ tầng, đ c biệt là hạ tầng đô thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội do là trung t m của v ng kinh tế trọng điểm phía

am về kinh tế tập trung nhiều

khu công nghiệp, các hải cảng lớn, trung t m dịch vụ văn phòng, tài chính, dịch vụ, hậu
cần

, và xã hội hệ thống các cơ sở đào tạo quốc gia, ệnh viện tuyến đầu

đi k m với

áp lực tăng d n số cơ học.
Tổng nhu cầu vốn đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 của TP.HCM1 là 216 nghìn t đồng.
Trong trƣờng hợp ngành thuế hoàn thành tốt nhất nhiệm vụ đóng góp ng n sách và t lệ
điều tiết số thu cho ng n sách T . CM đƣợc duy trì ở mức 23% nhƣ hiện nay thì tổng


T . CM về danh mục công trình, dự án đầu tƣ công trung hạn


2

Vì vậy, luận văn sẽ tập trung xem x t khả năng đóng góp của hình thức điều chuyển giá trị
tăng thêm từ đất do đầu tƣ hạ tầng vào nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại TP.HCM.
ụ

1.2

v

v n

n

ghiên cứu không nhằm đƣa ra kiến nghị áp dụng iện pháp VC vì VC đã đƣợc chứng
minh nếu đƣợc vận dụng tốt sẽ là nguồn ổ sung vốn ền vững cho đầu tƣ cho hạ tầng.
Trong phạm vi luận văn qua ph n tích tình huống đầu tƣ đƣờng Phạm Văn Đồng đoạn qua
quận Bình Thạnh, tác giả ƣớc tính sơ ộ t trọng đóng góp của việc áp dụng các công cụ
điều chuyển giá trị tăng thêm của đất đai dọc tuyến đƣờng này vào tổng mức đầu tƣ của dự
án để tăng cƣờng cơ sở lý thuyết cho việc xem x t áp dụng các iện pháp VC nhằm huy
động vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại T . CM.
1.3

Câu hỏi nghiên c u

uận văn quan t m trả lời hai c u hỏi dƣới đ y:


ismail - [2010]

edonic và mức


3

tăng giá trong khu vực khi do có dự án tham khảo từ các nguồn tin cậy để tính ngƣợc lại
giá thị trƣờng trƣớc khi có dự án.
1.5

Nguồn thông tin và dữ liệu

uận văn sử dụng các nghiên cứu trƣớc đó trên thế giới về VC ằng tiếng Anh; tại Việt
am, nguồn thông tin vể VC còn nhiều hạn chế, chủ yếu từ tác giả u nh Thế u, giảng
viên FETP.
Thông tin về dự án đƣờng hạm Văn Đồng đƣợc tổng hợp từ nhiều nguồn công khai và từ
Sở

uy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tƣ T . CM.

ữ liệu về ất động sản đƣợc thu

thập từ we site atdongsan.com và nguồn rao v t trên áo Tuổi tr trong giai đoạn 20152016.
Thông tin về tình hình ất động sản tại T . CM đƣợc tham khảo từ nguồn các nh n viên
và công ty ất động sản hoạt động trên địa àn T . CM.
1.6

Cấu trúc dự kiến của luận văn


yển

ăn

ấ

ầ

ần

Theo Peterson (2009), c ng với quá trình cải thiện hạ tầng này, thành phố càng thu hút
thêm nhiều ngƣời đến sinh sống và thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế khiến cho giá đất đai và
ất động sản tăng lên.

ăng lực của chính quyền các thành phố trong việc tài trợ cho các

nhu cầu đầu tƣ hạ tầng đô thị sẽ phụ thuộc phần lớn vào khả năng của chính quyền trong
việc điều chuyển một phần trong những lợi ích này sang ổ sung nguồn vốn cho đầu tƣ hạ
tầng.
Tăng cƣờng khả năng tiếp cận accessi ility và lợi thế kinh tế productivity là những
ngoại tác kinh tế chính do việc đầu tƣ hạ tầng giao thông đƣợc vốn hóa vào giá trị ất động
sản ở gần dự án. Trong đó, khả năng tiếp cận là điểu kiện di chuyển đến những nguồn lực
về kinh tế và tham gia các hoạt động xã hội. ợi thế kinh tế trừu tƣợng và thiếu trực quan
hơn, dựa trên quan điểm về lợi thế kinh tế do sự tập trung agglomeration . Theo đó, việc
đầu tƣ hạ tầng giao thông theo dạng TO

định hƣớng tuyến tập trung sẽ làm tăng mật độ

các hoạt động kinh tế và xã hội dẫn đến lợi thế của địa phƣơng trong việc phát triển và làm


ều chuyển giá tr

(3) Điều chuyển giá trị
(từ phía khu vực công)

Tăng nguồn thu/tài sản
của khu vực công

BRTTổng lợi ích của khu vực tư
(3) Điều chuyển giá trị (tư nhân)
(4) Tái phân phối giá trị
Tài sản với giá trị thực tăng lên sau
khi có dự án đầu tư

(2) Hiện thực hóa giá trị

Tư nhân đứng ra
tái đầu tư

Khu vực công
đứng ra tái đầu
tư

Tài sản có tiềm năng tăng giá trị
sau khi có dự án đầu tư

(1) Tạo ra giá trị
Tài sản có giá trị sử dụng thấp


MSC
MPB

E*

Ngoại tác tích cực mà dự án
mang lại cho sự phát triển
kinh tế xã hội chung
Lợi ích từ việc giá bđs
tăng do gần vị trí dự án
mà chủ bđs được hưởng

Số lượng

Q*

guồn: tác giả mô phòng từ mô hình ph n tích ngoại tác tích cực
Việc đầu tƣ cơ sở hạ tầng giao thông đem lại lợi ích trực tiếp cho chủ ất động sản gần dự
án thể hiện ằng diện tích dƣới đƣờng M
kinh tế xã hội chung M

và phần ngoại tác tích cực với sự phát triển

là phần phía trên M

và dƣới MS .

hƣ vậy, đáng lẽ khu

vực công chỉ cần chi trả một phần chi phí tƣơng ứng với ngoại tác cho xã hội; chủ ất động

trong khu vực;

-

Mô hình hồi quy Hedonic với các biến thiên điển hình;

ismail - [2010]


7

-

Mô hình hồi quy Hedonic với giả định mức độ tác động của các yếu tố là không
đổi, chỉ thay đổi mô hình về giá;

-

Mô hình so sánh khuynh hƣớng tác động (Propensity Score Matching);

-

Mô hình hồi quy theo không gian (Spartial Dependence).

Theo Salon & Researcher (2014), tổng hợp từ 57 nghiên cứu quan trọng ở ắc M và Ch u
Âu vì tác động của các tuyến xe lửa đến ất động sản cho thấy trong phạm vi án kính
d m 400m đến các ga giá ất động sản thƣơng mại cao hơn 16.4% và nhà ở cao hơn
4,2%.
Theo tổng hợp các nghiên cứu của Salon & Shewmake (2011) về tác động của hệ thống
giao thông đến giá ất động sản ở các nƣớc đang phát triển khu vực Đông chỉ ra rằng

điểm tiếp cận

ismail - [2010]

Khoảng
cách đi bộ

Khoảng
cách đi bộ

Khu vực
không có
điểm tiếp cận


8

Theo mô hình của Alonso-Muth về giao thông công cộng thì giá của ất động sản tính từ
trung t m tiện ích giao thông công cộng sẽ giảm dần cho đến khi không còn khả năng tiếp
cận. ếu hàm giá ất động sản là hàm tuyến tính thì ta có hình minh họa giá cho ất động
sản dƣới đ y.
Hình 4: Giá bấ

ộng sản trong ph
v
ộng của dự n
hợp hàm tuyến tính

ở h tầng –



ất

Theo Peterson (2009), khai thác giá trị từ đất để tài trợ cho đầu tƣ hạ tầng đã trở thành một
công cụ tài chính quan trọng cho đầu tƣ phát triển hạ tầng đô thị, đ c iệt ở những thành
phố đang có tốc độ phát triển nhanh. Không chỉ góp phần tạo ra nguồn tài trợ cho dự án,
khai thác giá trị từ đất còn có nhiều lợi ích.
ợi ích của giải pháp tài chính này là tạo ra đƣợc nguồn thu có trƣớc để chủ động giải ng n
an đầu cho dự án hay làm nguồn đối ứng cho các khoản vay, do đó sẽ giảm ớt phụ thuộc
vào các công cụ nợ c ng nhƣ rủi ro tài tài khóa do các công cụ nợ g y ra. Một vài công cụ

ismail - [2010]


9

của giải pháp tài chính này nhƣ đóng góp của chủ công trình, án đất công

tạo ra dòng

tiền cho dự án trƣớc khi dự án đƣợc triển khai đầu tƣ. Một số công cụ khác liên quan đến
các khoản vay khi triển khai đầu tƣ mà ngh a vụ nợ của khoản vay này đƣợc hoàn trả từ
một phần giá trị tăng thêm của đất. Điển hình là trƣờng hợp phát hành trái phiếu chính
quyền địa phƣơng hay trái phiếu công trình để huy động nguồn lực cho đầu tƣ dự án, sau
đó ngh a vụ thanh toán các trái phiếu này đƣợc đảm bảo bằng nguồn thu từ các biện pháp
nhƣ thuế cải thiện, hợp tác khai thác m t bằng trong khuôn viên thực hiện dự án

Ở

những nƣớc đang phát triển, trong điều kiện khó có thể huy động đƣợc nguồn tín dụng dài

tình trạng khu vực trƣớc khi có dự án. Thuế bất động sản tại khu vực này vẫn không có gì
thay đổi (tiếp tục thực hiện nhƣ c

nhƣng áp dụng thêm mức thuế đánh vào phần giá trị

tăng thêm của bất động sản tax increment do đầu tƣ cơ sở hạ tầng mới.
Land Value Tax (Thuế giá trị đất): một mức thuế tăng thêm chỉ đánh vào giá trị của đất chứ
không đánh vào giá trị các tài sản hình thành trên đất.
Eco District (Chính quyền bền vững): một khu vực hành chính ho c vùng lân cận có sự
cam kết rộng rãi thúc đẩy sự bền vững trong phạm vi cả vùng lân cân. Chính quyền bền
vững cam kết thực thi những mục tiêu phát triển bền vững đầy tham vọng để làm cơ sở cho
hoạt động đầu tƣ c ng nhƣ hành động của toàn cộng đồng c ng nhƣ là tiêu chí đánh giá
theo thời gian.
2.5

P

n

Phân chia theo Peterson thì có 3 hình thức chính là đóng góp của chủ công trình (developer
exactions , điều chuyển giá trị (value capture) và quản lý qu đất (land asset management).
Ho c đơn giản nhất là phân chia thành 2 hình thức cơ ản nhƣ đã để cập gồm hình thức thu
phí ho c thuế đóng 1 lần và hình thức thuế, phí đóng hằng năm.
Ngoài ra Hu nh Thế Du và Alex Ngô (2010) và Hu nh Thế Du (2016) phân chia thành 2
hình thức cơ ản là nhóm công cụ có thu hồi đất và nhóm công không thu hồi đất.
Bán quyền phát triển là việc chính quyền buộc chủ đầu tƣ công trình phải đóng thêm
khoản tiền cho m i m2 diện tích mà chủ công trình muốn xây dựng thêm ngoài quy hoạch.
Hình 5: Tổng hợp các công cụ LVC và cách phân lo i
Có thu hồi đất


Hỗn hợp


11

Luận văn tập trung vào các công cụ điều chuyển giá trị của đất tăng lên cho đầu tƣ hạ tầng
hơn là các giải pháp về quản lý và sử dụng qu đất công do hầu nhƣ những iện pháp điều
chuyển chƣa đƣợc thực hiện tại Việt

am. Các giải pháp về điều chuyển giá trị đề cập

trong luận văn này đƣợc hiểu ao gồm thuế cải thiện, phí tác động, án quyền phát triển,
khoản nộp đ c iệt/ đóng góp của chủ đất và công cụ chính quyền ền vững mang tính
chất là một giải pháp h n hợp trong đó có áp dụng cơ chế điều chuyển giá trị .
2.6

Những rủi ro và giới h n

hững hạn chế của khu vực công và đ c điểm kinh tế chính trị học trong liên kết công tƣ
hình thành các rủi ro và hạn chế của cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất nhƣ sau:
Biến động của thị trường nhà đất có thể dẫn đến sai lệch trong xác định giá trị thực của
đất đai nếu giá được tham chiếu vào thời điểm thị trường đang có bong bóng nhà đất. Biến
động giá nhà đất ở các nƣớc đang phát triển tác động bởi cả yếu tố trong nƣớc và tác động
của tình hình kinh tế thế giới, dòng vốn từ bên ngoài. Kinh nghiệm thực tế để khắc phục
rủi ro này là phải xác định đƣợc rõ ràng mức giá giao dịch đất đai trƣớc khi có thông tin về
dự án hạ tầng đƣợc đầu tƣ để tránh tình trạng giá cả bị thổi phồng do có thông tin dự án.
m dụng c ng cụ hai thác giá trị đất để tài trợ cho chi tiêu hoang phí Đ y không phải là
công cụ tài chính để tạo nguồn thu cho chi tiêu cuối cùng mà là nguồn thu cho đầu tƣ cơ sở
hạ tầng phục vụ cho tăng trƣởng kinh tế. Khả năng huy động vốn từ công cụ này phụ thuộc
vào chất lƣợng của quy hoạch cho phát triển cơ sở hạ tầng công cộng c ng nhƣ đ y là một


13

CHƯƠNG 3. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU CHUYỂN GI TR GI
T NG CỦ
ẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG VÀ THỰC TIỄN TẠI
VIỆT NAM
3.1

Kinh nghiệm quốc tế

Các biện pháp điều chuyển giá trị có mức độ linh hoạt cao và có nhiều biến thể cho phù
hợp với khuôn khổ pháp lý, đ c th tình hình ng n sách và d n cƣ của từng chính quyền
địa phƣơng cụ thể. Trong phạm vi luận văn, tác giả không tập trung vào các giải pháp khai
thác nguồn thu một lần từ qu đất mà tập trung vào các giải pháp ền vững hơn liên quan
trực tiếp đến việc điều chuyển giá trị tăng thêm mà chủ sở hữu ất động sản đƣợc hƣởng
một cách ị động. Vì vậy, các iện pháp đƣợc nghiên cứu là thuế cải thiện, phí tác động,
khoản nộp/đóng góp đ c iệt và án quyền phát triển.
3.1.1 Thuế cải thiện
Vấn đề khó khăn nhất là việc quản lý và xác định giá trị gia tăng của tài sản để tính ra một
mức thuế phù hợp. Trong trƣờng hợp ở Thủ đô ogota của Columbia, việc áp dụng một
thuế suất thống nhất theo công thức số thuế thu bằng 140% chi phí đầu tƣ

ao gồm 30%

chi phí cho việc thu thuế đã thất bại buộc chính quyền sau đó phải triển khai thuế suất
riêng biệt cho từng khu vực hay từng loại tài sản. Kết quả trong 10 năm từ 1997-2007,
khoảng 1 t đô-la đã thu đƣợc từ loại thuế này để tài trợ cho 217 dự án. Trƣờng hợp
ogota đã thành công là nhờ một công thức xác định mức thuế linh hoạt. Tuy nhiên, cả Ba
Lan và Úc đã g p rắc rối khi áp dụng một phƣơng thức tƣơng tự. Những vấn đề về xác

ộng

Theo Peterson (2009 , điển hình thành công của mô hình này là khi áp dụng tại Chilê mà
nguyên nh n chính là do năng lực lập kế hoạch của các thành phố rất tiến bộ so với các
nƣớc đang phát triển. Ở tỉnh Chacabuco, miền bắc Chile, một khoản phí tác động đã đƣợc
áp lên việc xây dựng thêm 40.000 căn hộ ở một v ng đất nông nghiệp cách xa đô thị. Công
thức xác định việc thu phí tác động đƣợc căn cứ vào nhiều yếu tố gồm: vị trí của dự án so
với hệ thống đƣờng hiện tại, quy mô dự án, tình trạng kinh tế xã hội ở khu vực, ƣớc lƣợng
nhu cầu giao thông. Một công thức linh hoạt đã đƣợc áp dụng trong dự án này mà theo đó
những hộ có thu nhập thấp sẽ đƣợc miễn đóng phí tác động. Tính bình quân m i căn hộ đã
phải đóng 1.600 đô-la. Chính phủ đã thống nhất tài trợ 39% cho chi phí xây dựng, phần
còn lại đƣợc thu từ phí tác động.
Tuy nhiên, khó khăn là chủ đầu tƣ các dự án thƣờng chống đối vì không phải lúc nào họ
c ng có thể thu đủ khoản phí này từ khách hàng của họ. Về khía cạnh chính trị, loại phí
này khó áp dụng vì các chủ đầu tƣ phải gánh chịu chi phí, trong khi việc sử dụng nguồn
tiền huy động đƣợc không phải lúc nào c ng minh ạch và rõ ràng. Ngoài ra, việc tính toán
mức độ tác động và đƣa ra một mức phí hợp lý c ng đòi hỏi năng lực đáng kể của chính
quyền.

ismail - [2010]


15

3.1.3 Khoản nộ

ặc biệ / ón

óp của chủ ất


vì nguồn

thu tăng thêm từ thuế cải thiện trong tƣơng lai sẽ thanh toán cho ngh a vụ của công cụ nợ
trong tƣơng lai.

ismail - [2010]


16

hí tác động, bán quyền phát triển thƣờng đƣợc d ng để hình thành các qu chuyên biệt
cho đầu tƣ hạ tầng do đ c thù phát sinh từ hoạt động đầu tƣ của chủ bất động sản.
Còn các khoản nộp đ c biệt, đóng góp của chủ đất do đ c thù tạo đƣợc nguồn thu lớn và
trực tiếp cho đầu tƣ dự án nên đƣợc d ng nhƣ một nguồn lực tài chính trực tiếp để tài trợ
cho dự án ho c để đối ứng cho các khoản vay còn lại.
Điển hình nhƣ dự án mở rộng tuyến Metro đến sân bay Dulles ở Washington, trong tổng
mức đầu tƣ 5,2 t USD nguồn đóng góp của chủ bất động sản từ việc tăng thuế bất động
sản là 730 triệu US . Đ y đƣợc d ng để làm vốn đối ứng cho khoản vay liên bang trị giá
1,67 t USD. Phần vốn còn lại 2,8 t US

tƣơng đƣơn 52% tổng mức đầu tƣ của dự án

đƣợc tài trợ từ trạm thu phí đƣờng bộ với mức thu phí tăng thêm tƣơng ứng cho từng giai
đoạn đầu tƣ. Chi tiết xem tại hụ lục 2)
Đối với dự án Ga Cascade ở Portland và tuyến đƣờng sắt nhẹ kết nối sân bay Quốc tế
Portland toàn bộ nguồn vốn đầu tƣ đƣợc huy động từ cơ chế thành lập liên doanh phát triển
chung và cơ chế điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản. Dự án hoàn toàn không sử
dụng nguồn vốn nào từ ng n sách địa phƣơng hay vay trung ƣơng. Trong đó vốn từ việc
điều chuyển giá trị tăng thêm là 23,8 triệu US tƣơng đƣơng 18,9% trong tổng mức đầu tƣ
125,8 triệu USD. (Chi tiết xem tại Phụ lục 2).