1

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

NGUYỄN ĐÌNH DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH
Chuyên ngành : Tài chính ngân hàng
Mã số

: 60.34.02.01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS Lưu Thị Hương

HÀ NỘI - 2015


2

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi.
Các số liệu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận văn


Bảng 1.1: Tổng hợp kết quả trường hợp định giá tại ACB
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động cho vay theo nhóm khách hàng của ABBANK qua các
năm
Bảng 2.2: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng bất động sản của ABBANK
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động của Phòng thẩm định giá tài sản- ABBANK từ 2011
-2014
Bảng 2.4: Bảng thông tin tài sản so sánh tại ABBANK
Bảng 3.1: Bảng thông tin tài sản so sánh tại ABBANK
BIỂU ĐỒ:
Biểu đồ 2.1: Kết quả kinh doanh từ năm 2011 đến 2014
Biều đồ 2.2: Kết quả huy động vốn của ABBANK qua các năm
Biểu đồ 2.3 : Kết quả hoạt động cho vay qua các năm của ABBANK
Biểu đồ 2.4: Cơ cấu dư nợ qua các năm.
Biểu đồ 2.5: Cơ cấu dư nợ qua các năm trừ cho vay các TCTD.
Biểu đồ 2.6: Cơ cấu tài sản theo các khu vực
SƠ ĐỒ:
Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp
Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá tài sản đảm bảo tại ABBank
HÌNH VẼ:
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân sự của Phòng TĐGTS ABBANK
Hình 2.2. Quy trình cấp tín dụng tại ABBANK


6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
1
2
3

Nguyên nghĩa
Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
Bất động sản
Chuyên viên định giá
Ngân hàng thương mại
Quan hệ khách hàng
Định giá tài sản
Thương mại cổ phần
Tài sản
Tài sản đảm bảo
Tài sản so sánh
Ủy ban nhân dân
Khách hàng
Khách hàng doanh nghiệp
Khách hàng cá nhân
Quan hệ khách hàng


7

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay là một trong những công
tác quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại (NHTM).
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói
riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày càng
gia tăng. Chất lượng, giá trị của các tài sản đảm bảo ảnh hưởng lớn đến quyết
định cho vay của ngân hàng, do đó công tác định giá tài sản đảm bảo tại các
ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định được

quyết vấn đề thực tiễn, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ: “Hoàn


9

thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân
hàng thương mại cổ phần An Bình”
2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Ở Việt nam, có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các
bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi
trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất
có tác động của yếu tố vị trí và môi trường [03]. Các yếu tố kinh tế được đưa ra
nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam. Đề tài nghiên
cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị
quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt
nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương
pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam [08].
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực
trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ
bản trong công tác định giá định giá BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới
dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình
định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa [18].
Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển
thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến
ngành định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá
của Việt Nam [10].
Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế chấp
trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay” nghiên cứu về định giá BĐS
thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại nghiên cứu một cách tổng quát áp

-

Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

-

Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá BĐS là nhà ở và đất ở trong hoạt động cho
vay trung dài hạn tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

5. Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ
nghĩa duy vật lịch sử, trong quá trình hoàn thiện luận văn, các phương pháp
nghiên cứu được sử dụng: Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp…


11

6. Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo, danh mục các chữ viết tắt,
kết cấu của luận văn bao gồm:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về công tác định giá bất động sản
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình



khác NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ
và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện


13

nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các
dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra
ngân hàng cũng có thể được định nghĩa thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò
mà ngân hàng thực hiện trong nền kinh tế.
Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM: Ở Mỹ: NHTM là
công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành
công nghiệp dịch vụ tài chính. Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định
nghĩa: “Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường
xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức
khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín
dụng và tài chính”.
Ở Việt Nam, định nghĩa Ngân hàng thương mại (theo wikipedia.org): Ngân
hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và thường
xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền
đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán. Theo
Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 thì Ngân hàng thương mại là loại hình
ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh
doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài
chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản
là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán. Ngoài ra, NHTM còn
cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ
của xã hội.
Căn cứ vào khái niệm trên có thể được nhận dạng thông qua một số đặc điểm

chẽ bằng những đạo luật riêng biệt, nhằm đảm bảo cho hoạt động này được vận
hành an toàn và hiệu quả trong nền kinh tế thị trường.
1.1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của NHTM
Như chúng ta đã biết NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh
vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh
tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời
thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong
nền kinh tế, do đó NHTM là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của nền
kinh tế. NHTM gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động chính là huy động vốn bằng
cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái
phiếu…Sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ


15

xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên
thị trường vốn và thị trường tiền tệ,…
Ngoài hai hoạt động chính trên thì NHTM còn một số hoạt động đem lại nguồn
thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức phát hành, thanh
toán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối,…Các
hoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ và ngân
hàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa,…Ngoài ra còn có một
số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tài
chính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp nhận, quản
lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản.
Với vai trò trung gian của mình, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các khoản
tiết kiệm thành đầu tư. Sự ra đời của ngân hàng đã giải quyết được mâu thuẫn của
tín dụng trực tiếp trong nền kinh tế, góp phần hạn chế và phân tán rủi ro, giảm thiểu
chi phí giao dịch trong hoạt động tín dụng của các tác nhân trong nền kinh tế. Đồng
thời NHTM cũng là tổ chức cung cấp tín dụng với qui mô lớn nhất, là thành viên

nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất nhưng đồng thời cũng là hoạt động mang lại rủi ro
cao nhất. Mặc dù hoạt động cho vay mang lại lợi nhuận chủ yếu và quyết định sự
tồn tại và phát triển của một ngân hàng nhưng lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu
tố rủi ro nhất ảnh hưởng đến hoạt động của toàn bộ hệ thống ngân hàng, trong đó
quan trọng nhất là các loại rủi ro về tín dụng, rủi ro về thị trường, rủi ro về chính trị
và đạo đức. Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu
cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng.
Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có được
nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không có
hoặc không đủ khả năng trang trải. Trong cơ chế thị trường, hoạt động của các
NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, trong đó rủi ro
tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất. Rủi ro tín dụng là tình trạng khách hàng không có
khả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ và đúng hạn. Tình trạng này xảy ra
do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do chủ quan hoặc khách quan.
Hoạt động cho vay tại NHTM có những đặc điểm sau đây :


Việc cho vay của NHTM là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức
năng. Các tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng, NHTM cũng có thể thực


17

hiện việc cho vay đối với khách hàng như một hoạt động kinh doanh nhưng hoạt
động cho vay của tổ chức này hoàn toàn không phải là nghề nghiệp kinh doanh
mang tính chức năng.


Hoạt động cho vay của NHTM là một nghề kinh doanh có điều kiện, thể hiện ở chỗ
hoạt động cho vay chuyên nghiệp của tổ chức tín dụng, NHTM phải thỏa mãn một

Để thu thập được những thông tin căn bản như trên, ngân hàng thường yêu cầu
khách hàng phải lập và nộp cho ngân hàng các loại giấy tờ sau:
- Giấy đề nghị cấp tín dụng
- Phương án sử dụng vốn


18

- Hồ sơ pháp lý: giấy phép thành lập, giấy phép đăn ký sản suất kinh
doanh,quyết định bổ nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động…
- Hồ sơ tài chính: bản cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh,
báo cáo lưu chuyển tiền tệ của thời kỳ gần nhất
- Hồ sơ về phương án sản xuất kinh doanh và phương án trả nợ
- Hồ sơ về tài sản đảm bảo: các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cầm cố,
bảo lãnh nợ vay
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của ngân hàng
 Thẩm định hồ sơ vay và lập tờ trình

Thẩm định là việc thu thập và xử lý những thông tin liên quan đến khách
hàng, phương án vay vốn, tài sản đảm bảo nợ vay… để làm cơ sở ra quyết định cho
vay
-

Thông tin sử dụng trong công tác thẩm định: Thông tin do khách hàng cung cấp, thông tin
đã được lưu trữ tại ngân hàng, thông tin từ các đối tượng khác cung cấp.

-

Thẩm định khách hàng: Kiểm tra tư cách pháp lý, đánh giá khả năng tài chính.




19

Cả hai loại sai lầm này đều dẫn đến thiệt hại đáng kể cho ngân hàng. Loại sai
lầm thứ nhất dễ dẫn đến thiệt hại do nợ quá hạn hoặc nợ không thể thu hồi, tức là
thiệt hại về tài chính. Loại sai lầm thứ hai dễ dẫn đến thiệt hại về uy tín và mất cơ
hội cho vay.
Nhằm hạn chế sai lầm, trong khâu quyết định tín dụng, ngân hàng thường chú
trong hai vấn đề
-

Thu thập thông tin và xử lý thông tin một cách đầy đủ và chính xác làm cơ sở để ra
quyết định

-

Trao quyền quyết định cho một hội đồng tín dụng hoặc những người có năng lực
phân tích và phán quyết
Trên cơ sở quyết định của hội đồng thẩm định, nhân viên tín dụng có trách
nhiệm thông báo cho khách hàng về quyết định cho vay hoặc từ chối cho vay đối
với khách hàng

 Ký hợp đồng

Sau khi ra quyết định tín dụng, kết quả có thể là chấp thuận hoặc từ chối cho
vay, tùy vào kết quả phân tích và thẩm định ở khâu trước. Nếu chấp thuận cho vay,
cán bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng và làm tiếp các
bước tiếp theo. Nếu từ chối vay, ngân hàng sẽ có văn bản trả lời và giải thích lý do
cho khách hàng được rõ.

thực hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân hàng có thể thu hồi khi thực hiện xử
lý tài sản thế chấp, cũng là một khâu quan trọng trong việc quản lý rủi ro của
NHTM.
1.2.

Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM
1.2.1. Khái quát về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau:
a. Cố định về vị trí:
Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét
đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS
đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận
của BĐS với các trung tâm đó. Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS
cũng thay đổi.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi
trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện


21

môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay
đổi của chứng tác động đến BĐS.
b.Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được
xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, vì vậy khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố
tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của
BĐS đó.

hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm
nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong
thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Phân tích :

Tính khoa học
Tính nghệ thuật

Làm rõ:

Xác định giá trị cho mục đích cụ thể
Tại thời điểm cụ thể
Các đặc điểm của BĐS
Nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS
Các đầu tư thay thế

(Bài giảng định giá Bất động sản (2014), khoa Bất động sản và kinh tế tài
nguyên trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân)
Như vậy, định giá BĐS trong hoạt động cho vay là việc xác định giá trị BĐS bằng
hình thái tiền tệ, tại một thời điểm cụ thể, phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn tại
ngân hàng. Hoạt động định giá BĐS là một hoạt động phức tạp, nó không chỉ mang tính
khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức
chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường.
Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Bất động sản là loại hàng
hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với biến động của nền kinh tế. Đối với hoạt động của
NHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để
Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Đối với khách hàng vay vốn, BĐS mang thế
chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ, đối với Ngân hàng BĐS là bảo đảm cho
khoản tiền họ mang cho vay và là một biện pháp để bù đắp nếu xảy ra rủi ro khách
hàng vay không thể trả được nợ. Như vây, BĐS thế chấp quan trọng đối với cả Ngân

24

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp
(Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
Bước 1: Xác định vấn đề định giá.
Trong bước này bộ phận định giá nhận hồ sơ tài sản bảo đảm cần xác định
tổng quát về tài sản (TS) cần định giá, cơ sở định giá như vị trí địa lý, hình dáng,
quy mô của TS, tính pháp lý của TS,…
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Trong bước này bộ phần định giá phân công cán bộ đi định giá, cán bộ định
giá cần lập rõ kế hoạch, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiện
trạng tài sản cần định giá .
Bước 3: Khảo sát hiện trạng BĐS
Trong bước này cán bộ định giá thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập
tài liệu, thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều
chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) được rao bán và giao dịch xung quanh tài sản cần
định giá…
Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài
sản đảm bảo.
Trong bước này cán bộ định giá cần sử dụng đúng phương pháp để định giá
BĐS, thực hiện phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường. Trong định giá
BĐS không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù
hợp nhất. Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào
thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên
tắc định giá. Cán bộ định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá,
tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau. Định giá BĐS là đất ở, nhà ở thường dùng 2
phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo, lập báo cáo kết quả định giá.



Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh