BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------------

BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------------

BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ

1.2.Bất động sản trong đảm bảo tiền vay của NHTM.........................................10
1.2.1.Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay................................................10
1.2.2.Đặc điểm BĐS trong thế chấp đảm bảo tiền vay..........................................10
1.3. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM..........................................11
1.3.1.Khái niệm và sư cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM11
1.3.2.Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM....13
1.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại NHTM. .21
2.1.1. Quá trình hình thành phát triển....................................................................36
2.1.2.Cơ cấu tổ chức các phòng ban......................................................................37
2.1.3.Các hoạt động của chi nhánh........................................................................38
2.2.Thực trạng về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank
- CN Nam Thăng Long..........................................................................................41
2.2.1.Quy trình cho vay tại chi nhánh....................................................................41
2.2.2.Kết quả hoạt động cho vay tại Vietinbank – CN Nam Thăng Long............42
2.2.3.Thưc trạng về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank
– Chi nhánh Nam Thăng Long...................................................................................44
2.3. Thực trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh
Nam Thăng Long...................................................................................................47
2.3.1.Thưc trạng về qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank –
Chi nhánh Nam Thăng Long......................................................................................48
2.3.2.Thưc trạng về công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại
Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long................................................................51
2.3.3.Thưc trạng về phương pháp định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank
– Chi nhánh Nam Thăng Long...................................................................................53
2.3.4.Ví dụ minh họa..............................................................................................56
2.4.Đánh giá thực trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi
nhánh Nam Thăng Long.......................................................................................62
2.4.1.Những kết quả đạt được................................................................................62



BĐS:

Bất động sản

BIDV:

Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam

CBĐG:

Cán bộ định giá

CBTD:

Cán bộ tín dụng

CVKH:

Chuyên viên khách hàng

GCN:

Giấy chứng nhận

HĐTD:

Hoạt động tín dụng

KHCN:


Techcombank: Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam
TMCP:

Thương mại cổ phần

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

TSBĐ:

Tài sản bảo đảm

Vietinbank:

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam


v
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
BẢNG

Sơ đồ 1: Quy trình định giá BĐS thế chấp.................................................16
Sơ đồ 2: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Techcombank..................25
Sơ đồ 3: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại BIDV................................29
Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức NHCT Chi nhánh Nam Thăng Long................37
Bảng 1: Kết quả hoạt động huy động vốn giai đoạn 2013 - 2015
Vietinbank.....................................................................................................39
CN Nam Thăng Long...................................................................................39
Bảng 2: Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2013-2015 Vietinbank40

đăng ký giao dịch đảm bảo. Do vậy việc xác nhận sở hữu thuận tiện, dễ dàng. Tuy
nhiên, trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng ngân hàng được giảm rủi
ro hoàn toàn mà thưc ra nó chỉ chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác.
Sở dĩ như vậy là do, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanh
trong 10 năm qua. Song, hoạt động định giá bất động sản, cũng như trình độ và chất
lượng của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên như hiện nay chưa theo kịp và đáp
ứng được yêu cầu đòi hỏi của thưc tiễn. Thay vì có thể phát huy hiệu quả, góp phần
vào sư minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu tiếp
cận thông tin, nghiên cứu và phân tích thị trường, tìm kiếm các cơ hội đầu tư, cũng
như phản ánh thưc trạng, sức khỏe của các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế…
thì các báo cáo định giá bất động sản hiện nay phần lớn còn mang tính hình thức,
thủ tục và hoàn toàn có thể “mua” được theo yêu cầu. Điều đó gây thiệt hại cho
người dân, cho doanh nghiệp, cho hệ thống tài chính ngân hàng và Nhà nước.
Được đánh giá là một trong những Ngân hàng thương mại lớn trên địa bàn
thành phố Hà Nội, thưc hiện đầy đủ các nghiệp vụ của một Ngân hàng hiện đại,
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long luôn là lá
cờ đầu, là lưc lượng nòng cốt của Ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội, là


2
thành viên đóng góp tích cưc vào sư phát triển, thịnh vượng chung của Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam. Là một cán bộ tín dụng công tác tại Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long, người nghiên cứu
càng thấy rõ hơn sư khác biệt giữa lý luận và thưc tiễn trong hoạt động định giá.
Thưc tế việc định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
nói chung và tại Chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng còn nhiều bất cập ảnh
hưởng đến hoạt động cho vay của Ngân hàng. Vì vậy, việc nghiên cứu và tìm ra giải
pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương
- Chi nhánh Nam Thăng Long sao cho vừa đảm bảo tính cạnh tranh, vừa hạn chế
được rủi ro cần thiết có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động của Ngân hàng

đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho
vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam, thời gian nghiên cứu của đề
tài là từ 2011 đến 2013.
Đến nay, cùng với các nghiên cứu trên, chưa có tác giả nào nghiên cứu cụ thể
và đi sâu vào vấn đề hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
- Chi nhánh Nam Thăng Long. Trên cơ sở kế thừa kết quả của những công trình
nghiên cứu trên về mặt phương pháp luận, tham khảo các nhân tố ảnh hưởng đến
công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản đã được phân tích trong các
nghiên cứu, tác giả đã chọn lọc, tổng hợp, đưa ra mô hình nghiên cứu phù hợp với
điều kiện thưc tế tại địa phương để nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến công tác
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay phục vụ cho quá
trình nghiên cứu thưc trạng, từ đó đưa ra cơ sở hợp lý để đề xuất các giải pháp hoàn
thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng
Long.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động
cho vay tại Ngân hàng; phân tích và đánh giá đúng thưc trạng định giá tài sản bảo
đảm là BĐS trong hoạt động cho vay tại Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long.
Từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại
Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long.


4
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng để nghiên cứu đề tài: Phương pháp
tiếp cận, thu thập số liệu và thông tin, phân tích hệ thống, phương pháp tổng hợp
thống kê, so sánh.

ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1. Khái quát hoạt động cho vay của NHTM

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm
1.1.1.1. Khái niệm:
Hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để tại ra lợi
nhuận. Đây là hoạt động đem lại khoản thu nhập rất lớn cho ngân hàng.
Hoạt động cho vay của NHTM được định nghĩa: “Cho vay là một hình thức
cấp tín dụng, theo đó NHTM giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào
mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và
lãi”.

1.1.1.2. Đặc điểm:
Hoạt động cho vay của NHTM nói một cách chung nhất thì bao gồm các đặc

điểm cơ bản:
Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay (NHTM)
- là người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một
số lợi ích của mình và Bên vay - là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn
nhu cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn).
Thứ hai, hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp
đồng tín dụng tài sản.
Thứ ba, sư kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước
và hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại.
Thứ tư, việc cho vay bao giờ cũng dưa trên sư tín nhiệm giữa người cho vay
đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.
Bên cạnh những đặc điểm cơ bản trên thì trong khái niệm cho vay của NHTM
còn thể hiện những dấu hiệu mang tính chất đặc thù như là:
Một là, việc cho vay của các NHTM là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh

sản.
Khi cho vay bảo đảm bằng tài sản song song với hợp đồng vay tiền ngân hàng
và khách hàng ký thêm hợp đồng bảo đảm bằng tài sản. Nội dung cốt lõi của hợp
đồng bảo đảm bằng tài sản là nếu khách hàng không trả được nợ, ngân hàng sẽ phát
mại tài sản của khách hàng hoặc của người thứ ba để lấy tiền trả nợ ngân hàng. Phổ
biến các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay là cho vay đảm bảo
bằng tài sản. Tài sản đảm bảo có thể là tài sản của người vay (thế chấp) cũng có khi
của người thứ 3 (thế chấp bằng tài sản của người thứ ba)
Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản


7
Cho vay không có đảm bảo bằng tài sản là loại cho vay mà biện pháp bảo đảm
không bằng tài sản.
Khi cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, biện pháp bảo đảm có thể là bảo
lãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấp…Loại cho vay không có đảm bảo bằng
tài sản chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng thương mại.
Phổ biến nhất của loại cho vay không đảm bảo bằng tài sản là cho vay tín chấp. Các
ngân hàng thương mại thường lưa chọn những khách hàng có tín nhiệm, những
khách hàng là người có thu nhập cao, có địa vị xã hội để cho vay tín chấp. Cho vay
tín chấp thường là cho vay tiêu dùng. Nhiều ngân hàng cho vay tín chấp là vì các
mục tiêu xã hội, những dư án cho vay như vậy thường là những dư án cho vay theo
chỉ định của Chính phủ.
1.1.3. Quy trình cho vay
Quy trình cho vay là bảng tổng hợp mô tả các công việc của ngân hàng từ khi
tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng đến khi quyết định cho vay, giải ngân, thu
nợ và thanh lý hợp đồng. Việc xác lập một quy trình cho vay và không ngừng hoàn
thiện nó đặc biệt quan trọng đối với một ngân hàng thương mại. Về mặt hiệu quả,
một quy trình hợp lý sẽ giúp ngân hàng nâng cao được chất lượng tín dụng và làm
giảm thiểu rủi ro. Về mặt quản lý, quy trình cho vay vừa có tác dụng làm cơ sở cho

hàng không tốt và từ chối cho vay với khách hàng tốt. Cả hai sai lầm này đều gây ra
những thiệt hại lớn cho ngân hàng, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh tín dụng,
mất uy tín trên thị trường cho vay. Vì vậy, ngân hàng cần đánh giá chính xác nhất
mọi thông tin của khách hàng, chủ động trong việc tiếp cận và ra quyết định lý kết
hợp đồng tín dụng.
Bước 5: Giải ngân
Sau khi hoàn thành hồ sơ cho vay, ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế
chấp, cầm cố,… ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân theo nhiều hình thức cho khách
hàng căn cứ trên hạn mức tín dụng đã ký kết trong hợp đồng.
Giải ngân phải gắn liền sư vận động của tiền tệ với sư vận động của tài sản,
hàng hóa, dịch vụ có liên quan nhằm đánh giá đúng mục đích sử dụng vốn vay của
khách hàng và đảm bảo khả năng trả nợ nhưng đồng thời cũng phải tạo sư thuận lợi,
tránh gây phiền hà cho công việc sản xuất kinh doanh của khách hàng.
Bước 6: Giám sát tín dụng
Cán bộ tín dụng thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn vay thưc tế, hiện
trạng tài sản bảo đảm, năng lưc tài chính của khách hàng, phải luôn chắc chắn là
khách hàng có khả năng trả nợ.
Bước 7: Thanh lý hợp đồng tín dụng


9
Thanh lý hợp đồng tín dụng được thưc hiện khi quá trình vay đã kết thúc. Hợp
đồng chỉ được thanh lý khi khách hàng đã thưc hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với
ngân hàng.
1.1.4. Chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay của NHTM

a) Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%)
(Dư nợ năm nay - Dư nợ năm trước)
×100%
Dư nợ năm trước

- Chỉ tiêu này cho thấy tình hình đảm bảo bằng tài sản của dư nợ. Tài sản

Tỷ lệ nợ có tài sản bảo đảm (%) =

bảo đảm không phải là nhân tố quan trọng nhất thể hiện chất lượng tín dụng, tuy
nhiên việc bổ sung tài sản bảo đảm tăng trách nhiệm của doanh nghiệp đối với
khoản vay và giảm bớt rủi ro cho chính khoản vay này. Đồng thời cùng với tỷ lệ
nợ quá hạn, chỉ tiêu này liên quan trưc tiếp đến việc trích lập dư phòng rủi ro tín
dụng, ảnh hưởng đến lợi nhuận và hiệu quả hoạt động trưc tiếp của Chi nhánh.

d) Hiệu quả hoạt động tín dụng của Ngân hàng
Lợi nhuận từ hoạt động tín dụng = Thu từ HĐTD - Chi phí từ HĐTD


10
Đây là chỉ tiêu tổng hợp thể hiện lợi nhuận mà chi nhánh thu được sau khi
lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí hoạt động, cho thấy cái nhìn tổng quan nhất
tình hình kinh doanh của Chi nhánh trong cả năm.
1.2. Bất động sản trong đảm bảo tiền vay của NHTM
1.2.1. Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay
Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sư năm 2015 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam quy định BĐS là các tài sản không di, dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dưng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dưng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Hiện nay, khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chưa được quy
định cụ thể trong các văn bản luật tại nhiều quốc gia. Theo quan điểm của người
nghiên cứu, BĐS trong bảo đảm tiền vay là những tài sản bao gồm đất và tài sản

nhận thế chấp BĐS như: Ký kết hợp đồng thế chấp – công chứng hợp đồng – đăng
ký giao dịch bảo đảm.
1.3. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM
1.3.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là
BĐS tại các NHTM

1.3.1.1.
Khái niệm:
Trước khi tìm hiểu khái niệm về định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các
NHTM, ta cần hiểu thế nào là định giá BĐS.
Theo ông Greg MC Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia: “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm
có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của việc định giá giá trị của BĐS đó. Do
đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định
giá BĐS thu nhập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu
định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế
và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ
thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở
một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân
tố kinh tế tiềm trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vưc đầu tư thay thế”
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt
động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.


12
Việc định giá bất động sản phải dưa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị

1.3.1.2. Sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM
Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất
đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Bất động sản là loại
hàng hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với biến động của nền kinh tế. Đối với hoạt động


13
của NHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan
trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Đối với khách hàng vay vốn,
BĐS mang thế chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ, đối với Ngân hàng BĐS
là bảo đảm cho khoản tiền họ mang cho vay và là một biện pháp để bù đắp nếu xảy
ra rủi ro khách hàng vay không thể trả được nợ. Như vây, BĐS thế chấp quan trọng
đối với cả Ngân hàng và khách hàng, nếu như đối với khách hàng BĐS thế chấp là
cả gia tài có giá trị rất lớn và họ mong muốn được định giá cao để vay được nhiều
vốn hơn thì đối với ngân hàng đó lại là biện pháp đảm bảo an toàn nên cần định giá
sao cho an toàn nhất cho mình. Vì vậy mà định giá BĐS thế chấp có vai trò rất quan
trọng đối với cả Ngân hàng và khách hàng. Nhận thức được tầm quan trọng của
việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quy
trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, tùy thuộc vào “khẩu vị rủi ro” và quan
điểm của môi nhà lãnh đạo Ngân hàng mà công tác định giá BĐS thế chấp được chú
trọng khác nhau.
1.3.2.

Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là

BĐS tại các NHTM
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sư khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của định giá bất
động sản là sư phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài
sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. BĐS đem lại thu nhập ròng cao thì giá trị
của nó cũng cao. Khi định giá BĐS thế chấp ngân hàng cần tính đến cả yếu tố thu
nhập của BĐS đó.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
1.3.2.2. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tư về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sư chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
1.3.2.3. Nguyên tắc đóng góp
Khi định giá tài sản bảo đảm là BĐS, cán bộ định giá cần quan tâm đến
nguyên tắc đóng góp. Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành
bất động sản tuỳ thuộc vào sư đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động


15
sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất
động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị
của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá
trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thưc, vì thu nhập thưc có thể được vốn hoá
thành giá trị.
Trong thưc tế, nhiều khách hàng vay vốn thế chấp BĐS chính là địa điểm kinh
doanh của mình để vay vốn, đó cũng thường là những BĐS nằm ở vị trí đẹp, thuận
lợi cho kinh doanh buôn bán. Yếu tố này cũng góp phần làm tăng gia trị cho BĐS
thế chấp. Do đó, khi thẩm định giá BĐS thế chấp, cán bộ định giá cần ghi nhớ

Nhiệm vụ chung của việc định giá là thưc hiện ước lượng giá trị thị trường của
BĐS. Để thưc hiện được nhiệm vụ đó, người định giá cần thưc hiện một qui trình
định giá từ thưc hiện nghiên cứu thị trường và phân tích số liệu, đến áp dụng các kỹ
thuật định giá (phương pháp định giá) và kết hợp các kết quả của các hoạt động này
vào ước lượng giá trị BĐS mục tiêu.
Qui trình tín dụng chuẩn tại các NHTM bao gồm các bước: i/ Lập hồ sơ vay
vốn ii/ Phân tích tín dụng iii/ Ra quyết định tín dụng iv/ Giải ngân v/ Giám sát tín
dụng vi/ Thanh lý Hợp đồng tín dụng. Định giá tài sản thế chấp nói chung là một
khâu của qui trình trên, thuộc bước 2: Phân tích tín dụng. Căn cứ vào giá trị BĐS
thế chấp định giá, ngân hàng sẽ đưa ra quyết định tín dụng. Lượng vốn giải ngân sẽ
phụ thuộc vào giá trị tài sản bảo đảm.
Là một khâu của qui trình tín dụng nhưng định giá đóng vai trò quan trọng
trong việc đưa ra quyết định tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Nhận thấy
sư cần thiết của định giá tài sản bảo đảm là BĐS, các NHTM hiện nay đều xây dưng
một quy trình định giá BĐS áp dụng thống nhất trong hệ thống của mình.

Tiếp nhận, kiểm tra hồ
sơ và lên kế hoạch định
giá

Bộ phận QHKH
phối hợp với bộ
phận định giá

Khảo sát hiện trường,
thu thập và phân tích
thông tin BĐS

Bộ phận QHKH
phối hợp với bộ

thông tin về tính pháp lý của bất động sản. Với bất động sản cần thu thập thêm các
thông tin về những điều kiện tư nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến
giá trị BĐS cần định giá. Để thưc hiện định giá, cán bộ định giá phải dưa trên những
thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau. Cán bộ định giá phải nêu rõ nguồn thông
tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của
thông tin. Trên cơ sở những thông tin về BĐS thu thập được, cán bộ định giá tiến
hành phân tích những thông tin thu thập được.
1.3.3.3. Định giá BĐS thế chấp
Cán bộ định giá lưa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng. Lập biên
bản định giá. Trên cơ sở sáp dụng các phương pháp định giá trong bước này người
định giá cần thưc hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá.
Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS
tương tư BĐS cần định giá để tính toán ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác
nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS,


18
giá theo đơn vị mét vuông (m2) đất sử dụng, mét vuông (m2) đất xây dưng, lô đất …
Cán bộ định giá cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so
sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng
số hoặc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh.
Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phương pháp để định giá, môi
phương pháp sẽ có một chỉ số giá khác nhau, do đó cần thưc hiện hòa hợp chỉ số giá
của các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của BĐS mục tiêu. Để làm
việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rúa ra giá
BĐS mục tiêu.
Cán bộ định giá có thế sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ
định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương
pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là
chính, phương pháp nào mang tính tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ