ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

HỒ TỐ LAN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY ĐỊNH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THANH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái nguyên, năm 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

HỒ TỐ LAN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY ĐỊNH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THANH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn các anh chị đồng nghiệp đang công tác
tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội và các bạn học viên Cao học ngành Quản
lý đất đai khóa 21 đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn
bạn bè tôi, những người thân trong gia đình tôi đã luôn cổ vũ, động viên và giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Hồ Tố Lan

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài ........................................................................... 2
2.1. Mục tiêu của đề tài .......................................................................................... 2
2.1. 1. Mục tiêu tổng quát ...................................................................................... 2
2.1.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
2.2. Yêu cầu............................................................................................................ 2
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................... 3
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất.............................................................. 3
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ........................................................... 3
1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất........................................................ 4
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở

2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất
nhằm nâng cao hơn nữa mức độ ảnh hưởng tích cực đến giá đất. ....................... 33
2.3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 34
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ....................................................................... 34
2.4.2. Phương pháp so sánh ................................................................................... 34
2.4.3. Phương pháp ứng dụng các công nghệ ......................................................... 34
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 36
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ................................................................................................. 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ................................................ 36
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ......................................................... 38
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ..................... 40
3.1.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện
tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ................................. 42
3.2. Đánh giá hiện trạng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất của quận Hà Đông ....... 44
3.2.1.Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất ........................................ 44
3.2.2. Giới thiệu phương án quy hoạch quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 ... 50
3.2.3. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn quận Hà Đông
giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................................................... 56
3.3. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ... 58
3.3.1. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................... 58
3.3.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất ........................................................ 60
3.3.3. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ............ 63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN





DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế (theo GDP) .......................................................... 39
Bảng 3.2. Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm .................................... 40
Bảng 3.3. Hiện trạng và cơ cấu SDĐ năm 2014 .................................................. 49
Bảng 3.4. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng
Năm 2013 so với năm 2012 và năm 2011 ............................................................ 50
Bảng 3.4. Danh mục một số khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp ................. 51
Bảng 3.11. Một số địa điểm đất bãi thải và xử lý chất thải.................................. 56
Bảng 3.12. Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất
giai đoạn 2010 - 2014 của quận Hà Đông ........................................................... 56
Bảng 3.13. Khung giá đất ở tại đô thị .................................................................. 61
Bảng 3.14: Giá đất thị trường tại các vị trí trên đường Lê Trọng Tấn ................. 65
Bảng 3.15. Giá đất thị trường tại các vị trí đường Lê Văn Lương kéo dài .......... 69
Bảng 3.16. Giá đất thị trường tại các vị trí giáp mặt đường
Lê Văn Lương kéo dài.......................................................................................... 70
Bảng 3.17. Giá đất thị trường tại khu đô thị mới Văn Phú .................................. 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai ....................................................................... 17
Hình 2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ............................................ 18
Hình 3. Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ................................... 30
Hình 3.1. Bản đồ hành chính quận Hà Đông ....................................................... 37
Hình 3.1. Cơ cấu đất đai năm 2014 của quận Hà Đông ....................................... 48

quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề
quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng
thời là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu
cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật
chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với
đất đai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự
báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.
Hà Đông là một quận của thành phố Hà Nội Hà Nội kể từ ngày 01/8/2008
sau khi sát nhập tỉnh Hà Tây về Hà Nội theo Nghị quyết số: 15/2008/NQ-QH12
ngày 29 tháng 5 năm 2008 của Quốc hội . Hà Đông đang trên đà phát triển để trở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của Hà Nội. Trong những năm gần đây,
quận Hà Đông đã phát huy được lợi thế và vai trò của quy hoạch cho quá trình đô
thị hóa, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, việc thực hiện quy hoạch các dự án
đầu tư đã làm giá đất và bộ mặt đô thị của Hà Đông thay đổi nhanh chóng.
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh
hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực
tiễn.
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu của đề tài
2.1.1. Mục tiêu tổng quát


1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay có rất nhiều tài liệu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng
đất đai (QHSDĐĐ) khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và
phương pháp được sử dụng trong QHSDĐĐ cũng khác nhau.
Theo Driessen và cộng sự thì QHSDĐĐ như là phương tiện giúp cho lãnh
đạo quyết định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống
cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp
ứng với những mục tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên chính sách và chương
trình cho sử dụng đất đai (Driessen và cs., 1992).
Một định nghĩa khác của Fresco và ctv., (1992), QHSDĐĐ như là dạng
hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên
quan điểm chấp nhận những mục tiêu, và những cơ hội về môi trường, xã hội và
những vấn đề hạn chế khác (Fresco và ctv., 1992).
Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm đã đổi lại
định nghĩa về QHSDĐĐ như sau QHSDĐĐ là một tiến trình xây dựng những quyết
định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung
cấp những cái có lợi bền vững nhất (FAO, 1995). Với cái nhìn về quan điểm khả
năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử
dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con
người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin
tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của
nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa
chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở
đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng của
đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (FAO, 1976). Hay như là một
phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai. Do đó, với
Van Dieppen và cộng sự, có thể định nghĩa QHSDĐĐ như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách
thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu (Nguyễn Nhật Tân và
cs.,2009).
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước trong khu vực
Công tác quy hoạch sử dụng đất luôn là một trong những nội dung được
quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối với tài nguyên nói chung
và đất đai nói riêng. Mỗi quốc gia có những đặc điểm riêng biệt, điển hình là sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình độ phát triển, cho nên phương pháp
tiến hành lập và quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của mỗi nước cũng
mang những nét đặc thù khác nhau.
a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung quốc
Trung Quốc là một quốc gia lớn nằm liền kề với Việt nam, có chung đường
biên giới và “ núi liền núi, sông liền sông “ với nước ta. Trung quốc có diện tích
tự nhiên 9.597.000 km2, dân số gần 1,3 tỷ người, Trung quốc coi trọng việc phát
triển kinh tế - xã hội bền vững, công tác bảo vệ môi trường luôn được quan tâm
lồng ghép và thực hiện đồng thời với phát triển kinh tế - xã hội. Trong kế hoạch
hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương đều được dành
một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và biện pháp
để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý các nguồn
tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất.
Đến nay Trung Quốc đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể
đến chi tiết cho các vùng và địa phương theo hướng phân vùng chức năng gắn
với nhiệm vụ bảo vệ môi trường. Để quy hoạch tổng thể phù hợp với phân vùng

loại đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ
tầng, đất khác.
Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ
nhỏ hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về
nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các
thửa đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất
như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng. Đối với quy hoạch sử
dụng đất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ
sử dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt. Do vậy tính khả thi của
phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt.
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức
Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch
sử dụng đất của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung
qui định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên
bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. qui
hoạch sử dụng đất là một bộ phận của qui hoạch không gian, do chính quyền địa
phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên nền bản đồ địa
chính tỷ lệ 1/10.000, vị trí của qui hoạch sử dụng đất được xác định trong hệ
thống qui hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và
đô thị. Trong đó qui hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển
không gian ở cấp đô thị.
Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất
đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7


định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua các lần sửa đổi,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm 1998 và 2001,
trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
các cấp. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng dẫn các
địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng đất
hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
Đối với cả nước, năm 1994 Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000 và được Quốc hội khoá IX thông
qua tại kỳ họp thư 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QHH9 về kế hoạch sử dụng đất
đai trong cả nước giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000

, 2001). Để

đưa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đi vào nề nếp, ngày 12
tháng 10 năm 1998 Tổng cục địa chính đã có công văn số 1814/ CV-TCĐC
hướng dẫn việc triển khai thực hiện các nội dung công tác quản lý nhà nước về
quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất đai; trình tự và nội dung các bước xây dựng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính các cấp (cấp tỉnh, huyện,
xã…); việc quản lý cấp phát thanh quyết toán vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai; việc lập kế hoạch chuyển đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử
dụng vào mục đích khác hàng năm.
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử dụng
đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng đất.

mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, làm cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai tại
mỗi địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát triển các ngành, các lĩnh
vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, vừa đảm bảo ổn
định các mục tiêu xã hội vùa đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Từng bước chủ động dành quỹ đất hợp lý cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát
triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Qua công tác quy hoạch sử
dụng đất đai, UBND các cấp nắm chắc được quỹ đất đai của địa phương mình, có
dự tính được nguồn thu từ đất đai cho ngân sách (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
c. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Để đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới đất nước và những yêu cầu cấp
bách của công tác quản lý đất đai trong tình hình mới, tại kỳ họp thứ tư Quốc hội
khoá XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003, trong đó đã dành hẳn 10 điều (từ điều
21 đến điều 30) để quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết định
xét duyệt quy hoạch , kế hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/
NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Liên quan đến côngtác quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất , Nghị định đã dành chương III, từ điều 12 đến điều 29 quy
định cụ thể về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Để hướng dẫn
các địa phương thi hành tốt Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/ NĐ - CP
của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 30/2004/
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

TT - BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định số 04/2005/ QĐ - BTNMT ngày 30
tháng 6 năm 2005 ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất,


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

ầu sản xuấ

nghiệ

ội chủ nghĩa và phục vụ

độ

1987, ngành Quản lý đất đai của

cơ sở thự

, phương pháp l

, lao
ở

,

ạch sử dụng đất, kết quả là đã xây dự

hệ thống văn bản, tài liệ


Chấ

ất của các cấp tại đị

ến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầ
hoạch, kế hoạch sử ng đất các cấp, đặc biệt cấp huyệ

. Tiến độ
; nội dung quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bấ

ịnh rõ cấp độ, nội

dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; chưa đảm
bảo nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất cấp trên đị
dụng đất cấ

; chưa có sự kế

ặ

ạch sử

ữa quy hoạch sử

ấ

quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; chưa thực sự gắ

hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù
có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước
tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để
điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản
lý, sử dụng đất đai. (Giáo trình kinh tế chính trị Mác – Lênin, NXB Chính trị
quốc gia, Hà Nội, 2008).
Trong thời đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất
cao. Khả năng sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi
trường, môi sinh, khả năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh tế… các
nhà lý luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi
suất ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) để xác định giá đất.
1.2.2. Các loại giá đất
a. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc
tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn
chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được
biểu hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định,
địa điểm nhất định, thị trường nhất định.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu
hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa
đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều
kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN



hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá
cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và
mới có thể xác định được tương đối sát đúng với giá trị của chúng. Giá cả thị
trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không
cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14

hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn
nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ
quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội
đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích
thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến
quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu
dùng và thu lợi nhuận cao.
c. Giá trị sử dụng
Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử
dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong
quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng
khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra
giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng
là giá trị tiềm năng.
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác
định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích
sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục

nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố
chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Giáo trình kinh tế chính
trị Mác – Lênin, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008).[1]
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm đọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu
về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại
địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã
hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân,
thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch giữa giá cả
sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sản xuất) và giá cả
sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Giáo trình kinh tế chính trị Mác –
Lênin, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008).[1]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




16

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được do canh tác trên những ruộng đất
có điều kiện tự nhiên thuận lợi: độ màu mỡ cao, gần nơi tiêu thụ, gần đường giao





17

Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

Trong nền kinh tế thị trường, khả năng sinh lời quyết định đến giá đất do
vậy địa tô không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà địa tô là sự tổng hợp về lợi ích
chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường.
c. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
P
S
P1

E
E'

P0

D0
D1

O