ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÝ

NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÝ

NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03


nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phƣơng.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS. Dƣ Ngọc Thành, Trƣờng Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hƣớng dẫn, tôi trong suốt quá trình làm
luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban
nhân dân Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên và Môi trƣờng Thành
phố Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii


Công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam .............................. 24

1.5

Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 26

1.5.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế giới ............................................ 26
1.5.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam .................... 32
Chƣơng 2 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 37
2.1

Đối tƣợng nghiên cứu: ......................................................................... 37

2.2

Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................. 37

2.3

Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 37

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
2.4


Giá đất thực tế và giá đất theo quy định chung trong phạm vi cả
nƣớc và địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................ 47

3.3.1 Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nƣớc .................................... 47
3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......................... 48
3.4

Xác định các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên ...... 51

3.4.1 Ảnh hƣởng của loại đƣờng phố đến giá đất .......................................... 51
3.4.2 Ảnh hƣởng của vị trí lô đất đến giá đất................................................. 61
3.4.3 Ảnh hƣởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................. 62
3.4.4 Ảnh hƣởng của các dự án quy hoạch đến giá đất ................................. 63
3.4.5 Đề xuất các giải pháp trong xây dựng và quản lý giá đất ở trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên. ............................................................... 65
......................................................................... 69
1

Kết luận ..................................................................................................... 69

2

Kiến nghị ................................................................................................... 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN





:

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CP

:

Chính phủ

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

QĐ

:

Quyết định

TĐC


:

Ngân hàng thế giới

GCN

:

Giấy chứng nhận

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất .......................... 31
3.1
Thái Nguyên .................................................................................. 44
Bảng 3.2 Giá nhà nƣớc quy định thửa đất .................................................... 47
Bảng 3.3 Giá đất do nhà nƣớc quy định áp dụng cho địa bàn nghiên
cứu từ 2012 đến 2014 .................................................................... 50




1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở
rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế
thị trƣờng đã từng bƣớc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Đất nƣớc ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ
những bƣớc tiến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trò của đất đai đối với
quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng đƣợc nhìn nhận đầy đủ, toàn
diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất
nƣớc, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang
đƣợc Đảng, Nhà nƣớc, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày
càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tƣ
ngày càng cao của con ngƣời.
Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc, tạo vốn cho
đầu tƣ phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản, trong đó định giá đất
là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá đất là
công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nƣớc để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho

những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công tác bồi
thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, khi
ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Những bất cập trên dẫn đến
tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách
pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng. Xuất phát từ thực tế trên
và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp
công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng, tôi tiến hành nghiên cứu
thực hiện đề tài “Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014”
nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn
địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung cũng nhƣ trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên nói riêng.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát

.
2.2. Mục đích cụ thể
- Tìm hiểu giá đất ở trên thị trƣờng và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014.
.
.
3.1. Ý nghĩa khoa học

kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học thì
giá đất cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nƣớc quy định và giá đất hình thành trên thị trƣờng. Giá đất thị trƣờng đƣợc
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nƣớc quy định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh tƣơng
đối, còn giá đất thị trƣờng luôn ở trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất đƣợc quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất
đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6

diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất”. [8]
Giá đất ở Việt Nam đƣợc hình thành trong những trƣờng hợp sau đây:


3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành
giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tƣ của cải vật chất của con
ngƣời vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính nhƣ: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dƣ do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do
còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tƣ bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dƣới chủ nghĩa tƣ bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tƣ bản đầu tƣ có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu đƣợc khi sử dụng hai lƣợng tƣ bản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tƣơng quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đƣa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

c. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P

Đƣờng

s


O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đƣờng cung và
đƣờng cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

nhà tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trƣờng luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển đƣợc từ nơi này sang nơi khác. Lƣợng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phƣơng do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tƣ …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trƣờng, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thƣờng là những yếu tố ảnh hƣởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thƣờng bao
gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hƣởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hƣởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hƣởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hƣởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi ngƣời sẽ cảm thấy an toàn.
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nƣớc.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

ngƣời đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hƣởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đô

Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lƣợng môi trƣờng, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Xét trên
phƣơng diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét
đánh giá ƣu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trƣng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất… Ảnh hƣởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hƣởng đến
giá cả của từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị đƣợc xem là yếu tố cá
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật
độ xây dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hƣởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác nhƣ
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




dụng trong vùng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng nhƣ: chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán ngƣời dân trong vùng cũng có ảnh hƣởng đến giá trị của
đất. Tình trạng những ngƣời sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp
và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những
ngƣời đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Cơ sở pháp lý
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai theo đúng xu thế
phát triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền
kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai
đã đƣợc chế định lại. Luật Đất đai năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi
tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá
đất và việc xác định giá đất đƣợc pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật
và đƣợc đƣa thành một nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Từ năm 1993
đến nay Nhà nƣớc đã ban hành nhiều văn bản quy định về phƣơng pháp xác
định giá đất, quy định khung giá các loại đất, điển hình là:
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc