BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM

ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG VÀ
MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN
PHÕNG DO NHAXANH’S QUẢN LÝ Ở
TPHCM

GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN : ThS NGÔ VĂN PHONG
SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN TUẤN ANH
MSSV
: 107207401
LỚP
: THẨM ĐỊNH GIÁ 02
KHÓA
: K33

TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG 3/2011


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

.............................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

ULI
USD
VND
WTO

Diễn giải từ viết tắt
Bất động sản
Công ty cổ phần
Dự ứng lực
Giấy phép Đăng ký kinh doanh
Khách sạn
Tổng công ty dịch vụ bất động sản
Nhà Xanh
Sở Kế hoạch Đầu tƣ
Thành phố Hồ Chí Minh
Ủy ban nhân dân
Viện quản lý đất đô thị tại Mỹ
United States dollar- Đô la Mỹ
(Đơn vị tiền tệ chính thức của Hoa Kỳ)
Việt Nam Đồng
(Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam)
World Trade Organization
(Tổ chức Thƣơng mại Thế giới)

Danh Mục Các Từ Viết Tắt


SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Tấn Phong

 Các phƣơng pháp điều chỉnh trong việc thẩm định giá đến giá thuê
các tòa nhà văn phòng cho thuê do Nhaxah’s quản lý.
 Những vấn đề đặt ra đối với công tác điều chỉnh giá thuê cao ốc
văn phòng.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu về thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê do
Nhaxanh’s quản lý nói riêng và trên địa bàn TpHCM nói chung phục vụ cho
công tác xác định giá thuê phù hợp cho cao ốc văn phòng.
Lời Mở Đầu


SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Tấn Phong

4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Do đề tài mang tính thực tiễn cao nên phƣơng pháp chủ yếu là tiến hành
phân tích và tổng hợp những dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp thu thập đƣợc.
5. Kết cấu đề tài
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO
THUÊ VÀ GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÒNG
1.1. Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
1.2. Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê
1.3. Giá thuê và giá tri ̣hơ ̣p đồ ng cho thuê
1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng
1.5. Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ
CAO ỐC VĂN PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM
2.1. Thực trạng về cao ốc văn phòng và giá thuê cao ốc văn phòng ở

1.2.2. Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê .............................................. 14
1.3. Giá thuê và giá tri ̣hơ ̣p đồ ng cho thuê....................................................................... 14
1.3.1. Khái niệm, phân loại giá cả BĐS ....................................................................... 14
1.3.2. Giá thuê cao ố c văn phòng................................................................................. 17
1.3.3. Giá tri ̣hơ ̣p đồ ng là gì ......................................................................................... 17
1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng.............................................. 18
1.4.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô ...................................................................................... 18
1.4.2. Các yếu tố vi mô ................................................................................................ 19
1.4.3. Các yếu tố xã hội tâm lý – có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phƣơng Đông....... 20
1.5. Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản ..................................... 20
1.5.1. Khái niệm “điều chỉnh giá trị” ........................................................................... 20
1.5.2. Hình thức điều chỉnh.......................................................................................... 20
1.5.3. Quy trình điều chỉnh .......................................................................................... 21
1.5.4. Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản .............................. 21
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN
PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM
............................................................................................................................................. 23
2.1. Thực trạng về cao ốc văn phòng và giá thuê cao ốc văn phòng ở Tp Hồ Chí Minh 23
2.1.1. Nhận định về thị trƣờng bất động sản Tp Hồ Chí Minh .................................... 23
2.1.2. Tổng quan về thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê tại Tp Hồ Chí Minh thời
gian qua ........................................................................................................................ 27
2.2. Giới thiệu về tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh và các cao ốc văn phòng
cho thuê của Nhà Xanh .................................................................................................... 32
2.2.1. Giới thiệu đôi nét về tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh .................. 32
2.2.2. Giới thiệu về các cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty dịch vụ bất động
sản Nhà Xanh ............................................................................................................... 35
2.3. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng của
Nhà Xanh ở TpHCM ....................................................................................................... 37
2.3.1. Lập bảng thông tin, số liệu về các tòa nhà do Tổng công ty dịch vụ bất động sản
Nhà Xanh quản lý ........................................................................................................ 37

khác biệt của nhà chọc trời với các loại kết cấu xây dựng dạng tháp.
Nhà cao tầng đƣợc xây dựng cũng là do việc tăng dân số đô thị, thiếu đất
đai xây dựng và giá đất ngày càng cao ở các thành phố lớn. Nhà cao tầng cho
phép con ngƣời sử dụng quỹ đất xây dựng có hiệu quả hơn, tạo ra nhiều tầng,
nhiều không gian sử dụng và chứa đƣợc nhiều ngƣời hơn trong cùng một khu
đất, đồng thời nhà cao tầng hoặc quần thể nhà cao tầng đã tạo nên một hình
dáng kiến trúc làm phong phú cho bộ mặt thành phố và cải thiện môi trƣờng
cảnh quan đẹp, tăng thêm khí thế phồn vinh cho một đô thị hiện đại. Chính vì
vậy nhà cao tầng có thể đƣợc xem là "cỗ máy tạo ra của cải vật chất" cho mọi
hoạt động của nền kinh tế đô thị.
Lớp VG2

1


SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

Nhà cao tầng là sản phẩm của khoa học và công nghệ, từ thiết kế, xây
dựng cho đến vận hành công trình, từ hệ thống móng, kết cấu, kỹ thuật chống
động đất và gió bão, đến điện và chiếu sáng, an toàn và phòng chống cháy,
cấp nƣớc, cấp khí đốt và điều hoà nhiệt độ. Các công trình cao tầng thƣờng
bao gồm các công trình khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà ở chung cƣ cao
tầng và các công trình trung tâm thƣơng mại nhiều chức năng.
Nhà cao tầng thƣờng có thang máy và hệ thống kỹ thuật phức tạp. Các
tòa nhà cao tầng đã trở nên khả thi với sự ra đời của thang máy và với các vật
liệu xây dựng rẻ hơn phong phú hơn. Nhà cao tầng ra đời mang lại cho không
gian đô thị một diện mạo mới, một sắc thái mới. Đồng thời, nó cũng góp phần
vào việc thay đổi các lý thuyết về quy hoạch đô thị, cũng nhƣ những thay đổi

từ 9 tầng trở lên và với các công trình công cộng khác có độ cao từ 7-8 tầng
trở lên. “Công trình siêu cao” hay “cao ốc” là những tòa nhà có độ cao lớn,
với 30-40 tầng trở lên. Khái niệm này cũng phù hợp với phân loại nhà của
một số tổ chức quốc tế.
Căn cứ vào chiều cao và số tầng nhà, Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế phân
nhà cao tầng ra 4 loại nhƣ sau:
- Nhà cao tầng loại 1: từ 9 đến 16 tầng (cao nhất 50m)
- Nhà cao tầng loại 2: từ 17 đến 25 tầng (cao nhất 75m)
- Nhà cao tầng loại 3: từ 26 đến 40 tầng (cao nhất 100m)
- Nhà cao tầng loại 4: từ 40 tầng trở lên (gọi là nhà siêu cao tầng)
Về độ cao khởi đầu của nhà cao tầng, các nƣớc có những qui định khác
nhau.
Độ cao khởi đầu nhà cao tầng của một số nƣớc
Tên nƣớc

Độ cao khởi đầu

Trung Quốc

Nhà ở 10 tầng và 10 tầng trở lên, kiến trúc khác ≥ 28m

Liên Xô (cũ)

Nhà ở 10 tầng và 10 tầng trở lên, kiến trúc khác 7 tầng

Mỹ

22  25 m hoặc trên 7 tầng

Pháp

trong chức năng tạo dựng bộ mặt và các điểm nhấn đô thị; thể hiện sức chứa
đựng các hoạt động chức năng khác nhau của con ngƣời; thể hiện sức sáng tạo
kiến trúc, sự tiến bộ về công nghệ xây dựng, về nghiên cứu và sử dụng
Về mặt quy hoạch, đó là những điểm nhấn cho bộ mặt kiến trúc đô thị,
đòi hỏi phải có khoảng lùi với đƣờng giao thông và khoảng cách nhất định với
các công trình xây dựng lân cận.
Tải trọng lớn và chiều cao lớn, đòi hỏi hệ kết cấu công trình, từ nền
móng đến hệ khung sƣờn nhà phải thật bền chắc. Nhà cao tầng là đối tƣợng
nhạy cảm nhất với tải trọng động đất, gió động do tỉ lệ chênh lệch lớn giữa
chiều cao và chiều rộng, dẫn đến dao động mạnh. Bên cạnh đó, kết cấu của
các công trình này rất phức tạp, nên ngoài việc tính toán kháng chấn kháng
gió trên lý thuyết, còn phải thử nghiệm ở phòng thí nghiệm động đất, hầm
gió, nghiên cứu phản ứng để chọn giải pháp kết cấu hợp lý.
Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài công trình, phải có sức bền
lớn. Vật liệu thƣờng đƣợc sử dụng cho các hệ thống kết cấu của tòa nhà cao
tầng bê tông cốt thép và thép. Hầu hết các tòa nhà chọc trời phong cách Bắc
Mỹ là khung thép, trong khi các nhà chung cƣ cao tầng thƣờng đƣợc xây dựng
bằng bê tông.
Giao thông theo chiều đứng phát triển bằng hệ thống thang máy phải
đảm bảo không bị ách tắc và hỏng hóc.
Sử dụng năng lượng lớn, do vậy các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu
suất năng lƣợng cần đƣợc quan tâm ngay từ khi thiết kế, xây dựng cho đến
quá trình vận hành sử dụng công trình.
Đòi hỏi độ an toàn cao, trang thiết bị công trình phức tạp, chịu tác động
trên cao của gió bão, sấm sét rất lớn; không cho phép xảy ra cháy nổ hay các
sự cố khác và phải có thiết bị tối tân để phòng ngừa. Hệ thống kỹ thuật hạ
Lớp VG2

4


 Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1976 - 1986
Từ những năm 1976 - 1986, ở Hà Nội, Hải Phòng, Vinh, Phúc Yên, Việt
Trì và một số thành phố thị xã ở miền Bắc xây dựng phổ biến loại nhà lắp
Lớp VG2

5


SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

ghép tấm lớn. Trong giai đoạn này là mẫu nhà lắp ghép tấm lớn IW của Đạo
Tú do Đức thiết kế và mẫu nhà lắp ghép tấm lớn LV của Xuân Mai do Liên
Xô thiết kế.
 Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1986 - 1997
Đây là giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới. Một số dự án đầu tƣ của nƣớc
ngoài đƣợc triển khai ở Việt Nam. Làn sóng đầu tƣ lần thứ nhất của nƣớc
ngoài vào những năm 90 đã tạo điều kiện thúc đẩy công nghiệp xây dựng ở
Việt Nam phát triển. Nhiều công nghệ xây dựng mới đã đƣợc đƣa vào áp
dụng, nhƣ công nghệ cọc khoan nhồi, bê tông thƣơng phẩm, đổ bê tông bằng
bơm phun, sàn dự ứng lực (DƢL) .... tạo điều kiện cho xây dựng nhà cao tầng
phát triển. Nhà cao tầng đƣợc xây dựng ngày một nhiều, nhất là ở TP Hồ Chí
Minh và Hà Nội. Các nhà cao tầng thời kỳ này chủ yếu sử dụng giải pháp kết
cấu chịu lực là khung - vách bằng bê tông cốt thép đổ tại chỗ. Chiều cao công
trình phần nhiều là dƣới 20 tầng.
 Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1997 đến nay
Đây là giai đoạn nhà cao tầng đƣợc phát triển mạnh. Nhiều giải pháp,
công nghệ thi công tiên tiến đƣợc áp dụng nhƣ: công nghệ thi công topdown;
công nghệ thi công cọc Barrette; tƣờng vây; cốp pha trƣợt (lõi cứng) kết hợp

thuê có đô ̣ cao có thể không quá lớn tùy vào quy hoa ̣ch và vố n cả nhà đầ u tƣ.

1.1.2. Phân loaị cao ố c văn phòng cho thuê
Hiê ̣n nay viê ̣c phân loa ̣i cao ố c văn phòng cho thuê vẫn còn rấ t mơ hồ , dƣ̣a
vào nhiều ý kiến chủ quan của từng quốc gia . Trong pha ̣m vi chuyên đề này ,
ngƣời viế t xin nêu ra hai luâ ̣n điể m phân loa ̣i cao ố c văn phòng

1.1.2.1. Tiêu chí phân hạng cao ốc của châu Âu - Mỹ.
 Cao ốc hạng A theo chuẩn châu Âu và Mỹ phải đạt 22 tiêu chí bao
gồm:
1. Thiết kế sang trọng và đƣợc xây mới hoàn toàn.
2. Vị trí đắc địa, nằm trong quận / khu trung tâm thành phố.
3. Cao ốc phải dễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển.
4. Thu hút đƣợc những khách thuê có tên tuổi và uy tín.
5. Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trƣờng.
6. Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp.
7. Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe.
8. Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lƣợng cao.
9. Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7.
10. Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột.
Lớp VG2

7


SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

11. Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dƣới sàn (sàn nổi) và trần nhà dạng



SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 ngƣời.
8. Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện.
9. Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét.
10. Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tƣợng.
11. Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 ngƣời trở lên phải có khu vực ăn uống
và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng , quán cà phê, trung tâm thể
thao.
12. Khung cửa sổ có chất lƣợng cao và phải đƣợc lắp kính cản tia tử ngoại
mặt trời.

1.1.2.2. Tại Việt Nam
Theo nhận xét của nhiều chuyên gia, đến nay ở Việt Nam chƣa có chuẩn
chung về xếp hạng cao ốc văn phòng. Thông thƣờng, các yếu tố có thể quyết
định trong việc xếp hạng của các tòa nhà cao tầng gồm: địa điểm, ngày hoàn
tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý.
Tại Tp.HCM, các tòa cao ốc đang đƣợc các công ty đại lý bất động sản
dựa vào quy chuẩn chung về vị trí, độ tuổi, diện tích tấm sàn, trong khi chủ
đầu tƣ sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên “tầm nhìn” của mình.
Theo quan điể m công ty bấ t đô ̣ng sản CBRE cao ố c văn phòng cho thuê
đƣơ ̣c phân loa ̣i:


Hạng A: Nằm trong khu trung tâm thƣơng mại, kiế n trúc đặc biệt (Nhà


- Thị trƣờng gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh
tế quan trọng của thị trƣờng. Thị trƣờng phản ánh trình độ và mức độ của nền
sản xuất xã hội.
- Mối quan hệ giữa thị trƣờng trong nƣớc và thị trƣờng nƣớc ngoài ngày
càng đƣợc nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trƣờng ngoài
nƣớc hoặc trong nƣớc đến chỗ thấy đƣợc quan hệ thống nhất hữu cơ của 2
loại thị trƣờng này. Phải có các giải pháp để biến thị trƣờng trong nƣớc thành
bộ phận của thị trƣờng thế giới.- Vai trò điều tiết của nhà nƣớc đối với thị
trƣờng là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trƣờng theo yêu cầu các quy luật kinh
tế và sự vận động khách quan của thị trƣờng.
- Ngày nay không tồn tại thị trƣờng dƣới dạng thuần tuý đơn nhất. Trong
nền kinh tế mỗi nƣớc đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp
độ thị trƣờng khác nhau.
Thị trƣờng và kinh tế thị trƣờng là những vấn đề phức tạp. Từ những
nghiên cứu sơ lƣợc, cổ xƣa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày
nay phạm trù thị trƣờng luôn đƣợc đƣa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng
điều kiện và giác độ nghiên cứu mà ngƣời ta đƣa ra các khái niệm thị trƣờng
khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trƣờng là nơi diễn ra các hoạt động trao
đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này ngƣời ta đã đồng nhất thị trƣờng
Lớp VG2

10


SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít



SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

phân tích phân công lao động đã tạo ra thị trƣờng. Mục đích của thị trƣờng là
để thu lợi nhuận. Thị trƣờng chính là “Bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh
tế thị trƣờng và A.Smith đã tuyệt đối hoá sự điều tiết của thị trƣờng. Ông
cũng đã phân tích các nhân tố của thị trƣờng nhƣ ngƣời mua, ngƣời bán, cung
cầu, giá cả... và mối quan hệ giữa các nhân tố đó. Lần đầu tiên có một kinh tế
gia đã phân chia thị trƣờng thành nhiều dạng khác nhau để nghiên cứu nhƣ thị
trƣờng hàng hoá, thị trƣờng lao động, thị trƣờng đất đai, thị trƣờng tƣ bản.
Song chủ yếu là ông phân tích thị trƣờng hàng hoá và lao động.
Lí thuyết về thị trƣờng đƣợc phát triển trong học thuyết kinh tế của
J.Keynes. Để đảm bảo cho sự ổn định và phát triển thị trƣờng J.Keynes chủ
trƣơng đẩy mạnh mọi hình thức đầu tƣ, kể cả đầu tƣ sản xuất vũ khí, phƣơng
tiện chiến tranh. Mục đích là làm sao mở rộng đầu tƣ để tăng cầu tiêu dùng,
chống khủng hoảng và thất nghiệp, đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tƣ
bản. Học thuyết J.Keynes mở ra giai đoạn mới cho sự can thiệp của nhà nƣớc
vào thị trƣờng thông qua các công cụ kinh tế vĩ mô.
Lí luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trƣờng trên cơ sở kế thừa có phê
phán các lí thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trƣờng. C.Mác đã
nghiên cứu và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trƣờng, vai trò của thị
trƣờng, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trƣờng. C.Mác đã chỉ rõ:
thị trƣờng là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lƣu thông hàng hoá. Mác đã
phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trƣờng và vai trò của
cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trƣờng. Lênin là ngƣời kế thừa và
phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Lí luận về thị trƣờng
của Lênin đƣợc trình bày chủ yếu trong tác phẩm “Bàn về cái gọi là vấn đề thị

thị trƣờng BĐS.
 Khái niệm 4: Thị trƣờng bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch
về BĐS gồm chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ
nhƣ môi giới, tƣ vấn…
Nhƣ vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trƣờng BĐS.
Tóm lại : Thị trƣờng BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ... liên quan đến BĐS nhƣ trung gian, môi
giới, tƣ vấn... giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý nhà
nƣớc có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trƣờng BĐS.

Lớp VG2

13


SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

1.2.2. Khái niệm thị trường cao ốc văn phòng cho thuê
Dƣ̣a và o khái niê ̣m về cao ố c văn phòng cho thuê và thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng
sản theo ngƣời viết thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê c

ó thể đƣơ ̣c đinh
̣

nghĩa nhƣ sau:
Thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê là nơi diễn ra hoạt động cho thuê


GVHD: ThS Ngô Văn Phong

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có
một số đặc trƣng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng,
mức độ khan hiếm tƣơng đối và mức cầu của ngƣời mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhƣng có một số cách
phân loại thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhƣợng: Đó là giá trị thị trƣờng đƣợc quy ƣớc
theo sự thoả thuận giữa ngƣời mua và ngƣời bán. Giá này sẽ đƣợc tính nhƣ
sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá đƣợc xác định cho chi phí thay thế công trình khi
mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hỏa hoạn, thiên tai hay rủi ro
khác). Khi xác định giá bảo hiểm thƣờng dựa vào các chi phí xây dựng theo
yêu cầu kỹ thuật của công trình.
- Giá hạch toán: là giá đƣợc tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân
đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho
mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu
sử dụng trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần
đƣợc điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
- Giá đất do Nhà nƣớc quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ƣơng định ra trên cơ sở quy định khung giá của
Nhà nƣớc và điều kiện thực tế của địa phƣơng để làm căn cứ tính thuế đối với
việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các
trƣờng hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính

thống;
Thông thƣờng thì hệ thống giá do Nhà nƣớc quy định thƣờng ở trạng thái
tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trƣờng thì ở trạng thái động và cao hơn giá
của nhà nƣớc. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng
gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một
cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất.
Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng nƣớc ta hiện nay là
khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hƣớng của lƣu thông quyền sử dụng đất
Lớp VG2

16


SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

(lƣu thông theo chiều dọc và lƣu thông theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu
hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
- Giá thị trƣờng, dùng trong giao dịch mua bán;
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;
- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;
- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;
- Giá khởi điểm đấu giá;
- Giá dùng cho mục đích đầu tƣ;
- Giá sử dụng hiện thời;
- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
- Giá dùng để bảo hiểm;
- Giá tính thuế;


dõi để nhân viên kinh doanh xác định đƣợc tình hình công nợ của hợp đồng
đó.

1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng
1.4.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô
1.4.1.1. Nhƣ̃ng chủ trƣơng chính sách của nhà nƣớc
Yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng rất nhiều đến giá trị bất động sản trong
thị trƣờng này là quy hoạch. Thế nhƣng hiện nay quy hoạch chi tiết về cao ốc
trong trung tâm thành phố chƣa rõ ràng. Chuyện cho phép xây hay không xây
cao ốc phụ thuộc rất nhiều vào ngƣời duyệt, mà ngƣời duyệt lại không duyệt
theo quy hoạch mà duyệt theo quy hoạch của riêng mình miễn sao đƣa ra
đƣợc những phân tích có lý. Do đó giả sử có hai lô đất có cùng diện tích nằm
cạnh nhau, một lô đƣợc phép xây dựng 10 tầng và lô đất kia đƣợc phép xây
dựng 15 tầng thì giá trị của hai lô đất này sẽ trên lệch rất lớn.

1.4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Sƣ̣ phát triể n kinh tế xã hô ̣i của mô ̣t quố c gia ảnh hƣởng trƣ̣c tiế p đế n thi ̣
trƣờng cao ố c văn phòng cho thuê , với nề n kinh tế đang phát triể n giá thuê
cao ố c văn phòng cao hơn so với nế n kinh tế đã phát triể n ổ n đinh.
̣

1.4.1.3. Sƣ̣ mở rô ̣ng giao lƣu quố c tế
Một nền kinh tế phát triển vững mạnh có thể thu hút đƣợc nhiều nhà đầu
tƣ tham gia. Việt Nam đƣợc đánh giá là từng bƣớc phát triển ổn định và việc
mở rộng quy mô, thu hút các nhà đầu tƣ gặp đƣợc nhiều thuận lợi. Vì vậy việc
mở rộng giao lƣu quốc tế có tác động lớn đến thị trƣờng văn phòng cho thuê.

1.4.1.4. Yế u tố cung cầ u của thi trƣơ
̣