HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
CÁC THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày......tháng......năm 2016
Tác giả luận văn

Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................ vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục sơ đồ, đồ thị .................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Thesis Abstract ............................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, khoa học và thực tiễn. .................................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài.......................................................................... 2

1.4.2.


Đấu giá đất tại Trung Quốc .............................................................................. 13

2.2.2.

Đấu giá đất tại Đài Loan ................................................................................... 16

2.2.3.

Đấu giá đất tại Mỹ ............................................................................................ 17

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .......................................................... 19

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................. 19

iii


2.3.2.

Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương ............. 27

2.3.3.

Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội ............. 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 33

3.4.4.

Đánh giá chung hiệu quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen
kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai...................................................................... 34

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt, trên địa bàn quận Hoàng Mai ..................... 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 35

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................... 35

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 35

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ..................................... 35

3.5.4.

Phương pháp so sánh theo định mức ................................................................ 37



Đánh giá chung ................................................................................................. 54

4.2.

Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.......................................................................... 56
iv


4.2.1.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa quận Hoàng Mai. .................................................................. 56

4.2.2.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 57

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 57

4.2.3.1. Nguyên tắc, hình thức và điều kiện bán đấu giá QSD đất. ............................... 57
4.2.3.2. Đối tượng được tham gia và không được tham gia phiên đấu giá QSDĐ ........ 58
4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015............................... 68

4.3.

Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 87

4.4.3.

Đánh giá của người tham gia và cán bộ thực hiện công tác đấu giá tại
03 dự án ............................................................................................................ 90

4.5.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất
nhỏ lẻ, xen kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai ................................................... 95

4.5.1.

Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất .................................................... 95

4.5.2.

Đối với người tham gia đấu giá ........................................................................ 96

4.5.3.

Đối với cán bộ thực hiện công tác đấu giá ....................................................... 96

4.5.4.

Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ........................................ 96

Phần 5: Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 98
5.1. Kết luận .................................................................................................................... 98

Đô thị hóa
Động sản
Giải phóng mặt bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTKT
HHBĐS
HĐH
HĐND

Hạ tầng kinh tế
Hàng hóa bất động sản
Hiện đại hóa
Hội đồng nhân dân

KHSDĐ
KT-XH
QLDA
QHSDĐ
QH,KHSDĐ
QSDĐ
SDĐ
TĐC
WB

Kế hoạch sử dụng đất
Kinh tế - Xã hội
Quản lý dự án
Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất


Bảng 4.6.

Biến động đất đai quận Hoàng Mai giai đoạn 2011 - 2015 ..................... 53

Bảng 4.7

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 ..................... 69

Bảng 4.8.

Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự
án C13/LX1 phường Trần Phú, quận Hoàng Mai ................................... 73

Bảng 4.9.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C13/LX1 phường
Trần Phú, quận Hoàng Mai ..................................................................... 74

Bảng 4.10.

Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự
án C11/LX3 phường Yên Sở, quận Hoàng Mai ...................................... 77

Bảng 4.11.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C11/LX3 phường
Yên Sở, quận Hoàng Mai ........................................................................ 77

Bảng 4.12.

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Phương
Tên luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ,
xen kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ,
xen kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác đấu
giá hiệu quả hơn.
2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá
đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất do UBND Thành phố Hà Nội và
UBND quận Hoàng Mai quy định.
- Điều tra thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên
quan tại Trung tâm phát triển quỹ đất và duy tu hạ tầng, Ban Quản lý các dự án quận
Hoàng Mai.
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các
năm đấu giá từ 2011 – 2015.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu
giá quyền sử dụng đất ở.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel.
3. Kết quả chính và kết luận

tiền thu được và số tiền ước thu thông qua giá sàn tại dự án đấu giá ô đất C13/LX1
là 1,07 lần so với giá sàn.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 3 lô thuộc ô đất
C11/LX3, phường Yên Sở, Quận Hoàng Mai: Tổng diện tích trúng đấu giá: 239
m2 tương đương tổng số tiền trúng đấu giá QSDĐ tại ô đất C11/LX3:
6.964.500.000đ. Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu thông
qua giá sàn tại dự án đấu giá quyền sử dụng ô đất C11/LX3 từ 1.05 đến 1.8 lần so
với giá sàn.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 14 lô thuộc ô đất
C3/O4 ao Bà Tường, phường Thanh Trì, Quận Hoàng Mai: Diện tích trúng đấu
giá: 1.174,3 m2 tương đương tổng số tiền trúng đấu giá ô C3/O4 ao Bà Tường:
42.338,730,000đ. Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu thông
x


qua giá sàn tại dụa án đấu giá quyền sử dụng ô đất C3/O4 ao bà Tường từ 1.1 đến
2.1 lần so với giá sàn.
- Quá trình nghiên cứu đề tài nhận thấy công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn quận Hoàng Mai còn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc cần thiết phải thực
hiện đồng bộ các giải pháp sau: Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; Đối
với người tham gia đấu giá; Đối với cán bộ thực hiện công tác đấu giá; Đối với
công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị.

xi


THESIS ABSTRACT
Name of author: Nguyen Thi Phuong
Name of thesis: Assessment on the auction of land use right to these lands lot
located separately, intertwined in Hoang Mai District, Hanoi City.



Overall evaluation on effectiveness of auction of land use right to these
lands lot located separately, intertwined in Hoang Mai District.
Some proposals for enhancement of effectiveness of auction of land use
right to these lands lot located separately, intertwined in Hoang Mai District.
+ Main conclusion
- Hoang Mai District is considered as the Southern focal area of Hanoi City
with total area of 4.032,30 ha including 1084, 0762 ha of agricultural land, 2903,
1420 ha of non-agricultural land and 45, 0835 ha of unused land. The proportion
of the economic sectors includes industry- handicraft which accounts for 58,7%;
trading- service for 39,0%; agriculture for 2,9%.
- The situation of auction of land use right in Hoang Mai District, Hanoi
City: In 2011, the successful auction made the District collect 10 billion dongs as
the approval decision on wining bidding. In 2012, the collected amount was
13.37 billion dongs. In 2013, it was 13.87 billion dongs. In 2014, the District
collected 15.20 billion dongs. In 2015, the amount was 42.33 billion dongs.
- Evaluation on effectiveness of auction of land use right to these lands lot
located separately, intertwined in Hoang Mai District.
- Evaluation on effectiveness of auction of land use right to 8 land lots
under plot C13/LX1 at Tran Phu Ward, Hoang Mai District: All 8 land lots are
bought with the highest price of 15.300.000 VND/1 m2 in the total auction area
of 452m2 which is equivalent to the collected amount of: 6.915.600.000 VND.
The difference between the collected amount and estimated amount via starting
price of plot C13/LX1 is 1, 07 time.
- Evaluation on effectiveness of auction of land use right to 3 land lots
under plot C11/LX3 at Yen So Ward, Hoang Mai District: Total auction area is:
239 m2 which is equivalent to the total collected amount of: 6.964.500.000
VND. The difference between the collected amount and estimated amount via
starting price of plot C11/LX3 is 1, 8 times.

xu hướng tất yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở
thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ, việc mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, sự
quản lý của Nhà nước cũng như các cấp chính quyền còn chưa chặt chẽ, dẫn đến
lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất
cao từ đó vô hình chung đã tạo nên một “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất
đai lại dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Để phát huy nguồn
nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, tạo
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như việc nâng cao hiệu quả quản lý và
sử dụng đất. Đảng và Nhà nước ta đã luôn luôn đổi mới về chính sách pháp luật
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển nền kinh tế - xã hội, công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản, đưa giá đất quy định và giá đất theo thị trường xích lại gần nhau hơn. Từng
bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Thực hiện chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng dưới hai hình thức đấu
thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử
dụng đất của Nhà nước. Những năm gần đây quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
đã thực hiện các dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương
thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khắc phục khó khăn về vốn đầu tư và tìm
ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án
đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.

1


Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng
thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không đơn giản,
Tôi nhận thấy tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công
tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai,

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên đã có
nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết,
móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” của Nhà nước
núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn đề này là đem đất của Nhà nước
thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh
lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội
lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn
lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính
công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực
hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Để công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là
cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Hoàng Mai là một quận đầu mối phía Nam, được tách ra từ 9 xã thuộc
huyện Thanh Trì và 5 phường thuộc quận Hai Bà Trưng, trong thời gian qua,
công tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, tuy nhiên vẫn theo nhiều
phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác
nhau. Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý
giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất,
góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của địa phương.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC

người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình

4


thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các
chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa
người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối
quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được
chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực
hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả
giá cao nhất thì được mua (Viện Ngôn ngữ học, 2002).
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu

sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều
yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Khi xác
định giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả,
thị trường, giá thành và giá trị.
Giá cả được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình
sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải phân
biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá
thành phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng công trình, cũng gọi là “giá thành cứng”.
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm
quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá
thành mềm.
6


- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai
và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây
dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Giá trị, mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa
thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường,
giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá
trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một

định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai
yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở
đô thị hay ở vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí
hậu chủ yếu được đề cập đến khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu tố quan
trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập
với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất
còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ cho lợi
nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ cũng có thể mua được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền mua bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc nay giá đất tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không
đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa
thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt
cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: Thứ nhất người cung
cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. Thứ hai
những hàng hóa có tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung quyết định.
Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường đó là đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói riêng mà
hình thành theo nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt


là nhà ở do tư nhân chiếm hữu, tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu
khác. Đặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị
trường bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương mại. Dẫu sao thì
người định giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so sánh giữa các
kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn
Đình Bồng, 2007).

9


2.1.3. Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.3.1. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại