BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ĐÌNH SƠN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH,
TỈNH NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ĐÌNH SƠN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH,
TỈNH NAM ĐỊNH

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ


nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký và Thông tin nhà đất thành phố Nam
Định, Chi cục Thống kê thành phố Nam Định, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính
của các xã, phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Trần Đình Sơn

iii


MỤC LỤC

Trang
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................ii
LỜI CẢM ƠN.........................................................................................................iii
MỤC LỤC...............................................................................................................iv
DANH MỤC BẢNG.............................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH.................................................................................................x
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục đích của đề tài
3. Yêu cầu của đề tài
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.....................................................................3
1.1. Các quyền về đất đai
1.1.1. Quyền sở hữu về đất đai

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
2.3.4. Phương pháp xác định số lượng phiếu điều tra
2.3.5. Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu
2.3.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN........................................................29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Nam Định
3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định
3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định
3.2.2. Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Nam Định
3.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định
3.3.1. Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
3.3.2. Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở
3.3.3. Thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở
v


3.3.4. Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở
3.3.5. Tổng hợp đánh giá, ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ thực
hiện thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người
sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định
3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố Nam
Định
3.4.1. Những thuận lợi
3.4.2. Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

CNH
GCN
GCNQSDĐ
HĐH
HTX
QL
QSDĐ
SDĐ
TP
TTHC
VPĐKQSDĐ
XHCN
UBND

Công nghiệp hóa
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hiện đại hóa
Hợp tác xã

điểm điều tra theo địa bàn.....................................................................................51
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các
điểm điều tra theo năm..........................................................................................54
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở
tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014.....................................................57
Bảng 3.10. Bảng tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo địa bàn..............................................................................................59
Bảng 3.11. Bảng tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo năm...................................................................................................61
Bảng 3.12. Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở
tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014.....................................................62
Bảng 3.13. Bảng tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo địa bàn..............................................................................................66
Bảng 3.14. Bảng tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo năm...................................................................................................68

viii


Bảng 3.15. Bảng tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD đất ở tại
thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014...........................................................71
Bảng 3.16. Bảng tổng hợp tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo địa bàn..............................................................................................74
Bảng 3.17. Bảng tổng hợp tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại các điểm
điều tra theo năm...................................................................................................77
Bảng 3.18. Bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong
việc thực hiện quyền sử dụng đất.........................................................................79
Bảng 3.19. Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất đối với cơ
quan chức năng......................................................................................................80
Bảng 3.20. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục

Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của
người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”. Luật Đất đai năm 2013 được
Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền
chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai
Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền
sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư
vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây
dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.
Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau
do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của người
dân ở mỗi vùng. Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã
hội của tỉnh Nam Định, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển kinh tế.
Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH – HĐH kéo theo nhu
cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt động thực
hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố diễn ra khá mạnh
1


mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất
cập đặc biệt đối với đất ở. Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định” là
thực sự cần thiết.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất
ở trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
3. Yêu cầu của đề tài

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 và Điều 4, Luật Đất đai 2013 đã khẳng định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Với tư
cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy định tại Điều
13, Luật Đất đai 2013 gồm:
3


- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử
dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và
thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất
của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy
hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng
đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức giao
đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn m ức công nhận quyền sử dụng đất ở
và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất: Nhà nước quyết định thu hồi đất
trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc
sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng

- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,
Luật Đất đai 2013 bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và
giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được nhà nước bảo hộ khi bị
người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;Được khiếu nại, tố cáo, khởi
kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử
dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi;Quyền chuyển nhượng; Quyền cho thuê;
Quyền cho thuê lại; Quyền thừa kế; Quyền tặng cho; Quyền thế chấp; Quyền
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền
của người sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có
5


tranh chấp;Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong
thời hạn sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.

tiền. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho
chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được
thực hiện sau khi đăng ký.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với
thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế
chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các
điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và
bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế
chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ
lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà
án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin
thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại
ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay.
7


Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu
giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục
này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào (Trần Thị Minh Hà, 2000).
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014).
1.2.3. Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc
khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các
doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ
lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê
hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
9



đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
10


1.2.3.3. Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực
hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn
thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký
quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.4. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là
người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một
văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng
chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được
mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của
bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu
không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được Chính phủ
công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng

liên thông đặc biệt việc thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp của người sử
dụng đất.
- Thứ hai: Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật để thực hiện các
thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Do
những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở
nước ta có những đặc điểm đặc thù do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp
luật, cơ sở lý luận trên cơ sở tham khảo hệ thống quy phạm pháp luật đất đai của
các nước phát triển.

12


- Thứ ba: Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai
vào trong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thị
trường bất động sản, người quyền sử dụng đất.
- Thứ tư: Phát triển dịch vụ công về đất đai như một số nước nhằm nâng
cao hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của
người sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.3. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định
1.3.1. Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các giai đoạn
1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Năm 1980, Chính phủ
ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất
và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Thủ tướng Chính phủ
ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và
đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số
56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê
ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở
lại ở Việt Nam. Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống

bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.3.1.3. Giai đoạn có Luật Đất đai 1993 có hiệu lực
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã
đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực
ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội
dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người
sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày
càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của
mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do
Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định (Trần Quang Huy, 2009).
14