HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN THỊ DUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.


điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Dung

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ……………………………………………………………………………i Lời cảm
ơn……………………………………………………………………………….ii Mục
lục………………………………………………………………………………….iii Danh mục chữ viết tắt
…………………………………………………………………...v Danh mục
bảng……………………………………………………………………….....vi Danh mục
hình……………………………………………………………………….....vii Trích yếu luận
văn…………………………………………………………………….. Thesis
abstract…………………………………………………………………………...x Phần 1. Mở đầu
...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1


2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...........................................4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...................4

2.1.2.

Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới ......................................................8

2.1.3.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................14

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại việt nam ...............................................16

2.2.1.

Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam............................................................16

2.2.2.

Quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................................................18

2.2.3.



Nội dung nghiên cứu......................................................................................39

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................40

3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ
cấp...................................40
3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................40

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...............................................................40

3.5.4.

Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu ..........................................41

3.5.5.

Phương pháp so sánh, đánh giá ......................................................................41

Phần 4. Kết quả và thảo
luận....................................................................................42
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ
....................................42


Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ .............................................64

4.3.2.

Đánh giá việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ....................................67

4.3.3.

Đánh giá việc thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất .....................................69

4.3.4.

Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ........................................71

4.3.5.

Đánh giá việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất ..............................73

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất
và những đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất
.....................75

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ ................................................................................78


5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

DT

Diện tch

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
Quyết định QSD

GCN

Hoành Bồ ..................................................................................................60
Bảng 4.4. Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai
trên địa bàn huyện Hoành Bồ ....................................................................61
Bảng 4.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận sau đăng ký biến động trên địa bàn
huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015.......................................................63
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015...........................................64
Bảng 4.7. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn
2011-2015 .................................................................................................65
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị trấn
điều tra ......................................................................................................66
Bảng 4.9. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra .............68
Bảng 4.10. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 .......69
Bảng 4.11. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, thị trấn .............................................70
Bảng 4.12. Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 ..........71
Bảng 4.13. Tình hình thừa kế QSDĐ tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2011-2015 ...............72
Bảng 4.14. Tình hình thế chấp QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015........73
Bảng 4.15. Tình hình thế chấp QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn
2011-2015 .................................................................................................74
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ tại các cơ
quan nhà nước...........................................................................................76


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Lễ khai trương Trung tâm phục vụ hành chính công tỉnh Quảng Ninh ..........37
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ .......................................42

vii



diện tch tự nhiên toàn huyện là 84.354,54 ha, trong đó: diện tch đất nông nghiệp
là
72.861,08 ha, diện tch đất phi nông nghiệp là 6.439,18 ha, còn lại 5.054,08 ha là
diện tích đất chưa sử dụng. Huyện đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu tạo điều
kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.
- Luận văn đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015, bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
8


lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ qua số liệu thứ cấp và quá trình điều tra sơ cấp
255 hộ dân trên địa bàn 03 xã, thị trấn là Trới, Tân Dân, Hòa Bình. Từ đó thấy được: số
liệu thứ cấp được tổng hợp tại cơ quan nhà nước chưa phản ánh đúng tình hình
thực hiện

9


QSDĐ thực tế của huyện Hoành Bồ. Tình trạng người dân thực hiện quyền SDĐ không
khai báo hoặc không làm thủ tục đầy đủ qua cơ quan nhà nước vẫn còn xảy ra
(55/255 hộ, chiếm 21,57% tổng số hộ điều tra) do tâm lý e ngại về chính sách, TTHC
phiền hà, về giá, về phí,... và một phần để né tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính với
nhà nước khi thực hiện QSDĐ gây thất thoát ngân sách nhà nước và khó khăn cho
công tác quản lý đất đai.
- Luận văn tìm ra những vướng mắc, tồn tại trong việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ. Từ đó, đưa ra 04 giải pháp để
khắc phục nhằm khuyến khích người sử dụng đất thực hiện quyền theo đúng quy
định pháp luật, bao gồm: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên
truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các
QSDĐ; Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất.

law.
2. Materials and Methods
Research used the following methods: Method of secondary data collecton;
Study of point selecton method; Method of primary data collection; Method of
processing, synthesis and analysis of data; Method of comparison, reviews.
In there: Secondary data was collected at the People's Committee Hoanh Bo;
Primary data collected by the survey of 255 households and individuals at Troi town,
Tan Dan commune, Hoa Binh commune in Hoanh Bo district.
3. Main findings and conclusions
- Thesis evaluates the natural, economic and social conditons of Hoanh Bo
district, Quang Ninh province: Hoanh Bo is developing district, in northern Quang Ninh
province with ethnic diversity, more than 3/4 of the area is hilly, the complex
terrain afect to traveling, economic development and the land user rights
implementation.
- Thesis evaluates the actual situation of land use and management in Hoanh Bo
district: Total natural area is 84354.54 hectares, includes: agricultural land area
is
72861.08 hectares, non-agricultural land area is 6439.18 hectares, unused land
area
5054.08 hectares. This district has basically completed the frst certficaton. It
creates favorable conditions for the land user rights implementation.
- Thesis evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district
period
2011-2015, includes: transfer, lease, sub-lease, donaton, inheritance, mortgage of
land use rights through secondary data and primary investigation process 255
households in
1


03 communes in the province, the town (Troi, Tan Dan, Hoa Binh). From there found:

solutions in order to improve the efficiency of land management and encourage
people to make the land user rights right and full with law.

1


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất
của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải
quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa
phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định
pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử
dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công
tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào
khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc
cho người dân... Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối
tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy
định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi
phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã

giai đoạn tếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, cần thiết phải thực hiện đề tài: “Đánh giá
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
- Từ đó, đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người
sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ,
hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh, bao gồm 13 đơn vị hành chính cấp xã.
1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011 - 2015 theo quy định tại Luật Đất đai
năm

3


2003 và Luật Đất đai năm 2013 gồm các quyền: chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Thời gian thực hiện đề tài từ
tháng
01 năm 2015 đến tháng 04 năm
2016.

4


và phân phối các thành quả vật chất. Tại Điều 164, của Bộ Luật dân sự
2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2005). Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể,
chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một
chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, trong đó: quyền chiếm hữu
là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản;
quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tnh
hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu
nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền
được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự,
2014).
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có
thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức
phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước
tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời
6


kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong
chế độ tư hữu về tư

biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu
toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được
quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa
tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng
8


đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm
hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.

9