HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BẠCH CHÍ QUANG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung thực.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được
cảm ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục các bảng .....................................................................................................vii
Danh mục các hình .....................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài ....................................................................... 2



Thụy Điển ..................................................................................................... 14

2.2.3.

Ôxtrâylia........................................................................................................ 16

2.2.4.

Trung Quốc ................................................................................................... 17

2.2.5.

Malaixia ........................................................................................................ 18

2.2.6.

Singapore ...................................................................................................... 19

iii


2.2.7.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 20

2.3.

Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 29

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh .......................... 29

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh ............................. 30

3.4.3.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 30

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 30

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh...................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30

3.5.1.

Điều kiện kinh tế, xã hội ................................................................................ 35

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................... 40

iv


4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất tai thành phố bắc ninh.................................... 40

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 2015 .............................................................................................................. 40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh ............................................. 47

4.2.3.

Biến động đất đai của thành phố Bắc Ninh ..................................................... 49

4.3.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố bắc
ninh, tỉnh bắc ninh ......................................................................................... 51


Đánh giá tình hình thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở ......................... 68

4.4.4.

Đánh giá chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh ................................................................................. 70

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiêu qua cua viêc thưc hiên quyên
cua ngươi sư dung đât tại thanh phô băc ninh ................................................. 72

4.5.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................. 72

4.5.2.

Giải pháp về nhân lực .................................................................................... 72

4.5.3.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ .................................................................... 73

4.5.4.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .................................................... 73

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 74
5.1.

QSH

Quyền sở hữu

UBND

Ủy ban nhân dân

TDTT

Thể dục thể thao

THCS

Trung học cơ sở

GCN

Giấy chứng nhận

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Số phiếu điều tra các quyền của người sử dụng đất ...................................... 31
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh .................................. 36
Bảng 4.2. Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ....................... 38
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015................................. 48
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015................................. 50


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Bạch Chí Quang
Tên Luận văn: "Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ
cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các
nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất của
thành phố Bắc Ninh.
- Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2011 - 2015.
- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng
cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh trong thời
gian tới.

Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Bac Ninh
city, Bac Ninh Province”.
Major: Land Management
Code: 60 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Study Purpose
- Assessing the implementation of the rights of the land users in Bac Ninh City in
order to find out advantages and limitations in the work of transfering the land use rights.
- Recommending solutions to overcome limitations as well as improve efficiency of
the implementation of the rights of land users in Bac Ninh City in the near future.
Study Methodology
Study methodologies carried out include: method of investigating, collecting of
secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating, collecting
of primary data; method of statistics, aggregation and analyzation of data; method of
comparison.
Main findings and conclusions
- Thesis outlined the basic situation of the researched area including the natural
condition, social-economic condition; situation of managing and using land in Bac Ninh City.
- Thesis assessed the situation of implementation of rights of transfering,
donating and mortaging land of individuals as wells as households in Bac Ninh City in
the period of 2011-2015.
- Thesis recommended solutions to overcome difficulties and to speed up the
efficiency of inplementation of the right of land users in Bac Ninh City.
- The work of transfering of the land use rights in Bac Ninh City in the period of
2011-2015 is quite ebullient with 13.286 transactions of transfering the land use right,
6.335 transactions of donating the land use right and 16.178 transactions of mortaging
the land use right. In the period of 2011-2014, the transactions of transfering the land
use right continually increase, however, they dramatically decrease with 1.868
transactions in 2015. Transactions of donating the land use right have slightly changed
over years. In the year of 2012, transactions of donating the land use right were very at

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng
đất" phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất. Tuy vậy, mãi
đến ngày 15/4/1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho Hiến pháp
1980 thì cơ chế pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất mới được quy định. Đến
khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với những quy định cụ thể, quyền của người sử
dụng đất trong các giao dịch mới thực sự trở thành hiện thực. Theo khoản 2 Điều
3 Luật Đất đai năm 1993, “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013 đã ra
đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó.
Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử
dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm chính trị, văn hóa, nằm ở phía Bắc của
tỉnh Bắc Ninh, là cửa ngõ giao lưu kinh tế văn hoá của tỉnh với thủ đô Hà Nội, cơ
sở hạ tầng của thành phố khá đồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực
cho sự phát triển kinh tế xã hội. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ phát

1


triển công nghiệp hóa, đô thị hóa ở thành phố diễn ra khá mạnh mẽ. Do đó, nhu
cầu về thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, đặc biệt
là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất và
thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc đăng ký tại các cơ quan
Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận
lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó giúp
địa phương có những giải pháp quản lý công tác này được chặt chẽ.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học có đào tạo
chuyên ngành Quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai.
Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được chuyển tiếp
qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải
vật chất của xã hội.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Các Mác - Ăng - ghen, 1979). Điều này có nghĩa không thể có của cải nếu
không có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế
được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai
thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai
không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của

khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai.
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai
với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị
trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và
được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê,
cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Ở nước ta, với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là
người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử
dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị
trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao
dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất;
thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao

5


dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao
đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị
trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho
thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho
cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp
là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá
thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp. Thị trường đất đai là một yếu tố

dạng danh nghĩa như: Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất
đai thuộc nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất
đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
- Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định
Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình
tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử
dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian
có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này
chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền
sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và
quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ
nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng
lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của
pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp
sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người
sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử

về đất đai là sở hữu chung của toàn dân, nhưng có sự phân chia việc thực hành
quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Về bản chất, sở hữu toàn dân
về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai. Chế độ
sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn
mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết
các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Sở hữu toàn dân về
đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi
ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của
người lao động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
8


Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm
1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về
chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân
để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980). Đến
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì
quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một

này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội
dung. Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai,
năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phượng, 2012).
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử
dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã,
phường, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia

10


đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà
nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn
cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển
đổi quyền sử dụng đất không mang tính chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép

11


- Tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền
mới của người sử dụng đất được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được
tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho
mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định
của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương
tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên
tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai
(Nguyễn Hải An, 2012).
- Thừa kế quyền sử dụng đất: Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005,
thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết
sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005). Thừa kế quyền sử dụng đất được
thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật.
Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý
chí của người để lại di sản. Thông qua di chúc, người để lại di sản thực hiện
một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý chí của mình không phụ thuộc vào
ý chí của người thừa kế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa
kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).