HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU HÀ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VĂN GIANG – TỈNH HƯNG YÊN

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã Số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.




MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ .......................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
ThesisAbstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài............................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.


2.2.2.

Australia ............................................................................................................ 13

2.2.3.

Trung Quốc ....................................................................................................... 15

2.2.4.

Hàn Quốc .......................................................................................................... 17

2.2.5.

Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam......... 18

2.3.

Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tại tỉnh Hưng Yên ........ 19

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................... 19

2.3.2.

Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Hưng Yên ........ 26

iii


3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trênđịa bàn huyện Văn Giang ....... 30

3.4.5.

Giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang ............................................................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 30

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................. 31

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu .................................................................. 32

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh số liệu .............................................................. 32


4.2.2.

Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Văn Giang ................................................ 42

4.3.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Văn Giang ............. 44

4.3.1.

Trình tự, thủ tục đăng ký các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế
chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Văn Giang ..................................................... 44

4.3.2.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang ............................................................................................... 46

iv


4.3.3.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn
Giang ................................................................................................................. 50

4.3.4.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn
Giang ................................................................................................................. 53

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 75
Phụ lục .......................................................................................................................... 80

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH

Công nghiệp hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HTX


UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số phiếu điều tra tại các xã, thị trấn nghiên cứu ............................................. 31
Bảng 4.1. Chỉ tiêu dân số năm 2015 huyện Văn Giang .................................................. 37
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Giang năm 2015 ...................................... 43
Bảng4.3.

Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđối với đất ở
trên địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 ...................................... 48

Bảng 4.4. Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đấtở trên địa
bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 ................................................... 49
Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đấtđối với đấtở trên địa
bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ................................................. 50
Bảng 4.6. Bảng tổng hợp tình hình thừa kếquyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện
Văn Giang giai đoạn 2011-2015 .................................................................... 52
Bảng 4.7. Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đấtđối với đất ở trên
địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ........................................... 54
Bảng 4.8. Bảng tổng hợp tình hình tặng choquyền sử dụng đấtở trên địa bàn
huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015.......................................................... 56
Bảng 4.9. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thế chấpquyền sử dụng đấtđối với đất ở trên địa
bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ................................................. 58
Bảng 4.10. Bảng tổng hợp tình hình thế chấpquyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015.......................................................... 59


Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn
Giang, tỉnh Hưng Yên;
- Xác định những vấn đề vướng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực hiện quyền
của người sử dụng đất ở, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm thực hiện
tốt hơn công tác thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng
Yên thời gian tới.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Chi cục Thống kê huyện
Văn Giang.Số liệu về kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Văn Giang và tỉnh Hưng Yên được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Văn Giang và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên.
- Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra in sẵn ý kiến người dân
đã thực hiện quyền đối với đất ởvà đã thực hiện giao dịch tại Bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả giải quyết TTHC. Số lượng phiếu điều tra là 180 phiếu. Điều tra trực tiếp
bằng phiếu in sẵn 19 cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan quyền của người
sử dụng đất ở.
- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2010 để tổng
hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai và tổng hợp
tình hình chuyển đổi,chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho, thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn
nghiên cứu.
- Trên cơ sở điều tra thực tếtiến hành phân tích, so sánh số liệu điều tra thực hiện
quyền của người sử dụng đất ở giữa các năm điều tra về tình hình thực hiện quyền của
người sử dụng đất, đánh giá của người sử dụng đất, cán bộ thực hiện trong việc giải quyết
các thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất.

ix




THESIS ABSTRACT

Author: Nguyen Thi Thu Ha
Name of research: “Review the implementation of land use rights in Van Giang
district, Hung Yen province”.
Faculty: Land Management.

Code: 60 85 01 03

University: Vietnam National University of Agriculture.
Objective:
- Evaluate the implementation of land use rights in Van Giang district, Hung Yen
province;
- Identify problems and root cause in the implementation , therefore find solutions
to improve those practices in Van Giang district, Hung Yen province in future.
1. Research Methodology
-Collect data on natural conditions, economic- social in Van Giang Statistics
Department. The data on the results of the implementation of the land use rights in Van
Giang district, Hung Yen province was collected at the Natural Resources and
Environment in Van Giang district and Department of Natural Resources and
Environment in Hung Yen province.
- Perform investigation directly or incidentially through questionaires which printed
comments by local people who have land use rights, have made transactions at reception
list, and have received results about resolving administrative procedures. Number of
survey forms are 180.Direct investigation by pre-printed forms on 19 people performed
administrative procedures regarding the rights of land use.
-The collected data will be processed by Micro soft office 2010 software to
synthetic data on natural conditions, economic - social, land management situation and

rights; staff and employees perform administrative procedures on land use rights, while as
the dissemination of the legislation has not been interested.
- To overcome these problems, inadequacies in the implementation of land use rights
in, to implement solutions such as propagate and disseminate the legislation on land and
the implementation of the rights of land users ; improve operational efficiency of the
Reception and pay results of the administrative procedure settlement in Van Giang;
improving and upgrading the equipment and facilities at the agencies and administrative
units in the district; increase number of staff, professional training and, improve the sense
of responsibility of the officials and employees in performing official duties.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai ngoài chức năng vốn có của mình là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế,là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai
còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý
nghĩa rất quan trọng. Trong những năm qua, Nhà nước đã thực hiện mạnh mẽ
chủ trương công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và thực tế đã cho thấy nền
kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân đã và đang
từng bước được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật được thay
đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng cách đối với các
nước phát triển. Xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn
nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn nhằm phát huy nguồn lực đất đai,
khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai là việc làm hết sức cần thiết.
Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được

việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang,
tỉnh Hưng Yên”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn
Giang, tỉnh Hưng Yên.
- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian:Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
trên địa bàn 1thị trấn và 10 xãcủa huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
trong giai đoạn 2011 – 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI
- Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất với những điểm mới là đã làm rõ và hệ thống
hóa những vấn đề lý luận chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2


- Luận văn đã phân tích các đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất và cơ sở pháp lý của việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu của Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán bộ
quan tâm đến công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ngoài ra, những giải
pháp được đề xuất trong Luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện
Văn Giang tham khảo nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác thực hiện quyền của người

b. Hình thức sở hữu đất đai
Hình thức sở hữu đất đai là biểu hiện ra bên ngoài của của việc sở hữu đối với
đất đai. Hình thức sở hữu được thể hiện một cách cụ thể thông qua việc xác định đất
đai thuộc về ai. Nếu đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước là chủ sở hữu; nếu
đất đai thuộc tư nhân thì tư nhân là chủ sở hữu; còn nếu đất đai thuộc sở hữu toàn
dân thì chủ sở hữu là toàn dân... Tại Việt Nam từ năm 1980 đến nay tồn tại hình
thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai và do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu.Bên cạnh đó, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Đất đai

4


thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Như vậy, Luật
Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền,
nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định, bảo vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà
nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đai
thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc,
2014). Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy
định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013 gồm:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử
dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và
thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong
một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch
sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng
đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển

2.1.2. Quyền sử dụng đất
Theo Điều 192, Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Vì đất đai cũng là tài sản nên có thể
hiểu quyền sử đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
đai.Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình
thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê; công nhận quyền sử dụng đất.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai,Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất
mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước
không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện QSDĐ
bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch,
KHSDĐ để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông qua việc
xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc
các tổ chức, HGĐ, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có
nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng
đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực. Đồng thời, người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất
đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp
thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền
sử dụng đất... (Phạm Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013).

6


QSDĐ của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
đất đai nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế. Còn QSDĐ của
người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển QSDĐ hoặc côngnhận QSDĐ... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị
hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần Quang Huy, 2013).



“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Như vậy, chuyển
đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất không nhằm mục đích thương mại (Phạm
Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
QSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển
giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải
trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Người
chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ (Trần
Quang Huy, 2013). Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc
thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy
định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Đỗ Văn Đại và cs., 2012).
- Cho thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với nhau
theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê
trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định. Cho thuê QSDĐ
là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một dạng
chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất
định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ nhưng không
trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ với những người muốn mở
rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc không có đủ điều kiện để nhận
chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013).
- Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người đã
chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy
định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự và

đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho HGĐ, cá
nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút nguồn vốn
đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013).
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền
của người sử dụng đất:Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh
chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn
sử dụng đất.
2.1.4.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng
đất như:i, Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; ii,
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp

9


vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; iii,Thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; iv,Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; v,Tuân
theo các quy định về bảo vệ môitrường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất có liên quan; vi, Tuân theo các quy định của pháp luật về việc
tìm thấy vật trong lòng đất; vii, Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất,
khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia
hạn sử dụng.
2.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 195 Luật Đất đai 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất đai bao
gồm:i)Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; ii)
Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; iii)Thủ tục cấp đổi,

động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa. Dưới đây
là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
a. Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực
hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng
ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng
chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất.
Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ
sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc
được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của
bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại
xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là
một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên
ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy,
việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được
ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở
hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
b. Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại
được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ
tục để thực hiện thế chấp, đó là:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và Tòa
án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế

11

Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải
nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi
nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp
chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có

12