ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THỊ VÂN

CHIA DI S¶N Lµ NHµ ë Vµ QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT
HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHÙNG TRUNG TẬP

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Ngô Thị Vân

...........
...........
...........
...........
...........
...........
.....1
C
h
ư
ơ
n
g

1
:
N
H
Ữ
N
G

V
Ấ


N ĐỀ CHUNG VỀ

Kết luận


đất ở

1

1.2.2. 1.3.

....................

theo

.

1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 1.3.4.

..34

di

1

Chươ

chúc ..

.

ng 2:

...........


PHÁP

1

LUẬT

.

CHIA

1

DI

.

SẢN

2

LÀ

.

C
h
i
a
d
i


2

..........35

v

.

2.1.

à

n
h
à
ở

q

1
.

à

Chia di sản

u



Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở có người thừa kế mới
hoặc người bị bác bỏ quyền thừa kế và thừa kế thế vị ..........................65

2.5.1.

Trường hợp có người thừa kế mới ..............................................................65

2.5.2.

Trường hợp có người bị bác bỏ quyền thừa kế ...........................................66 Chia

2.5.3.

di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người thừa kế thế vị.......67 Hạn chế

2.6.

phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở ..................69 Thời hiệu

2.7.

khởi kiện về thừa kế ................................................................71
Kết luận chương
2 ...................................................................................................78
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHỮNG QUI ĐỊNH PHÁP
LUẬT
VỀ CHIA DI SẢN LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở ...............79
3.1.


........
........
........
........
........
........
........
........
........
........
......9
0
KẾT
LUẬ
N
CH
UN
G ....
........
........
........
........
........
........
........
........
........
........
........


Trang

BẢNG 2.1: THỐNG KÊ THỤ LÝ, GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP
VỀ THỪA KẾ

37


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm vừa qua, kể từ khi Bộ luật dân sự năm 1995 và hiện
nay là Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực thi hành, trên thực tế ở Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay hơn bao giờ hết là yêu cầu cấp thiết phải xây dựng và
hoàn thiện hệ thống pháp luật ngày một hoàn thiện hơn nữa, nhằm điều chỉnh có
hiệu quả các quan hệ xã hội, trong đó có quan hệ thừa kế nói chung và thừa kế
nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói riêng. Vì vậy, hiện nay Bộ luật dân sự năm
2005 cũng đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung; đã có Dự thảo Bộ luật dân sự
năm 2005 (sửa đổi) và đang được thảo luận rộng rãi tại các cơ quan thuộc
Văn Phòng Chính Phủ, Bộ Tư pháp và Hội luật gia Việt Nam, Liên đoàn Luật
sư Việt Nam..., trong đó chế định về quyền thừa kế trong Bộ luật dân sự cũng
được xem xét sửa đổi, bổ sung.
Nhận định chung thì Chế định về quyền thừa kế được qui định trong Bộ
luật dân sự hiện hành đã tương đối đầy đủ, tạo những cơ sở pháp lý vững chắc
để công tác áp dụng và thực hiện pháp luật trong thời gian qua đã đạt được
những kết quả nhất định. Tuy vậy, chế định về quyền thừa kế trong Bộ luật
dân sự cũng chưa thể dự liệu hết được những trường hợp, những tình huống
xảy ra trên thực tế phức tạp, đa dạng và biến động không ngừng. Các vụ tranh
chấp về quyền thừa kế ngày một gia tăng, phức tạp cho nên việc giải quyết các
vụ án thừa kế, mà đặc biệt là thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở càng gặp
nhiều khó khăn hơn. Do giá trị của nhà ở và đất ở, các đương sự thường tranh

có ý nghĩa quan trọng trên cả phương diện lý luận và thực tiễn. Vì những lý
do trên, học viên đã chọn đề tài này để nghiên cứu, thực hiện luận văn cao học
luật là bảo đảm tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Ở nước ta, kể từ năm 1945 đến nay pháp luật thừa kế được xây dựng và

2


hoàn thiện phù hợp với các quan hệ xã hội XHCN, theo đó quyền và lợi ích
về tài sản của công dân được chú trọng bảo vệ ngày một phù hợp hơn với tình
hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Một trong những nội dung quan
trọng của pháp luật thừa kế là quan hệ thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bởi vì, nhà ở và đất ở là những bất động sản có giá trị đối với với cá nhân, với hộ
gia đình theo ngạn ngữ: "an cư, lạc nghiệp" và là căn cứ xác định những
thuận lợi và khó khăn của một đời người. Tính đến thời điểm hiện nay, các
công trình nghiên cứu về thừa kế nói chung của các nhà luật học trong nước
khá phong phú. Tuy nhiên, trong các công trình này, việc xác định chia di sản
thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo qui định của pháp luật Việt Nam
thì chưa có một công trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách tổng thể và
toàn diện, mà chỉ đề cập đến việc phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử
dụng đất ở như một nội dung nhỏ cần phải có trong cơ cấu nội dung của luận
văn mà thôi. Các công trình nghiên cứu về thừa kế nói chung hoặc theo pháp
luật hoặc theo di chúc hoặc thừa kế thế vị phải kể đến một số công trình tiêu
biểu như: Chế độ hôn sản và thừa kế trong luật Việt Nam của TS. Nguyễn
Mạnh Bách (Nxb. Tp. Hồ Chí Minh, 1993); Một số suy nghĩ về thừa kế trong
luật dân sự Việt Nam của TS. Nguyễn Ngọc Điện (Nxb. Trẻ, 1999); Thừa kế
theo pháp luật của công dân Việt Nam từ năm 1945 đến nay của PGS.TS.
Phùng Trung Tập (Nxb. Tư pháp, 2004); Luật thừa kế Việt Nam của PGS.TS.
Phùng Trung Tập (Nxb. Hà Nội, 2009); Luận án tiến sĩ của Phạm Văn Tuyết:

g i ả i q u yế t n h ữ n g t r a n h c h ấ p v ề c h i a d i s ả n t h ừ a k ế l à n h à ở v à đ ấ t ở t ạ i V i ệ t
N a m t r o n g g i a i đ o ạ n h i ệ n n a y, đ ể q u a đ ó c h ỉ r a n h ữ n g v ụ v i ệ c c h i a d i sản
thừa kế là nhà ở và đất ở còn tồn tại nhiều sai sót, chưa thỏa đáng đồng t h ờ i c
ũ n g c h ỉ r a n h ữ n g b ấ t c ậ p , t h i ế u s ó t c ủ a l u ậ t t h ự c đ ị n h đ ể k h u yế n n g h ị v à n êu b i
ện p h áp h o àn t h i ện p h áp l u ật q u i đ ị n h v ề d i s ản t h ừ a k ế l à n h à ở v à q u yề n s ử
dụngđấtở.

4


3.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Với đề tài luận văn này, học viên chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật
Việt Nam hiện hành dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, mà không nghiên cứu pháp
luật Việt Nam nói chung.
Tập trung nghiên cứu qui định của pháp luật hiện hành về thừa kế, qua
đó phân tích thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết những tranh
chấp về chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Tìm hiểu các cơ sở,
các yếu tố tác động ảnh hưởng đến việc xây dựng các qui định của pháp luật
qui định về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nghiên cứu
thực tiễn áp dụng các qui định của pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp
về chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thông qua công
tác xét xử tại Tòa án nhân dân các cấp ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài dựa
trên cơ sở lý luận của học thuyết Mác - Lênin về chủ nghĩa duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử. Trên cơ sở của phương pháp duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử, các phương pháp nghiên cứu sau đây được sử dụng trong việc
thực hiện đề tài như: Phương pháp lịch sử, phân tích, thống kê, tổng hợp,
phương pháp so sánh…
5. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

CHIA DI SẢN LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Khái niệm thừa kế và quyền thừa kế
1.1.1. Khái niệm thừa kế
Thừa kế là một quan hệ xã hội, là việc dịch chuyển tài sản của một
người đã chết cho người khác còn sống theo di chúc hoặc theo điều kiện, trình tự
hàng thừa kế. Thừa kế xuất hiện đồng thời với quan hệ sở hữu và sự phát triển
của xã hội loài người. Trong thời kỳ đầu của chế độ cộng sản nguyên thuỷ,
những điều kiện về kinh tế, xã hội và hôn nhân phụ thuộc vào địa vị chủ đạo của
người phụ nữ trong thị tộc. Trong chế độ mẫu hệ với địa vị chủ đạo của người
phụ nữ đã tạo ra tiền đề cho việc thừa kế tài sản của các con và
những người có quan hệ huyết thống của người mẹ. Trong tác phẩm:
Nguồn gốc gia đình, chế độ tư hữu và nhà nước, F.Angghen
viết: Theo chế độ mẫu quyền, nghĩa là chừng nào mà huyết tộc chỉ kể về
bên mẹ và trật tự thừa kế lúc ban đầu trong thị tộc, thì chỉ những người
cùng họ hàng trong thị tộc đã chết. Tài sản phải để lại trong nội bộ thị tộc.
Vì tài sản để lại không có giá trị gì cho lắm nên trong thực tiễn có lẽ là
từ xưa người ta vẫn trao tài sản cho những người bà con thân thuộc
nhất về phía người mẹ… Lúc đầu chúng thừa kế người mẹ cùng với
những người cùng huyết tộc với mẹ chúng, về sau có thể chúng là
người đầu tiên kế thừa mẹ chúng [12, tr.79].
Vào thời kỳ cộng sản nguyên thuỷ, việc thừa kế được hình thành theo tập
quán của thị tộc. Theo đó, tài sản của thị tộc do người mẹ quản lý, khi người
mẹ chết đi thì di sản được chuyển dịch cho những người thân thích trong thị
tộc và tài sản của thị tộc được lưu truyền từ đời này sang đời khác.

7


Hình thức thừa kế này là hình thức thừa kế đầu tiên của xã hội loài người về
vật phẩm tiêu dùng và tư liệu sản xuất nhằm tiếp tục duy trì cuộc sống chung cho

1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế
Nếu thừa kế là một quan hệ xã hội phát sinh ngay cả trong một xã hội
chưa phân chia thành giai cấp, chưa có nhà nước và pháp luật (thuộc về phạm
trù kinh tế), thì quyền thừa kế chỉ có thể phát sinh trong một xã hội có nhà
nước và pháp luật. Quyền thừa kế hàm chứa những yếu tố cấu thành một quan
hệ pháp luật và có những đặc điểm pháp luật đặc thù. Chế định về quyền thừa
kế không những qui định quyền tự định đoạt của của thể trong việc để lại di sản
theo di chúc hoặc theo pháp luật và quyền của người được thừa kế di sản theo
di chúc hoặc theo pháp luật có quyền hưởng hoặc từ chối quyền hưởng di sản theo
những điều kiện do pháp luật qui định. Hình thức dịch chuyển tài sản của người
chết cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật
chính là cơ sở để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của người thừa kế hợp
pháp. Như vậy giữa quyền sở hữu đối với tài sản và quyền thừa kế có mối
quan hệ qua lại với nhau, nếu quyền thừa kế là một trong những căn cứ xác
lập quyền sở hữu đối với tài sản của người thừa kế hợp pháp, thì quyền sở hữu
lại chi phối trực tiếp đến quyền thừa kế. Quyền thừa kế được
hiểu dưới hai nghĩa:
Thứ nhất, quyền thừa kế theo theo nghĩa rộng (nghĩa khách quan) là
tổng hợp các qui phạm pháp luật qui định về trình tự, hình thức để lại di sản
và hưởng di sản thừa kế; người thừa kế có quyền nhận hay không nhận di sản;
có quyền kiện hay không kiện yêu cầu chia di sản trong thời hạn pháp luật qui
định. Theo qui định tại Điều 631 Bộ luật dân sự năm 2005: "Cá nhân có
quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho
những người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo
pháp luật" [23, Điều 631].
Thứ hai, quyền thừa kế hiểu theo nghĩa chủ quan: Là quyền dân sự cụ thể
của mỗi cá nhân trong việc để lại di sản cho người thừa kế theo di chúc

10



định tại Điều 163 BLDS: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản" [23, Điều 163]. Như vậy, thành phần di sản bao gồm các loại tài
sản khác nhau và không bị hạn chế về số lượng, giá trị.
1.2.1. Di sản thừa kế là tài sản riêng của người chết
Tài sản riêng của người chết được xác định khi người đó còn sống, có
quyền sở hữu tài sản của mình một cách độc lập và tự mình chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản theo ý chí của riêng mình mà không bị ràng buộc vào ý
chí của người khác và chỉ tuân theo pháp luật. Trong quan hệ vợ chồng, tài sản
riêng của vợ hoặc của chồng được xác định là tài sản có trước thời kì hôn nhân
hoặc có trong thời kì hôn nhân nhưng do được tặng cho riêng, được thừa kế
riêng mà người có tài sản riêng đó không định đoạt ý chí sáp nhập vào khối tài
sản chung của vợ chồng thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu riêng của vợ hoặc
của chồng. Tài sản riêng của người vợ hoặc của người chồng còn xác định
được trường hợp vợ, chồng đã thoả thuận bằng văn bản chia tài sản chung
hoặc yêu cầu Toà án chia khi có lí do chính đáng thì phần tài sản của vợ hoặc
của chồng được chia là tài sản riêng của mỗi người. Những tài sản chung của
vợ chồng không chia thì vẫn thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng. Những
tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra trong thời kì hôn nhân hợp pháp là tài sản
chung của vợ chồng. Tuy nhiên, khi xác định tài sản chung và tài sản riêng của
người vợ hoặc của người chồng, cần thiết phải phân biệt
những trường hợp cụ thể sau đây:
Trường hợp thứ nhất: Vợ chồng đã chia tài sản chung (trong đó có tài
sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở) theo các căn cứ hợp pháp thì phần tài sản
được chia của mỗi người là tài sản riêng, việc khai thác tài sản đó thuộc quyền
sở hữu của riêng chủ sở hữu là vợ hoặc chồng, theo đó các khoản lợi thu được
từ tài sản riêng đó là tài sản riêng. Đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở, vợ
chồng đã chia, thì diện tích nhà và diện tích đất ở của mỗi bên vợ và

12

13


Di sản thừa kế của cá nhân được hiểu là toàn bộ tài sản (trong đó có nhà
ở và quyền sử dụng đất ở) theo quy định tại Điều 163 BLDS. Di sản thừa kế
chỉ bao gồm các thành phần tài sản xác định được từ khối tài sản riêng, phần tài sản
của người chết trong khối tài sản chung với người khác, không bị hạn chế về
phạm vi giá trị. Tài sản của công dân trong giai đoạn hiện nay được quy định
tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013: "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập
hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn
góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. 2. Quyền sở hữu
tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ" [25, Điều 32].
Theo quy định của pháp luật, những tài sản thuộc quyền sở hữu cá nhân
gồm thu nhập hợp pháp, nhà ở, máy móc, thiết bị, nhiên liệu, nguyên liệu,
hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý, ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài
khoản gửi tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, các trái phiếu, cổ
phiếu, tín phiếu, kì phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, các giấy tờ có giá,
quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ,
quyền nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng
hoặc từ các căn cứ pháp lí khác; quyền đối với phần vốn góp trong các doanh
nghiệp… Những loại tài sản này mà một người khi còn sống có quyền sở hữu và khi
người đó chết thì những tài sản này là di sản thừa kế, được đem chia thừa kế
theo di chúc và theo pháp luật. Tuy nhiên, nếu nghĩa vụ về tài sản của người
chết để lại lớn hơn hoặc ngang bằng với giá trị di sản của người này để lại thì khi
đó sẽ không còn di sản để chia thừa kế [30].
Từ phân tích trên, khái niệm về di sản thừa kế được hiểu như sau:
Di sản thừa kế là phần tài sản còn lại của người chết sau khi đã thanh
toán toàn bộ nghĩa vụ về tài sản của người để lại di sản (nếu có) với các chủ
thể khác, phần di sản dùng vào việc thờ cúng, phần di tặng (nếu có), phần


15


Căn cứ vào các nội dung pháp luật về nhà ở, kể từ năm 1945 đến nay,
có thể rút ra được những nét cơ bản sau đây:
+ Pháp luật về nhà ở tại Việt Nam luôn gắn chặt với cuộc đấu tranh giai
cấp, nhằm triệt tiêu giai cấp tư sản về nhà ở tại Việt Nam trong những năm đầu
miền Bắc vừa được giải phóng (1954).
+ C h í n h s á c h v ề n h à ở l u ô n b ả o v ệ l ợ i í c h c ủ a n h ữn g n g ườ i c ó c ô n g v
ớ i đ ấ t n ướ c .
+ Dùng nhiều chính sách cải tạo về nhà ở sau khi giải phóng miền Bắc và
giải phóng đất nước.
+ Chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà ở tại hai miền Nam - Bắc
được áp dụng vào các thời kỳ khác nhau.
+ Chính sách cải tạo nhà ở còn liên quan đến những trường hợp xuất
cảnh trái phép.
+ Về nhà ở còn liên quan đến các hợp đồng chuyển dịch nhà ở.
+ Chính sách của pháp luật liên quan đến thanh lý tài sản là nhà ở của
nhà nước cho tư nhân.
+ Khi xã hội phát triển, Pháp luật điều chỉnh nhà thương mại, nhà
chung cư. Căn cứ vào những quy định trong các bản Hiến pháp 1946, 1959,
1980, 1992 và Hiến pháp 2013; BLDS năm 1995, BLDS năm 2005; Luật Nhà ở
2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 (Thông qua tại kỳ họp thứ 8 ngày 29 tháng
11 năm 2005, có hiệu lực từ 1/7/2006). Về nhà chung cư có các văn bản dưới luật
điêu chỉnh như: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
Thông tư số 01/2009/TT-BXD và Thông tư số 16/2010/TT- BXD; Qui chế
quản lý và sử dụng nhà chung cư (2008). Về nhà ở có những
quy định thật rõ:
Hiến pháp năm 1946, Điều 12: "Quyền tư hữu tài sản của công dân
Việt Nam được bao đảm" (có nhà ở) [13, Điều 12]; Hiến pháp năm 1959, tại